공인중개사가 도시가스가 설치되지 않은 건물을 중개하면서 확인·설명서에 도시가스 항목을 체크해 교부함

- 1 - 대구지방법원 제1행정부 판결 사 건2013구합2343 영업정지처분취소 원 고원고 **** **** 피 고****청장 소송수행자 변 론 종 결2013. 12. 6. 판 결 선 고2014. 1. 24. 주문 1. 피고가 2013. 9. 10. 원고(**** ****)에 대하여 한 업무정지 2월의 처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항 기재 처분은 이 사건 항소심 판결 선고시까지 그 효력을 정지한다. 청구취지 주문과 같다. - 2 - 이유 1. 처분의경위 가. 원고는 ****에서 ‘****’라는 상호로 부동산중 개업을 하고 있다. 나. 피고는 2013. 9. 10. 원고가 2012. 4. 13. □□□과 ▲▲▲ 사이의 대구 동구 신 성로 33 대 132㎡ 및 그 지상 단층 건물 65.76㎡(이하 ‘이 사건 토지 및 건물’이라 한 다)에 관한 매매계약을 중개하면서 이 사건 건물에 도시가스가 설치되어 있지 아니함 에도 중개대상물 확인.설명서상 ‘난방방식 및 연료공급’란의 ‘도시가스’ 항목에 체크함 으로써「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이 라고 한다) 제25조 제1항을 위반하였다는 이유로 원고에 대하여 업무정지 3개월(2013. 9. 23.~12. 22.)의 처분을 하였다. 다. 원고는 이에 불복하여 2013. 9. 16. 행정심판을 청구하였고, **** 행정심판 위원회는 2013. 10. 31. 업무정지 3개월의 처분을 업무정지 2개월의 처분으로 변경하 는 내용의 재결(이하 2개월로 감축된 2013. 9. 10.자 업무정지 처분을 ‘이 사건 처분’이 라 한다)을 하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7호증, 을 제1, 2, 3호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이사건처분의적법여부 가. 원고의 주장 원고가 이 사건 토지 및 건물의 매매를 중개할 당시 매도인 □□□이 매수인 ▲▲▲ 에게 이 사건 건물에 도시가스를 설치해준다고 약정하였고, 이에 원고가 이 사건 매매 - 3 - 계약서에 ‘공사미진한 부분은 매도인이 완벽히 마무리한다’는 특약사항을 기재하고, 중 개대상물 확인.설명서상 ‘난방방식 및 연료공급’란의 도시가스 항목에 체크 표시를 하 였던 것이다. 따라서 원고가 공인중개사법 제25조 제1항의 중개의뢰인에 대한 중개대 상물 확인.설명의무를 위반한 것이 아니므로, 이 사건 처분은 위법하다. 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다. 다. 인정사실 1) □□□은 ○○○의 소개로 2011. 8. 26. ●●●로부터 이 사건 토지를 매수하여 같은 해 10. 31. 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 위 토지 상에 이 사건 건물을 신축하 여 2012. 2. 28. 자신 명의로 소유권보존등기를 마쳤다. 2) ▲▲▲는 남편과 함께 이 사건 건물 근처에서 **** 대리점을 운영하고 있 었는데, 원고에게 수차례 찾아가서 이 사건 토지 및 건물을 매수하고 싶다면서 중개를 요청하였다. 3) ▲▲▲는 2012. 4. 13. 원고의 중개로 □□□과 사이에 이 사건 토지 및 건물을 2억 9,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체 결하였는데, 그 당시 이 사건 건물에 도시가스가 아직 설치되어 있지 않았으나, 매도인 □□□이 매수인 ▲▲▲에게 도시가스를 설치해주겠다고 약속하였다. 4) 이에 따라 원고는 위 매매계약서의 특약사항란에 ‘공사미진한 부분은 매도인이 완벽히 마무리한다’라고 기재하고, 중개대상물 확인.설명서를 작성하면서 ‘난방방식 및 연료공급’란의 도시가스 항목에 체크 표시를 한 후 □□□ 및 ▲▲▲의 날인을 받 아 이를 쌍방에게 교부하였다. - 4 - 5) 그 후 ▲▲▲는 잔금을 모두 지급하고 2012. 4. 19. 이 사건 토지 및 건물에 관 하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 매도인 □□□은 그로부터 약 1년이 경과하도록 도 시가스를 설치해주지 않았다. 6) 이에 ▲▲▲는 2013. 8. 8. 뒤늦게 피고에게 원고가 중개대상물 확인.설명의무 를 다하지 아니하여 도시가스가 미설치된 이 사건 건물을 매수하여 손해를 보았다는 내용의 민원을 제기하였다. 라. 판단 공인중개사법 제25조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제5호는 중개업자 는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 ‘수도ᆞ전기ᆞ가스ᆞ소방ᆞ열공급ᆞ승 강기 및 배수 등 시설물의 상태’를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취 득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실.정확하게 설명하여야 한다고 규정하고 있다. 한편 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의로써, 중개의뢰의 본지에 따라 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조). 위 인정사실에 의하면, ▲▲▲는 2012. 4. 13. □□□과 이 사건 매매계약을 체결하 고 원고가 중개대상물 확인.설명서를 작성할 당시 이 사건 건물에 도시가스가 설치되 어 있지 않은 사실을 잘 알고 있었으나, 매도인 □□□이 도시가스를 설치해주겠다고 약속하여 이를 믿고 매매계약을 체결하였던 것이고, 이에 따라 원고가 매매계약서의 특약사항란에 ‘공사미진한 부분은 매도인이 완벽히 마무리한다’라는 내용을 기재하고, - 5 - 매도인 및 매수인의 동의하에 중개대상물 확인.설명서상 ‘난방방식 및 연료공급’란의 도시가스 항목에 체크 표시를 하였던 것이므로, 중개업자인 원고가 매수인 ▲▲▲에게 이 사건 건물의 가스 등 시설물의 상태에 관하여 설명의무를 소홀히 하였다고 할 수 없고, 또한 매도인 □□□이 결국 도시가스를 설치해주지 않았다고 하더라도 이것이 중개업자인 원고가 매수인인 ▲▲▲에게 이 사건 건물의 가스 등 시설물의 상태에 관 하여 설명의무를 소홀히 하였기 때문이라고 할 수도 없다. 따라서 원고가 공인중개사법 제25조 제1항의 설명의무를 소홀히 하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다. 3. 이사건처분의효력정지 이 사건 기록에 나타난 자료에 의하면, 이 사건 처분으로 말미암아 원고에게 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위한 긴급한 필요가 있다고 인정되고, 달리 효력정 지로 말미암아 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있는 때에 해당한다고 인정할 만한 증거도 없으므로, 이 사건 항소심 판결 선고시까지 직권으로 그 효력을 정지한다. 4. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사권순형 판사최선재 - 6 - 판사문중흠 - 7 - 관계법령 ■ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제25조(중개대상물의 확인ᆞ설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당 해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본· 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ③ 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동 안 그 사본을 보존하여야 한다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정 하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무 의 정지를 명할 수 있다. 5. 제25조 제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 ■ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령 제21조(중개대상물의 확인ᆞ설명) ①법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인ᆞ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 5. 수도ᆞ전기ᆞ가스ᆞ소방ᆞ열공급ᆞ승강기 및 배수 등 시설물의 상태