임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주고 세입자를 내보낸 뒤, 이주비를 빌려 이자와 임대료 손실을 입었다며 손해배상을 청구함

- 1 - 사 건2007나7250 손해배상(기) 원고, 항소인배 **** **** 피고, 피항소인**** 리모델링 주택조합 **** 대표자 조합장 유 소송대리인 변호사 이명섭, 김기철, 정재훈 제 1 심 판 결서울서부지방법원 2007. 9. 14. 선고 2007가소79111 판결 변 론 종 결2008. 8. 14. 판 결 선 고2008. 9. 18. 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 피고는 원고에게 1,450,000원 및 이에 대하여 2007. 5. 31.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 3. 소송총비용은 피고가 부담한다. - 2 - 4. 제2항은 가집행할 수 있다. 주문 제1, 2항과 같다(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다). 1. 인정사실 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 이 법원에 현저하거나, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 7, 9, 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가. 아파트 리모델링 건축 결의 및 피고 조합의 설립 **** ****(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 구분소유자 120명 중 116명은 위 아파트가 1970년도에 건축된 지 30년이 지난 낡은 서민아파트로 너무 노후하여 리모델링을 통하여 주거환경을 개선하기 위하여 2003. 12. 25. 주민총회 를 개최하여 이 사건 아파트에 대한 리모델링 사업(이하 ‘이 사건 리모델링 사업’이라 한다)을 하기로 결의하고, 조합규약을 작성, 조합 대표자 및 임원을 선출함으로써 피고 조합을 설립하고, 주택법 제32조 제1항에 의하여 2004. 6. 14. 마포구청장의 설립인가 를 받았다. 나. 사업시행의 위탁 및 리모델링 행위허가 (1) 피고는 2004. 12. 3.경 ****(이하 ‘소외 공사’라 한다)와 ‘서 아파트 리모델링사업 실시협약(이하 ’이 사건 협약‘이라 한다)’을 체결하였는데, 그 취 - 3 - 지는 피고가 이 사건 리모델링 사업의 시행을 소외 공사에게 위탁하여 처리한다는 것 으로서, 피고는 소외 공사에게 사업 시행에 필요한 철거, 시공, 감리 등 공사에 관하여 필요한 일체의 행위를 하도록 위임하였고, 소외 공사는 입주자들의 입주를 위해 임대 주택을 제공하거나, 이주비를 대여하기로 약정하였는바, 이 사건 협약 제14조 제1항에 “사업지구내 거주자(세입자 포함)의 이주는 사업 인.허가일로부터 4개월 이내에 피고 의 책임 하에 완료하여야 한다”라고 규정되어 있다. (2) 서울 마포구청장은 2005. 3. 28. 주택법 제42조 제2항 및 같은 법 시행령 제47 조의 규정에 의하여 이 사건 아파트를 리모델링하는 행위를 허가하였다. 다. 조합원에 대한 이주공고 및 원고 등 조합원의 이주 (1) 피고는 이 사건 리모델링 사업을 추진하는 과정의 일환으로 2005. 1. 31. 원고 를 포함한 이 사건 아파트 조합원들에게 임대주택 이주기간을 2005. 2.부터 2005. 4.까 지로, 이주비 대여기간을 2005. 4.로 하여 이주대책 안내문을 공고하였는데, 조합의 공 고문상 “이주 지연 손해발생시 조합이 책임을 지고, 조합은 조합원을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기한다”라는 내용이 기재되어 있다(갑 제2호증). (2) 원고는 이 사건 아파트 동 호의 소유자로서 2004. 7. 8. 박에게 임대기간을 2006. 7. 25.까지로, 임대차보증금을 3,500만 원으로, 월 차임 15만 원을 매월 25. 지급하기로 하여 위 동 호를 임대하였다가, 피고의 위 이주 공고에 따라 2005. 4.경 임대차계약을 해지하고 소외 공사로부터 이주비 명목으로 7,000만 원 을 연 2%의 이율로 차용하여 박 에게 임대차보증금 3,500만 원에서 2005. 4. 18.까 지의 미납 차임 12만 원을 공제한 잔액 3,488만 원(= 3,500만 원 - 12만 원)을 반환한 후 2005. 4. 18. 박 으로 하여금 위 동 호에서 퇴거하게 하였다. - 4 - (3) 원고 이외의 다른 조합원들은 2004. 12.경부터 2005. 6. 30.경까지 임대주택을 제공받거나 이주비를 대여받는 방식으로 이주하였다. 라. 원고의 신탁등기 경료 원고는 2005. 4. 13. 피고에게 같은 달 12. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 같은 날 채무자 원고, 채권자 소외 공사로 하여 채권최고액 9,100만 원의 근저당권설정등기를 경료하였다. 마. 이 사건 리모델링 사업에의 불참자에 대한 피고의 법적 조치 (1) 김○○은 이 사건 아파트 동 호 소유자, 이○○은 이 사건 아파트 동 호 소유자, 정○○는 이 사건 아파트 동 호 소유자, 오○○은 이 사 건 아파트 동 호 소유자였는바(이하 위 4명을 ‘불참자 4인’이라 한다), 피고는 2005. 1. 14. 김○○, 이○○, 정○○에게, 2005. 1. 30. 오○○에게 이 사건 리모델링 사업에 참가할 것인지 여부를 각 최고하였고, 위 통지는 그 무렵 위 불참자 4인에게 각 도달하였으나, 위 불참자 4인은 그로부터 각 2개월이 지나도록 아무런 회답을 하지 않았다. (2) 이에 피고는 주택법 제18조의2 및 집합건물법 제48조에 기하여 리모델링 결의 에 찬성하지 않은 자에 대한 매도청구권 행사를 원인으로 하여, 2005. 3. 16. 이 법원 2005가단12370호로 위 불참자 4인 중 김○○, 이○○, 정○○를 상대로, 2005. 5. 10. 이 법원 2005가단23943호로 위 불참자 중 오○○을 상대로 각 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였다. (3) 먼저 위 2005가단12370호 사건에서는, 정○○에 대한 부분은 피고에게 매매대 금 지급과 상환으로 그 소유 건물의 소유권이전등기 및 인도의무를 이행하라는 취지로 - 5 - 2005. 11. 23. 임의조정이 성립되었고, 2006. 1. 17. 이○○에 대하여는 피고에게 그 소 유 건물의 소유권이전등기 및 인도의무를 이행할 것을 명하고, 김○○에 대하여는 피 고에게 매매대금 지급과 상환으로 그 소유 건물의 소유권이전등기 및 인도의무를 이행 할 것을 명하는 취지의 판결이 선고되었는데, 이○○은 위 판결에 대하여 항소하지 않 아 위 판결이 그 무렵 확정되었고, 김○○은 위 판결에 대하여 항소하였다가 2006. 4. 25. 상환이행을 명하는 취지로 임의조정이 성립되었으며, 한편 위 2005가단23943호 사 건에서는 오○○으로 하여금 피고에게 매매대금 지급과 상환으로 그 소유 건물의 소유 권이전등기 및 인도의무를 이행할 것을 명하는 취지의 판결이 2006. 1. 17. 선고되었는 데, 오○○은 위 판결에 대하여 항소하지 않아 위 판결이 2006. 2. 11. 확정되었다. 바. 이 사건 리모델링 사업의 착공 및 사용승인 (1) 피고는 정○○와 임의조정이 성립된 이후인 2005. 11. 29. 이 사건 아파트 동 과 동을 우선적으로 착공하기로 하고 시공사를 (주)건설로 선정하여 공사계약을 체결하였고, 같은 날 아파트 소유자 및 입주자들에게 이러한 내용을 통지하였는바, 이 사건 리모델링 사업은 당초 예정일보다 7개월 후인 2005. 12.경 착공되었다. (2) 서울 마포구청장은 2007. 3. 28. 이 사건 아파트에 대하여 리모델링 사용검사를 하였다. 2. 판 단 일반적으로 ‘리모델링’이라 함은 주택법 제42조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 건 축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 동법 시행령이 정하는 범 위 내에서 증축을 하는 행위를 말하는바(주택법 제2조 제13호), 재건축처럼 구건물의 철거가 전제되어 언제나 리모델링 조합원의 이주가 필수불가결한 것은 아니지만, 일반 - 6 - 적인 리모델링의 사업추진절차에 비추어 볼 때, 주택법 제42조 제2항 제2호 소정의 행 위허가 전에는 리모델링 공사에 착공할 수 없으므로, 조합원의 이주가 필요한 리모델 링 사업의 경우 리모델링을 위한 조합원의 이주는 당연히 위 규정에 의한 행위허가 요 건이 충족되었음을 전제로 하여 이루어져야 한다. 그런데 주택법 시행령 제47조 제1항, 별표 3 ‘공동주택의 행위허가 또는 신고의 기 준’ 제7호는 공동주택 리모델링의 경우 행위허가의 기준으로서 “동 또는 주택 단지 단 위로 전체 소유자의 동의를 얻을 것”을 요건으로 규정하고 있으므로, 리모델링 행위허 가 신청을 하는 피고로서는 적어도 주택법 시행령상의 주택 전체 소유자의 동의 등의 행위허가 신청의 요건을 갖추어 행위허가 신청을 하였어야 한다. 그런데 일반적으로 이주개시일을 리모델링에 대한 행위허가의 요건 충족 후로 정하 게 되면 조합원에게 불리하다고 할 수 없을 것이나, 이 사건에서처럼 행위허가의 요건 이 충족될 것으로 예상되는 시점까지 이주를 완료하기 위하여 이주개시일을 그보다 이 전으로 정한다면, 통상적인 리모델링 사업 추진절차에 비추어 대부분의 조합원들은 자 신이 이주해야 할 의무의 이행시기를 행위허가의 요건이 충족된 때로부터라고 인식하 고 있을 것이므로, 그러한 요건이 충족되지 않은 상태에서 이주를 하여야 한다면 대부 분의 조합원들이 조합측이 공고한 이주기간 안에 이주를 마치지 못할 가능성이 크고, 조합원이 리모델링 사업의 행위허가 요건 충족 이전에 미리 이주하는 것은 적어도 조 합원으로 하여금 대체주거의 거주기간을 길게 하여, 이주비에 대한 이자를 부담할 기 간을 길게 하는 것임이 명백하다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다26023 판결 참조). 이 사건으로 돌아와 보건대, 피고는 2005. 3. 28. 서울 마포구청장으로부터 이 사건 리모델링 사업에 대한 행위허가를 받았음은 앞서 본 바와 같으나, 불참자 4인에 대한 - 7 - 매도청구 소송에 따른 각 그 소유 건물의 소유권이전등기를 명하는 판결 또는 임의조 정은 2005. 11. 23. 내지 2006. 4. 25. 사이에서야 비로소 이루어졌고, 이 사건 리모델 링 사업의 착공 또한 2005. 12.경 이루어졌는바, 사정이 이와 같다면, 위 행위허가는 “동 또는 주택 단지 단위로 전체 소유자의 동의를 얻을 것”이라는 주택법 시행령 소정 의 요건을 충족하지 못한 상태에서 이루어진 것이라 할 것인데, 이와 같이 주택법 시 행령 소정의 리모델링 행위허가의 요건을 충족하지 못한 상태에서 조합원이 미리 이주 를 하는 것은, 행위허가의 요건이 충족되어 아무런 문제 없이 리모델링 사업을 추진할 수 있는 상태가 된 이후에 이주하는 것보다 조합원이 종전 주거로부터 이주하여 리모 델링 사업 후 자기의 새로운 주거로 돌아올 때까지의 기간(대체주거 거주기간)을 길게 하는 결과로 된다(실제로 이 사건 아파트의 조합원들의 이주 시기가 각각 달랐고, 임대 주택 제공 및 이주비 대여기간으로 공고된 2005. 4.보다 2개월이 지난 2005. 6. 30.경 까지 조합원들의 이주가 이루어졌음은 위 인정사실에서 본 바와 같다). 이 사건에서 피고는 불참자 4인에 대하여 이 사건 리모델링 사업에 대한 동의를 얻 지도 못하고, 매도청구 소송 등 법적 조치를 강구하지도 않은 상태에서 조합원들에게 2005. 4. 말까지 이주하라고 공고하였는바, 이 공고에 따라 원고는 소외 공사로부터 이 주비를 대출받은 후 임대차계약기간이 남아 있는 임차인에게 임대차보증금을 반환한 후 퇴거하게 하였는데, 공사 착공이 7개월이나 늦어진 2005. 12. 이루어짐으로써 원고 는 7개월간 임대료 수입을 올리지 못하고 불필요하게 소외 공사에게 대출금에 대한 이 자를 지급하는 손해를 입었다. 그런데 위에서 살펴본 법리상 리모델링에 대한 행위허가 요건이 충족되지도 않은 상 태에서 조합원들에게 2005. 4. 말까지 이주하라고 공고하는 것이 불필요하게 조합원들 - 8 - 의 대체주거의 거주기간을 길게 하는 것임은 피고로서는 예견가능하다 할 것이고, 피 고 조합의 이주 공고문상 이주지연에 따른 손해발생시 피고가 책임을 부담한다는 규정 이 존재하는 이상, 피고로서는 원고의 위와 같은 손해 발생에 대해 귀책사유가 있다고 보는 것이 타당하므로 피고는 불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다고 보는 것이 타당하다. 나아가 손해배상의 범위에 관하여 보건대, 이주공고 당시의 착공 예정일로부터 실제 착공일까지의 지연된 기간인 7개월 전부에 대하여 손해의 배상을 명하는 것이 타당하 다고 보이므로, 피고는 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 일실 임대료 수입 105만 원 (= 15만 원 × 7개월) 및 대출이자 상당의 손해 40만 원(≒ 3,500만 원 × 연 2% × 1/12 × 7개월)의 합계 145만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날임이 기록상 명백한 2007. 5. 31.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 이와 결론을 달리 한 제1심 판결은 부당하므로, 이를 취소하고 위 금원의 지급을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 정영진 _________________________ 판사 양진수 _________________________ - 9 - 판사 송유림 _________________________