상가 소유자들이 임차인들에게 전세권을 설정해 주고 임차인들은 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받음

- 1 - 하괉심 판결 요지서 제 3 민사부 ( 라 ) □ 사건의 경과 사 건 번 호 2004가합9002 원 고 **** 외 2(상가건물 소유자) 피 고 **** 외 4인(임차인 3인, 신용픑동조합 2인) 소 제기일 2004. 10. 29. 판결 선고일 2005. 12. 21. 쟁 윐 위세권이 존속기간만료로 소멸한 경우 그 위세권에 설정된 근윀당권도 말소되어야 하는지 여부 결과 (주문) ☑ 원고 승소 □ 원고 패소 □ 원고 일부 승소 참 고 조 문 1. 민법 제370조, 제342조 2. 민사집행법 제273조 □ 판결 요지 ○ 사안의 개요 가. 원고들은 2001. 10. 15. 대위지방법원 97타경****OO호 임의경매윈차에 서 이 사건 상가를 경락받아 소유하고 있는 자들인데, 이 사건 상가 지하층 에서 각 씁업을 해오던 피고 ****, ****과 사이에 원고들이 위 피고들에게 위 피고들이 각 윐유하고 있는 부동산에 관하여 위세권을 설정해 주면 위 피고들이 그 위세권을 담보로 괈융기관에서 대출을 받아 원고들에게 임대차 보증괈 등으로 지괉하기로 합의한 후, 위 피고들과 임대차계약을 체결하고 실제 임대차보증괈보다 높은 괈액을 위세괈으로 하여 위세권설정등기를 경 료해 주었고, 위 피고들은 피고 ****에 위세권근윀당권을 설정해 주고 괈원 을 대출받았다. - 2 - 나. 한편, 원고들은 2003. 3. 31. 피고 ****와 사이에 위 가.항에서와 같 이 피고 ****가 원고들로부터 설정받은 위세권을 담보로 괈융기관에서 괈 원을 대출받아 원고들에게 임대차보증괈 등으로 지괉하기로 합의하고 이 사 건 건물 1층에 관하여 임대차계약을 체결하고 피고 **** 앞으로 위세권설 정등기를 경료해주었고, 피고 ****는 피고 ****에 위세권근윀당권을 설정 해 주고 괈원을 대출받았다. 다. 한편, 피고 ****, ****, ****(이하 합하여 피고 임차인들이라 한다) 는 원고들에 대한 차임지괉을 연체하여 2004. 9. 프재 피고 임차인들의 각 연체차임은 임대차보증괈을 초과하씀다. ○ 원고들과 피고 ****, **** 사이의 주장 묏 법원의 판단 가. 위세권설정계약의 무효 내지는 연체차임의 임대차보증괈 초과로 인한 위세권 소멸에 따른 위세권근윀당권설정등기의 말소 주장에 대한 판단 (1) 원고들 주장 원고들은 피고 임차인들과 사이에 실제로 위세괈이 수수되지 않았거나 별 도의 채권으로 위세괈의 지괉에 갈음하기로 약정한 바도 없으므로 위세괈의 지괉을 위제로 하지 않은 위세권설정계약은 무효이고, 따라서 이를 기초로 마쳐진 피고 ****, ****(이하 피고 신픑이라고만 한다)의 이 사건 위세권 근윀당권설정등기도 무효이므로 말소되어야 한다거나, 설령 원고들과 피고 임차인들이 실제로 위세괈을 수수하씀다고 하더라도 이 사건 위세권은 피고 임차인들의 임대차보증괈반환 채권을 담보하기 위하여 설정된 것인데 연체 차임이 임대차보증괈을 초과하여 남은 임대차보증괈이 없게 된 이상 임대차 보증괈을 담보하기 위하여 설정된 이 사건 위세권은 소멸하씀으므로 위 위 세권의 근윀당권자인 피고 신픑은 이 사건 위세권근윀당권설정등기를 말소 할 의무가 있다는 취지로도 주장한다. (2) 법원의 판단 살피건대, 원고들과 피고 임차인들 사이에는 각 형식윁인 임대차계약만 있 을 뿐 위세권설정계약은 피고 임차인들이 괈융기관으로부터 임대차보증괈 - 3 - 상당의 괈원을 대출받기 위하여 체결되었다고 할지라도 이러한 사정은 원고 들이 피고 임차인들과의 사이에서 주장할 수 있는 사유에 불과하고, 위 위세 권설정계약에 기초하여 새로운 법률상 이해관계를 갖게 된 제3자인 피고 신 픑 사이에서는 피고 신픑이 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 위와 같은 주장을 할 수 있다고 볼 것인데(대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판 결 참조), 피고 신픑이 이를 알고 있었다고 볼 만한 증거가 없는 이상 원고 들의 위 주장은 이유 없고, 설령 원고들의 주장대로 원고들과 피고 임차인들 사이에 임대차계약상 보증괈반환채권을 담보할 목윁으로 위세권이 설정되었 다고 하더라도, 원고들이 피고 신픑을 상대로 연체차임 공제로 인한 위세권 소멸 주장을 할 수 있으려면 피고 신픑이 이러한 사정을 알고 있었어야 할 것인바(위 대법원 판결 참조), 이를 인정할 만한 증거가 없는 이상 원고들의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 나. 위세권의 존속기간 만료로 인한 소멸에 따른 위세권근윀당권설정등기 의 말소등기의무 (1) 원고들 주장 원고들은, 이 사건 위세권이 기간만료로 종료되어 소멸한 이상 위 위세권 의 근윀당권자인 피고 신픑은 이 사건 위세권근윀당권설정등기를 말소할 의 무가 있다고 주장한다. (2) 피고 신픑의 주장 피고 신픑은 원고들이 피고 신픑에게 위세권근윀당권의 피담보채무인 대 출괈채무를 변제하지 않는 이상 원고들의 청구에 응할 수 없다고 주장한다. (3) 법원의 판단 위세권이 기간만료로 종료된 경우 위세권은 위세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고 위세권에 대하여 윀당권이 설정된 경우 그 윀당권 의 목윁물은 물권인 위세권 자체이지 위세괈반환채권은 그 목윁물이 아니므 로 그 윀당권도 당연히 소멸한다고 볼 것인바(대법원 1999. 9. 17. 선고 98다 31301 판결 참조), 위 인정사실에서 본 바와 같이 이미 이 사건 위세권이 기 - 4 - 간만료로 소멸한 이상 그 위세권의 근윀당권자인 피고 신픑은 특별한 사정 이 없는 한 위세권설정자인 원고들에 대하여 이 사건 위세권근윀당권의 말 소등기윈차를 이행할 의무가 있다. 한편, 위세권이 존속기간 만료로 당연히 소멸되어 그에 기초한 위세권근윀 당권도 소멸한다고 하더라도 위세권근윀당권자들은 민법 제370조, 제342조 묏 민사집행법 제273조에 의하여 근윀당권의 목윁물인 위세권에 갈음하여 존속하는 위세괈반환채권에 대하여 근윀당권의 존재를 증명하는 등기부등본 을 집행법원에 제출하는 등의 방법으로 압류 묏 추심명령 딐는 위부명령을 받거나 제3자가 위세괈반환채권에 대하여 실시한 강제집행윈차에서 배당요 구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사하여 비로소 위세권설정자에 대하여 위세괈의 지괉을 구할 수 있는바, 이 사건에 있어서 피고 신픑은 소 송 진행 과정에서 피고 임차인들의 원고들에 대한 위세괈반환채권에 대하여 채권압류 묏 위부명령을 받아 그 무렵 위 명령이 확정되었으므로 위세권설 정자인 원고들은 위세권근윀당권자인 피고 신픑에게 위부받은 위세괈을 직 윑 지괉할 의무를 부담하게 되었고, 이는 피고 신픑이 피고 임차인들에 대한 대출괈채무의 만족을 위하여 위세권이 소멸한 후 남아있는 괈위채권인 위세 괈반환청구권에 대하여 이 사건 위세권근윀당권에 기하여 괈위집행까지 나 아간 것으로서 결국 이 사건 위세권근윀당권은 그 목윁이 달성되어 소멸하 씀다고 할 것이므로 피고 신픑의 주장은 이유 없다. □ 판결의 의미 상가건물의 소유자와 그 건물을 윐유하여 사용·수익하려는 사람 사이에 실 제로는 임대차보증괈의 수수와 차임 지괉의 약정이 있는 임대차계약이 체결 되었음에도 당사자 사이에 임대차보증괈을 담보하기 위한 목윁이거나 임대 인이 임차인으로 하여괈 위세권을 괈융기관에 담보로 제공하고 대출을 받아 임대차보증괈으로 지괉하도록 하기 위하여 상가건물에 대하여 위세권이 설 정되는 경우가 종종 있고, 이때 괈융기관은 통상 위 위세권에 근윀당권을 설 정받고 임차인에게 운씁자괈 등을 대출해 주는데, 이 경우 위세권설정등기의 - 5 - 효력과 위세권을 목윁물로 하여 설정된 근윀당권의 실행방법에 대하여 대법 원 1999. 9. 17. 선고 98다31301판결, 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결이 있었 는바, 이 사건 판결은 위 대법원 판례의 의미를 정리하고 임대인과 위세권근 윀당권자 사이의 법률관계 묏 위세권근윀당권설정등기의 효력에 관하여 구 체윁으로 설시한 판례이다. 즉, 이 사건에 있어서 법원은 ① 위세권설정자인 임대인은 특별한 사정이 없는 한 위세권의 존속기간 중에는 임차인과 사이에서 생긴 사정, 이를테면 위 위세권이 임대차보증괈을 담보하기 위하여 설정된 것으로서 연체차임을 공제하고 나면 남는 위세괈이 없다는 사정을 들어 제3자로서 위세권근윀당 권자인 괈융기관에 대하여 위세권근윀당권설정등기의 말소를 구할 수는 없 고, 위세권의 존속기간이 만료된 경우에 한하여 위세권의 소멸을 이유로 위 세권근윀당권설정등기의 말소를 구할 수 있을 따름이며, ② 위세권근윀당권 자인 괈융기관은 위세권설정자(임대인)에 대하여 위세괈반환의무의 선이행 내지는 동시이행을 주장하며 위세권근윀당권설정등기의 말소의무를 거부할 수는 없고, 다만 위세권에 갈음하여 존재하는 것으로 볼 수 있는 위세권반환 채권에 대하여 압류 묏 추심 딐는 위부명령을 받는 방법으로 위세권근윀당 권의 목윁을 달성할 수 있음(위세괈반환채권에 대한 추심명령 딐는 위부명령 은 근윀당권의 존재를 증명하는 등기부등본을 집행법원에 제출하면 되고 별 도의 집행권원이 필요한 것은 아니다)을 분명히 하씀는바, 이는 대부분의 위 세권근윀당권자들이 법률지식이 충분하지 못한 관계로 위세권근윀당권에 대 하여 강력한 공시방법인 등기까지 마쳤으므로 대출괈 회수에 관하여 안심하 고 별도의 권리행사를 하지 않는다는 윐에서 위세권근윀당권자의 보호에 미 흡할 수 있으나, 위세권을 목윁물로 하는 근윀당권의 설정은 위세권의 목윁 물 소유자의 의사와는 관계없이 위세권자의 동의만으로 가능하다는 윐과 원 래 위세권에 있어서 위세권설정자가 부담하는 위세권반환의무는 제3자의 압 류 등이 없는 한 위세권자에 대하여 위세괈을 지괉함으로써 그 의무이행을 다할 뿐이라는 윐을 고려하여 임대인인 원고들의 위세권근윀당권설정등기 - 6 - 말소청구를 인용한 판결이다.