소매점 개발사업의 개발부담금 38,716,590원 부과 관련 지가 산정 분쟁

- 1 - 수 원 지 방 법 원 제 4행 정 부 판 결 사 건2023구합72975 개발부담금부과처분취소 원 고A 유한책임회사 소송대리인 법무법인 디.엘.에스 담당변호사 **** 피 고****장 소송수행자 **** 변 론 종 결2024. 8. 28. 판 결 선 고2024. 10. 23. 주 문 1.원고의 청구를 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 12. 2. 원고에게 한 개발부담금 38,716,590원의 부과처분을 취소한다. 이 유 - 2 - 1. 처분의 경위 가. 원고는 2021. 5. 18. ‘**** **** **** D 임야 5,096㎡ 중 1,980㎡’에 관하여 제1 종근린생활시설(소매점)(건축면적 195㎡) 조성을 목적으로 한 개발행위허가를 받았고, 2021. 10. 6. 위 토지를 ‘**** **** **** E 대 1,980㎡’(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 로 지번, 지목 및 면적 등의 변경을 거친 후 2022. 5. 17. 피고로부터 이 사건 토지 지 상에 신축된 일반철골구조 패널지붕 1층 제1종 근린생활시설(소매점) 264.58㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)에 관한 사용승인을 받아 개발사업을 완료하였다. 나. 피고는 별지 1 ‘개발부담금산출내용’ 표 기재와 같이 개발이익 환수에 관한 법률 (이하 ‘개발이익환수법‘이라고만 한다) 제10조 제3항 제5호, 같은 법 시행령 제11조 제 5항 제1호 등의 규정에 따라 이 사건 토지의 실제 매입가격을 기준으로 개시시점지가 를 산정한 다음, 개발이익환수법 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제11조 제7항 제2 호, 같은 법 시행규칙 제8조 제2항에 따라 이 사건 토지에 관하여 두 개의 감정평가법 인 등(감정평가법인 ****, ****, 이하 ’이 사건 감정평가‘라고 한다)이 감정평가한 가 액을 산술평균한 금액을 종료시점지가로 산정하여 2022. 12. 2. 원고에게 개발부담금 38,716,590원의 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다. 다. 한편 위 감정평가 당시 이 사건 토지의 비교표준지로 ‘**** **** H 대 655㎡ (이하 ’이 사건 비교표준지‘라고 한다)’가 선정되었다. 라. 원고는 2022. 12. 26. 중앙토지수용위원회에 이 사건 처분의 취소를 구하는 행정 심판청구를 제기하였으나, 2023. 6. 22. 위 심판청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 7, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 - 3 - 2. 원고 주장의 요지 가. 비교표준지 선정의 위법 이 사건 토지와 이 사건 비교표준지는 지목, 용도지역, 고저, 이용상황, 도로접면 등 조건이 유사하지만, 형상이 각각 부정형과 사다리형으로 다르고, I교차로 바로 옆에 위치하고 있는 이 사건 비교표준지에 비해 이 사건 토지의 도로사정이 월등히 열악하 다. 무엇보다 이 사건 토지의 이용상황이 ‘상업용’으로 되어 있기는 하지만 실제로는 이 사건 토지 바로 옆에 위치한 J교회의 교육관으로 사용되고 있을 뿐이어서 실제 이 용상황은 종교시설로 이용되고 있는 토지로서 주변이 주택지대인 ‘주거용 기타’에 해당 하고 주위 환경이 농촌지대인데, 주위 환경이 상업지대이고, 모텔 부지로 사용되고 있 는 이 사건 비교표준지와 주변환경 및 실제 이용상황이 전혀 다르다. 따라서 이 사건 비교표준지를 기준으로 종료시점지가를 산정한 이 사건 처분은 위법하다. 나. 종료시점 지가 산정의 위법 이 사건 토지의 비교표준지 선정에 잘못이 없다고 하더라도 피고가 이 사건 감정 평가에 따라 산정한 종료시점지가는 실제 토지의 가액에 비하여 지나치게 높게 산정되 어 위법하다. 3. 판 단 가. 관계 법령 별지 2 기재와 같다. 나. 구체적 판단 1) 비교표준지 선정 위법 주장에 관한 판단 가) 개발이익환수법은 제8조 및 제9조 제3항에서, 개발부담금의 부과기준은 부 - 4 - 과종료시점의 부과대상토지의 가액에서 부과개시시점의 부과대상토지의 가액, 부과기 간 동안의 정상지가상승분 및 개발비용을 뺀 금액으로 하고, 여기서 부과종료시점이란 관계 법령에 의하여 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제3항 제5호, 같은 법 시행령 제11조 제5항에서, 실제로 매입한 가액이 정 상적인 거래 가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 매입가액이 취득세 과세표준이 되는 경우 등에는 그 실제 매입 가액에 그 매입일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가 상승분을 더하거나 뺀 가액을 개시시점지가로 할 수 있다고 정하고 있으며, 같은 법 제10조 제1항에서, 부과종료시점지가는 원칙적으로 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 부동산 가격공시에 관 한 법률 제3조 제7항에 따른 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표 준적인 비교표에 따라 산정한 가액에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정 상지가상승분을 합한 가액으로 한다고 정하고 있고, 같은 법 제10조 제5항, 같은 법 시행령 제11조 제7항 제2호, 같은 법 시행규칙 제8조 제2항에 의하면, 개시시점지가를 실제의 매입 가격을 기준으로 산정한 경우에는 종료시점지가를 산정할 때 둘 이상의 감정평가법인 등이 감정평가한 가액을 산술평가한 가액으로 해당 지가를 산정하도록 정하고 있다. 한편 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3항 제1항, 감정평가에 관한 규칙 제2조, 제14조 등에 따르면, 감정평가법인 등은 토지를 감정평가하는 경우 감정 평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다 고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요 인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인이 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정 평가방법인 ‘공시지가기준법’을 적용해야 하고, 비교표준지를 선정함에 있어 인근지역 - 5 - 에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역.이용상황.주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하되, 인근 지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다고 정 하고 있다. 한편 국토교통부가 발간한 ’2022년도 적용 개별공시지가 조사.산정지침(갑 제32호증, 을 제11호증, 이하 ‘이 사건 지침’이라고 한다)‘은 비교표준지 선정기준에 관 하여 조사대상 토지가 일반토지인 경우 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유 사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함, 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업.업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지이용상황의 대분류를 의미한 다)이 동일한 표준지를 선정하고, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다고 규 정한다. 한편, 유사가격권이란 공간적으로 떨어져 있어도 지가형성요인(도로조건, 건축 규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 의미한다고 규정하고 있다. 나아가 이 사건 지침은 토지이용상황을 ’주거용 기타: 주변의 토지이용 상황이 주택지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 창고 등으로 이용되고 있는 토지(주거기타)‘, ’상업용지: 상가나 시장, 서비스업 등의 영 업을 목적으로 하고 있는 건물 부지(상업용)‘로 각 구분하고 있다. 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선 으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하 여 선정하여야 할 것이나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 - 6 - 토지를 선정하여야 하고, 표준지와 감정대상 토지의 용도지역이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참 작하면 되며 그러한 표준지의 선정 자체가 잘못이라고 단정할 수 없다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두12918 판결 등 참조). 나) 살피건대, 앞서 든 증거와 을 제12 내지 18호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 이 사건 토지의 이용상황은 ‘주거용 기타’ 등이 아닌 ‘상업용지’로 봄이 타당하고, 이에 따 라 이 사건 토지에 대한 종료시점지가를 산정하면서 비교표준지로 이 사건 비교표준지 를 선정한 것이 위법하다고 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제의 원고의 이 부분 주 장은 이유 없다. ① 원고는 이 사건 토지의 이용상황을 주변의 토지이용상황이 주택지대로서 종교시설 등으로 이용되고 있는 토지인 ‘주거용 기타’로 보아야 한다고 주장한다. 그런 데 개발부담금 산정에 있어 고려되는 건축물의 용도는 개발부담금의 부과종료시점인 당해 건축물에 대한 사용승인 당시를 기준으로 하여 그 건축물 자체의 객관적 용도에 의하여 정하여지는 것이지 그 이후 그 건축물의 실제 이용 목적이나 이용 현황에 의하 여 정하여지는 것은 아니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008두19673 판결 참조). 원고는 당초 이 사건 토지에 관하여 상업용 시설인 ‘제1종근린생활시설(소매점)’의 신축을 목 적으로 개발행위허가 내지 건축허가를 받아 2022. 5. 17. 준공 및 사용승인을 받았다. 따라서 설령 현재 이 사건 건물이 종교시설로 이용 중이라고 하더라도 개발부담금의 부과종료시점인 2022. 5. 17.을 기준으로 하여 상업시설인 1종 근린생활시설(소매점) 건축의 개발사업을 완료한 이상, 이 사건 토지의 이용상황은 ‘상업용’이라고 보아야 한 - 7 - 다. ② 이와 같이 이 사건 감정평가는 이 사건 토지와 용도지역(자연녹지), 고저 (평지), 이용상황(상업용)이 동일하고, 그 인근에 위치한 이 사건 비교표준지를 이 사건 토지의 비교표준지로 선정하여 이 사건 토지와의 개별요인 비교 등 보정을 거쳐 이 사 건 토지의 종료시점지가를 산정하였고, 피고는 위 각 감정평가 및 부동산 가격공시위 원회의 심의 등 객관적이고 공정한 절차를 거쳐 감정평가액의 평균금액을 이 사건 토 지의 종료시점지가로 산정하였다. ③ 이 사건 토지 외에도 같은 **** **** **** 지역에서 토지이용상황이 ‘상업 용’인 다른 토지들 역시 한 곳(아래 **** **** **** K 토지)을 제외한 나머지 전부가 이 사건 비교표준지를 기준으로 그 2022년도 개별공시지가가 산정되었고, 각 개별공시 지가의 금액도 약 290,000원 내외로 비교적 균형 있게 형성되어 있다. ④ 한편 원고는 **** **** **** K 토지에 대해서는 그 실제 이용상황에 따라 이 사건 비표준지가 아닌 토지이용상황이 주거나지인 같은 리 L 토지가 비교표준지로 선정되어 개별공시지가가 산정되었으므로, 이 사건 토지도 실제 주변환경과 이용상황 에 맞게 **** **** **** M 토지를 비교표준지로 선정하여야 한다고 주장한다. 그런데 이 사건 토지의 이용상황을 ‘상업용’으로 보아야 함은 앞서 본 바와 같고, 원고 주장 비교표준지 후보인 **** M 토지의 이용상황은 ‘단독주택’으로서 이 사건 토지의 이용상 황인 ‘상업용’과 상이할 뿐만 아니라, 그 2022년도 표준지공시지가도 165,500원에 불과 하여 이 사건 비교표준지의 공시지가인 311,500원이나 위에서 본 같은 지역 내 상업용 지인 다른 토지들의 평균적인 개별공시지가(약 290,000원)에 비하여 지나치게 적다. 따 라서 위 **** M 토지가 이 사건 토지의 비교표준지로 더욱 적정하다고 볼 수 없다. - 8 - 2) 부과종료시점 지가 산정에 위법이 있다는 주장에 대한 판단 원고는 이 사건 감정평가에서 이 사건 토지에 관한 종료시점지가가 부당하게 높 게 책정되었다는 취지로 주장만할 뿐, 그 구체적인 근거나 이유에 대해서는 아무런 설 명을 하지 않고 있다. 살피건대, 앞서 인정한 사실 및 앞서 든 증거와 변론 전체의 취 지를 종합하면, 이 사건 감정평가는 이 사건 토지에 관하여 이 사건 비교표준지를 비 교표준지로 선정하여 관련 법령에서 정한 바에 따라 시점수정, 개별요인 등 품등 비교 등을 거쳐 적법하게 이 사건 토지의 종료시점지가를 산정한 것으로 보이고, 달리 이에 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사임수연 판사양해인 판사유경민 - 9 - 별지 1 - 10 - 별지 2 관련 법령 ■ 개발이익 환수에 관한 법률 제8조(부과 기준) 개발부담금의 부과 기준은 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “종료시점지가”라 한 다)에서 다음 각 호의 금액을 뺀 금액으로 한다. 1. 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “개시시점지가”라 한다) 2. 부과 기간의 정상지가상승분 3. 제11조에 따른 개발비용 제9조(기준 시점) ① 부과 개시 시점은 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 인가등을 받은 날 로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 해당하는 날을 부과 개시 시점으로 한다. 1. 인가등을 받기 전 5년 이내에 대통령령으로 정하는 토지 이용 계획 등이 변경된 경우로서 그 토지 이용 계획 등이 변경되기 전에 취득한 토지의 경우에는 취득일. 다만, 그 취득일부터 2년 이상이 지난 후 토지 이용 계획 등이 변경된 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 대통 령령으로 정하는 날로 한다. 2. 인가등의 변경으로 부과 대상 토지의 면적이 변경된 경우에는 대통령령으로 정하는 시점 ② 제1항에 따른 개발사업의 인가등을 받은 날과 취득일은 대통령령으로 정한다. ③ 부과 종료 시점은 관계 법령에 따라 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 한다. 다만, 부과 대상 토지의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하 면 해당 토지에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날을 부과 종료 시점으로 한 다. 1. 관계 법령에 따라 부과 대상 토지의 일부가 준공된 경우 2. 납부 의무자가 개발사업의 목적 용도로 사용을 시작하거나 타인에게 분양하는 등 처분하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 ④ 제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 개발사업의 준공인가 등을 받은 날은 대통령령으로 정 - 11 - 한다. 제10조(지가의 산정) ① 종료시점지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지 의 공시지가를 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제7항에 따른 표준지와 지가산 정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표에 따라 산정한 가액(價額)에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 이 경우 종료시점지 가와 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개발이익이 발생하지 않을 것이 명 백하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 외에는 종료시점지가의 적정성에 대하 여 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가 법인을 말한다)의 검증을 받아야 한다. ③ 개시시점지가는 부과 개시 시점이 속한 연도의 부과 대상 토지의 개별공시지가(부과 개시 시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과 개시 시점 까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 실제의 매입 가액이나 취득 가액에 그 매입일이나 취득일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가 상승분을 더하거나 뺀 가액을 개시시점지가로 할 수 있다. 1. 국가ᆞ지방자치단체 또는 국토교통부령으로 정하는 기관으로부터 매입한 경우 2. 경매나 입찰로 매입한 경우 3. 지방자치단체나 제7조제2항제2호에 따른 공공기관이 매입한 경우 4. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의 또는 수용(수용)에 의하여 취득한 경우 5. 실제로 매입한 가액이 정상적인 거래 가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령 으로 정하는 경우 ⑤ 제1항 및 제3항에 따라 종료시점지가와 개시시점지가를 산정할 때 해당 토지의 개별공시지 가가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 방법으로 산정 한다. ■ 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제11조(지가의 산정) ⑤ 법 제10조제3항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하 - 12 - 는 경우를 말한다. 1. 부과 개시 시점 이전에 매입한 경우(부과 개시 시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과 개 시 시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로 매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토교통 부령으로 정하는 증명서류를 제출한 경우를 포함한다)로서 그 매입가격이 취득세의 과세표준이 된 경우 ⑦ 법 제10조제5항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경 우를 말한다. 1. 개시시점지가 및 종료시점지가를 산정할 때 부과 대상 토지의 개별공시지가가 없는 경우 2. 종료시점지가를 산정할 때 법 제10조제3항 단서에 따라 매입가격으로 개시시점지가를 산 정한 경우 ■ 개발이익 환수에 관한 법률 시행규칙 제8조(지가 산정방법) ① 시장ᆞ군수ᆞ구청장은 법 제10조제1항에 따라 종료시점지가를 산정하려면 미리 「부동산 가 격공시에 관한 법률」 제25조에 따라 설치된 시ᆞ군ᆞ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐야 한다. ② 시장ᆞ군수ᆞ구청장은 법 제10조제5항에 따라 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정하는 경우에는 둘 이상의 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따 른 감정평가법인등을 말한다. 이하 같다)이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가 를 산정해야 한다. ■ 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되 는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적 정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 감정평가법인등이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무 제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ᆞ경매 등 대통령령으 로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 - 13 - 수 있다. ③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등(소속 감정평가사를 포함한 다. 이하 이 조에서 같다)이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다. ④ 국토교통부장관은 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 필요한 세부적인 기준(이하 "실무기 준"이라 한다)의 제정 등에 관한 업무를 수행하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 전문 성을 갖춘 민간법인 또는 단체(이하 "기준제정기관"이라 한다)를 지정할 수 있다. ⑤ 국토교통부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제40조에 따른 감정평가관리ᆞ징계위원회의 심의를 거쳐 기준제정기관에 실무기준의 내용을 변경하도록 요구할 수 있다. 이 경우 기준제정 기관은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. ⑥ 국가는 기준제정기관의 설립 및 운영에 필요한 비용의 일부 또는 전부를 지원할 수 있다. ■ 감정평가에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 9. "공시지가기준법"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조제1 항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가 를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(보정)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가법인등은 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다. ② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따 라야 한다. 1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ᆞ이용상황ᆞ주변환 경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. - 14 - 2. 시점수정: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제19조에 따라 국토교통부장관이 조사ᆞ발표 하는 비교표준지가 있는 시ᆞ군ᆞ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ᆞ군ᆞ구의 평균지가변동률을 적용할 것 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86 조에 따라 한국은행이 조사ᆞ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적 용할 것 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유 사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것 ③ 감정평가법인등은 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평 가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. ④ 감정평가법인등은 법 제3조제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.