중개인의 권유로 근저당이 설정된 주택의 임대차계약을 체결하고 중도금과 잔금을 지급함

• 2000년 12월, 원고는 중개인A의 중개로 임대인B와 보증금 65,000,000원의 주택 임대차계약을 체결하고 계약금 6,500,000원을 지급했다.
• 계약 당시 소유권이전등기는 2000년 12월 16일까지 마치고, 잔금 지급 시까지 근저당권 등 등기부상 하자가 생기면 계약을 해제하고 계약금의 두 배를 배상하기로 특약했다.
• 2000년 12월 22일, 임대인B 명의 소유권이전등기와 함께 채권최고액 59,600,000원의 근저당권이 설정된 사실이 확인됐다. 임대인B는 분양잔대금 대출 때문이라며 잔금으로 대출금을 갚고 근저당권을 말소하겠다고 약속했고, 중개인A도 계약서에 '본 계약으로 손해가 발생하면 본 부동산에서 책임진다'는 문구를 적어 계약 이행을 권유했다.
• 원고는 중도금과 잔금을 지급하며 대출금을 일부 변제했고, 2001년 1월 6일까지 잔액 5,000,000원만 남게 됐다.
• 2001년 1월 19일 임대인B가 남은 대출금 5,000,000원을 갚은 다음 날, 근저당권이 말소되지 않은 상태를 이용해 같은 근저당권을 담보로 45,000,000원을 새로 대출받고 잠적했다.
• 이후 국민은행의 임의경매절차에서 원고는 2003년 4월 28일 16,593,139원만 배당받아 임차보증금 잔액 48,406,861원의 손해를 입었다. 원고는 중개인A를 상대로 손해배상청구소송을 제기해 48,406,861원 지급 판결을 확정받았고, 중개인A가 가입한 공제사업자인 피고에게 공제금 지급을 청구했다.

원고는 중개인A의 중개로 임대인B와 임대차계약을 맺고 보증금을 지급했지만, 임대인B가 근저당권을 말소하지 않은 채 신규 대출을 받고 잠적해 임차보증금 잔액 48,406,861원의 손해를 입었다. 원고는 중개인A에 대한 확정판결을 근거로 공제사업자인 피고에게 공제금 지급을 청구했으나, 법원은 중개인의 손해담보 약정이 공제금 지급 대상이 되는 중개행위에 해당하지 않는다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았다.

• 법원은 중개인A가 계약서에 적어준 '본 계약으로 손해가 발생하면 본 부동산에서 책임진다'는 약정이 부동산중개업법상 공제금 지급 대상이 되는 '중개행위'에 해당하는지 따졌다.
• 공제사업은 중개업자가 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상해 주는 제도인데, 법원은 중개인이 개인적으로 거래의 이행이나 손해를 보증한 약정은 중개행위 자체와 별개의 약정으로 보았다.
• 즉 중개인A의 손해담보 약정은 중개 업무와 관련된 주의의무 위반이 아니라, 임대차계약의 이행을 보장하기 위해 개인이 추가로 부담한 약정이라는 것이다.
• 따라서 중개인A가 원고에게 손해배상 판결을 받았다고 하더라도, 그 책임이 공제금 지급 대상이 되는 중개행위상의 책임이라고 볼 수 없다고 판단했다.
• 결국 피고의 항소를 받아들여 원심판결을 취소하고 원고의 청구를 받아들이지 않았다.

부동산 중개인이 계약서에 손해를 책임지겠다는 문구를 적어주더라도, 그것만으로 공제사업자인 협회에 공제금을 청구할 수 있는 것은 아니다. 공제금은 중개행위 자체의 고의·과실로 인한 손해에만 해당하므로, 중개인의 개인적 손해담보 약정은 공제 대상이 아니라는 점을 보여주는 사례다.