법인이 도심재개발사업을 위해 토지를 취득한 뒤 자금난으로 5년 내에 매각함

【심급】 2심 【세목】 취득세 【주문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 1. 처분의 경위 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제7호증의 1 내지 7, 갑 제11호증, 을 제1호증의 3, 을 제2호증의 2, 을 제3호증의 7, 8의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 반증이 없다. 가. 원고는 재재발, 재건축대행 등을 목적으로 하여 설립된 주식회사로서, 별지 취득내역 중 “토지”란 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다.)를 같은 내역 중 “취득일”란 기재 일자에 같은 내역 중 “취득원인”란 기재 원인으로 취득하였다가, 2000. 4. 29.****에게 이 사건 각 토지에 대한 대물변제계약을 체결하고, 같은 해 5. 3. 각 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 나. 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 각 토지를 2년 이상 고유업무에 사용하지 아니한 채 취득일로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각하여 이 사건 각 토지가구 지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항 제6호,같은 법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항 제2호소정의 법인의 비업무용 토지로서 취득세 중과 대상이 되는 것으로 보고, 2000. 11. 23. 원고에게 취득세(가산세 포함) 253,078,660원, 농어촌특별세(가산세 포함) 23,198,860원을 부과고지하는 이 사건 부과처분을 하였다. 2. 이 사건 부과처분의 적법 여부 가. 당사자의 주장 피고는 이 사건 부과처분이 관계 법령에 따른 것으로 적법하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는, 이 사건 각 토지는 원고가 도심재개발구역 내의 재개발사업을 위하여 수년간의 준비과정을 거쳐 취득한 후, 재개발사업자금의 관리를 시공회사인 대성산업 주식회사에게 위임하였다가 자금인출을 거부당한 상태에서도 당초의 사업목적인 재개발사업을 달성하기 위하여 혼신의 노력을 다하였는데, 대성산업 주식회사의 일방적인 사업약정해지와 한국전력공사와의 서대문변전소분양계약지연, 금융기관의 대출금상환독촉 및 대출금상계처리와 금융거래정지로 인하여 재개발사업을 계속하는 것이 불가능하게 되는 바람에 부득이 이 사건 각 토지의 매입자금을 원고에게 대여한****에게 이를 매각하고****가실질적으로 소유하는주식회사 금산하우징앞으로 위 재개발사업의 허가명의를 변경하여 주었으므로, 원고가 이 사건 각 토지를 매각한 것에는 정당한 사유가 있는 것이어서, 이 사건 부과처분은 위법하다고 주장한다. 나. 관계 법령 구 지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제112조 (세율) ②다음 각 호의 1에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다.)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다. (후문 생략) 6. 법인의 비업무용 토지 : 법인이 토지를 취득한 후 유예기간 내에 정당한 사유없이 목적사업에 직접 사용하지 아니하거나 적정기준을 초과하여 소유하고 있는 토지. 이 경우 유예기간목적사업의 범위적정기준 및 비업무용에서 제외되는 토지의 기준 등은 대통령령으로 정한다. 구 지방세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제84조의4 (법인의 비업무용 토지의 범위) ①법 제112조 제2항 제6호의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각 호의 1에 해당하는 토지를 말한다. 2. 법인이 토지를 취득한 후 목적사업에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하지 아니한 토지로서 취득일부터 5년 내에 정당한 사유없이 매각(매매계약이 체결된 경우를 말하며, 매매계약이 해제된 경우를 제외한다. 이하 이 호에서 같다.)한 토지. (단서 생략) 다. 인정사실 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 갑 제9호증, 갑 제11호증, 갑 제12호증, 갑 제13호증, 갑 제23호증, 갑 제33호증의 9, 11, 16, 22, 갑 제34호증의 6, 7, 9, 11, 14, 19, 20, 22, 23, 27, 갑 제36호증, 을 제1호증의 3, 을 제2호증의 2, 을 제3호증의 7, 8의 각 기재 및 제1심 및 당심 증인이명호의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 반증이 없다. (1) 원고는 1996년경부터 서울역―서대문 2구역 제3지구 도심재개발사업(이하 ‘이 사건 재개발사업’이라 한다.)을 시행하기 위한 토지매입을 추진하던 중 1998. 7. 6. 별지 취득내역 중 순번 1 기재 토지를 매매를 통하여 취득하였고, 같은 해 9. 5. 피고로부터 이 사건 각 토지를 포함한 서울 중구의주로1가 30 외 26필지를 시행구역으로 하는 도심재개발사업시행인가 및 건축허가를 받았는데, 그 사업시행계획에 의하면 위 시행구역에 지상 19층, 지하 6층의 공동주택, 근린생활시설, 근린공공시설의 건물(이하 ‘이 사건 신축건물’이라 한다.)을 건축하기로 예정되어 있었다. (2) 이 사건 재개발사업의 시행인가고시는 1998. 9. 11. 이루어졌고, 이에 따라 원고는 이 사건 각 토지 중 매매에 의하여 취득한 별지 취득내역 순번 1 기재 토지를 제외한 나머지 순번 2 내지 7 기재 각 토지를 서울특별시지방토지수용위원회의 수용재결을 거쳐 취득하였다. (3) 원고의 대표이사인송동수가대표이사인주식회사 원방토건(이하 ‘원방토건’이라 한다.)은 1997. 10.경한국전력공사(이하 ‘한전’이라 한다.)와 사이에, 장차 이 사건 신축건물 지하 4층부터 지하 6층까지 사이에 “154㎸ 서대문변전소”를 건설하여 한전이 분양받는 것을 전제로 다음과 같은 내용의 협약을 맺었는데, 위 협약에 의하면 ① 이 사건 신축건물의 공사기간은 1998. 4.부터 2001. 6.까지로 착공 후 38개월간이고, 그 중 154㎸ 서대문변전소의 완료예정일은 2001. 3. 31.이며(제4조), ② 원방토건은 한전과의 분양계약체결 이전에 원방토건 소유 사업부지 전부에 대하여 한전에게 토지분 분양대금의 100%와 건물분 분양대금의 20%를 합한 금액의 130%를 채권최고액으로 하는 근저당권설정등기를 1순위로 경료하여 주고(제11조), ③ 위 협약체결 후 원방토건이 부지매수를 완료하지 못하여 사업시행에 차질이 우려되는 경우, 한전은 위 협약을 해지할 수 있다(제21조)고 규정되어 있는바, 원방토건이 위 건물에 변전소를 굳이 설치하려는 이유는 변전소 분양가가 이 사건 신축건물 전체 시공비의 66%에 이르고, 계약시 토지분 분양대금의 90%, 건물분 분양대금의 20%를 선수금으로 수령하고 나머지는 지하층의 기성에 따라 분양금을 지급받는 선분양계약이므로 사업의 안정성을 꾀할 수 있기 때문이었다. (4)원방토건은 1998. 7. 13.대성산업 주식회사(이하 ‘소외 회사’라 한다.)와 사이에,원방토건을 시행자, 소외 회사를 시공자로 하는 이 사건 신축건물 건축공사도급약정을 체결하였는데, 위 공사도급약정에 의하면 ① 사업시행인가도서에 의한 건축, 설비, 전기, 토목공사는 소외 회사가, 나머지 사업 전반은원방토건이 각 책임지고 비용을 부담하며(제2조), ②원방토건은 서울특별시의 도심재개발기금을 적어도 140억 원 이상 배정받아야 하고, 한전과 사이에 변전소 유치와 관련하여 맺은 위 (3)항의 협약이 유효하도록 사업시행인가신청 후 15일 이내에 한전과 변경협약서를 맺거나 협약서 유효인정 공문을 수령하여 사업시행인가 후 한전, 원방토건, 소외 회사가 맺을 본계약에 지장이 없도록 하여야 하고(제4조), ③ 서울특별시 도심재개발기금 전액(예상금액 : 140억 원) 및 한전 분양대금 전액(예상금액 : 176억 원)은 소외 회사가 이를 수령할 권리를 가지며(제6조), ④ 사업의 수행이 지연되어 1998년도 배정예정인 서울특별시 도심재개발기금을 수령할 수 없는 경우와 사업부지가원방토건의 소유로 등기되지 않아 한전과 분양계약을 맺을 수 없는 경우에는 소외 회사가 위 공사도급약정을 해제 또는 해지할 수 있다(제8조)고 규정되어 있다. (5) 원고는 이 사건 재개발사업의 시행인가를 얻으면서 원방토건과 소외 회사 사이에 체결된 위 1998. 7. 13.자 공사도급약정상의원방토건의 지위를 승계하였다. (6) 그런데 1998. 9. 5. 서울특별시의 도심재개발기금의 배정기준이 달라지게 되어, 원고는 같은 달 28. 서울특별시로부터주식회사 한국상업은행(그 후주식회사 한빛은행이 되었고, 이하 ‘한빛은행’이라 한다.)을 대출금융기관으로 하여 1998년도 도심재개발사업 융자금으로 위 예정과는 달리 52억 원만을 배정받았다. 하지만 원고는 위와 같이 도심재개발기금의 대출금을 52억 원만 배정받아도 이 사건 재개발사업으로 인하여 11,121,612,000원의 사업이윤을 얻을 것으로 다시 계획하였다. (7) 그 후 소외 회사는 1999. 11. 30. 원고에게, ① 원고가 위 1998. 7. 13.자 공사도급약정 중 도심재개발기금 140억 원 이상을 배정받기로 한 약정과 한전과 분양대금 176억 원의 변전소관련계약을 맺기로 한 약정을 원고의 귀책사유로 인하여 이행하지 못하여 사업자금조달에 심각한 위험을 초래하였고, ② 원고의 위 위약으로 인하여 소외 회사가 임의로 사업약정을 해지할 권한을 갖기로 1998. 12. 22. 다시 약정하였으며, 소외 회사가 연대보증을 하고 담보물을 제공하여 원고가 한빛은행으로부터 도심재개발기금 52억 원을 대출받았음에도 원고는 위 1998. 7. 13.자 공사도급약정과 위 1998. 12. 22.자 약정에 위반하여 위 대출금을 소외 회사 명의의 계좌로 입금하지 않다가 1999. 4. 17.에야 뒤늦게 입금하였을 뿐만 아니라, 대출이자도 전혀 지불하지 않아 연대보증인 겸 물상보증인인 소외 회사의 신용을 훼손하였으며, ③ 원고의 거듭된 위약으로 소외 회사가 위 1998. 7. 13.자 공사도급약정을 해지하려 하자, 원고가 다른 시공자를 선정할 때까지 해지권 행사를 일시 유보하여 달라고 하여 새로 맺은 1999. 5. 3.자 추가약정까지도 위반하였다는 이유로, 발신일로부터 15일 이내에 위약사항들을 모두 해소하지 아니하면 위 1998. 7. 13.자 공사도급약정은 자동으로 해지된 것으로 간주하겠다고 통지하였다. (8) 또 원고는한빛은행으로부터의 대출금(서울특별시 도심재개발사업융자금)에 대하여 최초 이자납부일부터 이자납부를 연체하였고, 이에 따라 기한의 이익을 상실하게 되었는데,한빛은행은 수 차례에 걸쳐 원고에게 연체대출금의 정리를 촉구해오다가 1999. 12. 24. 원고가 52억 원의 대출금을 연체하였다는 이유로 같은 달 29.자로 위 대출금잔액을 연대보증인인 소외 회사의 예금과 상계하겠다고 통지하였다. (9) 원고는 당초 한전과의 위 협약에서 정한 공사시작예정시기인 1998. 4.경보다 훨씬 늦은 1999. 11. 10. 사업대상토지를 매입한 다음, 같은 해 12. 18. 한전에게 서대문변전소의 분양계약체결을 요청하였는데, 이에 대하여 한전은 2000. 1. 4. 원고에게 계약체결 전 토지분 분양대금의 100%와 건물분 분양대금의 20%를 합한 금액의 130%를 채권최고액으로 하여 원고 소유 사업부지 전부에 대한 1순위 근저당권설정등기가 완료되어야만 분양계약체결이 가능하다고 통보하면서, 당초 2001. 6. 준공을 목표로 추진되어 온 서대문변전소건설이 원고의 사정으로 계속 지연되어 변전소 준공목표까지 지연됨으로써 도심지전력공급계획에 어려움을 겪고 있으며, 현시점에서도 적기준공에 차질이 예상되고 있으므로 토지매수가 더 이상 지연될 경우 위 협약을 해지하겠다고 통지하였다. (10) 위 각 통지를 받은 이후 원고는LG건설주식회사를 시공사로 참여시키고 한전과의 협의를 지속하는 등 사업을 계속 추진하려 하였으나 끝내 자금난을 이기지 못하여 이 사건 재개발사업의 시행을 포기하고, 2000. 4. 29.****와 사이에 이 사건 각 토지에 대한 대물변제계약을 체결하여, 같은 해 5. 3. 각 소유권이전등기를 경료하여 주었고, 같은 해 7. 이 사건 도시재개발사업의 시행자가 원고로부터주식회사 금산하우징으로 변경되었는바, 그 후주식회사 금산하우징은SK건설 주식회사와 시공계약을 맺고 한전으로부터 서대문변전소를 유치하여 이 사건 신축건물을 성공적으로 분양하는 등 비로소 이 사건 재개발사업을 원만하게 진행하였다. 라. 판단 (1)구 지방세법 제112조 제2항,구 지방세법시행령 제84조의4 제1항 제2호에서 법인이 목적사업에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하지 아니한 토지로서 그 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 토지를 매각하는 경우 취득세를 중과하도록 규정한 것은 법인이 고유목적 이외의 토지를 취득보유함으로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데 그 목적이 있는 것이며(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누9468 판결참조), 이 때 “정당한 사유”란 그 취득 토지를 고유업무에 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용금지제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻하는 것이 원칙이고, 그 법인의 내부적인 사유의 경우에는 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 그 법인의 과실 없이 부득이 사용할 수 없게 된 객관적인 사유가 있는 경우를 말하는 것이지, 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 고유업무에 직접 사용하기를 포기한 경우는 이에 포함되지 아니한다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누16810 판결;1999. 10. 8. 선고 98두15139 판결각 참조). (2) 앞에서 본 바에 의하면 원고는 이 사건 재개발사업의 시행을 위하여 이 사건 각 토지를 매매 또는 토지수용의 방법으로 취득한 후 시공사인 소외 회사와의 관계 및 수분양자인 한전과의 관계를 유지하지 못하고 현실적으로 아무런 사업도 제대로 진척시키지 못한 상태에서 자금부족으로 사업을 포기하고 이 사건 각 토지의 소유권을****에게 넘겼다고 할 것인바, 결국 원고는 이 사건 각 토지의 취득 후 원고의 자금사정 때문에 고유업무에 직접 사용하기를 포기하였다고 할 것이고, 위와 같은 사유는구 지방세법시행령 제84조의4 제1항 제2호의 “정당한 사유”라고 볼 수 없다. 또한 원고가 당초 서울특별시 도심재개발기금 140억 원을 대출받기로 예상하였다가 실제로는 52억 원만을 대출받게 되어 자금난을 겪게 되었다고 하지만, 이는 원고가 이 사건 재개발사업을 시행함에 있어 그의 자금사정이 악화된 한 계기에 불과하고 이를 행정관청의 사용금지제한 등 외부적 사유로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 위와 같이 52억 원만을 대출받기로 결정된 후에도 원고는 이 사건 재개발사업을 시행하면 여전히 11,121,612,000원의 사업이윤을 얻을 것으로 보고 이 사건 각 토지 중 이미 취득하였던 별지 취득내역 순번 1 기재 토지를 제외한 나머지 순번 2 내지 7 기재 각 토지를 추가로 취득하였다가 스스로 자금난을 이기지 못하여 이 사건 각 토지를****에게 다시 매각한 것으로서 이는 내부적이고 주관적인 사정에 불과하고, 달리 위 매각에 있어 위에서 설시한 “정당한 사유”가 있다고 볼 증거가 없다. 3. 결 론 그렇다면, 이 사건 각 토지를 매각함에 정당한 사유가 있음을 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 이유없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고, 원고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.