원고들이 펜션·리조트를 짓겠다며 피고 회사로부터 임야 공유지분을 매수했으나, 해당 토지가 대부분 경사면이어서 건축이 불가능한 하자가 드러남

- 1 - 울산지방법원 제5민사부 판결 사 건2012가합6130 매매대금반환 등 원 고1. A 2. B 3. C 4. D 5. E 원고들 소송대리인 법무법인 원율 담당변호사 **** 피 고주식회사 **** 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2014. 2. 6. 판 결 선 고2014. 2. 13. 주문 1. 피고는 원고 A에게 39,978,120원, 원고 C에게 31,982,490원, 원고 B에게 53,003,490 원, 원고 D, E에게 97,138,740원 및 각 이에 대하여 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까 지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. - 2 - 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 주문과 같다. 이유 1. 기초사실 가. 피고 회사는 부동산 매매업, 부동산 관리 및 임대용역업 등을 하는 법인이다. 피 고 회사는 평창 동계올림픽 유치로 강원 **** 일대 부동산의 가치가 상승할 것을 예 상하고, 2011. 6. ~ 7.경 **** **** 임야 644㎡ 등 별지1 도면 표시 임야 43필 지를 매수하여 각 임야 또는 그 임야의 공유지분을 분양하는 사업을 시작하였다. 나. 피고 회사는 별지1 도면 표시 임야들에 펜션, 리조트 등의 숙박업소를 건설하여 임대업을 하면 많은 수익을 얻을 수 있다는 내용의 홍보자료를 만들고, 피고 회사 사 원들에게 위와 같은 내용으로 분양사업 교육을 한 후 위 각 임야 또는 그 공유지분을 분양하도록 하였다. 다. 원고 A은 2011. 7. 6. 피고 회사로부터 **** **** 임야 1,746㎡ 중 17/1,746 지분, 같은 임야 717㎡ 중 4/717 지분, 같은 임야 621㎡ 중 274/621 지분, 같은 임야 3,187㎡ 중 36/3,187 지분을 대금 3,822만 원에 매수하기로 하고, 같은 날 계약금 500만 원, 2011. 7. 18. 잔금 3,322만 원을 지급하였으며, 2011. 9. 5. 위 각 공 유지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. - 3 - 라. 원고 C는 2011. 9. 7. 피고 회사로부터 **** **** 임야 1,746㎡ 중 14/1,746 지분, 같은 임야 717㎡ 중 4/717 지분, 같은 임야 621㎡ 중 217/621 지분, 같은 임야 3,187㎡ 중 29/3,187 지분을 대금 30,576,000원에 매수하기로 하고, 같은 날 계약금 11,376,000원, 2011. 9. 16. 잔금 1,920만 원을 지급하였으며, 2011. 9. 23. 위 각 공유지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 마. 원고 B는 2011. 8. 10. 피고 회사로부터 **** **** 임야 644㎡ 중 371/644 지분, 같은 임야 1,746㎡ 중 22/1,746 지분, 같은 임야 717㎡ 중 6/717 지 분, 같은 임야 3,187㎡ 중 48/3,187 지분을 대금 51,597,000원에 매수하기로 하고, 같 은 날 계약금 1,000만 원, 2011. 8. 26. 잔금 41,597,000원을 지급하였으며, 2011. 9. 23. 위 각 공유지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 바. 원고 D, E는 2011. 7. 11. 피고 회사로부터 **** **** 임야 1,746㎡ 중 41/1,746 지분, 같은 임야 717㎡ 중 10/717 지분, 같은 임야 661㎡, 같은 임야 3,187㎡ 중 88/3,187 지분을 대금 92,492,400원에 매수하기로 하고, 같은 날 계약금 900만 원, 2011. 7. 15. 잔금 83,492,400원을 지급하였으며, 2011. 8. 1. 위 각 공유지 분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 사. **** **** 임야 1,746㎡, 같은 임야 717㎡, 같은 임야 3,187㎡는 원고 A, C가 매수한 같은 , 원고 B가 매수한 같은 , 원고 D, E가 매수한 같은 로 진입하는 도로로 지적도상 구획되어 있다. 아. 피고가 분양한 별지1 도면 표시 임야 43필지 중 도면의 중앙 부분에 위치한 같 은 , 등의 임야는 경사도 5도 내외의 편평한 토지인 반면, 원고들이 매수한 이 사건 각 임야 또는 그 공유지분(이하 ‘이 사건 각 임야’라 한다) 등 도면의 가장자리에 위치한 - 4 - 임야들은 대부분 경사면으로 이루어져 있다. 자. 원고들은 매매대상 토지들에 건물을 지을 수 없는 하자가 있음을 이유로 이 사 건 소장부본의 송달로써 원고들과 피고 사이의 각 매매계약을 해제한다는 의사를 표시 하였고, 이 사건 소장부본은 2012. 9. 5. 피고에게 송달되었다. [인정근거] 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 갑1호증 내지 갑13호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 G의 증언, 증인 H의 일부 증언, 이 법 원의 현장검증결과, 감정인 I의 측량감정결과, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고들 1) 매매계약 해제 주장(주위적 주장) 원고들은 매매대상 토지에 펜션, 리조트 등을 건축하기 위하여 이 사건 각 임야 를 분양받았다. 그런데 원고들이 분양받은 이 사건 각 임야는 절개지가 포함되어 있거 나 경사면으로 이루어져 있어 건물을 건축할 수 없는바, 이는 매매목적물이 거래 통념 상 객관적인 성질·성능을 결여한 것으로서, 원고들은 민법 제580조 하자담보책임 조항 에 따라 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 각 매매계약을 해제하므로, 피고는 원 고들에게 매매계약 해제로 인한 원상회복 및 손해배상 의무가 있다. 2) 사기 취소 주장(예비적 주장) 피고는 이 사건 각 임야에 건물을 건축할 수 없다는 사실을 알면서도 이 사건 각 임야에 건물을 건축할 수 있는 것으로 원고들을 기망하여 각 매매계약을 체결하였 는바, 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 각 매매계약을 취소하므로, 피고는 원고들 - 5 - 에게 매매계약의 취소로 인한 부당이득을 반환하거나, 이러한 불법행위로 인하여 원고 들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 피고 원고들은 시세차익을 얻기 위하여 이 사건 각 임야를 매수한 것이고, 실제 펜션 을 신축하기 위하여 이 사건 각 임야를 매수한 것이 아니다. 또한 펜션 등 건물을 건 축하기 위해서는 원래 토목공사가 필수적이어서 이 사건 각 임야에 일부 경사면이 포 함되어 있다고 하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 할 수 없다. 3. 판단 먼저 하자담보책임에 따른 해제 주장에 관하여 살피건대, 민법 제580조, 제575조 제1항은 ‘매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있고, 이 때 ‘하자’라 함은 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질.성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우를 뜻하며, 건축을 목적으로 매수한 토지에 대하 여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우 등과 같이 법률적 제한 내지 장애 로 말미암아 매매목적물을 계약 당시에 의도했던 일정한 목적으로는 사용할 수 없는 경우도 하자에 해당한다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조). 한편, 매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지 여부는 계약에 이르게 된 동기 및 목적, 계약 당시 당사자가 처한 상황, 목적물의 종류와 성 상, 하자의 내용 및 정도, 보수에 소요되는 기간이나 비용 등 계약 체결 전후의 여러 사정들을 종합적으로 고려하여 매수인의 입장에서 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 - 6 - 2010. 9. 9. 선고 2010다27625 판결 참조). 앞서 본 각 증거에 의하면, ① 피고 회사가 제작한 별지1 도면 표시 임야 43필지의 홍보 자료에 숙박업에 대한 수익분석이 기재되어 있고, 실제 피고 회사 사원들은 원고 들에게 이 사건 각 임야에 펜션 등을 건축하여 임대업을 하면 많은 수익을 얻을 수 있 다고 설명하고 이 사건 각 임야를 매도한 사실, ② 별지1 도면 표시 임야 43필지 중 도면의 중앙 부분에 위치한 **** **** 등의 임야는 펜션 등 건물을 건축하기에 적합한 경사가 거의 없는 편평한 토지인 사실, ③ 피고 회사 직원들은 별지1 도면 표 시 43필지 전부가 펜션 등을 건축하기 적합한 편평한 토지인 것으로 교육받고 실제 위 각 임야의 현황을 확인하지 아니하고 원고들에게 이 사건 각 임야를 분양하였고, 원고 들도 지적도만 보고 이 사건 각 임야의 현황을 파악하기가 어려운 상태(현장검증시 지 적산업기사 I 도움 없이는 현황을 파악하기 어려워 보였다)에서 이 사건 각 임야를 매 수한 사실, ④ 피고 회사는 별지1 도면 표시 임야 43필지 중 도면의 가운데에 위치한 편평한 토지와 도면의 가장자리에 위치한 경사지를 구별하지 아니하고 위 임야 43필지 전부의 가격을 일괄하여 평당 39만 원으로 책정하고 매도한 사실, 그런데, ⑤ 원고 A, C가 매수한 **** **** 임야 621㎡ 중 별지2 도면 표시 13, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 13의 각 점을 순차로 연결한 선내 ‘ᄃ’부분 258㎡는 평지이나 별지2 도면 표시 14, 15, 11, 12, 25, 24, 23, 22, 21, 20, 19, 14의 각 점을 순차로 연결한 선내 ‘ᄅ’부분 363㎡는 절개지로 이루어져 있는 사실, ⑥ 원고 B가 매수한 **** **** 임야 644㎡는 별지2 도면 표시 1, 2, 3, 18, 17, 16, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ‘ᄀ’ 부분 177㎡는 평지이나, 별지2 도면 표시 16, 17, 18, 4, 5, 16의 각 점을 순차로 연결 한 선내 ‘ᄂ’ 부분 467㎡는 경사면으로 이루어져 있는 사실, ⑦ 원고 D, E가 매수한 평 - 7 - 창군 **** 임야 661㎡는 전부 경사면으로 이루어져 있는 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 앞서 본 각 증거들을 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ㉮ 원고 D, E가 매수한 **** **** 임야 661㎡는 전부 경사면으로 이루어져 있고, 원고 A, C가 매수한 같은 임야 621㎡, 원고 B가 매수한 같은 임야 644㎡는 각 임야 의 절반 이상이 경사면으로 이루어져 있어 이 사건 각 임야는 옹벽 공사 및 평탄화 작 업을 하지 않고서는 건물을 건축하는 것이 불가능한 점, ㉯ 피고 주장과 같이 원고들 이 시세차익을 얻으려는 목적으로 이 사건 각 임야를 매수하였다고 하더라도 원고들과 피고 사이에 이 사건 각 임야는 펜션 등 건축물을 건축할 수 있어 투자가치가 있다는 점에 관한 합의가 있었던 것으로 보이는 점, ㉰ 피고 주장과 같이 이 사건 각 임야에 평탄화 작업을 하면 건물을 건축하는 것이 가능하다고 하더라도, 피고 회사가 분양한 편평한 토지에 비하여 훨씬 많은 시간과 비용의 지출이 필요한 것으로 보이는 점, ㉱ 원고들이 이 사건 각 임야의 현황을 알았더라면 이 사건 각 임야를 편평한 토지와 동 일한 가격으로는 매수하지는 않았을 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 원고들이 과 다한 비용(매수대금에 근접하거나 매수대금을 상회할 수도 있다)을 들여 옹벽을 쌓고 경사면을 보강하는 등으로 평탄화 작업을 하지 아니하는 이상 이 사건 각 임야 지상의 건축이 사실상 불가능하다고 할 것이므로 펜션 등 숙박업소 건축을 목적으로 매수한 임야에 건축이 불가능한 하자가 존재한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고들은 민법 제580조에 의하여 이 사건 각 매매계약을 해제할 수 있고, 이 사건 각 매매계약은 원고들의 해제의 의사표시가 기재된 이 사건 소장부본이 피고 에게 송달된 2012. 9. 5. 적법하게 해제되었다. 나아가 해제로 인한 원상회복 및 손해배상의 액수에 관하여 보면, 원고들은 이 사 - 8 - 건 각 매매계약에 의하여 아래 표 기재와 같은 내역의 돈을 지출하였는바, 피고는 원 고들이 이 사건 각 분양계약에 따라 피고에게 지급한 매매대금을 원상회복으로서 반환 하고, 원고들이 이 사건 각 매매계약에 따라 이 사건 토지를 취득함으로써 지출하게 된 세금, 법무사비용 등을 손해로서 배상할 의무가 있다. 따라서 피고는 매매계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상으로 원고 A에게 합계 39,978,120원, 원고 C에게 31,982,490원, 원고 B에게 합계 53,970,450원 중 원고 B가 구하는 53,003,490원, 원고 D, E에게 97,138,740원 및 각 이에 대하여 그 지급일 이후 로서 원고들이 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까 지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고들의 하자담보책임 주장이 인정되므로 원고들이 예비적으로 주장하는 사기 취소 주장에 대하여는 판단하지 아니한다). 4. 결론 그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결 한다. 재판장 판사김원수 판사채대원 - 9 - 판사장혜정