원고가 피고들로부터 임대한 점포에서 고시텔을 운영하며 임대차계약 갱신 후에도 제소전 화해조서의 효력이 유지된다고 다툼

【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정하연 외 1인) 【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 고영소) 【변론종결】2019. 6. 14. 【주 문】 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 주위적으로, 피고들의 원고에 대한 서울서부지방법원 2016자218호, 2017자45호 제소전 화해 신청 사건의 집행력 있는 화해조서에 기한 강제집행은 이를 불허한다. 예비적으로, 피고들의 원고에 대한 서울서부지방법원 2016자218호, 2017자45호 제소전 화해 신청 사건의 집행력 있는 화해조서에 기한 강제집행은 2020. 10. 29.까지 불허한다. 【이 유】1. 기초 사실 가. 원고는 2015년 4월경 피고들로부터 서울 마포구 (주소 생략) 지상 건물 5층 501호 및 6층 601호 전부(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임차하는 임대차계약을 체결하고, 그 무렵부터 위 점포에서 ‘○○○ 고시텔’이라는 상호로 고시원 영업을 하였다. 나. 위 임대차계약이 만료될 무렵인 2016. 9. 12. 원고는 피고들과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차기간 2016. 10. 30.부터 2018. 10. 29.까지, 임대보증금 235,000,000원, 월 임대료 7,700,000원(부가가치세, 관리비 포함)인 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 다시 체결하였는데, 그 계약에서 제소전 화해조서를 작성할 것을 약정하였다. 다. 이에 따라 원고는 피고들과 2016. 10. 24. 이 법원 2016자218호 제소전 화해절차 및 이 법원 2017. 4. 24. 이 법원 2017자45호 제소전 화해절차에서 다음과 같은 화해조항이 포함된 화해를 함으로써 화해조서가 각 작성되었다(이하 위 화해조서를 ‘이 사건 각 화해조서’라 한다). 화해조항: 원고는 2018. 10. 29. 임대차기간 만료일에 피고들로부터 임대차보증금 235,000,000원을 반환받음과 동시에 별지 목록 기재 각 부동산을 피고들에게 인도한다. 라. 원고는 이 사건 임대차계약기간 만료 1개월 전인 2018. 7. 10. 피고들에게 내용증명우편을 통해 계약갱신을 요구하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 주장과 판단 가. 원고 주장의 요지 이 사건 각 화해조서는 이 사건 임대차계약을 대상으로 성립되었는데, 위 임대차계약이 원고의 갱신요구권 행사에 따라 갱신된 이상 갱신된 새로운 계약에는 위 화해조서의 효력이 미치지 않으므로 그에 기한 강제집행은 허용될 수 없다. 설령 이 사건 각 화해조서의 효력이 유지되고 있다고 하더라도 피고들은 갱신된 임대차계약의 만료일까지 화해조서에 기한 건물인도청구권을 행사할 수 없으므로, 이 사건 각 화해조서에 기한 강제집행은 2020. 10. 29.까지 불허되어야 한다. 나. 판단 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 이 사건 각 제소전 화해조서가 작성됨과 동시에 원고와 피고들 사이에는 ‘원고는 2018. 10. 29. 임대차기간 만료일에 피고들로부터 임대차보증금 235,000,000원을 반환받음과 동시에 이 사건 점포를 피고들에게 인도한다.“는 내용에 관하여 기판력이 발생하였다. 그리고 앞서 든 각 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 임대차계약서의 특약사항 제8항에서 “추후 본 임대차건물에 대한 임대차계약을 갱신할 시에는 임대인과 임차인간 상호 협의하여 결정하기로 한다.”고 정하여 임대차계약의 갱신 가능성을 배제하지 않은 임대차계약을 체결하였는데, 그 후인 2016. 10. 24.에 작성된 이 사건 화해조서는 물론 7개월여가 지난 2017. 4. 24. 작성된 이 사건 화해조서에서도 건물인도일을 ‘2018. 10. 29. 임대차기간 만료일’로 특정하고 있는 점, 이 사건 각 화해조서 작성을 위한 제소전 화해신청의 원인으로 원고와 피고들이 이 사건 임대차계약과 관련하여 ‘합의된 사항의 이행을 보장하고 장래에 발생할 분쟁을 방지하고자’ 함에 있다는 내용이 기재되어 있는 점에 비추어 볼 때, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결한 뒤에 상가건물 임대차보호법이 정하고 있는 계약갱신요구권을 사실상 행사하지 않겠다는 의사에서 이 사건 각 화해조서를 작성한 것으로 보인다. 한편 이와 같은 계약갱신요구권의 사전 포기의사가 포함된 화해조항이 강행법규인 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 규정에 위반된다 할지라도 그것은 단지 제소전 화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 준재심의 절차에 의해 구제받는 것은 별론으로 하고 그 화해조서 자체를 무효라고 주장할 수는 없다. 따라서 원고는 이 사건 각 화해조서가 준재심에 의하여 취소되지 않는 한 화해조서 작성 후 계약갱신요구권을 행사하였다는 이유로 그 화해조서의 기판력에 반하는 주장을 할 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 이 사건 각 화해조서의 집행력의 배제를 구하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 이현주