재건축사업 임차권자들이 세입자 손실보상 항목이 빠진 관리처분계획의 무효 확인을 청구함

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 11부 판 결 사 건2023구합64362 관리처분계획무효확인 원 고별지 1 원고들 명단 기재와 같다. 피 고주식회사 한국토지신탁 변 론 종 결2024. 5. 17. 판 결 선 고2024. 7. 12. 주 문 1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 11. 10. 서울특별시 ****(이하 ‘****’이라 한다)으로부터 인가받은 관리처분계획은 무효임을 확인한다. 이 유 1.처분의 경위 - 2 - 가. 피고는 **** ****번지 일대 32,123㎡를 정비구역으로 하는 주택 재건축정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 2018. 1. 18. A구청 장으로부터 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제8조 제4항 제1호의 규정에 따라 주택재건 축사업의 사업시행자로 지정받은 신탁업자이고, 원고들은 이 사건 사업구역 내에 위치 한 건물의 임차권자들이다. 나. 피고는 2021. 6. 3. ****으로부터 사업시행계획을, 2022. 11. 10. 관리처분계 획(이하 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다)을 인가받았는데, 이 사건 관리처분계획에는 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 포함하지 않고 있다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2.원고들 주장의 요지 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제27조 제1항 제1호(이는 구 도시정비법 제8조 제4항 제1호의 규정과 동일하다)에 해당하는 재건축사업의 사업시행 자는 같은 법 제64조에 따른 매도청구권이 아니라 같은 법 제63조에 따른 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따른 수용. 사용의 방식으로 토지등소유자의 재산을 취득하여야 하고, 그에 따라 임차권자인 원고 들에 대해서도 손실보상이 이루어져야 한다. 따라서 세입자별 손실보상을 위한 권리명 세 및 평가액을 누락한 이 사건 관리처분계획은 위법하고 그 하자는 중대.명백하므로 무효이다. 3.관련 규정 별지 2 기재와 같다. - 3 - 4.판단 가.본안전 항변에 관한 판단 피고는, 이 사건 사업구역 내에 위치한 건물의 임차권자들은 이 사건 관리처분계획 의 직접 상대방이 아니고, 재건축사업에 있어 임차권자에 대한 보상은 계약에 따라 당 사자들 사이에서 해결될 문제에 불과하므로, 원고들은 이 사건 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없다고 주장한다. 살피건대, 원고들이 도시정비법 제27조 제1항 제1호에 근거하여 추진되는 재건축사 업은 일반적인 재건축사업과 달리 토지보상법에 따라 보상을 받을 수 있음을 전제로 이 사건 관리처분계획에서 세입자별 손실보상에 관한 내용을 포함하지 아니한 것이 위 법하다고 다투고 있는 이상, 원고들 또한 이 사건 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 있다고 봄이 타당하다. 피고의 본안전 항변은 받아들이기 어렵다. 나.본안에 관한 판단 별지 2 기재 관련 규정의 문언, 체계, 내용 등을 종합하여 보면, 도시정비법 제27조 제1항 제1호에 해당하는 재건축사업의 사업시행자는 매도청구권을 행사하여 토지등소 유자의 재산을 취득할 수 있고, 사업구역 내 건물의 임차권자들에게 세입자보상을 할 의무가 존재하지 않는다고 판단되므로, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 평가액 이 기재되지 아니한 이 사건 관리처분계획이 위법하다거나 그 하자가 중대.명백하다 는 원고들의 주장은 받아들이기 어렵다. 1)도시정비법은 재개발사업과 달리 재건축사업의 경우 사업시행자에게 토지보상 법상 수용권을 부여하지 않는 대신 매도청구권을 부여하고 있다(도시정비법 제63조, 제64조). 이는 강제가입제를 취하는 재개발사업과 달리 임의가입제를 취하는 재건축사 - 4 - 업은 임차인의 복잡⋅다양한 사정까지 고려하여 미리 보상규정을 마련한다는 것이 매 우 비효율적일 뿐만 아니라, 획일적이고 현실성 없는 보상규정으로 말미암아 자칫 보 상의 실효성을 떨어뜨린다는 점 등을 고려하여 임차권자에 대한 보상 역시 건축물의 소유자인 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에 따라 사적 자치에 의해 해결하도록 한 것이다(헌법재판소 2020. 4. 23.자 2018헌가17 결정 등 참조). 2)그런데 구 도시정비법 제8조 제4항 제1호에 근거하여 추진되는 재건축사업 역 시 일반 재건축사업과 마찬가지로 토지등소유자의 임의가입제를 선택하고 있다. 구 도 시정비법 제39조 제3호는 매도청구권 행사의 상대방으로 “구 도시정비법 제8조 제4항 에 따라 시장.군수, 주택공사등 또는 신탁사업자의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자”라고 규정하고 있다. 이는 시행령 규정에 의하더라도 마찬가지이다. 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 이전의 시 행령) 제14조 제2항 제3호는 신탁업자의 요건으로 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 1/3 이상의 토지를 신탁받은 자에 해당하는 경우에 지정개발자의 요건을 갖 춘 것으로 규정하고 있다. 위와 같은 문언상 정비구역의 토지등소유자는 사업시행자 지정에 관한 동의 또는 비동의에 따라 토지의 신탁 여부를 결정하여 사업 참여 여부를 선택할 수 있다. 3)현행 도시정비법 제64조 제1항 제2호는 재건축사업 사업시행자의 매도청구권에 관하여 “제27조 제1항에 따라 시장ᆞ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시 행자 지정에 동의하지 아니한 자”에 대하여 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지 정에 관한 동의 여부를 서면으로 촉구할 수 있고, 이에 동의하지 않는 경우에는 매도 청구권을 행사할 수 있다는 취지로 규정하고 있으며, 달리 도시정비법 제27조 제1항 - 5 - 제1호에서 정한 지정개발자에 의하여 재건축이 시행되는 경우를 배제하고 있지 아니하 다. 4)따라서 구 도시정비법 제8조 제4항 제1호에 의한 재건축사업이 임의가입제를 취하고 있는 이상 임차인에 대한 보상 역시 임대인과 임차인 사이의 사적 자치에 따라 해결함이 타당하고, 사업시행자가 이 사건 관리처분계획에 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 평가액을 포함하지 아니하였다고 하여 그것이 위법하다고 보기 어렵다. 5.결론 그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결 한다. - 6 - 별지 1 원고들 명단 1. 비실명화로 생략 끝. - 7 - 별지 2 관 련 규 정 ▣ 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제8조(주택재개발사업 등의 시행자) ④ 시장ᆞ군수는 정비사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제1항부터 제3항까지 의 규정에도 불구하고 직접 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다. 이하 이 조 및 제9조 에서 같다)을 시행하거나, 시장ᆞ군수가 토지등소유자ᆞ「사회기반시설에 대한 민간투자 법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖 춘 자(이하 “지정개발자”라 한다) 또는 주택공사등(주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자 와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 이 경우 시장ᆞ군수는 제1호, 제2호 및 제8호에 해당하는 경우에만 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 1. 천재ᆞ지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관 한 특별법」 제23조에 따른 사용제한ᆞ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때 제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취 득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지ᆞ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다. 제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48 조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의 (제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권 은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본 다. 1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자 2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다) 3. 제8조제4항에 따라 시장ᆞ군수, 주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의를 하 지 아니한 자 ▣ 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 이전 - 8 - 의 시행령) 제14조(공동시행자 및 지정개발자의 요건) ① 법 제8조제1항 및 제3항에서 “대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자”란 「자본시장과 금융투 자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자와 「한국감정원법」에 따른 한국감정원 (이하 “한국감정원”이라 한다)을 말한다. ② 법 제8조제4항에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해 당하는 자를 말한다. 1. 정비구역(제6조의 규정에 의하여 정비구역이 아닌 구역안에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에는 그 구역을 말한다. 이하 제3호ᆞ제15조제1항제3호ᆞ제41조제2항제2호ᆞ동항제7 호 및 제47조제1항제2호에서 같다)안의 토지면적의 50퍼센트 이상을 소유한 자로서 법 제 2조제9호의 규정에 의한 토지등소유자(제69조의 규정에 의하여 사업시행방식이 전환된 경 우로서 당해 정비구역안에 환지예정지를 지정받은 자가 있는 경우에는 환지예정지 지정을 받은 자를 포함하고 당해 환지예정지의 소유자를 제외하며, 이하 “토지등소유자”라 한다)의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자 2. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호의 규정에 의한 민관합동법인(민간투자사 업의 부대사업으로 시행하는 경우에 한한다)으로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천 을 받은 자 3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자로서 정비구역의 토지 면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자 ③ 법 제8조제7항에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자”란 다음 각 호의 자를 말한다. 1. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자 2. 「주택법」 제7조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자 3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자 ▣ 도시 및 주거환경정비사업 제27조(재개발사업ᆞ재건축사업의 지정개발자) ① 시장ᆞ군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또 는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 “지정개발자”라 한다)를 사업시 행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 1. 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한ᆞ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업 을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 ③ 신탁업자는 제1항제3호에 따른 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 다음 각 호에 - 9 - 관한 사항을 토지등소유자에게 제공하여야 한다. 1. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 2. 그 밖에 추정분담금의 산출 등과 관련하여 시ᆞ도조례로 정하는 사항 제50조(사업시행계획인가) ⑦ 지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등 소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다. ⑧ 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 사업시행자는 제7항에도 불구하고 토지등 소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다. 제63조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1 항제1호에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취 득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지ᆞ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 제64조(재건축사업에서의 매도청구) ① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. 1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자 2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장ᆞ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업 시행자 지정에 동의하지 아니한 자 ② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또 는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토 지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. ▣ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제21조(지정개발자의 요건 등) ① 법 제27조제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자”란 다음 각 호 의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 50퍼센트 이상의 토지를 소유한 자로서 토지 등소유자의 2분의 1 이상의 추천을 받은 자 - 10 - 2. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인(민간투자사업의 부 대사업으로 시행하는 경우에만 해당한다)으로서 토지등소유자의 2분의 1 이상의 추천을 받 은 자 3. 신탁업자로서 토지등소유자의 2분의 1 이상의 추천을 받거나 법 제27조제1항제3호 또는 법 제28조제1항제2호에 따른 동의를 받은 자. 끝.