임차 건물의 지하수 배관을 임의로 철거하여 누수가 발생한 후 임대인에게 손해배상을 청구함.

- 1 - 대 구 지 방 법 원 제 13민 사 부 판 결 사 건2021가합201324 손해배상(기) 원 고A 소송대리인 변호사 ****, **** 소송복대리인 변호사 **** 피 고B 소송대리인 법무법인 범어 담당변호사 **** 변 론 종 결2022. 5. 2. 판 결 선 고2022. 7. 18. 주 문 1. 피고는 원고에게 603,875원 및 이에 대하여 2021. 2. 16.부터 2022. 7. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급 하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 95%는 원고가, 5%는 피고가 각 부담한다. - 2 - 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 219,028,145원 및 이에 대하여 2021. 2. 16.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 중고책 판매업을 영위하는 사람이고, 피고는 **** **** 지상 2층 건물 의 소유자이다. 나. 원고는 2018. 6. 8. 피고와 사이에 피고 소유의 위 건물 1층 부분(이하 ‘이 사건 건물 1층’이라고 한다)을 보증금 30,000,000원, 차임 월 2,500,000원, 임대차기간 2018. 7. 10.부터 2021. 7. 9.까지로 하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차 계약’이라고 한다)을 체결하였다. 그 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다. [특약사항] 1.현 시설물 상태에서 임대차한다(임대인은 임차인이 임차건물을 사용, 수익할 수 있도록 임차인이 일부 비용인 1,200,000원을 부담하는 조건으로 6. 20.까지 내부 를 수리하기로 한다. 만약 내부수리가 늦어질 경우 완결될 때까지 일수계산하여 첫 번째 월세에서 공제한다. 3. 임차인은 보증금 전액을 지급하고 내부공사가 끝난 시점부터 공사를 할 수 있다. 7. 현 시설물 상태에서 입점 이후에 발생하는 자연재해 등(비, 바람, 눈, 습도 등등) - 3 - 다. 이 사건 건물 1층은 원래 일반음식점 용도로 사용되어 왔는데, 원고는 이 사건 건물 1층에 중고책 보관을 위한 창고로 사용하기로 하고, 이 사건 임대차계약 당시 피 고에게 이 사건 건물 1층에 설치되어 있던 수도배관을 비롯한 기존 시설물을 모두 철 거하여 줄 것을 요청하였다. 라. 이에 피고는 1층 바닥에 설치된 수도배관 연결 부분을 철거하고, 이를 시멘트로 막아서 마감해두었고, 벽면에 설치된 수도배관 연결 부분 중 상하수도 배관과 연결된 수도꼭지 3개는 잠금상태에서 레버를 제거하는 방법으로 사용하지 못하게 해두었으며, 지하수 배관과 연결된 수도꼭지 1개(이하 ‘이 사건 수도꼭지’라고 한다)는 잠금상태로 레버를 돌려두어, 물이 새어나오지 않도록 해두었다. 마. 원고는 위 라.항과 같은 상태를 확인한 후 2018. 7. 10. 피고로부터 이 사건 건물 1층을 인도받았고, 이후 인테리어업자 C에게 내부 인테리어공사를 위임하였는데, C은 이 사건 수도꼭지가 벽면에 튀어나와 있는 것을 보고 나사를 풀어 수도꼭지부분만 제 거한 뒤, 그 자리 벽면에 책장을 세워두었다. 바. 이후 원고는 이 사건 건물 1층에 중고책을 보관하여 창고로 사용하여 왔는데, 그 로부터 2개월이 지난 2018. 9. 10. 피고가 이 사건 건물 밖에 설치된 지하수 모터를 가 동하여 이 사건 수도꼭지가 있던 책장 뒤쪽 배관에서 지하수가 흘러나왔고, 이로 인하 여 원고가 이 사건 건물 1층에 보관하고 있던 중고책 일부와 책장 하단이 침수되는 사 고가 발생하였다(이하 ‘이 사건 누수’라고 한다). 사. 원고는 2019. 3. 26. 피고로부터 그때까지 발생한 연체 차임, 전기사용료 등을 공 으로 일이 발생해도 임차인 책임하에 모든 시설물을 관리, 보수사용하고 임대인 에게 책임을 묻지 않는다. - 4 - 제한 나머지 임대차보증금 17,807,850원을 정산받았고, 그 무렵 이 사건 건물 1층에서 퇴거하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 3, 5 내지 7, 9호증의 각 기재 또 는 영상, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 1) 이 사건 수도꼭지는 이 사건 건물 외부에 설치된 지하수 모터 및 지하수 배관 과 연결되어 있어 이 사건 건물 내에서 수도를 사용하지 않더라도 위 모터를 가동하면 지하수가 흘러들어오는 이례적인 구조인데, 피고는 이 사건 임대차계약 전후로 위와 같은 수도배관 구조에 관하여 원고에게 고지.설명한 사실이 없다. 원고는 피고의 이 와 같은 고지의무위반으로 인하여 하자 있는 인테리어 공사를 함으로써 이 사건 누수 로 인한 손해를 입게 되었으므로, 피고는 불법행위에 따른 손해배상책임을 부담한다. 2) 원고는 이 사건 누수로 인하여 손상된 책장과 중고책을 폐기하였고, 피해복구 를 위해 인건비를 지출하였으며, 결국 이 사건 건물 1층에서 이사를 해야 하는 손해를 입었다. 구체적으로는 ㉠ 폐기한 책장의 중고 가액 24,480,000원(= 612개 × 개당 40,000원), ㉡ 폐기한 중고책 26,581권의 가액 47,762,000원, ㉢ 전질을 구성하는 책자 들 중 일부를 폐기함에 따라 이를 전질가격으로 판매할 수 없게 됨에 따른 가치하락분 중 60%에 해당하는 가액 44,484,000원(= 74,140,000원 × 0.6), ㉣ 피해복구를 위해 지 출한 인건비 51,500,000원, ㉤ 그 밖의 이사비용 80,000,000원 상당의 재산상 손해를 입었고, 원고는 피고에게 위 손해 합계(= ㉠+㉡+㉢+㉣+㉤) 중 일부에 대하여 ㉥ 원고 가 중고책을 폐지로 판매하여 얻은 수입 1,787,850원을 손익상계한 나머지 - 5 - 219,028,145원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다. 1) 나. 피고의 주장 1) 피고는 이 사건 수도꼭지를 완전히 봉인한 상태로 임대하였고, 원고도 이를 확 인한 후 이 사건 건물 1층을 인도받았으므로, 피고에게 고지의무위반의 과실이 있다고 할 수 없고, 오히려 이 사건 누수는 원고가 피고와의 협의 없이 임의로 이 사건 수도 꼭지의 봉인을 해제함으로써 발생하였으므로, 전적으로 원고의 과실로 인한 사고이다. 2) 원고 주장의 각 손해가 발생한 사실을 인정할 수 없다. 3) 원고가 피고에게 이 사건 수도꼭지 제거 사실을 알리지 않았고, 이 사건 누수 발생 직후 이를 알리지도 아니하여 피해가 확대되었으므로, 이와 같은 원고 측의 부주 의를 고려하여 피고의 책임을 대폭 제한하여야 한다. 3. 판단 가. 피고의 고지의무위반 여부 1) 관련 법리 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거 래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방 에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것 은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의 하여도 인정될 수 있고(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조), 일단 고지의무의 대상이 되는 사실이라고 판단되는 경우 이미 알고 있는 자에 대하여는 고 지할 의무가 별도로 인정될 여지가 없지만, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되 1) 이 사건 소장 및 원고의 2022. 3. 18.자 준비서면 주장의 손해 항목에 따른 것이다. - 6 - 거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여는 비록 알 수 있었음 에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 참조). 이러한 법리는 임대차 거래에 있어서 도 마찬가지라고 할 것이다. 2) 이 사건에 대한 판단 가) 앞서 보았듯이 피고는 이 사건 수도꼭지를 잠금상태로 두었고, 원고도 이와 같 은 상태를 확인하고 이 사건 건물 1층을 인도받았는데, 원고의 인테리어업자가 위 수 도꼭지에 연결된 배관의 상태를 확인하지 아니하고 이 사건 수도꼭지만을 제거한 후 마감처리를 제대로 하지 아니한 부주의가 개입하여 이 사건 누수가 발생한 사실은 인 정된다. 나) 다만, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 사정 들을 종합하여 보면, 피고는 신의성실의 원칙상 이 사건 수도꼭지와 연결된 배관의 구 조나 이용상태, 즉, 이 사건 수도꼭지에 연결된 배관이 건물 외부의 지하수 모터와 연 결되어 있고, 피고가 지하수 공급을 위하여 지하수 모터를 가동하기도 한다는 사실을 이 사건 임대차계약 체결 전후로 원고에게 고지할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 아니한 과실이 있다고 봄이 타당하다. (1) 원고는 중고책을 보관할 창고로 사용할 목적으로 이 사건 임대차계약을 체결 하였는데, 중고책의 특성상 습기에 영향을 줄 수 있는 건물 내 수도배관의 구조나 이 용상태는 이 사건 임대차계약 체결 여부나 계약조건을 결정하는 중요한 요인이었을 것 - 7 - 으로 보인다. (2) 피고는 원고의 요구에 따라 20,000,000원 정도의 공사비용을 들여 이 사건 건 물 1층에 설치되어 있던 기존의 시설물을 철거하고, 바닥에 연결된 수도배관을 제거하 여 이를 마감하는 내부공사를 실시하기도 하였다. (3) 이 사건 수도꼭지는 건물 내부에서 수도를 이용하지 않더라도 건물 외부에 설치된 지하수 모터를 가동한 경우에 지하수가 배관을 타고 흘러들어오는 구조로 되어 있고, 위 지하수 모터는 피고가 전적으로 점유.관리하였으므로, 원고로서는 이 사건 수도꼭지의 이러한 구조 및 작동원리를 예상하기는 어려웠을 것으로 보인다. (4) 피고는 이 사건 수도꼭지를 포함하여 벽면에 설치된 수도꼭지 4개에 연결된 배관은 제거하거나 마감을 하지 않고 수도꼭지 부분만 잠금상태로 두었는데, 위 (3)항 에서 본 사정에 비추어 원고 또는 원고의 인테리어업자는 이 사건 건물 1층의 인테리 어공사 당시 위 지하수 모터가 가동되고 있지 않아 이 사건 수도꼭지의 레버가 제거되 었음에도 이 사건 수도꼭지에서 물이 나오지 않자, 이 사건 수도꼭지의 레버 제거에도 불구하고 이 사건 수도꼭지의 잠금상태가 유지된다고 잘못 인식하였던 것으로 보인다 (피고는 벽면에 설치된 수도꼭지 4개 중 이 사건 수도꼭지를 제외한 나머지 수도꼭지 3개의 경우 누수사고 방지를 위해 잠금상태에서 레버를 제거하는 방법을 이용하기도 하였다). (5) 피고는 위 지하수 모터가 가동 중일 때에만 이 사건 수도꼭지에서 물이 나올 수 있다는 사실과 피고가 위 모터를 가동하여 지하수를 이용한다는 사실을 원고에게 고지하지 아니하였다. (6) 원고가 위 (5)항의 사실을 미리 알았더라면, 피고에게 추가 공사를 요청하였 - 8 - 거나, 적어도 인테리어공사 과정에서 이 사건 수도꼭지를 제거하지 않도록 인테리어업 자에게 당부하였을 것으로 보인다. (7) 원고나 인테리어업자에게 위 가)항에서 본 바와 같은 부주의가 있었다 하더라 도, 그러한 사정만으로 피고가 고지의무 자체를 면한다고 볼 수는 없다. 다) 따라서 피고는 고지의무위반으로 인한 불법행위책임이 있고, 이 사건 누수로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 손해배상책임의 범위 1) 원고 주장의 각 손해에 대한 판단 가) 폐기된 책장 가액 24,480,000원 원고는 이 사건 누수로 인하여 이 사건 건물 1층에 설치되어 있던 책장 614개 전부를 폐기하여야 하는 손해를 입었다고 주장하므로 살피건대, 제출된 증거만으로는 이 사건 누수로 인하여 원고 주장과 같이 책장 전부가 폐기하여야 할 정도로 손상되었 다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 다만, 을 제8, 9호증의 각 기재 및 영상과 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 누수 직후 피고가 가입한 일상생활배상책임보험의 손해사정회사에서 2018. 9. 18.경 이 사건 건물 1층을 방문하여 피해상황을 조사하였는데, 당시 이 사건 누수로 인하여 직접 피해가 발생한 책장은 3개이고, 피해 금액은 개당 330,575원 2) 으로 산정되 어, 책장 훼손 부분의 전체 손해는 합계 991,725원(= 3개 × 개당 330,575원)으로 책정 된 사실을 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 누수로 인하여 폐기된 책장 가액 상당의 손해를 991,725원으로 인정한다. 2) 2018. 4.경 구입가액 350,000원에서 이 사건 누수가 있은 2018. 9.까지의 총 감가상각율 5.55%을 공제한 나머지 금액{= 350,000 × (1-0.0555)}이다. - 9 - 나) 폐기한 중고책 가액 47,762,000원 원고는 이 사건 누수로 인하여 보관 중이던 중고책 26,581권을 폐기하여야 하는 손해를 입었다고 주장하므로 살피건대, 제출된 증거만으로는 이 사건 누수로 인하여 원고 주장과 같은 개수의 책이 침수되거나 훼손되는 피해가 발생하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 다만, 을 제8, 9, 10호증의 각 기재 및 영상과 변론 전체의 취지를 종합하여 보 면, 이 사건 누수 직후 피고가 가입한 일상생활배상책임보험의 손해사정회사에서 2018. 9. 18.경 이 사건 건물 1층을 방문하여 피해상황을 조사하였는데, 당시 이 사건 누수로 인하여 훼손된 중고책의 수량은 약 2,000권 내지 3,000권으로 확인하였고, 시장 조사를 통해 중고책의 권당 평균단가를 560원으로 산정한 결과 중고책 훼손 부분의 전 체 손해는 합계 1,400,000원{= (2,000권 + 3,000권)/2 × 권당 560원}으로 책정된 사실 을 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 누수로 인하여 폐기된 중고책 가액 상당의 손해를 1,400,000원으로 인정한다. 다) 전질 가치하락분 60%에 해당하는 가액 44,484,000원 제출된 증거만으로는 원고의 이 부분 주장과 같은 손해의 발생 사실을 인정하 기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 손해 주장은 이 유 없다. 라) 피해복구를 위해 지출한 인건비 51,500,000원 갑 제23 내지 26호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전 체의 취지를 더하여 보면, 원고가 지인들에게 일정 금액의 인건비를 지급하기로 약정 한 사실, 원고가 2019. 1. 5.경부터 2019. 6. 14.경 사이에 아르바이트 비용으로 합계 - 10 - 15,301,620원을 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 그것만으로는 원고가 이 부분 주장과 같은 액수를 이 사건 누수로 인한 피해복구 비용으로 지출하였다고 인정하기에 부족하 고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 손해 주장 또한 이유 없다. 마) 그 밖의 이사 비용 등 원고는 이 사건 누수로 인하여 이사비용 80,000,000원과 기타 업무손실비용이 발생하였다고 주장하나, 제출된 증거만으로는 위와 같은 손해가 발생한 사실을 인정하 기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 손해 주장 역시 이유 없다. 2) 소결 한편 원고는 중고책을 폐지로 판매하여 얻은 수입 1,787,850원이 피고의 손해배 상금에서 공제되어야 한다고 자인하므로, 피고는 원고에게 603,875원{위 1)의 가), 나) 항에서 인정한 손해 합계 2,391,725원(= 991,725원 + 1,400,000원) – 1,787,850원} 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2021. 2. 16.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2022. 7. 18.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(피 고는 원고 측의 부주의를 고려하여 책임제한을 하는 것이 타당하다고 주장하나, 앞서 본 이 사건 누수가 발생한 경위 등에 비추어 피고가 주장하는 사유는 그 책임을 제한 할 만한 사유가 되지 못하거나 이를 인정할 증거가 없다). 4. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 - 11 - 청구는 이유 없어 기각한다. 재판장 판사엄성환 판사나혜선 판사김은혜