피고들이 실제 임차하지 않았는데도 허위 임대차계약서를 만들어 소액임차인인 것처럼 배당요구를 함

- 1 - 서 울 서 부 지 방 법 원 판 결 사 건2006가단80356 배당이의 원 고 ****(변경 전 상호 : ****) **** **** 대표이사 **** 지배인 **** 피 고1. **** (54 ****) **** **** **** 2. **** (****) **** 3. **** (****) **** 4. **** (****) 서울 서대문구 홍제동 △-△△ 5. **** (****) **** 변 론 종 결2007. 5. 8. 판 결 선 고2007. 6. 5. - 2 - 주 문 1. 이 법원 200△타경15△65 부동산 임의경매 사건에 관하여 이 법원이 2006. 10. 25. 작성한 배당표 중 피고 ****, ****에 대한 각 배당액 16,000,000원을 3,000,000 원으로 각 경정하고, 피고 ****, ****, ****에 대한 배당액 각 16,000,000원 을 각 삭제하며, 위 각 경정 및 삭제로 생긴 돈을 각 채권자의 채권순위 및 채권액 에 비례하여 배당한다. 2. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 기초사실 가. **** 소유의 **** **** ****, 20△, ****(이하 위 각 아파트를 합쳐 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여, 서부농업협동조합(이하 ‘서 부농협’이라고 한다)이 2004. 3. 16. 채권최고액을 156,000,000원 또는 169,000,000원으 로 하는 제1순위의, 원고가 같은 해 4. 2. 채권최고액을 26,000,000원 또는 39,000,000 원으로 하는 제2순위의 각 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 그런데 이 법원은 2005. 7. 6. 서부농협의 신청에 따라 이 사건 아파트에 관하여 경매개시결정(200△타경15△65)을 내렸다. 다. 한편, 이 법원은 2006. 10. 25. 위 경매절차의 배당기일에, 주택임대차보호법에 정한 우선변제권 있는 소액임차인이라고 권리 신고한 피고들에게 각 16,000,000원을 - 3 - 먼저 배당한 다음 제1순위근저당권자인 서부농협에 854,020,466원을 배당하는 등의 내 용으로 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다. 라. 그러자 위 배당기일에, 원고는 피고 ****, ****에 대한 배당액 합계 32,000,0 00원 중 26,000,000원{각 13,000,000원(=26,000,000원÷2)}과 피고 ****, ****, 황● ●에 대한 각 배당액 전부에 대하여, 서부농협은 피고 ****, ****에 대한 배당액 합계 32,000,000원 중 19,064,325원{각 9,532,162.5원(=19,064,325원÷2)}과 피고 박○ ○, ****에 대한 배당액 합계 32,000,000원 중 28,693,813원{각 14,346,906.5원(=28,6 93,813원÷2)} 및 피고 ****에 대한 배당액 16,000,000원 중 8,819,332원에 대하여 각 이의하였다. 마. 또한, 2006. 10. 31. 이 법원에 피고들을 상대로, 원고는 이 사건 소를, 서부농협 도 배당이의의 소(2006가단80424, 80448, 80455)를 각 제기하였다. 【증거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 11호증(가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원에 현저 한 사실, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 대한 판단 가. 당사자의 주장 원고는 이 사건 청구원인으로, 피고들이 실제 이 사건 아파트를 임차한 사실이 없음에도 ****과 임대차 계약관계를 가장하여 배당요구를 하였으므로, 이 사건 배당 표 중 위와 같이 이의를 제기한 액수만큼 피고들에 대한 각 배당액을 경정 또는 삭제 하고 그로 인하여 생긴 돈을 각 채권자의 채권순위 및 채권액에 비례하여 배당하여야 한다고 주장한다. 이에 대하여 피고들은, 자신들은 진정한 소액임차인이므로 위 배당절차에서 원고보 - 4 - 다 앞서 배당받은 것은 정당하다고 다툰다. 나. 인정사실 다음의 각 사실은 갑 제3 내지 10, 12, 13호증, 을 가 제1호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있고, 을 가 제2, 3호증(가지번호 포함), 을 나 제4 내지 7호증, 을 다 제2, 4 내지 6호증의 각 기재는 위 인정에 방해가 되지 아니하 며, 달리 반증이 없다. (1) ****한테서, 피고 ****이 2005. 4. 25. 이 사건 아파트 ****호 중 방 2 칸을 보증금은 28,000,000원에 2005. 5. 15.부터 24개월간, 피고 ****이 2004. 10. 30. 이 사건 아파트 10 △호 중 방 1칸을 보증금은 20,000,000원에, 피고 ****가 2004. 2. 10. 이 사건 아파트 **** 중 방 2칸을 보증금은 30,000,000원에 2004. 3. 10.부터 24개월간, 피고 ****이 2004. 8. 10. 이 사건 아파트 ****를 보증금은 20,000,000원에 2004. 9. 1.부터 24개월간, 피고 ****이 2004. 8. 10. 이 사건 아파트 203호 중 방 1칸을 보증금은 18,000,000원에 2004. 9. 12.부터 24개월간 각 임차한다 는 내용으로 각 임대차계약서가 작성되어 있다. (2) 그러나 ****은 원고 앞으로 위 근저당권설정등기를 마쳐줄 무렵인 2004. 4. 2. ‘이 사건 아파트 ****에는 임대차계약관계가 없다.’라는 내용의 확인서를 원고에 게 써주었다. (3) 그런데 피고 ****과 남매 사이인 피고 ****은 위 계약일자로부터 4개월 이 훨씬 지난 2005. 3. 9. 무렵에야 비로소 이 사건 아파트 소재지로 전입신고를 마쳤 을 뿐만 아니라 그 임대차계약서에는 점유개시일이나 임차기간이 전부 공란으로 남아 있고, 피고 ****는 그 임대차계약서상 점유개시일자로부터 7개월이 훨씬 지난 2004. - 5 - 9. 22.에야 비로소 전입신고를 마쳤으며, 피고 ****은 위 경매절차에서 배당요구를 하면서 이 사건 아파트 202호 중 방 1칸을 임차하였다고 권리신고를 하였으나 그 임대 차계약서에는 이러한 기재가 없을 뿐만 아니라 위 계약서상 점유개시일자로부터 5개월 이나 지난 2005. 1. 31.에야 비로소 전입신고를 마쳤고, 피고 ****은 피고 ****의 아들로서 아직 미혼인데도 피고 ****이 임차하였다는 이 사건 아파트 20 △호와 바로 이웃한 이 사건 아파트 ****에 관하여 따로 임대차계약서를 작성하였으나, 정작 위 경매절차에서 피고 ****에게 송달된 임차인 통지서는 피고 ****과 같이 산다는 어 머니 ****가 받았다. (4) 또한, 피고 ****은 2005. 2. 25. **** ○○○○○○○ 아파트 1 △△동 1△△△호로 전입신고를 마친 후 위 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳤으나, 2005. 5. 26. 이 사건 아파트 ****호로 전입한 후 2006. 10. 26. 다시 자기 소유의 위 아파트로 전출하였다. (5) 한편, 피고들은 위 경매절차에서 위 각 보증금을 마련하거나 지급한 것 등과 관련하여 이 법원에 객관적인 금융자료를 제출하지 아니하였다. 다. 판단 (1) 위 인정사실에 의하면, 피고들은 실제로 ****과 이 사건 아파트에 관하여 각 임대차계약을 체결하고 위 각 보증금을 지급한 정당한 임차인이 아니라고 보는 것 이 상당하다. (2) 그런데, ****에게, 피고 ****은 대여금채권을, 피고 ****은 공사대금채 권을 각 갖고 있어 이를 회수할 목적으로 위 각 임대차계약을 체결하였다고 주장한다. 무릇 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라고 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민 - 6 - 법에 대한 특례를 인정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라 도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해 하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나 온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결 하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목 적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니라 실제적으로는 소액임차인으로 보 호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인을 법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결 참조). 이러한 법리에 따르면, 설령 위 피고들이 ****에게 채권을 갖고 있다는 주장이 사 실이라고 하더라도, 위 인정사실에 비추어 볼 때 위 피고들의 임대차계약은 기존 채권 의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하여 위 피고들은 법에 정한 보호대상인 소 액임차인이 될 수는 없으므로, 위 피고들의 주장은 그 자체로 이유가 없다. (3) 그렇다면, 피고들이 진정한 소액임차인임을 전제로 한 이 사건 배당표는 위 법하므로, 위와 같이 원고가 이의를 제기한 액수만큼 피고들에 대한 각 배당액을 감액 또는 삭제하고 이로 인하여 생긴 돈을 원고에게 배당하는 것으로 이 사건 배당표를 경 정하여야 할 것이다. 그런데 이 사건 배당표에 관하여 원고 외에도 서부농협이 이 법원에 배당이의의 소 - 7 - 를 제기한 사실은 위에서 살펴본 바와 같은바, 배당이의의 소에 대한 판결에서는 배당 액에 대한 다툼이 있는 부분에 관하여 배당을 받을 채권자와 그 액수를 정하여야 하나 (민사집행법 제157조 전문), 이 사건의 경우처럼 배당이의의 소가 여러 개 계속되어 그 재판이 따로 진행됨으로써 이를 정하는 것이 적당하지 아니하다고 인정한 때에는 판결 에서 배당표를 다시 만들고 다른 배당절차를 밟도록 명하여야 하므로(같은 조 후문), 집행법원으로 하여금 위에서 인정한 취지대로 주문 제1항 기재와 같이 이 사건 배당표 를 재조제하도록 하기로 한다. 3. 결론 따라서 원고의 청구는 모두 이유가 있으므로 받아들인다. 판사 정인재 _________________________