오피스텔 실제 취득가액이 시가표준액보다 낮아 시가표준액을 과세표준으로 한 취득세 부과처분

【심급】 1심 【세목】 취득세 【주문】 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1.처분의 경위 가.원고의 오피스텔 취득 원고는2018. 1. 8.****로부터 서울 **** ****(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)를247,000,000원에 매수한 후,피고에게 취득세를 신고하게 되었다.그 과정에서 피고는 지방세법 제10조 제2항 본문에 따라 실제 취득가액247,000,000원을 과세표준으로 적용하지 아니하고 지방세법 제10조 제2항 단서에 따라 시가표준액인487,319,839원을 과세표준으로 하여 취득세 고지서를 발부하였고,그에 따라 원고는2018. 1. 22.피고에게 이 사건 부동산 취득에 따른 취득세 등 합계22,416,690원(=취득세19,492,790원+농어촌특별세974,630원+지방교육세1,949,270원)을 납부하였다. 나.원고의 경정청구 원고는2018. 3. 2.피고에게‘이 사건 부동산에 대한 취득세 과세표준액을 실제 거래가액인247,000,000원으로 하여 아래내역과 같이 취득세,지방교육세,농어촌특별세를 감액경정하여 달라.’는 취지의 경정청구를 하였으나,피고가 그로부터2개월이 된2018. 5. 2.까지 아무런 통지를 하지 않아 지방세기본법 제50조 제3항 단서에 따라 원고의 경정청구를 거부한 것으로 간주되었다(이하‘이 사건 거부처분’이라 한다). 다.감사원 심사청구 원고는2018. 6. 20.감사원에 이 사건 부동산 취득세 등의 과세표준 및 세액의 감액을 구하는 심사청구를 하였으나2020. 2. 13.기각되었다. [인정 근거]다툼 없는 사실,갑 제1, 2호증,을 제1, 2호증의 각 기재,변론 전체의 취지 2.이 사건 거부처분의 적법 여부 가.원고의 주장 원고는 이 사건 부동산을 실제247,000,000원에 취득하였고,취득세 신고ㆍ납부 전에 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 위 거래가액으로 적법하게 거래신고를 하여 사실상 검증절차를 마쳤음에도‘원고가 신고한 실제 취득가액이 시가표준액보다 낮고 오피스텔에 관한 거래가격 검증체계가 구축ㆍ운영되고 있지 않아 원고의 이 사건 부동산 실제 취득가액의 적정성을 검증할 수 없었다.’는 이유로 원고의 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다. 나.관계 법령 [별지] ‘관계 법령’기재와 같다. 다.판단 1)관련 법리 구 지방세법(2019. 12. 31.법률 제16855호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제10조 제1, 2항은‘취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고,그 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하되,다만,신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.’고 규정하는 한편,같은 조 제5항 제5호는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 경우의 하나로서‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득’을 규정하고 있으며,같은 법 제27조 제3항은 등록면허세의 과세표준에 관하여 위와 동일한 취지의 규정을 두고 있다. 그리고 구 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2019. 8. 20.법률 제16494호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제3조 제1항 제1호는 토지 또는 건축물에 관한 매매계약을 체결한 당사자로 하여금 실제 거래가격 등을 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(이하‘부동산거래신고’라 한다)하도록 규정하고,제5조 제1항에서 국토교통부장관으로 하여금 부동산거래신고의 내용,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액,그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하도록 규정하면서,제5조 제2항에서‘신고관청은 부동산거래신고를 받은 때에는 위 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.’고 규정하고 있다. 위 각 규정의 문언 내용과 입법 취지에 구 지방세법 제10조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의하여 과세표준을 정할 수 있는 제한적ㆍ한정적 요건에 해당하여 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 없는 점 등을 종합해 보면,토지 또는 건축물의 매매당사자가 구 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의한 부동산거래신고를 하였다고 하더라도 부동산거래가격 검증체계에 의하여 신고내용의 적정성에 관한 검증이 이루어지지 않은 경우는 구 지방세법 제10조 제5항 제5호의 요건에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다.이는 국토교통부장관이 부동산거래가격 검증체계를 구축하지 아니함에 따라 부동산거래신고에 대한 적정성 검증이 이루어지지 아니한 경우에도 마찬가지로 적용되고,이러한 해석이 헌법상의 평등원칙이나 재산권보장의 원칙에 반하다고 볼 수 없다(대법원2011. 6. 10.선고2009두23570판결,대법원2011. 7. 14.선고2010두29215판결 등 참조). 2)구체적인 판단 가)앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하면,다음과 같은 사정이 인정된다. ①원고가 이 사건 부동산을 매수하고2018. 1. 22.피고에게 이 사건 부동산의 시가표준액인487,319,839원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하기 전인2018. 1. 16.피고에게 실제 거래가액2억4,700만 원으로 하는 이 사건 부동산 매매에 관한 부동산거래신고를 하여 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 의한 신고필증을 교부받은 사정만으로는 그 신고내용의 적정성에 관한 검증이 이루어졌다고 볼 수 없고,달리 위와 같은 검증이 이루어졌다고 볼 자료도 없다(부동산거래가격 검증체계에 따른 검증이란,한국감정원 등 수탁기관에서 부동산 가격정보 데이터베이스를 구축한 뒤 해당 수탁기관을 통해 신고받은 내용과 토지대장,건축물대장 등 공적 장부와의 일치 여부,신고가격의 적정성,그 밖에 신고 오류사항 등을 확인하는 것을 말하는데,원고의 이 사건 부동산 거래신고에 대해서는 위와 같은 내용의 검증절차가 이루어진 바가 없다). ②구 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제5항은 부동산매매의 당사자가 부동산거래신고를 하고 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다는 규정일 뿐,그 신고내용의 적정성에 관한 검증이 이루어진 것으로 본다는 취지로 볼 수 없다(과세요건 법정주의가 적용되는 지방세법이나 관계 법령 어디에도 실제로 부동산거래가격의 검증 과정을 거치지 않고도 거래가격에 대한 적정성 검증이 이루어진 것으로 간주한다는 명문의 규정은 없다). ③국토교통부장관은 부동산거래신고,신고가액의 적정성 검증 및 검증 결과의 세무관서에의 통보 등을 통합관리하기 위해“부동산거래관리시스템”을 구축ㆍ운용하고 있는데,구 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제5조 제1항에 따라 위 부동산거래관리시스템 내에 토지와 건축물에 대한“부동산거래가격 적정성 진단시스템”을 구축해 놓았다.그런데 상가와 오피스텔에 대해서는 주택과 달리 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 소정의 가격 공시대상이 아니고 거래빈도가 많지 않으며 위치ㆍ면적ㆍ용도 등에 따라 가격이 다양하여 그 기준가격을 설정하기 어려운 관계로 아직 부동산거래가격 적정성 진단시스템을 구축하지 못하였다.이러한 부득이한 현실적인 사정을 감안하면,토지와 주택에 대하여는 부동산거래관리시스템을 운영하면서도 상가·오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초 가격정보가 없어 아직 검증체계를 구축하지 못한 것이 국가나 과세관청의 위법한 부작위에 해당한다거나 과세공평의 원칙 또는 실질과세원칙에 위배된다고 평가할 수 없다. ④구 지방세법 제10조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적·한정적 요건에 해당하는바,원고가 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 이상,설령 원고의 실제 거래가격이 시가표준액에 미달한다 하더라도 사실상의 취득가격인2억4,700만 원을 과세표준으로 삼을 수 없다. ⑤시가표준액은 전국적인 지역사항 및 건물의 제반 요소 등을 감안하여 마련한 합리적인 시가산출체계에 따라 재산의 객관적 가치를 반영하여 산출하는 것으로 취득가액의 최소기준이 되는바,이는 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하기 위한 것이다.부동산거래 신고가액이 시가표준액에 미달할 경우 구 지방세법 제10조 제2항 단서에 따라 시가표준액을 과세표준으로 삼는다고 하여 현저히 부당하다고 보기 어렵다.특히,이 사건 부동산의 신축 이후부터 현재까지 계속하여 시가표준액을 기준으로 재산세 등을 과세하여 온 점,이 사건 부동산의 시가표준액 형성 내역을 보면 토지가85%정도를 차지하고 있고,토지는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 적정가격을 조사하여 개별공시지가를 공시하고 있어 공시지가가 상당부분을 차지하는 이 사건 부동산의 시가표준액은 전반적으로 적정가격을 형성하고 있다고 봄이 타당한 점에 비추어 보더라도 그러하다. 나)위와 같은 사정에 비추어 보면,원고의 이 사건 부동산 취득은 구 지방세법 제10조 제5항 제5호의 요건을 충족하였다고 볼 수 없어 원고가 이 사건 부동산의 실제 거래가격을 상회하는 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부한 것은 정당하고 달리 위법하다고 볼 사정이 없는바,이와 같은 전제의 이 사건 거부처분은 정당하고 이를 다투는 원고의 주장은 받아들이기 어렵다. 3.결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지]관계 법령 ■구 지방세법(2019. 12. 31.법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ①취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.다만,연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며,취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.이하 이 절에서 같다)으로 한다. ②제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.다만,신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. ③건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박,차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다.이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. ⑤다음 각 호의 취득(증여·기부,그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1.국가,지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2.외국으로부터의 수입에 의한 취득 3.판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4.공매방법에 의한 취득 5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득 ⑦제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액,가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제27조(과세표준) ①부동산,선박,항공기,자동차 및 건설기계의 등록에 대한 등록면허세(이하 이 절에서"등록면허세"라 한다)의 과세표준은 등록 당시의 가액으로 한다." ②제1항에 따른 과세표준은 조례로 정하는 바에 따라 등록자의 신고에 따른다.다만,신고가 없거나 신고가액이 제4조에 따른 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다. ③제10조 제5항 및 제6항에 해당하는 경우에는 제2항에도 불구하고 제10조제5항에 따른 사실상의 취득가격 및 같은 조 제6항에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.다만,등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다. ■지방세기본법 제50조(경정 등의 청구) ①이 법 또는 지방세관계법에 따른 과세표준 신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 및 제51조제1항에 따른 납기 후의 과세표준 신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 법정신고기한이 지난 후5년 이내[「지방세법」에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정이 있음을 안 날(결정 또는 경정의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터90일 이내(법정신고기한이 지난 후5년 이내로 한정한다)를 말한다]에 최초신고와 수정신고를 한 지방세의 과세표준 및 세액(「지방세법」에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액 등을 말한다)의 결정 또는 경정을 지방자치단체의 장에게 청구할 수 있다. 1.과세표준 신고서 또는 납기 후의 과세표준 신고서에 기재된 과세표준 및 세액(「지방세법」에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이「지방세법」에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때 2.과세표준 신고서 또는 납기 후의 과세표준 신고서에 기재된 환급세액(「지방세법」에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 그 결정 또는 경정 후의 환급세액을 말한다)이「지방세법」에 따라 신고하여야 할 환급세액보다 적을 때 ③제1항 및 제2항에 따라 결정 또는 경정의 청구를 받은 지방자치단체의 장은 청구받은 날부터2개월 이내에 그 청구를 한 자에게 과세표준 및 세액을 결정ㆍ경정하거나 결정ㆍ경정하여야 할 이유가 없다는 것을 통지하여야 한다.다만,청구를 한 자가2개월 이내에 아무런 통지를 받지 못한 경우에는 통지를 받기 전이라도 그2개월이 되는 날의 다음 날부터 제7장에 따른 이의신청,심판청구 또는「감사원법」에 따른 심사청구를 할 수 있다. ■구 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2019. 8. 20.법률 제16494호로 개정되기 전의 것) 제3조(부동산 거래의 신고) ①거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하"신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다.다만,거래당사자 중 일방이 국가,지방자치단체,대통령령으로 정하는 자의 경우(이하"국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. 1.부동산의 매매계약 ③ 「공인중개사법」제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하"개업공인중개사"라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다.이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다. ④제1항부터 제3항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다. ⑤부동산등의 매수인은 신고인이 제4항에 따른 신고필증을 발급받은 때에「부동산등기 특별조치법」제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다. 제5조(신고 내용의 검증) ①국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액,그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다. ②신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다. ③신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며,통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다. ④제1항부터 제3항까지에 따른 검증의 절차,검증체계의 구축·운영,그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다. 제6조(신고 내용의 조사 등) ①신고관청은 제5조에 따른 검증 등의 결과 제3조에 따라 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서,거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. ②제1항에 따라 신고 내용을 조사한 경우 신고관청은 조사 결과를 특별시장,광역시장,특별자치시장,도지사,특별자치도지사(이하"시·도지사"라 한다)에게 보고하여야 하며,시·도지사는 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.끝.