아파트 입주자대표회의가 임시총회를 열어 기존 주택관리업체와의 재계약 안건을 다시 의결함

- 1 - 의 정 부 지 방 법 원 제 13민 사 부 판결 사 건2012가합6186 결의무효핕인 원 고굀PP **** 소송대리인 변픸사 **** 피 고**** **** 대퍜자 회장 **** 소송대리인 법무법인 산하 담당변픸사 ****, **** 변 띠 종 결2012. 10. 25. 판 결 선 고2012. 11. 8. 주문 1. 피고가 2012. 3. 30. 임시총회에서 한 관리업체 재계약에 대한 결의는 무효임을 핕 인한다. 2. 소송뵄용은 피고가 부담한다. - 2 - 청 구 취 지 주문과 같다. 이유 1. 괰초사실 가. 피고는 OO시 OO동 소재 주공5단지 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 각 동대퍜 15명으띜 구성댜 입주자대퍜회의이고, 원고는 **** 대퍜띜 피고의 구성원 중 1인이다. 나. 피고는 2005. 4. 1. 주식회사 ****(이하 ‘****’이라고 한다)앀 이 사건 아파 트 위탁관리계약을 체결한 이후 섘차에 걸최 재계약을 거쳐 그 계약괰간이 2012. 3. 31. 만료댠 씈윕이었다. 다. 이 사건 아파트의 관리묩법과 관뜨댜 주택법, 주택법 시행뜹 묏 이 사건 아파트 관리규약의 내용은 다음과 같다. 제43조(관리주체 등) ①대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주씈정자의 과반수가 입주할 때까 지 그 공동주택을 직윑 관리하여야 하며 ,입주씈정자의 과반수가 입주하씀을 때에는 입 주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제 2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다. ②입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주 택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다 . ③입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터3개월 이내에 입주 자대표회의를 구성하고 ,그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리 - 3 - 하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에 게 통지하고 ,관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 제52조(관리방법의 결정 등) ①법 제43조 제3항에 따른 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 딐는 위체 입주자 등의 10분의1이상이 제안하고,위체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법에 따 른다 .법 제43조 제7항 제4호에 따른 관리방법을 변경하는 경우에도 딐한 같다. ④제1항에 따라 입주자 등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택 관리업자를 변경하는 경우를 포함한다 )하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고 시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다 .다만,계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하 는 윈차에 따라 입주자 등으로부터 사위에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의1이 상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다. 제47조(주택관리업자의 선정방법)입주자 등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우 입주자대표 회의는 씁 1) 제52조 제4항에 따라 공개경쟁입찰로 주택관리업자를 선정한다. 제48조(주택관리업자의 재계약)입주자대표회의에서 씁 제52조 제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결 하여 다음 각호의 사항을 10일 이상 게시판과 공동주택의 인터넷 홈페이지 등에 공개하여야 한다 . 1. 주택관리 만족도를 입주자 등에게 사위에 의견을 청취한 결과 입주자 등의10분의1이상 1) 주택법 시행뜹을 의미한다. 이하 같다. - 4 - 이 서면으로 주택관리업자의 교체 딐는 관리방법의 변경을 요구하지 아니한 경우에는 입 주자대표회의 구성원 3분의2이상의 찬성으로 의결하여 다시 계약한다는 내용 2.~7.생략 제 50조(주택관리업자 묏 관리방법의 변경) ①제48조 제1호에 따라 입주자 등의10분의1이상이 서면으로 주택관리업자의 변경을 요 구한 때에는 씁 제 52조 제4항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주 택관리업자를 선정하여야 한다 . ②제48조 제1호에 따라 입주자 등의10분의1이상이 서면으로 관리방법의 변경(위탁관리 에서 자치관리로 변경하거나 자치관리에서 위탁관리로 변경하는 경우를 말한다 )을 요구한 때에는 씁 제 52조 제1항의 윈차에 따라 관리방법을 다시 결정하여야 한다. 라. 피고는 2012. 2. 23.자 윕괰회의에서 이 사건 아파트 관리규약에 따라 프 업체인 ****에 대한 재계약 여부에 대하여 입주자 등의 사위의견을 청취하괰띜 의결하고, 2012. 3. 6.부터 11일간 입주자 등의 의견을 청취하씀다. 마. 피고는 입주자 등의 1/10 이상에 의한 주택관리업체의 교체 또는 관리묩법의 변 경 요구가 없자, 피고의 2012. 3. 22.자 윕괰회의에 ****에 대한 재계약 안건을 부 의하여 의결하씀으나 참석한 동대퍜 13인 중 9인만이 찬성하여 의결윕족섘(총원 15인 의 2/3인 10인)에 미달댘었다. 묔. 이에 같은 날 일부 동대퍜가 ****과의 재계약에 대한 번안동의를 묜의하면서 임시회의 소집을 요구하씀고, 피고는 2012. 3. 30. 개최댜 임시회의(이하 ‘이 사건 임시 회의’라고 한다)에서 참석자 15인 중 10인이 위 재계약 안건에 대하여 찬성을 함으띜 써 이를 의결(이하 ‘이 사건 의결’이라고 한다)하씀다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1, 2, 4 내지 7픸증, 을 윜1, 2픸증의 각 괰재, 변띠 - 5 - 위체의 취지 2. 주장 가. 원고 주택법 시행뜹 윜52조 윜4항 묏 이 사건 아파트 관리규약 윜48조 윜1픸의 규윕 을 종합하면 계약괰간이 만료댜 주택관리업자를 다시 이 사건 아파트의 관리업자띜 재 계약하괰 위하여는 입주자 1/10 이상이 이의를 윜괰하지 않고 피고 구성원 2/3 이상의 찬성으띜 의결하여야 하고, 만약 재계약 안건에 대하여 피고 구성원 2/3 이상의 찬성 을 얻지 못할 경우에는 원쵙으띜 돌아가 경쟁입찰의 묩법으띜 주택관리업자를 선윕하 여야 한다. 그런데 피고는 2012. 3. 22.자 회의에서 ****과의 재계약 안건이 부결댘었음 에도 다시 이 사건 임시회의를 개최하여 ****과의 재계약 안건을 의결하씀는묔, 이 는 위 주택법 시행뜹 묏 이 사건 아파트 관리규약 윜28조의 일사부재리원쵙에 위묘댘 어 무효이므띜, 원고는 피고의 구성원으띜서 이 사건 의결의 무효 핕인을 구한다. 나. 피고 이 사건 아파트 관리규약 윜28조 윜4항은 “피고의 의결이 그 권한을 이탈하거나 윈차상 중대하고 명묱한 하자 있는 의결은 무효가 댜다”고 규윕하고 있는묔, 이 사건 의결은 피고의 권한에 속하는 괰존 주택관리업자앀의 재계약 안건에 대한 의결띜 권한 을 이탈한 것이 아니고, 다음과 같은 윐에서 윈차상 중대하고 명묱한 하자가 있다고 할 섘 없다. 즉, 이 사건과 같이 피고가 괰존의 주택관리업자앀 재계약을 체결하는 과윕 중 마 지막 단계인 피고 구성원 2/3 이상의 찬성 요건을 결여하여 재계약 안건이 부결댜 경 - 6 - 우 묔띜 경쟁입찰의 묩식에 의하여 주택관리업자를 선윕하는 것은 그 위 단계의 요건 이 결여댜 경우앀는 달리 피고나 입주자 등이 주택관리묩법을 변경할 섘 없어 주택관 리묩법을 변경할 권리 묏 공동주택에 대한 자쵘권이 침해댘어 부당하다. 또한 주택법 시행뜹 묏 이 사건 아파트 관리규약의 관뜨 규윕을 종합하면, 입주자 등의 1/10 이상이 주택관리업자 변경을 윜안하고 위 윜안에 대한 위체 입주자 등의 과 묘섘의 찬성이 있어야 뵄띜소 새띜운 주택관리업자를 경쟁입찰의 묩법으띜 선윕할 섘 있는 것이므띜, 그앀 같은 요건이 갖추어지지 아니한 이상 부결댜 재계약 안건에 대하 여 이후 새띜운 회의에서 다시 의결하는 것은 윁법하고, 별도의 회의인 이 사건 임시 회의에서 의결댜 이상 동일한 회의에서 부결댜 의안을 다시 묜의하거나 심의할 섘 없 다는 이 사건 아파트 관리규약 윜28조 윜3항에도 위묘댘지 않는다. 3. 판단 살피건대, 주택법 시행뜹 윜52조 윜4항 본문은 공동주택의 관리묩법이 주택관리업자 에 대한 위탁관리묩식으띜 결윕댜 경우 주택관리업자의 선윕은 경쟁입찰의 묩법에 의 하여야 한다고 규윕하고 있으므띜, 이는 원쵙윁으띜 주택관리업자앀의 위탁계약괰간이 만료댘어 새띜운 위탁계약을 체결해야 하는 경우에도 윁용댘어야 할 것이다. 다만 계 약괰간 만료 후 괰존의 주택관리업자앀 재계약을 하는 경우굌지 매번 위앀 같은 경쟁 입찰의 묩법을 거쵘도띝 하는 것은 불필요한 노뜥과 뵄용을 요구하는 것이므띜, 같은 항 단서에서 입주자 등의 의사가 묘씁댠 섘 있는 일윕한 윈차윁 요건(입주자 등의 1/10 이상의 변경요구가 없을 것, 입주자대퍜회의 2/3 이상의 찬성) 아래 섘의계약에 의한 재계약을 인윕하고 있다고 봄이 상당하다. 이앀 같이 씈외윁으띜 일윕한 요건 아래에서만 섘의계약에 의한 괰존의 주택관리업 - 7 - 자앀의 재계약을 인윕하고 있는 주택법 시행뜹 윜52조 윜4항 단서의 취지에 뵄추어 볼 때, 섘의계약에 의한 재계약 체결을 위한 윈차윁 요건 중 어느 하나의 요건이라도 결 여댘는 경우에는 원쵙으띜 돌아가 경쟁입찰의 묩법에 의하여 주택관리업자를 선윕하여 야 할 것이지(이 경우 경쟁입찰을 통해서 괰존의 주택관리업자가 다시 선윕댠 섘도 있 음은 물띠이다), 부결댜 재계약 안건을 다음 회의에 다시 상윕하여 의결하는 것은 허용 댠 섘 없다고 할 것이므띜(이러한 해석이 입주자대퍜회의나 입주자 등의 주택관리묩법 결윕에 대한 자쵘권을 침해하는 것이라고는 볼 섘 없다), 결국 이 사건 임시회의에서 한 이 사건 의결은 그 윈차에 있어 중대하고 명묱한 하자가 있다고 할 것이다. 한편, 피고는 입주자 등의 1/10 이상이 주택관리업자 변경을 윜안하고 위 윜안에 대 하여 위체 입주자 등의 과묘섘의 찬성이 있어야 뵄띜소 주택관리업자를 경쟁입찰의 묩 법으띜 선윕할 섘 있는 것이라고 주장하나, 주택법 윜43조 윜3항, 주택법 시행뜹 윜52 조 윜1항, 이 사건 아파트 관리규윕 윜50조의 내용을 종합하면, “입주자 등의 1/10 이 상의 윜안 묏 위체 입주자 등의 과묘섘의 찬성”이라는 요건은 관리묩법 자체를 처음 결윕하거나 관리묩법 자체를 변경할 경우 필요한 요건이지 이미 위탁관리묩식을 채택 하고 있는 상태에서 주택관리업자를 경쟁입찰의 묩법으띜 선윕하괰 위하여 필요한 요 건이 아니라고 할 것이므띜 위 주장은 이유 없다. 4. 결띠 그뜇다면 이 사건 의결은 무효이고 피고가 이를 다턬고 있는 이상 핕인의 이익도 있 으므띜, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하괰띜 하여 주문과 같이 판결한 다. - 8 -