지역주택조합이 조합원 자금으로 토지를 매입하여 신탁하였으나 조합설립인가를 받지 못함

【원 고】 **** (소송대리인 법무법인 남산 담당변호사 **** 외 1인) 【피 고】 **** 【변론종결】2015. 7. 23. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고가 2013. 9. 24. 원고에 대하여 한, 재산세 34,784,700원, 도시지역분 9,903,290원, 지방교육세 6,956,940원의 부과처분을 각 취소한다. 【이 유】1. 인정사실 가. 원고는 **** (주소 2 생략) 일대 토지(이하 ‘이 사건 사업부지’라 한다)에서 24평형 및 34평형 아파트 512세대를 건립하는 내용의 아파트개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 목적으로 설립된 단체이나, 주택법상의 조합설립인가를 받은 바 없다. 나. 주식회사 뉴훼미리(이하 ‘뉴훼미리’라고 한다)는 2001년 후반기부터 이 사건 사업을 계획하고 이 사건 사업부지를 대상으로 하는 지역주택조합을 설립한 후 그 지역주택조합으로부터 시행대행자로 선정받는 방식을 구상하였으며, 그에 따라 소외인이 2001년 말경부터 ‘가칭 ****’의 조합규약을 마련하고 시공사를 물색하는 등의 준비를 하여 오다가 2003. 4. 30. 원고 명의로 뉴훼미리와 사이에 원고를 이 사건 사업의 시행자로 하고 뉴훼미리를 그 시행대행자로 하는 시행대행계약을 체결하였다. 다. 시행대행사인 뉴훼미리, 시공예정사인 주식회사 중앙건설(이하 ‘중앙건설’이라 한다), 주식회사 하나다올신탁(변경 전 상호 : 주식회사 다올부동산탁, 이하 ‘하나다올신탁’이라 한다)은 2004. 5. 28.경 이 사건 사업부지를 매수하여 하나다올신탁에게 처분신탁하기로 하는 사업약정을 체결하였다. 라. 뉴훼미리는 2002년 11월경부터 2005년 6월경까지 이 사건 사업부지에 속하는 토지 및 건물들을 매입하였고, 하나다올신탁은 위 신탁약정에 따라 2005년 11월경까지 이 사건 사업부지 중 뉴훼미리가 매입한 96필지 토지 6,817.33㎡에 관하여 각 신탁등기를 마쳤다. 그 신탁기간은 신탁계약체결일부터 2010. 12. 31.까지로 정하였고, 각 신탁계약은 각 토지의 종전 소유자를 위탁자 및 수익자로 하여 체결되었다. 마. 조합원들은 2004. 6. 22.부터 같은 해 11. 12.까지 사이에 또는 2005. 4. 28.부터 같은 해 12. 20.까지 사이에 시행사 원고를 갑, 조합원들을 을, 업무대행사 뉴훼미리를 병으로 하여, 조합원들이 조합원 분담금 2억 500만 원(24평형) 또는 2억 8,500만 원(32평형)을 납부하고 아파트 1세대를 공급받는 것을 목적으로 하는 조합원가입계약을 체결하였다. 바. 한편, ****은 2003년 7월경 서울특별시에 이 사건 사업부지를 포함한 ****에 대한 ****지정을 신청하였고, 이에 서울특별시는 2003. 11. 18. 위 ****, 2005. 8. 20. 이 사건 사업부지를 뉴타운사업 후보지로 선정하였다. 이 사건 사업부지 일대는 2004. 6. 25. 서울특별시 고시 제2004-204호로 도시 및 주거환경 정비법에 의한 도시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역으로 고시되었고, ****은 2005. 8. 26. ****. 서울특별시는 2006. 10. 19. 이 사건 사업부지를 포함한 ****, ****이 2007. 5. 2. 공람공고 한 ****. 사. 원고, 뉴훼미리, 중앙건설은 2008. 9. 26. 이 사건 사업부지 일대 원고, 뉴훼미리, 중앙건설 명의로 매입한 부동산 및 하나다올신탁 명의로 처분신탁된 부동산, 매매계약 체결 후 중도금 및 잔금 미납된 부동산을 매각 및 기타 방법으로 환가하여 정산하기로 합의하였으나, 그 정산합의서에 따른 토지매각이나 정산이 제대로 이루어지지 아니하였다. 아. 원고는 2011. 1. 3. 서울중앙지방법원에 하나다올신탁 등을 피고로 하여 각 신탁부동산에 대하여 2011. 11. 1.자 신탁관계 종료를 원인으로 한 신탁등기 말소등기절차이행 및 소유권이전등기절차이행 등을 구하는 ‘신탁자·수익자명의변경 등’ 소송을 제기하였다(2011가합400호). 위 법원은 2012. 5. 25. 별지 ‘결정사항’ 기재와 같은 내용의 화해권고결정을 하였다(다만, 위 화해권고결정의 별지는 생략함). 원고와 해당 소송에서의 일부 피고들은 이의신청을 하지 아니하였으나, 하나다올신탁을 비롯한 일부 피고들은 이의신청을 하였다. 위 법원은 2013. 5. 16. 하나다올신탁에 대하여 원고에게 나머지 각 신탁부동산에 관하여 2011. 1. 1. 신탁관계 종료를 원인으로 한 신탁등기의 말소등기절차 및 2011. 1. 1. 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 선고하였으며(이 판결에서 주위적 피고인 하나다올신탁에 대한 청구가 인용되어 예비적 피고들에 대한 원고의 청구는 기각되었다), 그 판결이 2013. 7. 26. 확정되었다. 자. 원고는 위 화해권고결정을 받고 나서 2012. 8. 28. 피고에게 ****에 대한 취득세를 신고, 납부하였다. 차. 피고는 2013. 9. 24. **** (주소 생략) 토지 외 33필지 토지를 포함한 58필지 토지(이하 ‘****’라 한다)에 대하여 2013년 귀속 재산세 34,784,700원, 도시지역분 9,903,290원, 지방교육세 6,956,940원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 카. 원고는 2013. 12. 26. 조세심판원에, 원고는 서울중앙지방법원 2011가합400 판결의 확정시까지는 ****의 사실상 소유자로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2014. 6. 30. 위 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 갑 제5호증의 1 내지 3, 갑 제6 내지 9호증, 갑 제10호증의 1 내지 3, 갑 제11 내지 14호증, 갑 제16호증의 1, 2, 갑 제17호증의 1 내지 5, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 1) 원고는 납세의무자가 아니라는 주장 ****는 신탁법에 따라 수탁자인 하나다올신탁 명의로 등기되어 있는 신탁재산이고, 구 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법’이라 한다) 제107조 제2항 제5호 본문에 의하면 신탁재산의 재산세 납세의무자는 위탁자인바, 원고는 위탁자가 아니므로 납세의무자에 해당하지 않는다. 나아가 원고는 주택법상 지역주택조합설립인가를 받지 못하였고, 법률관계의 청산을 목적으로 설립된 비법인사단에 불과하므로, 주택법 제2조 제11호에 따른 지역주택조합으로 볼 수 없어 역시 구 지방세법 제107조 제2항 제5호 단서의 재산세의 납세의무자에도 해당하지 않는다. 2) 과세표준 산정 및 세율 적용에 잘못이 있다는 주장 가사 원고를 재산세의 납세의무자로 본다고 하더라도, ****는 위탁자들인 조합원들의 자금으로 취득하여 원고에게 신탁한 재산으로 볼 수 있고, 이와 같은 경우 재산세는 위탁자인 조합원별로 구분하여 재산세를 별도 산정한 다음 합산하여야 할 것인데, 이 사건 처분은 ****에 대한 과세표준을 종합합산하여 세율을 적용함으로써 과다하게 높은 세율을 적용하였으므로, 위법하다. 나. 관계법령 별지 기재와 같다. 다. 판단 1) 원고의 첫 번째 주장에 대한 판단 가) 지방세기본법 제17조 제1항은 “과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.”라고 하여 실질과세의 원칙을 천명하고 있다. 따라서 소득이나 수익, 재산, 행위 또는 거래 등의 과세대상에 관하여 귀속 명의와 달리 실질적으로 지배·관리하는 자가 따로 있는 경우에는 형식이나 외관을 이유로 귀속 명의자를 납세의무자로 삼을 것이 아니라, 실질과세의 원칙에 따라 실질적으로 당해 과세대상을 지배·관리하는 자를 납세의무자로 삼아야 할 것이다. 그리고 그러한 경우에 해당하는지는 명의사용의 경위와 당사자의 약정 내용, 명의자의 관여 정도와 범위, 내부적인 책임과 계산 관계, 과세대상에 대한 독립적인 관리·처분 권한의 소재 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 나) 구 지방세법 제107조 제1항 본문은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세의 납세의무자로 정하고 있다. 한편, 같은 조 제2항 제5호는 제1항의 규정에도 불구하고 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우에는 위탁자를 재산세의 납세의무자로 규정하고 있으며, 다만, 주택법 제2조 제11호에 따른 지역주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 수탁자인 해당 지역주택조합이 재산세의 납세의무자라고 정하고 있다. 다) 살피건대, 원고가 지역주택조합 설립인가를 받지 못하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고를 주택법 제2조 제11호의 지역주택조합으로 볼 수는 없고, 따라서 구 지방세법 제2조 제5호의 단서 규정이 적용될 수도 없다. 라) ****는 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산이므로, 구 지방세법 제2조 제5호 본문 규정에 의하면 그 위탁자가 재산세의 납세의무자가 된다. ****가 수탁자인 하나다올신탁 명의로 등기된 신탁재산이고, 각 위탁자 명의가 ****의 매도인(종전 소유자)들로 되어 있음은 앞서 본 바와 같다. 그런데 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 시행대행사인 뉴훼미리는 ****를 매입하여 하나다올신탁에 신탁하면서 매도인들을 각 위탁자 및 수익자로 하여 신탁계약을 체결하였고, ****의 매도인들은 매매대금을 모두 지급받은 다음 수익권 포기각서 및 수익자란을 공란으로 한 부동산처분신탁계약 변경계약서를 작성하여 하나다올신탁에 교부한 사실, 하나다올신탁은 매도인들로부터 매매계약 성립 및 매매대금 수령 여부를 확인한 후 원고를 처분신탁계약의 수익자로 변경지정하고 원고의 요청에 따라 신탁재산을 처분할 예정이었던 사실을 인정할 수 있다. 나아가 원고는 서울중앙지방법원에 소송을 제기하면서 ****를 포함한 신탁부동산의 실질적인 소유자임을 주장하였고, 그 소송에서 일부 신탁계약의 수익자 명의를 원고로 변경하는 화해권고결정이 확정된 바 있으며, 신탁관계가 종료된 신탁부동산들에 대하여 신탁등기 말소와 아울러 원고 앞으로 소유권이전등기의 절차이행을 명하는 판결도 선고되어 확정된 사실도 앞서 본 바와 같다. 이와 같은 사실관계에 비추어 보면, 뉴훼미리는 시행대행사로서 원고의 업무를 대행한 것인바 **** 등 부동산매입의 효과는 원고에게 귀속되는 것이고, **** 등 신탁부동산을 매입한 후 원고 앞으로 신탁재산을 등기하지 아니한 채 그 매도인들을 위탁자 및 수익자로 하여 신탁계약을 체결한 이유는 조합설립인가를 받지 못한 원고가 등기능력을 갖추었는지 여부가 불확실한데다가 취득세 등 조세부담이 이중으로 있을 것을 우려한 것에서 기인한 것으로 보이는바, 실질과세의 원칙에 비추어 보면, ****의 위탁자 명의인들인 매도인들은 신탁계약의 실제 당사자가 아니어서 납세의무자인 위탁자에 해당한다고 볼 수는 없고, 오히려 ****의 실질적인 위탁자는 원고라고 봄이 상당하다. 따라서 ****에 대한 재산세 납세의무자는 원고이다. 마) 덧붙여, 구 지방세법 제107조 제1항 본문에 의하면, ****의 재산세 과세기준일인 2013. 6. 1. 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 재산세 납세의무자이다. 위에서 살펴본 여러 사정에 비추어 보면, 비록 원고 앞으로 ****에 대한 소유권이전등기가 마쳐지지 아니하였으나 조합원들로부터 위탁을 받아 조합원들이 출자한 돈으로 시행대행사를 통하여 ****를 매입하여 신탁한 주체가 원고임을 알 수 있는바, ****를 사실상 소유하고 있는 자 역시 원고로 봄이 상당하다. 따라서 재산세 납세의무자에 관한 일반조항에 의하더라도 원고를 ****에 대한 재산세 납세의무자로 볼 수 있다. 그러므로 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다. 2) 원고의 두 번째 주장에 대한 판단 가) 신탁법상 신탁재산에 관한 과세표준 산정의 법리 신탁법상 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 독립되어 있을 뿐만 아니라 위탁자별로도 각각 독립되어 있으므로, 수탁자가 신탁재산인 부동산을 대내외적으로 보유하면서 신탁의 목적에 따라 관리·처분할 수 있는 권능을 가진다고 하더라도 이는 개별 신탁관계에 기초하여 각각의 부동산을 보유하는 것으로 보아야 한다. 만약 어느 한 수탁자가 다수의 위탁자로부터 부동산을 신탁받았다고 하여 그 재산세 과세표준을 합산하는 방법으로 재산세의 과세표준을 산정한다면 누진세율을 규정한 취지와 어긋날 뿐만 아니라, 세제상의 불이익으로 인하여 신탁법상 신탁관계의 이용을 꺼리게 하는 결과를 초래한다. 이에 2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정된 지방세법 제107조 제1항 제3호도 ‘위탁자별로 구분된 신탁법상의 신탁재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다’는 규정을 신설함으로써 신탁법상 신탁재산에 관하여는 재산세의 과세표준을 위탁자별로 산정하여야 한다는 것을 명확하게 하였다. 따라서 위탁자별로 구분된 신탁법상 신탁재산인 토지나 주택의 재산세 과세표준은 수탁자가 보유한 모든 토지나 주택의 재산세 과세표준을 합산할 것이 아니라, 위탁자별로 구분하여 그 신탁재산의 재산세 과세표준을 합산한 금액에서 각각 일정한 과세기준금액을 공제하는 방법으로 산정하여야 한다고 봄이 타당하다(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012두26852 판결 등 참조). 나) 이 사건의 경우 신탁법상 신탁재산에 관하여 위탁자별로 구분하여 과세표준을 산정하여야 한다는 위 법리는 수탁자가 다수의 위탁자로부터 개별 신탁관계에 기초하여 각각의 고유재산을 신탁받음으로써 그 신탁재산이 위탁자별로 구분되는 경우에 적용되는 것인데, 이 사건의 경우는 원고가 조합원들로부터 출자받은 자금을 가지고 제3자로부터 ****를 취득하여 사실상 소유하고 있을 뿐이고, 조합원들로부터 개별 신탁관계에 기초하여 각각의 고유재산을 신탁받은 경우에 해당하지 않는다. 달리 ****에 대한 재산세의 과세표준을 산정하거나 세율을 적용함에 있어 잘못이 있다고 볼 자료가 없다. 그러므로 원고의 이 부분 주장 역시 받아들이기 어렵다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 박연욱(재판장) 민병국 박혜영