개업공인중개사가 조합원 입주권 매매계약을 중개하면서 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않아 업무정지 처분을 받음.

- 1 - 서 울 행 정 법 원 판 결 사 건2026구단50116 업무정지처분취소 원 고A 피 고**** 변 론 종 결2026. 5. 14. 판 결 선 고2026. 8. 13. 주 문 1.원고의 청구를 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2025. 9. 12. 원고에 대하여 한 업무정지 45일의 처분의 취소한다. 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 **** ****, **** (****)에서 ‘****’라는 상호로 부동산중개업을 하고 있는 개업공인중개사이다. 나. 원고는 2025. x. xx. 매도인 C와 매수인 D 사이에서 C가 보유한 **** - 2 - **** ****에 대한 조합원 입주권(이하 ‘이 사건 입주권’이라고 한다)에 관하 여 중개를 하면서 아래와 같은 매매계약서를 작성하였다(이하 ‘이 사건 계약서’라고 하 고, 이에 따른 계약을 ‘이 사건 계약’이라고 한다). 부동산 토지 매매계약서 매도인과 매수인 쌍방은 아래 표시 부동산에 관하여 다음 계약 내용과 같이 매매계약을 체결한다. 1.부동산의 표시 소 재 지**** 토 지대면적㎡거래지분분의 2. 계약내용 제1조(목적) 위 부동산의 매매에 대하여 매도인 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다. 매매대금금 일십억일천오백만(￦ 1,015,000,000)원정 계약금금 오천만(￦ 50,000,000)원정은 계약시에 지불하고 영수함 잔금금 구억육천오백만(￦ 965,000,000)원정은 2025. 7. 1.에 지불한다. 제2조 [소유권 이전 등] 매도인은 매매대금의 잔금을 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하여야 하며, 위 부동산의 인도 일은 2025. x. x.로 한다. 제3조 [제한물권 등의 소멸] 매도인은 위 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권등 소유권 행사를 제한하는 사유가 있거나, 제세공과금과 기타 부담금의 미납 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니한다. 제4조 [지방세 등] 위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다. 제5조 [계약의 해제] 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다. 제6조 [채무불이행과 손해배상의 예정] 매도인 또는 매수인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. 제7조 [중개보수] 개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한 중개보수는 본 계약 체결에 따라 계약 당사자 쌍방이 각각 지불 - 3 - 다. 피고는 2025. x. xx. 원고에게 ‘원고가 중개대상물확인.설명서를 교부하지 않아 공인중개사법 제25조 제3항을 위반하였다.’라는 이유로 공인중개사법 제39조 제1항 제6호, 공인중개사법 시행규칙 제25조에 따라 업무정지 45일 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다) [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 위법 여부 가. 원고의 주장 이 사건 계약은 조합원 입주권에 관한 가계약에 불과하고, 매도인이 공급계약을 체결 하여 동.호수가 특정된 후 정식계약서를 작성하고 본계약을 체결하기로 하는 별도의 하며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효, 취소 또는 해제되어도 중개 보수는 지급한다. 공동중개인 경우에 매도인과 매수인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인 중개사에게 각각 중개보수를 지급한다. 제8조 [중개보수 외] 매도인 또는 매수인이 본 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우, 이에 관한 보수는 중개보수와는 별도로 지급하며 그 금액은 합의에 의한다. 제9조 [중개대상물확인설명서 교부 등] 개업공인중개사는 중개대상물확인설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 거래당사자 쌍방에게 교부한다(교부 일자 : 2025. x. xx.) 특약사항 1.○○ 주택재개발정비사업 조합원 입주권(E)으로, 미등기상태의 매매계약이며, 조합원과 현대산업개발의 공급계약 이전의 계약이므로 기존 토지에 대한 계약으로 간주함. 단, 매도자와 현대산업개발 간의 공급계약 체결 후 정식 입주권 계약을 다시 작성한다. 2.매도인과 매수인은 권리변동 사항 및 조합원의 지위(권리와 의무)를 포괄 승계한다. 3.상기 매매 금액은 조합원분양가와 옵션 및 프리미엄을 모두 포함한 금액임 4.입주권 계약 전 본계약 파기시 매도인은 받은 금액의 배액을 상환하여야 하며, 매수인은 송금한 금액 전체를 포기한다. 본 계약을 증명하기 위하여 계약당사자가 이의없음을 확인하고 각자 서명.날인한다. 2025. x. xx. 매도인 C 매수인 D 개업공인중개사 원고 - 4 - 절차를 예정하고 있었다. 이 사건 계약서를 작성한 단계에서는 중개가 완성되었다고 할 수 없으므로, 원고는 중개가 완성되었을 때 비로소 발생하는 개업공인중개사법 제25조 제3항에 따른 중개대상물의 확인.설명서 교부의무를 부담하지 않는다. 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다. 나. 판단 1) 관련 법리 가) 공인중개사법 제25조, 공인중개사법 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조에 의하면, 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상 물의 종류.소재지.지번.지목.면적.용도.구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항과 소유권.전세권.저당권.지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리 관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실.정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인. 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인.임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 그리고 중개가 완성되어 거래계약 서를 작성하는 때에는 위 확인.설명사항을 공인중개사법 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인.설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다. 중개대상물 확인.설명서의 서식에는 중개대상물의 ‘권리관계’ 외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’을 기재하도록 되어 있다. 또한 매도의뢰인.임대 의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수 의뢰인.임차의뢰인 등에게 설명하고 중개대상물 확인.설명서에 기재하여야 한다. 이와 같이 개업공인중개사의 중개대상물에 대한 확인.설명의무의 내용과 방법을 상세히 - 5 - 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법 취지가 있다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결 등 참조). 나) 공인중개사법 제2조 제1호는 ‘중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매.교환.임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.’라고 규정하고, 제3조는 중개대상물로 ‘1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건’을 규정하고 있다. 위 제3조 제2호에 규정된 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로, 아파트의 특정 동.호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양 계약이 체결된 후에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 ‘건물’의 중개에 해당한다(대법원 2020. 6. 25. 선고 2019도3757 판결 등 참조). 2) 구체적 판단 앞서 든 증거들과 갑 제2, 4, 5호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 계약의 체결로써 ‘중개가 완성’되어 원고에게는 공인중개사법 제25조 제3항에 따른 중개대상물의 확인. 설명서 교부의무가 발생하였다고 봄이 타당하다. 가) 개업공인중개사에 대하여 중개대상물에 대한 거래당사자간의 매매ᆞ교환ᆞ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하기 전에 중개대상물에 관한 사항을 성실.정확하게 설명하고 충분한 정보를 제공하게 할 의무를 부여함으로써 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하고 국민의 재산권을 보호하려는 공인중개사법 제25조 제1항의 입법취지, 공인중개사법 제2조 제1호가 규정하고 있는 ‘중개’의 정의 및 중개는 - 6 - 본질적으로 당사자 사이에서 법적 구속력을 가진 거래를 성사시키는 데에 목적이 있는 점 등을 고려하면, 개업공인중개사의 중개대상물 확인.설명서의 교부의무를 규정한 공인중개사법 제25조 제3항의 ‘중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때’에 해당하는지 여부는 공인중개사가 거래당사자 간의 매매 등 거래의 주요 사항에 관하여 알선을 하고 거래당사자가 그 알선에 기초하여 상호 법적 구속력을 부여하기로 하는 거래계약 서를 작성한 단계에 이르렀는지의 관점에서 평가되어야 한다. 그런데 이 사건 계약에는 이러한 기준을 충족하는 것으로 평가하게 하는 아래와 같은 여러 요소들이 포함되어 있다. (1) 이 사건 계약서에는 매매대금의 총 액수, 계약금 및 잔금의 액수와 지급시기, 소유권 이전시기 및 인도일 등 매매계약의 내용을 이루는 중요사항이 구체적으로 기재 되어 있다. (2) 원고의 주장에 의하더라도, 이 사건 계약서가 작성된 이유는 C가 다른 사람에 게 이 사건 입주권을 매도하지 못하게 한다는 일정한 구속력을 부여하기 위한 것이 다. (3) D는 C를 상대로 이 사건 계약에 따른 의무를 이행하지 않았다고 주장하면서 계 약해제에 따른 계약금 반환 및 손해배상을 구하는 소를 제기하였고(서울서부지방법원 2025가단xxxxx), 위 민사소송에서 C가 D에 대하여 계약금 배액의 일부를 지급하기로 하는 조정을 갈음하는 결정이 확정되었으며, C는 D에게 위 조정을 갈음하는 결정에 따 른 돈을 실제로 지급하였다. 이와 같이 D가 C를 상대로 계약해제를 주장하면서 민사소 송을 제기하고 C도 D에게 일정한 돈을 반환 내지 배상한 것은 D와 C 모두 이 사건 계약서의 작성으로써 이 사건 입주권에 관하여 법적 구속력을 가진 거래가 성립하였 - 7 - 다고 받아들였기 때문이다. (4) 이 사건 계약 체결 후 C는 원고와 D에게 약 1억 1,900만 원의 조합원 추가분담 금 지급채무를 D가 인수할 것을 요구하였으나, D는 이 사건 계약을 통해 매매대금에 관한 약정이 이루어졌고 C가 요구하는 내용은 이 사건 계약서에 기재되어 있지 않다는 이유로 이를 수용하지 않았다. 이와 같이 이 사건 계약 중 매매대금 부분에는 거래당 사자 일방이 함부로 변경할 수 없는 구속력이 부여되어 있다. 나) 이 사건 계약 당시 중개대상물이 특정되어 있지 않은 상태였다는 원고의 주장은 받아들이기 어렵다. 그 근거는 다음과 같다. (1) C는 조합원으로서 이 사건 계약 당시 아파트의 동.호수를 이미 배정받은 상태 였다. 원고는 이 사건 계약 체결 전인 2024. xx. xx. C가 ‘102동’ 501호를 배정받았음 을 확인하였고, 이 사건 입주권이 ‘101동’ 501호에 대한 것이 아님을 인지하고 있었 다. (2) C는 이 사건 입주권 외에 **** **** ****에 대한 다른 입 주권을 보유하고 있는 것도 아니었다. C와 D 사이에 C가 보유하고 있지 않은 입주권 을 거래의 대상으로 삼기로 하는 의사합치가 이루어졌다거나 원고가 102동 501호에 대 한 입주권이 아닌 다른 입주권에 관하여 거래를 중개하려는 의사였다고 볼 자료도 없다. C는 이 사건 계약 당시 계약의 목적물을 ‘특정’하지 못한 것이 아니라 자신이 배정받은 입주권의 동.호수를 단순히 ‘착오’한 것에 불과하고, 자신이 보유한 입주권 을 매도하겠다는 의사로 이 사건 계약을 체결한 것임은 분명하다고 판단된다. (3) 이 사건 계약은 C가 보유하고 있는 입주권을 다른 사람에게 매도하지 못하 게 할 목적에서 체결된 것인데, 원고의 주장과 같이 이 사건 계약의 대상이 특정되어 - 8 - 있지 않았다면 그 자체로 당사자들이 기대하는 매도 방지 기능을 수행할 수 없다. (4) C와 D 사이에서 이 사건 계약을 통해 거래의 목적물에 관한 의사합치가 이 루어진 것인 이상 원고가 말하는 공급계약 체결 후 다시 작성하기로 하였다는 ‘정식 입 주권 계약서’도 이미 성립한 계약을 보다 더 구체적으로 증명하는 하나의 수단이 될 뿐, 거래의 목적물이 이를 통해 비로소 확정되는 것은 아니다. C와 D가 ‘정식 입주권 계약 서’의 작성을 통해 이 사건 계약의 내용을 일부라도 ‘변경’하거나 효력을 ‘소멸’시킬 것을 예정하고 있었다고 보이지도 않는다. 다) 이 사건 계약서는 그 자체로 공인중개사법 시행령 제22조 제1항 각 호의 1) 사항을 포함하고 있고, 한국공인중개사협회가 마련한 서식으로 작성되었다. 또한 여기에는 중개대상물 확인.설명서가 계약서 작성일에 거래당사자들에게 교부되었다는 내용이 기재되어 있을 뿐 중개대상물 확인.설명서의 교부를 별개의 계약서를 작성하는 날에 하기로 약속하였다는 내용은 발견되지 않는다. 이와 같이 원고 스스로도 ‘중개가 완성’ 된 때에 해당한다는 전제 하에 공인중개사법 제26조 제1항 본문이 정한 바에 따라 거래계약서를 작성하려고 시도하였다. 라) 설령 C와 D가 향후 별도의 계약서를 작성하기로 예정하였다 하더라도, 이 사건 1) 제22조(거래계약서 등) ① 법 제26조제1항의 규정에 따른 거래계약서에는 다음 각 호의 사항을 기재 하여야 한다. 1. 거래당사자의 인적 사항 2. 물건의 표시 3. 계약일 4. 거래금액ᆞ계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 5. 물건의 인도일시 6. 권리이전의 내용 7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 8. 중개대상물확인ᆞ설명서 교부일자 9. 그 밖의 약정내용 - 9 - 계약을 매매계약이 아니라 단지 가계약에 불과하다고 평가하기는 어렵다. 그 근거는 다음과 같다. (1) 이 사건 계약은 재산권 이전 및 대금 지급 등 매매계약에 관한 중요사항을 규정 하고 있고, 그 내용을 증명하는 계약서도 작성되어 있다. (2) 이 사건 계약서에는 계약의 해제(제5조), 채무불이행과 손해배상의 예정(제6조)에 관한 내용이 기재되어 있다. 이는 모두 민법상 매매계약이 체결되었음을 전제로 하는 조항들이다. (3) 가계약금은 부동산 거래관행에 따라 장차 계속될 교섭의 기초로 교부하는 일종의 증거금의 의미를 갖는다. D는 이 사건 계약서의 작성과 함께 C에게 5,000만 원을 지급하였는데, 이는 전체 매매대금의 5%에 상당한 금액으로 ‘교섭의 기초’를 형 성할 명목으로 통상 수수되는 금액에 비하여 과다하다고 판단된다. 다. 소결론 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없고, 이 사건 처분에 대한 다른 위법사유를 찾을 수도 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.