원고가 임차 점포의 누수 침수 피해에 대해 임대인과 건물 공유자를 상대로 손해배상을 청구함

- 1 - 서 울 동 부 지 방 법 원 제 1 3 민 사 부 판 결 사 건2009가합4426 손해배상(기) 원 고○○○ (주소 생략) 소송대리인 (이름 생략) 피 고1. □□□ (주소 생략) 소송대리인 (이름 생략) 2. △△△ (주소 생략) 3. ◇◇◇ (주소 생략) 변 론 종 결2009. 6. 4. 판 결 선 고2009. 6. 25. 주 문 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. - 2 - 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고들은 연대하여 원고에게 118,856,400원 및 이에 대한 2006. 8. 16.부터 이 사건 판 결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 당사자들의 지위 (1) 원고는 (주소 생략)에 있는 이 사건 건물 405호에서 통신기기 수리, 판매업을 영위하던 자이다. (2) 이 사건 건물 4층은 실제로는 401~403호, 405~407호 등 6개의 점포 및 공용 화장실 등으로 이루어져 있으나 등기부상으로는 제4층 1호(401~403호 점포 부분 등이 다), 제4층 2호(405~407호 점포 부분 등이다)로 나뉘어져 있는바, 피고들은 위 제4층 2 호의 공유자들이다(위 제4층 2호에 관하여 피고 1 앞으로 32.38/100 지분, 피고 2 앞 으로 37.12/100 지분, 피고 3 앞으로 30.5/100 지분의 비율로 각 소유권이전등기가 마 쳐져 있으나, 실제로는 피고 1이 위 405호, 피고 3이 위 406호, 피고 2가 위 407호를 각 구분소유하고 있다). 나. 이 사건 건물의 현황 (1) 이 사건 건물은 지하 2층, 지상 5층 규모의 근린생활시설로서 그 건축물대장에 - 3 - 등록될 당시 호수 31세대, 건축물현황을 지하 2층 주차장, 지하 1층 대중음식점.다방, 1층 소매점.음식점.약국 등, 2층 음식점, 3층 사무실.당구장.사설강습소 등, 4층 사무실.예능계학원.당구장 등, 5층 교육연구 및 복지시설(학원).외국어학원 등으로 하여 집합건축물대장에 등록되었다. 다만 이 사건 건물에 관한 등기는 집합건물에 관한 등기에 따른 구분소유등기가 되어 있지는 아니하며, 각 층별로 지하 1층은 1~5호(4호는 없음), 지상 1층은 1~14호 (4, 6호는 없음), 지상 2층은 1~3호, 지상 3층은 1~6호(4호는 없음), 지상 4층은 1, 2호, 지상 5층은 1, 2호로 각 구분되어 각 소유자(공유자를 포함한다) 앞으로 등기가 마쳐졌 다. (2) 한편 이 사건 건물의 관리를 위하여 ‘이 사건 건물 관리위원회’가 구성되어 있 는바, 위 관리위원회의 정관에 따르면 위 관리위원회는 이 사건 건물의 관리비를 부담 하는 자(이 사건 건물의 입주자 내지 소유자가 관리비를 납부할 의무를 부담한다)를 회원으로 하여 구성되는 단체로서, 위 관리위원회에서 관리사무소를 설치하고 위 관리 위원회의 위원장이 관리소장을 지휘하여 관리업무 제반사항을 집행하도록 하는 등 이 사건 건물의 관리업무를 수행하고 있다. 다. 원고와 피고 1 사이의 임대차계약 원고는 2006. 4. 24. 피고 1과 사이에 이 사건 건물 제4층 2호 중 위 405호 점포 부분을 임대보증금 3,000만 원, 월차임 200만 원, 임차기간 2006. 5. 1.부터 1년간으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하 였다. 이 사건 임대차계약은 묵시적 갱신에 기하여 1년간 연장된 후 2008. 4. 말경 종 료되었다. - 4 - 라. 침수 사고의 발생 2007. 8. 15. 새벽경 이 사건 건물 4층의 공용 화장실의 수도파이프 내부에서 누수 가 발생하여, 위 405호 점포를 비롯한 이 사건 건물 4층의 점포들이 침수되는 사고(이 하 ‘이 사건 사고’라고 한다)가 발생하였다. 마. 원고의 피해 상황 이 사건 사고로 인하여 원고가 위 405호에서 보관하고 있던 휴대폰 기기 및 부품 이 침수되는 피해가 발생하였는바, 사고일인 2007. 8. 15.을 기준으로 한 위 침수 피해 로 인한 손해액이 합계 118,856,400원(=SKY 메인 PCB 피해액 47,362,000원+SKY 부품 피해액 54,559,400원+VK 메인 PCB 피해액 16,935,000원) 상당이다. [인정 근거 : 당사자들 사이에 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제5, 6호증(각 가지번호 포함), 을가 제1 내지 4호증(각 가지번호 포함), 을나 제1, 2호증, 을나 제4호 증의 각 기재 내지 영상, 증인의 증언, 감정인의 감정결과, 변론 전체의 취지] 2. 원고의 주장 원고는 아래와 같은 각 청구원인에 기하여 피고들이 연대하여 원고에게 이 사건 사 고로 인한 피해액 합계 118,856,400원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 고 주장한다. 가. 피고 1은 이 사건 건물 제4층 2호의 소유자이자 위 405호의 임대인으로서 임차 인인 원고가 점포를 이용함에 지장이 없도록 임대목적물을 유지.관리하여야 할 의무 를 부담함에도 불구하고 이를 위반하여 원고에게 손해를 입게 하였으므로, 원고에 대 하여 계약불이행으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 피고 2, 3은 이 사건 건물 제4층 2호의 공동소유자로서 이 사건 건물의 관리상 - 5 - 의 하자로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 3. 피고 2, 3의 본안전 항변에 대한 판단 피고 2, 3은 이 사건 건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물 법’이라고 한다)의 적용을 받는 집합건물로서 이 사건 건물의 유지.보수.관리에 관한 권한 및 책임이 모두 그 관리단에 귀속하는 것이므로 원고가 피고 2, 3을 상대로 손해 배상을 구하는 이 사건 소는 피고적격이 없는 자를 상대로 한 부적법한 소라고 항변한 다. 그러나 이행의 소에서는 원고에 의하여 이행의무자로 주장된 자가 피고적격을 가 지는 것이므로, 피고 2, 3의 위 항변은 이유 없다. 4. 본안에 대한 판단 가. 피고 1에 대한 청구에 관한 판단 (1) 임대차계약상 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차기간 중 사용. 수익에 필요한 상태를 계속 유지하여 줄 의무를 부담한다고 할 것이다. 그러나 한편, 집합건물법 규정에 의하면 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전 원의 공유에 속하고(제10조) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있으 나(제11조), 공용부분의 관리에 관한 사항은 보존행위를 제외하고는 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하도록 하고 있고(제16조), 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하게 되고(제23조), 관리단에서 선임한 관리인이 공용부분 의 보존, 관리 및 변경 등을 위한 행위 등을 할 수 있도록(제25조) 규정하고 있는바, 위 각 규정의 취지를 종합하여 보면 수개의 구분소유권의 목적이 된 전유부분과 그 전 유부분의 사용을 위하여 필요한 공용부분이 결합된 집합건물의 경우에는 비록 공용부 - 6 - 분이 구분소유자들의 공유에 속한다고 하더라도 그 관리에 관한 권한 및 책임은 종국 적으로 집합건물을 관리하는 관리단에 귀속된다고 할 것인바, 이에 비추어보면 임대인 이 임대차계약에 기하여 임차인에게 유지 및 관리 의무를 부담하는 임대차목적물의 범 위에 집합건물의 공용부분은 포함되지 아니한다고 봄이 상당하다. (2) 살피건대, 이 사건 건물이 지하 2층, 지상 5층 규모의 근린생활시설로서 집합 건축물대장에 등록된 사실, 이 사건 건물의 각 부분이 독립된 목적으로 사용되고 있고, 이를 독립된 소유권의 목적으로 하고 있음은 위 기초사실에서 본 바와 같은바, 이에 따르면 비록 이 사건 건물에 관한 등기가 집합건물에 관한 등기로 경료되어 있지 아니 하다고 하더라도 이 사건 건물은 집합건물법의 적용을 받는 집합건물에 해당한다고 할 것이다. 또한 이 사건 사고가 발생한 이 사건 건물 4층의 공용 화장실은 그 용도 및 성질, 이용 상황 등을 고려하여 볼 때 집합건물의 공용부분에 해당한다고 할 것이다. (3) 그렇다면 이 사건 건물 4층의 공용 화장실에서 누수 사고가 발생하여 위 405 호 점포가 침수되었다고 하더라도, 피고 1이 원고에 대하여 이 사건 임대차계약상의 임대목적물 유지.관리 의무를 위반하여 그 채무를 이행하지 아니하였다고 보기 어려 우므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. (가사, 피고 1이 임대차계약상 집합건물의 공용부분에 관하여서도 이를 유지 및 관리하여야 할 의무를 부담한다고 하더라도, 위 기초사실에서 본 바와 같은 다음과 같 은 사정, 즉 이 사건 건물의 관리업무를 이 사건 건물 관리위원회 내지 위 위원회에서 설치한 관리사무소에서 담당하여 온 점에 비추어 볼 때 피고 1이 임대차계약의 내용에 좇은 이행을 하지 아니함에 있어 고의나 과실이 있었다고 보기도 어려울 것이다.) 나. 피고 2, 3에 대한 청구에 관한 판단 - 7 - (1) 공작물의 설치.보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 1차적으 로 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있고, 공작물의 소유자는 점유자가 손해 의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에 비로소 2차적으로 손해를 배상할 책임 이 있다. 그리고 이 때 ‘공작물의 점유자’라고 함은 공작물을 사실상 지배하면서 그 설 치 또는 보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위하여 공작물 을 보수.관리할 권한 및 책임이 있는 자를 의미한다(대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다 386 판결 참조). (2) 살피건대, 이 사건 사고가 발생한 이 사건 건물 4층의 공용 화장실이 집합건물 의 공용부분에 해당하는 사실은 위 가의 (2)항에서 본 바와 같고, 위 기초사실에 의하 면 이 사건 건물의 관리를 위하여 이 사건 건물 관리위원회가 성립되어 있고, 위 관리 위원회 위원장이 관리소장을 지휘하여 이 사건 건물의 관리업무 전반에 관한 사항을 집행하는 등 이 사건 건물의 관리업무를 수행하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 이 에 위 가의 (1)항에서 살펴본 바와 같이 집합건물 공용부분의 관리에 관한 권한 및 책 임은 종국적으로 집합건물의 관리단에 귀속된다는 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물 4층 공용 화장실을 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 발 생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위하여 공작물을 보수.관리할 권한 및 책임이 있 는 점유자는 결국 위 이 사건 건물 관리위원회(다만, 위 위원회의 회원에는 이 사건 건 물의 입주자도 포함된다는 점에서 위 위원회는 집합건물법에서 정한 관리단과는 다소 다른 실체를 가진 단체라고 할 것이다)가 되고, 피고 2, 3은 구분소유자로서 2차적인 책임을 지게 되는 것에 불과하다고 할 것이므로, 위 이 사건 건물 관리위원회의 책임 이 없다는 점에 관한 주장.입증이 없는 이상 2차적 책임을 부담하는 위 피고들에 대 - 8 - 한 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 5. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하 여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 이은애 _________________________ 판사 이재혁 _________________________ 판사 이혜린 _________________________