재개발사업 시행자가 원고들 소유의 인접 대지들을 수용하면서, 원고들이 각 대지 상호 간 용도상 불가분 관계에 있다며 일괄평가에 따른 손실보상금 차액 지급을 청구함

서 울 행 정 법 원 판 결 사 건 2023구단50632 손실보상금 원 고 1. A 2. 재단법인 B 피 고 **** 변 론 종 결 2024. 3. 13. 판 결 선 고 2024. 3. 27. 주 문 1. 피고는 원고 A에게 105,301,320원, 원고 재단법인 B에게 169,876,950원 및 위 각 돈에 대하여 2022. 4. 16.부터 2023. 11. 7.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까 지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 - 1 - 1. 재결의 경위 등 가. 사업인정 및 고시 ◦ 사업명: **** 재개발사업(2차) ◦ 사업시행자: 피고 ◦ 사업시행인가 고시: 2009. *. **. **** 고시 제2009-**호 나. 서울특별시지방토지수용위원회의 2022. *. **.자 수용재결 ◦ 수용대상 목적물 및 보상액 - 원고 A 서울 **** C 대 226.8㎡ 222/272 지분: 3,033,100,620원 서울 **** D 대 9.3㎡ 6/34 지분: 21,433,760원 - 원고 재단법인 B(이하 ‘원고 재단법인’이라 한다) 서울 **** E 대 25.8㎡: 564,684,600원 서울 **** F 대 63.1㎡: 1,215,022,050원 ◦ 수용개시일: 2022. *. **. 다. 중앙토지수용위원회의 2022. **. **.자 이의재결 ◦ 수용대상 목적물 및 보상액 - 원고 A 서울 **** C 대 226.8㎡ 222/272 지분: 3,142,499,940원 서울 **** D 대 9.3㎡ 6/34 지분: 23,124,990원 - 원고 재단법인 서울 **** E 대 25.8㎡: 578,771,400원 - 2 - 서울 **** F 대 63.1㎡: 1,262,536,350원 라. 법원 감정인 G의 감정결과 ◦ 각 수용토지들을 개별 필지별로 평가할 경우 - 원고 A 서울 **** C 대 226.8㎡ 222/272 지분: 3,242,181,040원 서울 **** D 대 9.3㎡ 6/34 지분: 24,432,190원 - 원고 재단법인 서울 **** E 대 25.8㎡: 596,238,000원 서울 **** F 대 63.1㎡: 1,304,718,700원 ◦ 원고들의 각 수용토지들 상호 간에 일단지로 평가할 경우 - 원고 A 서울 **** C 대 226.8㎡ 222/272 지분: 3,242,181,040원 서울 **** D 대 9.3㎡ 6/34 지분: 28,745,210원 - 원고 재단법인 서울 **** E 대 25.8㎡: 583,673,400원 서울 **** F 대 63.1㎡: 1,427,511,300원 (이하 위 각 수용토지들은 동과 지번만으로 표시한다) 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1~2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 감정인 G에 대한 감정결과, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 - 3 - 가. 원고들 주장의 요지 토지의 이용상황, 소유관계, 위치, 형상 등을 종합하면, 원고 A 소유의 C 대지와 D 대지 상호 간, 원고 재단법인 소유의 E 대지와 F 대지 상호 간에 각 일단지로 평가하 여야 한다. 피고는 원고들에게 법원 감정인이 위 각 토지들 상호 간에 일단지로 평가 한 손실보상금과 이의재결에서 정한 손실보상금의 차액 및 이에 대한 지연손해금을 지 급할 의무가 있다. 나. 일단지 여부에 관한 판단 1) 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항은 “감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업 자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고, 그 위임에 따른 감정평가에 관한 규칙 제7조는 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여 야 한다(제1항). 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다(제2항).”라고 규정하고 있다. 따라서 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외 적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 인정된다. 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있는지 여부는 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적ᆞ경제적ᆞ행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적인 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다(대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 등 참조). 2) 위 인정 사실과 앞서 든 증거들에 갑 제3~8호증의 각 기재 내지 영상, 이 법원의 감정인 ***에 대한 항공사진감정촉탁 결과와 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있 - 4 - 는 다음과 같은 사정들을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고 A 소유의 C 대지와 D 대지 상호 간, 원고 재단법인 소유의 E 대지와 F 대지 상호 간에 각 용도상 불가분 관계에 있어 일괄평가해야 하는 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다. 가) 원고 A 소유의 C 대지와 D 대지 ① C 대지와 D 대지는 인접해 있고 그 지목이 ‘대지’로 동일하다. ② C 대지와 D 대지에는 1987년 **월경부터 수용재결일 무렵까지 면적 약 227.7㎡ 인 일반건축물이 존재하고 있었다. C 대지와 D 대지의 총면적은 236.1㎡(= 226.8㎡ + 9.3㎡)이므로, C 대지와 D 대지는 약 34년간 사실상 그 전부가 위 건축물의 부지로 사 용되어 온 것이다. ③ D 대지의 면적은 9.3㎡에 불과하여 C와 개별적으로 사용할 경우 대지로서의 가치가 현저하게 저하될 것으로 예상된다. ④ 원고 A는 1984. **. *.과 **. **. C 대지와 D 대지의 각 6/34 지분에 관하여 1984. *. *.자 재산상속을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다. 원고 A는 2002. *. *. 과 2003. **. *. C 대지 중 20/34 지분 및 1/34 지분에 관하여 다른 상속인들로부터의 매수를 원인으로 그 소유권이전등기를 마쳤고, 2011. *. **. C 대지 중 6/272 지분에 관하여 박순례로부터의 재산상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. C 대지와 D 대지는 1984년 **월경부터 피고에 의해 수용되기 전까지 약 38년간 계속 원고 A와 다른 공동상속인들이 공유하는 토지였다. ⑤ C 대지와 D 대지의 개별공시지가는 1990년부터 2023년까지 모두 동일한 금액 으로 결정되었다. - 5 - E 대지와 F 대지를 개별적으로 이용할 경우 E 지적도 비실명화로 생략 대지는 그 면적이 25.8㎡로 협소하여, F 대지는 그 형상이 부정형의 형상을 띠고 있어, 각각 대지로서의 가치가 저하될 것으로 예상된다. ② E 대지와 F 대지 중 약 23.3㎡ 지상에는 1987년 **월경부터 수용재결일 무렵까 지 계속 면적 약 48.9㎡인 일반건축물이 존재하고 있었고, F 대지에는 계속 위 일반건 축물과 인접하여 면적 약 13.3㎡인 가설건축물이 위치하고 있었으며, 이 가설건축물은 위 일반건축물과 거의 맞닿아 있다. E 대지와 F 대지는 약 34년간 사실상 하나의 용도로 사용되고 있는 위 일반건축 물과 가설건축물의 부지로 이용되어 왔다고 볼 수 있다. ③ E 대지와 F 대지는 1997. *. **.부터 피고에 의하여 수용되기 전까지 약 25년 간 계속 원고 재단법인의 소유였다. 다. 정당한 손실보상금의 산정 원고들의 주장을 받아들여 원고 A 소유의 C 대지와 D 대지 상호 간, 원고 재단법 인 소유의 E 대지와 F 대지 상호 간에 각 용도상 불가분의 관계에 있어서 일괄평가해 야 하는 경우에 해당한다고 보는 이상, 수용토지를 필지별로 개별평가한 이의재결 단 계의 감정평가와 법원 감정인의 일부 감정평가는 그 평가방법에 위법사유가 있다고 할 것이므로, 이를 근거로 손실보상금을 정할 수 없다. C 대지와 D 대지 상호 간, E 대지 와 F 대지 상호 간 각 일괄평가한 법원 감정결과에 따라 손실보상금을 산정하기로 한 - 6 - 나) 원고 재단법인 소유의 E 대지와 F 대지 ① E 대지와 F 대지는 인접해 있고 그 지목이 ‘대지’로 동일하다. 우측 지적도와 같이 E 대지는 정방형, F 대지는 E 대지를 둘러싸고 있는 부정형의 형상을 띠고 있다. 다. 따라서 피고는 법원 감정인이 일괄평가하여 산정한 정당한 손실보상금과 이의재결 에서 정한 손실보상금의 차액으로, 원고 A에게 105,301,320원(= 3,270,926,250원– 3,165,624,930원), 원고 재단법인에게 169,876,950원(= 2,011,184,700원 – 1,841,307,750원) 및 위 각 돈에 대하여 수용개시일 다음 날인 2022. 4. 16.부터 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일인 2023. 11. 7.까지 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. 3. 결론 원고들의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. - 7 -