개업공인중개사가 임대차계약서 3부 중 1부에 도장 날인을 누락하여 업무정지 3개월 처분을 받음.

- 1 - 서 울 행 정 법 원 판 결 사 건2024구단80784 업무정지처분취소 원 고A 피 고**** 변 론 종 결2025. 4. 17. 판 결 선 고2025. 6. 26. 주 문 1. 피고가 2024. 8. 29. 원고에게 한 업무정지 3개월 처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 중개사무소 개설등록을 마치고 ****에서 “****” 를 운영하는 개업공인중개사이다. 나. 피고는 2024. 8. 28. 원고에게 ‘거래계약서 날인 누락’을 사유로 공인중개사법 제 - 2 - 39조 제1항 제9호, 제26조 제1항에 따라 업무정지 3개월 처분(이하 ‘이 사건 처분’)을 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 5호증의 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 위법 여부 가. 관계 법령 별지 기재와 같다. 나. 인정사실 1) D는 2023. 12. 27. C에게 **** (비실명화로 생략)에 관한 임대차계약 가 계약금 명목으로 200만 원을 지급하였다. 2) C와 D는 2023. 12. 30. 위 오피스텔에 관하여 임대차보증금 2억 7,200만 원, 임 대차기간 2024. 1. 19.부터 2026. 1. 18.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대 차계약’)을 체결하였고, D는 같은 날 이 사건 임대차계약의 계약금 1,400만 원 중 가계 약금을 공제한 1,200만 원을 지급하였다. 3) 원고는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 2023. 12. 30. 임대차계약서 3부를 작 성하여 임대인 C, 임차인 D에게 한 부씩 교부하고, 나머지 한 부는 본인이 보관하였 다. 4) 그런데 원고는 이 사건 임대차계약서 중 한 부에 공인중개사 사항 란에 자필로 자신의 성명만 기재하고, 도장을 날인하지는 않은 채 이를 D에게 교부하였다. 그런데 D에게 교부한 임대차계약서 각 쪽의 우측 옆면에는 임대인의 도장, 임차인의 서명, 원 고의 도장으로 간인되어 있다. 5) 한편 이 사건 임대차계약에서는 임대인의 사유로 전세대출이 불가능한 경우 계 - 3 - 약을 무효로 하고, 계약금을 임차인에게 반환한다는 특약사항이 있었는데, D는 임대인 C의 사유로 대출을 받을 수 없게 되자 2024. 1. 3. 이 사건 임대차계약이 해제되었다 고 통지하였고, 이에 C는 2024. 1. 9. D에게 계약금 1,400만 원을 반환하였다. [인정 근거] 갑 제1 내지 3호증, 을 제2 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 다. 처분사유 존재 여부 1) 개업공인중개사가 거래계약서에 서명 및 날인하지 아니한 경우 6개월 이내 업 무정지 처분을 명할 수 있는바(공인중개사법 제39조 제9호, 제26조 제2항, 제25조 제4 항), 원고가 이 사건 임대차계약서 중 임차인에게 교부한 임대차계약서에 날인하지 않 은 사실은 위에서 인정한 것과 같으므로, 이 사건 처분사유는 인정된다. 2) 원고는 이 사건 임대차계약이 해제조건 성취로 인하여 소급적으로 무효가 되었 으므로, 중개가 완성되지 않았다고 주장한다. 그러나 앞서 든 증거 및 앞서 인정한 사 실에다가 을 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약서가 작성된 2023. 12. 30. 원고의 중개가 완 성되었다고 봄이 타당하므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다. ① 공인중개사법상 중개라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교 환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이므로(공인중개사법 제2조 제1호), ‘중개가 완성된 때’라 함은 거래당사자간 매매 등을 알선하는 행위가 완 성되는 것을 의미하는 것일 뿐, 중개대상물에 관한 거래행위가 완성되는 것을 의미하 는 것은 아니다. ② 따라서 계약의 중요한 내용이 확정되어 당사자 사이에 더 이상 계약의 내용 이 보충되거나 변경될 필요가 없을 때에는 중개가 완성되었다고 해석하여야 할 것이 - 4 - 고, 이후 중개대상물에 관한 매매 등 거래행위가 실제 이행이 완료되어야만 중개가 완 성된 것이라고 볼 수 없다. ③ 공인중개사법 제25조 제3항에서는 ”중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때“라고 규정하고 있고, 같은 법 제26조 제1항에서도 ”중개대상물에 관하여 중개가 완 성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고“라고 규정되어 있는바, 계약의 주요 내용이 확정되어 거래계약서가 작성되었 다면 일응 중개가 완성된 것이라고 봄이 타당하다. ④ 공인중개사법 제32조 제1항에서도 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또 는 해제된 경우라고 하더라도 그것이 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인한 것이 아닌 이상 중개보수를 받을 수 있다고 규정하고 있는바, 중개대상물에 관한 거래행위 가 사후에 무효·취소 또는 해제되었다는 사정만으로 중개가 완성되지 않았다고 볼 수 없다(원고 또한 이 사건 임대차계약이 해제되었음에도 중개가 완성되었음을 전제로 D 에게 중개보수를 구하는 소를 제기하였다가 이를 취하한 것으로 보인다). ⑤ 임대인 C와 임차인 D는 2023. 12. 30. 임대차목적물, 임대차보증금, 임대차기 간 등 임대차계약의 주요 내용에 관하여 합의하고 이 사건 임대차계약서를 작성하였 다. 라. 재량권 일탈·남용 여부 1) 제재적 행정처분이 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사 유로 된 위반행위의 내용과 그 위반의 정도, 당해 처분에 의하여 달성하려는 공익상의 필요와 개인이 입게 될 불이익 및 이에 따르는 제반 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·교량하여 판단 - 5 - 하여야 한다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2011두31635 판결 등 참조). 또한 행정청은 제 재처분을 할 때 위반행위의 동기, 목적 및 방법, 결과, 횟수, 위반행위자의 귀책사유 유 무와 그 정도 및 법 위반상태 시정·해소를 위한 노력 유무 등을 고려하여야 한다(행정 기본법 제22조 제2항, 같은 법 시행령 제3조). 2) 앞서 든 증거 및 앞서 인정한 사실에다가 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있 는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 처분은 비례의 원칙에 반하여 재량권을 일 탈·남용하였다고 봄이 타당하다. ① 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 4] ‘개업공인중개가 업무정지의 기준’에 서는 개업공인중개사가 거래계약서에 서명·날인을 하지 않은 경우 업무정지 3개월 처 분을 하도록 규정하고 있다. 그러나 한편 위 기준에서는 위반행위의 동기와 결과, 위반 정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우에는 업무정지 기간을 1/2 범위에서 줄일 수 있다고 규정하고 있다. ② 그런데 원고는 이 사건 임대차계약서 3부를 작성하면서 그중 2부에는 서명· 날인을 하였고, 비록 나머지 1부에는 날인을 하지 않았으나, 해당 임대차계약서에도 원 고의 도장으로 간인을 하였는바, 그 위반의 정도가 경미하다. ③ 공인중개사법 제26조 제2항에서 개업공인중개사로 하여금 거래계약서에 서명 및 날인을 하도록 규정하고 있는 것은 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 개업공 인중개사 등의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결 등 참조). 위에서 살핀 이 사건 임대차계약의 전체적인 체결과정과 계약서 작성경위 등을 보면, 임차인에게 교부된 임대차계약서에 원고의 날인이 누락되었더라도 원고가 직접 이 사 - 6 - 건 임대차계약을 중개하였다는 사정을 충분히 인식할 수 있었으므로, 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 입법취지가 현저히 훼손되었다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익상 필요가 크다고 보기 어렵다. ④ 반면 이 사건 처분에서 정한 3개월 업무정지기간은 공인중개사를 업으로 하 는 원고에게 막대한 경제적 부담을 지울 것으로 예상되는바, 이 사건 처분으로 달성하 고자 하는 원고의 개인적 불이익이 상당하다. ⑤ 원고의 위반행위로 인하여 임대인이나 임차인에게 어떠한 피해가 발생하지도 않았는바, 이는 위반 결과 측면에서 감경요소로 충분히 참작할 만한 사정이다. 3. 결론 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. - 7 - [별지] 관계 법령 ■ 공인중개사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ᆞ교환ᆞ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 제25조(중개대상물의 확인ᆞ설명) ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ᆞ설 명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대 통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인 ᆞ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제3항에 따른 확인ᆞ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해 당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하 여야 한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관 된 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제25조제4항의 규정은 제1항에 따른 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개 업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ᆞ취소 또는 해 제된 경우에는 그러하지 아니하다. - 8 - 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하 여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 ② 제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. ■ 공인중개사법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업 무정지의 기준은 별표 4와 같다. [별표 4] 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) 1. 일반기준 다. 등록관청은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 업무정지기 간의 2분의 1 범위에서 줄일 수 있다. 3) 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우 2. 개별기준 ■ 행정기본법 제22조(제재처분의 기준) ② 행정청은 재량이 있는 제재처분을 할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다. 1. 위반행위의 동기, 목적 및 방법 2. 위반행위의 결과 위반행위근거 법조문업무정지기간 자. 법 제26조제2항을 위반하여 거래계약서에 서 명·날인을 하지 않은 경우 법 제39조 제1항제9호 업무정지 3개월 - 9 - 3. 위반행위의 횟수 4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지에 준하는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 ■ 행정기본법 시행령 제3조(제재처분의 기준) 법 제22조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 위반행위자의 귀책사유 유무와 그 정도 2. 위반행위자의 법 위반상태 시정ᆞ해소를 위한 노력 유무 . 끝.