분양신고와 다른 내용이나 필수 정보가 빠진 건축물 분양광고를 게재하고, 정정광고와 수분양자 통지를 진행함.

- 1 - 수 원 고 등 법 원 제 1-1행 정 부 판 결 사 건2025누884 시정명령처분 취소 청구 원고, 피항소인1. A 2. B 원고C 피고, 항소인D 피고보조참가인E 제1심판결수원지방법원 2025. 5. 22. 선고 2024구합74572 판결 변 론 종 결2026. 3. 27. 판 결 선 고2026. 6. 12. 주 문 1.피고의 원고들에 대한 항소를 모두 기각한다. 2.항소비용 중 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 피고가, 보조참가로 인한 부분은 피 고보조참가인들이 각 부담한다. 청구취지 및 항소취지 - 2 - 1. 청구취지 피고가 2024. 11. 5. 원고들에게 한 시정명령을 취소한다. 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 이 유 1. 처분의 경위 이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 아래와 같이 그 일부를 수정하는 외에는 제1심판결 이유 중 해당 부분과 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420 조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. ○ 제1심판결 제2쪽 제5행 “원고 F 주식회사”를 “원고 A”로 고친다. ○ 제1심판결 제2쪽 제9행 “2021. 6. 10.” 다음에 “별지3 기재와 같이”를 추가한다. ○ 제1심판결 제2쪽 제16행 중 “하였다”를 “하였다(위와 같은 위반사항들을 통틀어 ‘이 사건 각 위반사항’이라 한다)”로 고친다. ○ 제1심판결 제2쪽 마지막 행 “2024. 11. 4.” 다음에 “별지4 기재와 같이”로 고친다. ○ 제1심판결 제3쪽 제2행 중 “공표.통지하였다”를 “공표.통지하였다(이하 위 정정 조치를 통틀어 ‘이 사건 정정조치’라 한다)”로 고친다. 2. 원고들 주장의 요지 가. 이 사건 각 위반사항은 수분양자 보호에 아무런 지장도 초래하지 않는 경미한 사항에 불과하여 건축물분양법 1) 제9조 제1항에 따른 시정명령의 대상에 해당하지 않 1) 제1심판결은 ‘건축물 분양에 관한 법률’을 ‘건축물분양법’으로 약칭하였다. - 3 - 는다. 따라서 이 사건 처분은 그 처분사유가 존재하지 아니하여 위법하다. 나. 이 사건 처분 당시 원고들은 이 사건 분양 광고에 존재하는 이 사건 각 위반사 항에 관한 정정 광고를 게재하고 수분양자들에게 이를 통지하였으므로 위반행위의 결 과가 더 이상 존재하지 않게 되었다. 따라서 피고는 건축물분양법 제9조 제1항에 따른 시정명령을 할 수 없다. 다. 이 사건 각 위반사항은 단순한 누락 또는 오기에 불과한 반면, 이 사건 처분은 수분양자들의 집단적 계약해제권 행사 등을 초래하여 원고들의 분양사업과 존립 자체 에 중대한 불이익을 야기할 수 있다. 따라서 이 사건 처분에는 비례의 원칙 등을 위반 한 재량권 일탈.남용의 위법이 있다. 3. 처분의 적법성에 관한 판단 이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 아래와 같이 수정하는 외에는 제1심판결 이유 중 해당 부분과 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. ○ 제1심판결 별지 관련법령에 이 판결 별지2 추가 관련법령을 추가한다. ○ 제1심판결 제4쪽 제12행부터 제6쪽 제3행까지를 다음과 같이 고친다. 『다. 위반행위의 결과가 존재하지 아니하여 시정명령을 할 수 없는지 여부 1) 이 사건 처분 및 관련 법리 이 사건 처분은 원고가 건축물분양법 제6조 제1항에 따라 시행한 분양광고의 내용에 이 사건 각 위반사항이 존재한다는 점을 처분사유로 하여 건축물분양법 제9조 제1항에 따른 시정을 명한 것이다. 건축물분양법 제9조 제1항은 “허가권자는 분양사업자의 분양광고의 내용이 제5조 제 - 4 - 3항에 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 제6조 제2항에 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 분양사업자 가 위와 같은 시정명령을 받은 경우에는 ① 시정명령을 받은 날로부터 10일 이내에 시 정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 대통령령이 정하는 방법으로 공표하여야 하고(같 은 조 제2항), ② 이러한 시정명령을 이행하기 전에 분양받을 자를 선정하였거나 분양 계약을 체결하였을 때에는 분양받을 자로 선정된 자 또는 분양받은 자에게 그 공표내 용을 알려야 한다(같은 조 제3항). 건축물분양법 제9조 제2항의 위임에 따라 건축물분양법 시행령 제12조가 시정명령 에 따른 공표 방법 및 절차 등을 정하고 있다. 이에 따르면, 허가권자는 분양사업자에 게 위반행위의 시정을 명할 때에는 위반행위의 내용 및 정도, 기간 및 횟수, 매체 및 광고의 크기 등을 고려하여야 하고(제1항), 허가권자가 위반행위의 시정을 명할 때에는 해당 분양사업자에게 미리 공표 문안 등에 관하여 허가권자와 협의하게 할 수 있으며 (제2항), 시정명령을 받은 분양사업자는 시정명령을 받은 날로부터 10일 이내에 시정명 령을 받은 내용과 정정사항 등을 위반행위가 이루어진 해당 간행물.분양사업장 또는 전자매체에 공표하여야 하고(제3항), 제3항에 따른 공표는 평일(토요일과 공휴일을 제 외한 날)에 게재하되, 공표 제목에는 시정명령을 받은 사실을 명료하게 표시하여야 하 며, 위반행위가 이루어진 분양 광고 크기의 4분의 1 이상으로 공표하여야 한다(제4항). 2) 이 사건 정정조치로 이 사건 각 위반사항이 시정되었는지 여부 가) 피고가 원고에게 한 이 사건 처분의 내용은 이 사건 분양광고 중 이 사건 각 위반사항과 같이 오기 및 누락된 사항이 확인되므로 시정명령을 받은 날부터 10일 이 - 5 - 내에 시정명령을 받은 내용과 정정사항 등을 위반행위가 이루어진 해당 간행물, 분양 사업장 또는 전자매체에 공표하라는 것으로(갑 제5호증), 원고는 이 사건 처분을 받기 전에 이미 이 사건 분양광고에 이 사건 각 위반사항이 존재한다는 점을 스스로 인정하 여 이 사건 각 위반사항과 그에 대한 정정사항을 모두 포함하는 별지 4와 같은 정정광 고를 기존에 분양광고를 하였던 해당 간행물에 게재하였으며, 같은 취지를 전자매체인 원고의 분양 홈페이지에 게재하고 수분양자들에게 문자메시지 및 등기우편으로 발송하 는 등의 이 사건 정정조치를 하였다. 이처럼 원고는 피고가 이 사건 처분에서 지적한 위반사항 및 정정사항을 피고가 명한 것과 동일한 방법으로 이 사건 처분이 있기 전에 공표하였는바, 이러한 이 사건 정정조치의 구체적 내용과 방식 등에 비추어 보면, 이 사건 정정조치는 건축물분양법 제9조 제1항, 같은 법 시행령 제12조에서 정한 시정명령 공표에 준하는 방법으로 일반 소비자나 수분양자들로 하여금 이 사건 분양광고에 존재하는 이 사건 각 위반사항과 그 정정사항을 명확하게 인식할 수 있도록 하는 조치로 볼 수 있다고 판단되고, 따라 서 이 사건 각 위반사항은 이 사건 정정조치에 의하여 시정되었다고 봄이 타당하다. 나) 이에 대하여 피고[이하 피고와 피고보조참가인들(이하 ‘참가인들’이라 한다)의 각 주장을 구분하지 않고 피고의 주장이라 한다]는, 정정 분양 광고는 이 사건 분양 광 고의 약 6분의 1 크기에 불과하여 건축물분양법 시행령 제12조 제4항이 정한 ‘최초 분 양광고 크기의 4분의 1 이상’ 기준을 충족하지 못하므로 이로써 위반행위의 결과가 적 법하게 시정되었다고 볼 수 없다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 위 주장은 받아들이 기 어렵다. ① 원고들이 정정 분양 광고를 통하여 누락하거나 잘못 기재한 부분을 정확히 기 - 6 - 재하였고 이로써 이 사건 분양 광고의 위법한 결과, 즉 '해당 광고에 건축물분양법 제6 조 제2항에 따른 사항을 포함하지 아니한 상태'가 제거된 사실은 분명하다. ② 건축물분양법 제9조, 같은 법 시행령 제12조는 기본적으로 허가권자에 의한 시 정명령이 내려졌을 것을 전제로 한 규정으로, 분양사업자가 자신이 한 분양광고에 건 축물분양법 위반사항이 있음을 스스로 인정하여 시정명령이 있기 전에 그에 대한 정정 조치를 하는 경우에도 완전히 동일하게 적용되는 규정이라고 보기는 어렵다. ③ 더욱이 건축물분양법 제9조 제1항은 허가권자가 분양사업자에 대하여 시정명령 을 할 때 해당 허가권자가 취해야 하는 절차를 규정한 것일 뿐, 시정조치를 이행하는 분양사업자의 의무를 규정한 것이 아니다. 건축물분양법 제9조 제2항, 같은 법 시행령 제12조 제2항 역시, 허가권자가 시정명령을 할 때 재량에 따라 취할 수 있는 조치를 정한 것일 뿐, 시정명령의 상대방이 취해야 할 조치를 정한 규정이 아니다. ④ 나아가 건축물분양법 시행령 제12조 제4항이 간행물에 의한 정정공표의 경우 최초 분양광고 크기의 4분의 1 이상으로 공표하도록 정한 취지는 정정 내용의 가독성 과 정보 전달의 실효성을 확보하려는 데 있다고 봄이 타당하다. 이 사건 분양 광고는 별지 3 기재와 같이 일간신문 전면광고 형태였고 정정 분양 광고는 별지 4 기재와 같 이 일간신문의 약 1/6 크기로 게재되기는 하였으나, 정정 분양 광고의 전체적인 구성, 형태나 활자 크기 등에 비추어 볼 때 일반 소비자나 수분양자들이 이 사건 각 위반사 항과 그 정정사항을 명확하게 인식할 수 있을 정도에 이르지 않는다고 볼 수 없다. 3) 이 사건 처분의 적법 여부 가) ‘시정(是正)’의 사전적 의미는 ‘잘못된 것을 바로 잡는다’는 것이다. 따라서 관 련 법령에서 특별히 동일한 유형의 행위에 대한 반복 금지까지 명할 수 있는 것으로 - 7 - 규정하고 있지 않은 이상, 시정명령이란 본질적으로 법 위반의 행위가 있음을 확인하 거나 재발 방지 등을 위한 조치를 취하는 것이 아니라, 당해 위반행위를 중단하고 이 로 인하여 현실로 존재하는 위법한 결과를 바로잡는 것을 내용으로 함에 그친다고 볼 것이다. 특히 시정명령에 따르지 아니한 자에 대하여 관련 법령에서 별도의 처벌이나 제재를 가할 수 있도록 규정하고 있는 경우에는 시정명령을 함에 있어서 단순히 법 위 반행위가 있었는지를 확인함에 그쳐서는 아니 되고, 나아가 그 위반행위로 인한 결과 가 시정명령 당시까지 계속되고 있는지를 확인하여 비록 법 위반행위가 있었더라도 그 위반행위의 결과가 더 이상 존재하지 않는다면, 그 결과의 시정을 명하는 내용의 시정 명령은 할 수 없다고 해석하는 것이 타당하다[구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2011. 3. 29. 법률 제10475호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항에 따른 시정명령에 관한 대 법원 2002. 11. 26. 선고 2001두3099 판결, 구 고등교육법(2013. 3. 23. 법률 제11690 호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항에 따른 시정명령에 관한 대법원 2017. 6. 15. 선 고 2015두39156 판결, 구 영유아보육법(2021. 6. 8. 법률 제18217호로 개정되기 전의 것) 제44조 제1항에 따른 시정명령에 관한 대법원 2026. 5. 14. 선고 2023두50080 판 결] 등의 취지 참조]. 나) 위와 같은 법리를 기초로, 앞서 본 건축물분양법 제9조 및 같은 법 시행령 제 12조의 문언과 내용 및 취지, 행정처분을 함에 있어서는 다른 사정이 없는 한 그 처분 당시까지의 사정을 고려함이 원칙인 점 등을 종합적으로 고려하면, 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양 광고에 건축물분양법 제9조 제1항에서 정한 법 위반행위가 있었다 하더 라도, 행정청의 처분 시점에 이미 건축물분양법 제9조 제1항, 같은 법 시행령 제12조 에서 정한 시정명령 공표에 준하는 방법으로 불특정 다수의 일반 소비자와 수분양자들 - 8 - 에게 이 사건 분양 광고의 건축물분양법 위반 여부 및 그 위법상태의 해소 여부를 명 확하게 인식할 수 있도록 하는 조치가 이루어진 이상, 더 이상 위반행위의 결과가 존 재하지 아니하여 그 결과의 시정을 명하는 내용의 시정명령을 할 수 없다고 봄이 타당 하다. 다) 이에 대하여 피고는, 건축물분양법상 시정명령은 단순히 형식적으로 잘못된 광 고 내용을 바로잡는 것에 그치는 것이 아니라, 원고들의 법 위반 사실을 공적으로 확 정하고 이를 근거로 수분양자들이 건축물분양법이 보장하는 약정해제권을 행사할 수 있는 법적 기초를 마련하며, 향후 동일.유사한 위반행위의 재발을 방지하는 중요한 공익적 기능을 수행하는 것으로서, 이 사건 처분 이전에 원고들이 임의로 그 주장과 같은 정정조치를 하였다 하더라도 그로 인하여 이 사건 처분 시점에 이 사건 분양 광 고로 인한 위법상태가 소급적으로 해소되었다거나 또는 그 위반행위로 인한 결과가 더 이상 존재하지 않는다고 볼 수는 없고, 이와 달리 해석하는 것은 수분양자 보호를 목 적으로 하는 건축물분양법의 입법취지에 정면으로 반한다고 주장한다. 그러나 피고의 위 주장은 다음과 같은 이유에서 이를 받아들이기 어렵다. ① 건축물분양법이 분양사업자로 하여금 허가권자에게 분양신고 시 분양광고안을 제출하도록 하고, 분양광고의 내용이 분양신고의 내용과 다르거나 위치.용도.규모 등 분양광고에 포함하여야 하는 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우 허가권 자로 하여금 분양사업자에게 그 시정을 명하도록 한 것은, 일정한 건축물을 건축법에 의한 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우 분양에 대한 규제절차를 마련함으로써 사업 이 불투명한 상태에서의 분양, 허위.과장광고 등으로 인하여 발생하는 피해로부터 분 양받는 자를 보호하기 위함이다. - 9 - 부당한 분양광고에 대한 이러한 공법상의 규제는, 사용승인 전의 건축물을 분양받 으려는 사람으로서는 목적물에 관한 정보의 취득을 상당 부분 분양광고에 의존할 수밖 에 없다는 점을 고려하여 분양사업자로 하여금 정확한 정보를 제공하고 중요한 정보를 누락하지 않도록 하는 데 있다. 따라서 건축물분양법 제9조 제1항의 위반사항이 발생 한 경우에 이를 이유로 한 직접적인 제재가 아니라 ‘시정(是正)명령’을 규정한 입법 취지는, 시정명령을 통해 시정이 필요한 사항 및 시정이 완료된 사항의 내용을 일반 소비자와 수분양자들에게 알리는 방법으로 이들을 보호하려는 것이라고 해석함이 타 당하다. ② 건축물분양법상 시정명령에 공법상 규제로서의 제재적 성격이 일부 있음을 부인 하기는 어려우나, 시정명령을 둔 주된 취지는 앞서 본 것처럼 잘못된 사항을 바로잡고 그 내용을 수분양자들과 분양을 받으려는 일반 소비자에게 알려 위법사항을 사후적으 로 제거하는 데에 있다고 할 것이고, 여기서 더 나아가 기존의 법 위반행위를 확인 하여 그 위반행위 또는 그 결과를 소급적으로 제거, 치유하거나, 분양사업자에게 응 분의 제재를 가하고자 하는 데 주요한 목적이 있다고 볼 것은 아니다[분양사업자에 대한 제재가 필요하다는 규범적 고려가 있는 경우에는 그에 대한 벌칙규정이 따로 마련되어 있다. 가령 분양신고 시 제출한 분양광고안의 허위성이 심하여 거짓이나 부 정한 방법으로 분양신고를 한 것으로 볼 수 있는 경우나 분양신고의 수리 사실을 통 보받지 않고 분양 광고를 한 경우(건축물분양법 제10조 제1항, 제2항 제1호) 등이 이 에 해당된다]. 즉 시정명령 이전에 위반사항을 시정하는 조치가 취해졌다면 시정명령 을 통해 일반 소비자나 수분양자들을 보호하려는 기본적인 취지 내지 목적이 달성된 것이므로, 이러한 경우에도 문언의 의미를 넘어 시정명령을 하여야 한다거나 할 수 있 - 10 - 다고 보는 것은 오히려 건축물분양법에서 시정명령을 규정한 입법취지에 반하는 결과 가 될 수 있다. ③ 건축물분양법 제6조 제4항, 같은 법 시행령 제9조 제1항 제11호 가목은 분양계 약서에 ‘건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 수분양자가 분양계약을 해 약할 수 있다는 사항’이 포함되어야 한다고 규정하고 있고, 원고들과 참가인들 사이에 체결된 분양계약(갑 제4호증)에서도 그에 따라 ‘원고들이 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해제할 수 있다’고 정하고 있다(계약서 제3조 제4항 제1호). 그런데 약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되므로, 분양사업자가 시정명령을 받게 된 위반사항 이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없고, 따라서 분양사업자가 시정명령을 받은 경우에는 그 위반사항의 경중이나 계약 목적 달성에 미치는 영향 등을 불문하고 수분양자에게 분양계약의 구속력에서 벗어날 약정해제권이라는 수단이 부여되게 되는 바(대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결 참조), 건축물분양법이 수분양자 보 호뿐만 아니라 거래의 안전성 확보 및 국민경제의 건전한 발전도 그 목적으로 하고 있음(건축물분양법 제1조)을 고려한다면, 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령의 부과 요건을 오히려 엄격하게 해석해야 할 필요가 있다. ④ 원고들에 대한 시정명령이 인정되지 않는다면 수분양자들이 분양계약 제3조 제 4항 제1호에 따른 약정해제권을 행사할 수 없게 되는 것은 사실이다. 그러나 이때도 수분양자들로서는 가령 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있었거나 분양사업자의 기 망행위가 있었다고 인정되는 경우에는 착오, 사기 등을 원인으로 분양계약을 취소하고 대금 반환 또는 손해배상청구를 하는 등의 민사적 수단을 통하여 구제받는 것이 가능 - 11 - 하다. 4) 소결 결국 이 사건 처분은 원고들의 건축물분양법 위반행위와 관련하여 그 위법상태가 해 소되었거나 위반행위로 인한 결과가 이미 시정된 상태에서 이루어진 것으로서 위법하 므로 취소되어야 한다(원고들의 이 부분 주장을 받아들이는 이상, 원고들의 재량권 일 탈.남용 주장에 대하여는 더 나아가 판단하지 아니한다).』 4. 결 론 제1심판결은 정당하다. 피고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각한다. 재판장 판사심연수 판사이영미 판사김나영