근저당권을 설정한 채권자와 신축 건물에 입주한 임차인들이 경매 배당금을 두고 서로 우선변제권을 주장하며 다툼

- 1 - 광 주 지 방 법 원 판 결 사 건2006가단49883 배당이의 원 고A조합 피 고1. B 2. C 3. D 4. E 5. F 6. G 7. H 8. I 9. J 10. K 11. L 12. M 13. N 14. O 15. P 16. Q - 2 - 17. R 18. S 19. T 20. U 변 론 종 결2007. 3. 8. 판 결 선 고2007. 3. 22. 주 문 1. 이 법원 2004타경29314호(2005타경30410호, 2006타경935호) 부동산 강제경매 사건 에 관하여 이 법원이 2006. 5. 3. 작성한 배당표 중, 원고에 대한 배당액 384,046,403원을 463,402,668원으로, 피고 B, C, D, E, F, H, I, J, L, N, O, P, Q, R, S에 대한 각 배당액 14,000,000원을 각 9,523,056원으로, 피고 G에 대한 배당액 14,000,000원을 9,452,803원으로, 피고 M, U에 대한 각 배당액 5,000,000원을 각 3,401,091원으로, 피고 T에 대한 배당액 8,000,000원을 5,441,747원으로, 피고 K에 대한 배당액 32,000,000원을 30,000,000원으로 각 경정한다. 2. 원고의 피고 B, C, D, E, F, H, I, J, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용은 피고들이 부담한다. - 3 - 청 구 취 지 광주지방법원 2004타경29314호(2005타경30410호, 2006타경935호) 부동산 강제경매 사 건에 관하여 위 법원이 2006. 5. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 384,046,403 원을 464,647,938원으로, 피고 B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, N, O, P, Q, R, S에 대한 각 배당액 14,000,000원을 각 9,452,803원으로, 피고 M, U에 대한 각 배당액 5,000,000 원을 각 3,376,001원으로, 피고 T에 대한 배당액 8,000,000원을 5,401,602원으로, 피고 K에 대한 배당액 32,000,000원을 30,000,000원으로 각 경정한다. 이 유 1. 인정사실 가. 원고의 근저당권 설정 및 소유권 변동 (1) 원고는 2000. 12. 28. 소외 V과 소외 W에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 위 V이 소유하던 별지 목록 기재 토지(이하 이 사건 토지라 한다) 및 그 지상의 별지 목록 기재 (1) 건물(이하 이 사건 구건물이라 한다)을 공동담보물로 하여 채권최고액 금 485,000,000원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하고 같은 날 원고 명의로 근저당 권설정등기를 마쳤다. (2) 그 후 이 사건 구건물이 철거되고, 그 부지인 이 사건 토지 위에 별지 목록 기 재 (2) 건물(이하 이 사건 신건물이라 한다)이 신축되어 2001. 11. 22. 위 V 명의의 소 유권보존등기가 마쳐졌다. (3) 원고는 2001. 11. 21. 위 V과 이 사건 신건물에 관하여 원고의 위 W에 대한 대 출금채권을 담보하기 위하여 추가 근저당권설정계약을 체결하고 그 다음날인 2001. - 4 - 11. 22. 원고 명의로 근저당권설정등기를 마치고, 또한 2001. 11. 21. 위 V과 그에 대 한 대출금채권을 담보하기 위하여 그 소유의 이 사건 토지와 그 지상의 이 사건 신건 물을 공동담보물로 하여 채권최고액 금 370,000,000원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하고 그 다음날인 2001. 11. 22. 원고 명의로 근저당권설정등기를 마쳤다. (4) 소외 X은 2002. 5. 10. 위 V으로부터 이 사건 토지 및 이 사건 신건물을 매수 하고 2002. 6. 11. 위 매매를 원인으로 하여 위 X 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 피고들의 이 사건 신건물 임차 (1) 피고 C, G, K, S, T은 위 V으로부터 이 사건 신건물의 각 호실을 아래 표와 같 이 임차하여 인도받고 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였고, 위 X은 이 사건 신건물을 위 V으로부터 매수함으로써 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계하였다. (2) 피고 B, D, E, F, H, I, J, L, M, N, O, P, Q, R, U은 위 X으로부터 이 사건 신 건물의 각 호실을 아래와 같이 임차하여 인도받고 전입신고를 마쳤다. 순번 임차인임대차계약일호수임대차보증금임대차기간주택인도일전입신고일 1B2002. 7. 17. 203호22,000,000원2002.7.17. - 2004.7.17.2002. 2. 25. 2002. 2. 25. 2C2002. 2. 28.201호15,000,000원2002.2.28. - 2005.2.27.2002. 2. 28.2002. 2. 28. 3D2002. 9 13.702호35,000,000원2002.9.18. - 2007.9.17.2002. 9. 18.2002. 9. 23. 4E2003. 9. 27.601호35,000,000원2003.9.27. - 2004.9.26.2003. 9. 27.2003. 9. 30. 5F2002. 10. 17.305호25,000,000원2002.10.17. - 2003.10.16.2002. 10. 25.2002. 11. 9. 6G2004. 9. 24.204호20,000,000원2002.1.22. - 2004.1.21.2002. 1. 22.2002. 1. 23. 7H2004. 3. 29.703호30,000,000원2004.3.29. - 2005.3.28.2004. 3. 29.2004. 7. 24. 8I2002. 12. 6.206호22,000,000원2002.12.8. - 2005.12.7.2002. 12. 8.2002. 12. 10. - 5 - 다. 이 사건 토지 및 이 사건 신건물에 대한 경매 및 배당 (1) 위 X의 채권자 소외 Y는 이 사건 토지 및 이 사건 신건물에 관하여 이 법원에 부동산강제경매를 신청하여 2004. 5. 24. 이 법원 2004타경29314호로 경매개시결정을 받아 2004. 5. 29. 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌다. (2) 이 사건 토지 및 이 사건 신건물에 대한 경매절차가 진행되자 피고들은 위 각 임대차보증금을 우선변제받기 위하여 경매법원에 권리신고를 하고 배당요구를 하였는 데, 피고 M, U은 각 5,000,000원을, 피고 T은 8,000,000원을 배당요구 하였고, 그 밖의 피고들은 임대차보증금 상당액을 배당요구 하였다. (3) 위 경매절차 진행 중 이 사건 토지는 금 506,250,000원, 이 사건 신건물은 금 553,888,608원으로 감정평가되었고, 이를 기초로 이 사건 토지 및 이 사건 신건물에 대하여 일괄경매를 실시한 결과 금 668,719,773원에 매각되었는데, 경매법원은 위 매 9J2002. 2. 9.306호20,000,000원2002.2.9. - 2004.2.8.2002. 2. 9.2004. 4. 2. 10K2001. 9. 15. 502호30,000,000원2001.9.20. - 2004.7.19.2001. 9. 20.2001. 10. 19. 11L2003. 2. 22. 404호25,000,000원2003.2.22. - 2005.2.21.2003. 2. 22. 2003. 9. 27. 12M2002. 12. 14. 301호20,000,000원2002.12.14. - 2003.12.13.2002. 12. 17.2002. 12. 17. 13N2002. 6. 26.503호35,000,000원2002.6.26. - 2005.6.25.2002. 6. 26.2002. 7. 5. 14O2003. 2. 22. 406호25,000,000원2003.2.22. - 2005.2.21.2003. 2. 22.2003. 6. 12. 15P2004. 1. 6.304호20,000,000원2004.1.6. - 2005.1.5.2004. 1. 7.2004. 1. 13. 16Q2004. 2. 9.205호17,000,000원2004.2.14. - 2006.2.13.2004. 2. 14.2004. 6. 7. 17R2003. 11. 7.402호18,000,000원2003.11.9. - 2005.11.8.2003. 11. 9.2003. 11. 13. 18S2001. 12. 12.501호30,000,000원2001.12.12. - 2005.12.11.2002. 12. 15.2002. 12. 15. 19T2002. 3. 2.403호20,000,000원2002.3.2. - 2004.3.1.2002. 3. 2.2002. 3. 4. 20U2002. 10. 5.405호20,000,000원2002.10.6. - 2003.10.5.2002. 10. 8.2002. 10. 8. - 6 - 각대금에서 집행비용 등을 공제한 후의 배당할 금액 661,672,043원 중 피고 B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, N, O, P, Q, R, S에게는 각 14,000,000원을, 피고 K에게는 32,000,000원(=소액보증금 14,000,000원+확정일자 있는 보증금 18,000,000원)을, 피고 M, U에게는 각 5,000,000원을, 피고 T에게는 8,000,000원을, 광주광역시 남구청에는 3,625,640원을 배당한 후 그 잔액 384,046,403원을 원고에게 배당하는 것으로 배당표 를 작성하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 20, 갑 제3호증의 1 내 지 20, 갑 제4 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 배당순위 및 배당액에 대한 판단 가. 원고의 주장 원고는, 대지환가 대금에 대한 소액보증금 우선변제권은 대지에 대한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 인정되고 저당권 설정 후에 비로소 건 물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없 는데, 이 사건의 경우 이 사건 토지에 대하여 원고의 근저당권이 설정된 후에 이 사건 신건물이 신축되고 피고들의 이 사건 신건물에 대한 임대차가 이루어져 소액임차인인 피고들은 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 없으므로, 결국 청구취지와 같 이 배당표가 변경되어야 한다고 주장한다. 나. 피고들의 주장 이에 대하여 피고 B, C, D, E, F, H, I, J, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U(이하 피고 B 외 17인 이라 한다)은, 채무자가 근저당권 설정 당시에 존재하였던 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축한 경우 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대하 - 7 - 여 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규 정하고 있고, 이 사건 토지에 대한 근저당권이 설정될 당시 그 지상에 이미 건물이 존 재하고 있었으므로 이 사건 토지에 대한 환가금액으로부터 소액임차인인 피고들의 우 선변제를 인정한 이 사건 배당표는 정당하다고 주장한다. 다. 판단 (1) 이 사건의 쟁점은 이 사건 토지의 매각대금에서 피고들이 배당받을 수 있는지 여부라 할 것인바, 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 대지에 새로운 주택을 신축하여 신축건물에 추가 근저당권을 설 정하고 이를 임대한 후 토지와 신축건물이 강제경매 되어 일괄 매각된 경우, 근저당권 자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정 될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 신축건물의 소액임차인에게도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 인정하여야 할 것이다. 이 사건에 돌아와 보건대, 원고의 근저당권이 설정될 당시 이미 이 사건 토지 위 에 주택이 존재하였다는 사실만으로는 위와 같은 특별한 사정이 있다고 보기 어렵고, 오히려 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 철거 전의 이 사건 구건물 은 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 63.03㎡, 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 29.04㎡, 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 7.26㎡, 목조 스레트지붕 단층주택 47.52㎡, 목조 스레 트 지붕 단층 광 22.44㎡, 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 13.86㎡로 구성되어 있는 단 층주택인데 반하여 철거 후 신축한 이 사건 신건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설 1층 86.20㎡, 2층 209.80㎡, 3층 209.80㎡, - 8 - 4층 209.80㎡, 5층 209.80㎡, 6층 209.80㎡, 7층 148.00㎡의 27세대 오피스텔로서 종전 건물과 신축건물은 그 구조가 현저히 다르고(5개의 단층주택 합계면적 160.71㎡에서 27개의 오피스텔 합계면적 1,283.2㎡으로), 그에 따라 소액임차인의 수도 크게 증가한 사실(최대 5인에서 이 사건 피고들의 수인 20명으로)을 인정할 수 있는바, 이 사건 건 물의 소액임차인인 피고들에게 이 사건 토지의 환가대금에 대한 우선변제권을 인정한 다면 근저당권자인 원고가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되 어 부당하므로 결국 피고들은 대지의 환가대금에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 없 다고 할 것이다. (2) 따라서, 원고의 주장에 따라 원고 및 피고들의 배당액을 산정하면 다음과 같다. (가) 이 사건 토지의 매각대금에 대한 배당 ① 배당될 금액 : 315,969,506원= 〔 667,700,000원(이 사건 토지 및 이 사건 신건물의 매각대금) - 7,047,730원(집행비용) + 1,019,773원(매각대금 이자) 〕 × 506,250,000원/506,250,000원+553,888,608원) ② 배당 순위 1순위 - 종합토지세(당해세) 1,245,270원 2순위 - 원고의 근저당권의 피담보채권액 314,724,236원 (나) 이 사건 신건물의 매각대금에 대한 배당 ① 배당될 금액 : 345,702,537원= 〔 667,700,000원(이 사건 토지 및 이 사건 신건물의 매각대금) - 9 - - 7,047,730원(집행비용) + 1,019,773원(매각대금 이자) 〕 × 553,888,608원/506,250,000원+553,888,608원) ② 배당 순위 1순위(소액보증금) ㉮ 총 소액보증금 : 256,000,000원 = 14,000,000원×17명(B 외 16명)+8,000,000원(T)+5,000,000×2 (M, U) ㉯ 배당될 금액(①)의 1/2 : 172,851,268원(=345,702,537원×1/2) ㉰ ㉯를 총 소액보증금(㉮)에 대한 각 소액보증금의 비율로 안분한 금액 - 피고 B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, N, O, P, Q, R, S: 각 9,452,803 원(=172,851,268원×14,000,000원/256,000,000원) - 피고 M, U : 각 3,376,001원(=172,851,268원×5,000,000원/256,000,000 원) - 피고 T : 5,401,602원(=172,851,268원×8,000,000원/256,000,000원) 2순위 - 재산세(당해세) 3,625,640원 3순위 - 피고 K의 소액보증금을 제외한 나머지 임대차보증금 20,547,197원 (=30,000,000원-9,452,803원) 4순위 - 원고의 근저당권의 피담보채권액 148,678,432원 (다) 소결 - 10 - 1) 그렇다면 원고에 대하여는 금 463,402,668원(=314,724,236원+148,678,432원) 을, 피고 K에 대하여는 금 30,000,000원을, 피고 B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, N, O, P, Q, R, S에 대하여는 각 9,452,803원을, 피고 M, U에 대하여는 각 3,376,001원을, 피 고 T에 대하여는 5,401,602원을 배당하여야 할 것이다. 2) 그런데 배당이의소송의 심리 결과 피고에 대한 배당이 부당하다고 하여 그 배당을 취소할 경우에 그로 인하여 생기는 배당액은 이의를 하지 아니한 다른 채권자 의 채권액을 고려할 필요 없이 원고의 채권 범위 내에서 전액 원고에게 귀속시키며, 만일 원고에게 추가로 배당하고 남는 돈이 있다면 이는 피고에게 그대로 남겨 두고(대 법원 1998. 5. 22. 선고 98다3818 판결 참조), 이는 이의신청을 하지 아니한 다른 채권 자 가운데 원고보다 선순위의 채권자가 있다고 하여 달라지는 것이 아니라고 할 것이 다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다41844 판결 참조). 3) 따라서, 원고에 대한 정당한 배당액과 원고에 대한 배당표의 배당액의 차액 인 79,356,265원(=463,402,668원-384,046,403원)의 범위 내에서 피고들에게 과도하게 배당된 금액 80,601,548원(=피고들에 대한 배당표의 배당액 합계 274,000,000원- 피고 들에 대한 정당한 배당액 합계 193,398,452원)이 원고에게 귀속되고, 원고에게 추가로 배당하고 남은 1,245,283원(=80,601,548원-79,356,265원)은 피고들이 반환하여야 할 금 액의 비율로 피고들에게 그대로 남겨 두어야 할 것이다. 4) 결국 이 법원 2004타경29314호(2005타경30410호, 2006타경935호) 부동산 강제경매 사건에 관하여 원고에 대한 배당액은 463,402,668원, 피고 B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, N, O, P, Q, R, S에 대한 각 배당액은 9,523,056원{=9,452,803원+70,253원 (=1,245,283원×4,547,197원/80,601,548원)}, 피고 M, U에 대한 각 배당액은 3,401,091원 - 11 - {=3,376,001원+25,090원(=1,245,283원×1,623,999원/80,601,548원)}, 피고 T에 대한 배당 액은 5,441,747원{=5,401,602원+40,145원(=1,245,283원×2,598,398원/80,601,548원)}, 피 고 K에 대한 배당액은 30,030,900원{=30,000,000원+30,900원(=1,245,283원 ×2,000,000/80,601,548원)}이 된다고 할 것이다. 3. 피고 G에 대하여 공시송달에 의한 판결 (민사소송법 제208조 제3항 제3호) 4. 피고 K에 대하여 자백간주에 의한 판결 (민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항) 5. 결론 그렇다면, 원고의 피고 G, K에 대한 각 청구는 이유 있어 인용하고, 피고 B 외 17인 에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 송혜영 _________________________ - 12 - 부 동 산 의 표 시 토 지 광주 남구 ○○○㎡. 건 물 (1) 광주 남구 ○○○.03㎡ 부속건물 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 29.04㎡, 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 7.26㎡, 목조 스레트지붕 단층주택 47.52㎡, 목조 스레트지붕 단층광 22.44㎡, 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 13.86㎡. (2) 광주 남구 ○○○ 및 제2종 근린생활시설 1층 86.20㎡ 2층 209.80㎡ 3층 209.80㎡ 4층 209.80㎡ 5층 209.80㎡ 6층 209.80㎡ 7층 148.00㎡ .끝.