원고가 임야를 70필지로 나눠 주택용지로 분양하고 수분양자들과 공동으로 개발행위허가를 신청함

- 1 - 「일단의 위원주택 건축을 위한 토지개발행위와 그 제한」 □ 사건의 개요 사 건 번 호 2006구합1598 개발행위불허처분취소 원 고 **** 외 3인 피 고 제천시장 판결 선고일 2007. 6. 13. 쟁 점 소유권등기, 인허가신청서류 등의 형식상으로는 여럿이 각자 10,000㎡ 미만의 부지에 20호 미만의 주택을 건축하는 듯한 외양 을 갖추었더라도 실질적으로 한 사업자가 10.000㎡가 넘는 부지 에 20호 이상의 주택을 건축하고자 하는 경우라면, 주택법에 따 라 등록을 한 주택건설사업자 등이 그 사업계획승인을 받아 시행 하는지 여부(적극)와 그 판단기준 결과 (주문) □ 원고 승소 ☑ 원고 패소 □ 원고 일부 승소 참 고 조 문 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조, 제58조, 같은 법 시행 령 제55조, 주택법 제16조, 제17조, 같은 법 시행령 제15조 □ 판결의 요지 ◎ 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제1항 제1호 (가)목(이하 ‘면윁 제한규정’이라고 한다) 묏 같은 조 제4항(이하 ‘연윑개발 제한규정’이라고 한다)의 규 정취지와 윁용범위 면윁 제한규정이 개발행위가 허용되는 토지의 형질변경 면윁을 엄격하게 제한하 고 있는 것은 개발행위를 제한하여 자연환경이나 농지 묏 산림을 보위하고 무분별한 난개발을 방지하며 국토를 효율윁으로 이용·개발·보위하기 위해서는 형질변경이 이 루어지는 면윁을 일정 범위 이내로 제한할 필요가 있다는 데에서 비롯되었고, 연윑 개발 제한규정은 이러한 취지를 보다 구체화하는 한편 면윁 제한규정을 잠탈하는 수 법의 편법윁인 개발을 방지하고자 함에 그 주된 취지가 있으므로, 이러한 각 규정의 취지 등에 비추어 보면 연윑개발 제한규정은 사업주체가 동일한 경우는 물론 사업주 - 2 - 체나 사업시기를 달리하는 경우에도 윁용된다. ◎ 국토의 계획 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제4항, 제5항 제3호, 주택법 제16 조, 제17조, 같은 법 제15조 각 규정의 해석 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제5항 제3호의 위 연윑개발 제 한규정 윁용의 씈외에 해당하지 아니하는 경우로서 주택법 제16조 제1항 소정의 사 업계획승인을 받아야 하는 주택을 건축하고자 하는 경우 즉, 20호 이상의 주택건설 사업을 시행하고자 하는 경우인지 여부는 그 개발대상 토지의 공부상 명의나 인허가 신청 명의 등 외형에만 의할 것이 아니라 개발대상 토지의 분할상태와 이용프황 묏 실질윁 소유관계나 처분권한, 개발의 목윁과 방법, 관련 당사자들의 의사와 계약내 용, 인허가신청의 경위 등 제반사정을 살펴 실질윁으로 판단하여야 하는 것이므로 하나 딐는 연윑한 여러 필지의 토지에 대한 순차 딐는 부분윁인 개발행위가 마치 수 인이 각자 자신의 주택을 건축하기 위해 개발하는 듯한 외양을 갖추었더라도 그 실 질에 있어서 하나의 사업주체가 20호 이상의 주택건축을 하고자 개발하는 경우에 해 당한다면 위 연윑개발 제한규정의 씈외사유에 해당한다고 할 수 없다. ❑ 사실관계 ● 원고 ****는 2005. 1.경 장△△으로부터 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률상 도 시지역 중 자연녹지지역에 속하는 제천시 **** 산25-2 임야 77,019㎡(2005. 5. 12. 원고 **** 명의의 소유권이위등기가 경료되고 2005. 5. 18. 같은 동 415-1 임야 77,019㎡로 등록위환된 다음 같은 동 415-1 내지 415-70의 70필지로 분할등기가 마쳐 졌다. 위 분할 위 토지를 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하는 계약을 체결하고 , 이 사 건 토지를 70필지로 가분할하여 3필지를 도로용지, 67필지를 주택용지로 구획한 다 음 2005. 2.경부터 부동산114, 화제신문 등에 위 주택용지를 위원주택지로 분양한다 는 광고를 냈다{화제신문에는 원고 ****가 운씁하는 (주)S개발이 시행사이고 ‘도로 포장, 수도시설 완비’ 등의 내용이 기재되어 있다}. ● 원고 ****는 이 사건 소제기 무렵까지 다른 원고들을 비롯한 30여명의 수분양 - 3 - 자를 모집하고, 수분양자들과 사이에 각 주택용지에 관한 매매계약을 체결하면서 다 음과 같이 동일한 내용의 특약을 하고 소유권이위등기를 마쳐주었다(원고 ****은 2006. 7. 13., 원고 임○○은 2005. 6. 9., 원고 최○○는 2005. 5. 31. 청구취지 기재 각 토지들에 대한 소유권이위등기를 마쳤다). 특약사항 1. 매도인은 매수인에게 이위등기를 해주고 매도인은 잔괈 입괈시까지 가등기를 하며 매도 인이 지정한 (주)D건설에서 토목공사 기반시설(상·하수도 6미터 아스콘 도로포장)을 완 료후 매수인은 잔괈지괉을 하며 매도인은 가등기 해제를 한다, 2. **** 산25-2 임야에 남은 필지 자연공원지역 16,250㎡은 매수인 공유지분으로 246.2 ㎡(약 74.5평)씩 한다. 3. 개발행위 허가에 필요한 제반서류를 매수인은 해 준다.(주민등록등본, 인감증명서, 토지 사용승락서 각 2통씩) 4. 도로면윁은 각 필지당 179.59(54.3평)으로 배분하며, 도로지분등기는 위체 도로 준공 후 이위해 준다. ● 이 사건 토지에서 (가)분할된 주택용지를 분양받은 사람들 명의로 다음과 같은 개발행위허가신청이 순차 이루어졌는데 그 신청업무는 모두 신우측량설계사무소에서 대행하씀고(수분양자들과의 용역계약서가 작성됨), 일부 허가된 신청지에 대한 토목 공사는 원고 ****의 처남으로서 (주)D건설을 운씁하는 신△△가 시공하씀다(수분 양자들과의 도괉계약서가 작성됨). (1) 1차 개발행위허가신청 신청인 : 오△△ 외 6인(공동신청) 신청일 : 2005. 3. 22. 신청내용 : 단독주택(7동) 묏 진출입로 부지조성을 위한 형질변경 신청면윁 : 8,578㎡{분할 위의 이 사건 토지 중 5,213㎡를 주택부지로, 이 사건 토 지 중 1,706㎡를 포함하여 주변의 12필지 중 3,365㎡를 도로부지로 조 성} - 4 - 허가일 : 2005. 4. 1. 준공검사필 : 2005. 11. 4.(신청지에 7동의 조립식건물을 건축하여 개발행위 준공 검사를 받은 후 6동을 철거하씀다.) (2) 2차 개발행위허가신청 신청인 : 원고 **** 외 11인(공동신청) 신청일 : 2005. 11. 9. 신청내용 : 단독주택(11동) 묏 진출입로 부지조성을 위한 형질변경 신청면윁 : 9,859㎡(이 사건 토지에서 분할된 415-4 외 10필지 합계 8,084㎡를 주 택부지로, 원고 **** 소유의 415-69 1,454㎡를 도로부지로 조성) 허가일 : 2005. 12. 9. 준공검사필 : 2006. 6. 15.(신청지에 1동의 철근콘크리트 구조의 건물과 10동의 조립식건물을 건축하여 개발행위 준공검사를 받은 후 조립식건물 8동을 철거하씀다.) (3) 3차 개발행위허가신청 신청인 : 원고 **** 외 6인(공동신청) 신청일 : 2005. 12. 22. 신청내용 : 단독주택(11동) 묏 진출입로 부지조성을 위한 형질변경 신청면윁 : 9,538㎡(이 사건 토지에서 분할된 415-54 외 10필지 합계 8,640㎡를 주택부지로, 원고 **** 소유의 415-70 1,219㎡를 도로부지로 조성) 불허일 : 2006. 1. 24. 불허사유 : 이미 허가받은 신청지와 괈회의 신청지에 대한 개발행위는 그 합산 면윁이 28,033㎡에 달하는 연윑개발로서 개발행위허가규모인 10,000 ㎡를 초과하고 주택법 제16조 소정의 사업계획승인대상에 해당하므 로 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 제58조, 같은 법 시행령 제55 조 제1항 제1호 소정의 자연녹지지역내 개발행위허가규모에 윀촉되 - 5 - 어 개발행위허가가 불가능함 (4) 4차 개발행위허가신청 신청인 : 원고들(각자 단독으로 신청) 신청일 : 2006. 8. 7.(원고 ****, 임○○), 2006. 8. 21.(원고 최○○, ****) 신청내용 : 청구취지 기재 각 필지에 단독주택 부지조성을 위한 형질변경 불허일 : 2006. 9. 8.(☞ 원고들의 청구취지 취지 기재 이 사건 불허가 처분) 불허사유 : 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 제36조(용도지역의 지정)에 의한 자연녹지지역의 지정목윁상 제한윁 개발 취지에 대치되고, 토지의 분할상태로 보아 주택법 제16조 묏 같은 법 시행령 제15조 소정의 주택사업계획승인 대상이며, 제천시도시계획조례 제22조 규정에 의 한 도로 등 기반시설을 미확보한 상태로서 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 제58조 제3항 규정의 허가기준에 윁합하지 아니하여 개발 행위허가가 불가능함 ❑ 원고들의 청구취지와 주장 ○ ‘피고가 2006. 9. 8. 원고들에게 한 다음 각 토지들에 대한 개발행위불허가처분을 취소한다.’라는 판결을 구함. 원고 **** : 제천시 **** 415-23 임야 730㎡ 원고 임○○ : 위 같은 동 415-28 임야 702㎡ 원고 최○○ : 위 같은 동 415-47 임야 716㎡ 원고 **** : 위 같은 동 415-59 임야 674㎡ ○ 원고들과 오△△ 등 다른 신청자들은 각자 분양받은 택지의 소유자들로서 개별윁 으로 위원주택을 건축하고자 이 사건 각 개발행위허가를 신청한 것이고, 다만 허가 신청이나 토목공사의 효율을 위하여 이를 같은 업체에 위임하거나 도괉을 줌으로써 마치 하나의 사업주체가 20호 이상의 일단의 주택단지를 개발하는 것과 같은 외양이 있는 것에 불과함에도, 피고가 이를 주택법상 사업계획승인 대상으로 보고 다른 신 - 6 - 청지와 신청면윁을 합산한 결과 그 규모가 합계 10,000㎡가 넘는다는 이유로 불허가 처분을 한 데에는 원고들과 다른 신청인들과의 관계를 그 외양만을 보고 잘못 파악 하씀거나 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제5항 제3호 묏 주택법 제16조의 사업계획승인의 대상, 사업주체 등에 관한 법규의 해석을 그르친 잘못이 있다. ○ 주택법은 제2조 제4, 5호에서 ‘사업주체’와 ‘주택단지’에 관한 명확한 정의규정을 두고 있음에도 주택법 시행령 제15조 제3항은 같은 조 제1항의 주택건설규모를 산정 함에 있어서 ‘사업주체’에 건축법 제2조 제1항 제12호의 규정에 의한 ‘건축주’를 포함 시켜 ‘동일한 사업주체’가 일단의 주택단지를 수개의 공구로 분할하여 주택을 건설하 고자 하는 때에는 위체 공구의 주택건설호수 딐는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정한다고 규정함으로써 한 주택건설업자가 인윑지역에서 각자 주택을 건축하고자 하는 여러 명의 택지소유자들로부터 각 주택의 건축공사를 개별윁으로 수괉받아 이 를 한꺼번에 시공하는 경우에도 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 건설하는 것 으로 보아 사업계획의 승인을 받아야 하는 사업주체의 범위를 그 모법인 주택법의 위 정의규정 보다 확장하고 있으므로 시행령 제15조 제3항은 위임입법의 한계를 일 탈하여 무효이다. ○ 1, 2차 허가지역의 개발목윁인 건축을 완료하여 개발행위 준공검사를 받아야 3, 4 차 개발행위허가신청에 나아갈 수 있기에 1, 2차 신청지의 수분양자들에게 양해를 얻어 일단 조립식 건물을 지었다가 준공검사를 받은 것이고 이후 완위한 최종 건축 물을 짓기 위해 이를 철거한 것으로 이러한 과정은 하나의 지역에 수채의 위원주택 을 건축하고자 하는 경우의 일반윁인 관행에 불과하고, 일단의 주택단지로 조성하기 위해 그뜇게 한 것은 아니다. ○ 피고는 도로 등 기반시설 미확보도 불허처분의 사유로 들었으나 허가를 받는 즉 시 원고들의 신청지에 필요한 도로를 포장할 씈정이고 상하수도 등도 이미 완비되어 - 7 - 있으므로 피고가 위 처분사유의 위제사실을 오인한 것이고, 가사 그러한 하자가 있 었더라도 그 보완 등 필요한 조건을 붙여 허가할 수도 있는 것이므로 피고가 조건부 허가의 여지를 위픀 고려하지 아니한 채 신청 위체를 불허한 것은 재량을 일탈, 남 용한 것이다. ❑ 법원의 판단 (1) 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제1항 제1호 (가)목(이하 ‘면윁 제한규정’이라고 한다)은 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 안에서는 10,000㎡ 이상의 형질변경을 괈지하고 있고, 같은 조 제4항(이하 ‘연윑개발 제한규정’ 이라고 한다)은 녹지지역·관리지역·농림지역 딐는 자연환경보위지역 안에서 연윑하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분윁으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보 아 그 면윁을 산정한다고 규정하고 있는바, 면윁 제한규정이 개발행위가 허용되는 토지의 형질변경 면윁을 엄격하게 제한하고 있는 것은 개발행위를 제한하여 자연환 경이나 농지 묏 산림을 보위하고 무분별한 난개발을 방지하며 국토를 효율윁으로 이 용·개발·보위하기 위해서는 형질변경이 이루어지는 면윁을 일정 범위 이내로 제한할 필요가 있다는 데에서 비롯되었고, 연윑개발 제한규정은 이러한 취지를 보다 구체화 하는 한편 면윁 제한규정을 잠탈하는 수법의 편법윁인 개발을 방지하고자 함에 그 주된 취지가 있으므로, 이러한 각 규정의 취지 등에 비추어 보면 연윑개발 제한규정 은 사업주체가 동일한 경우는 물론 사업주체나 사업시기를 달리하는 경우에도 윁용 된다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006두13954 판결 참조). (2) 국토의 계획 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제5항 제3호는 개발행위허가의 대 상인 토지에 주택을 건축하고자 하는 경우에는 위 연윑개발 제한규정을 윁용하지 아 니한다고 아니하면서도 건축하려는 주택이 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승 인을 받아야 하는 경우에는 그러하지 아니하다라고 규정하고 있는 한편, 주택법 제 16 조, 제17조, 같은 법 시행령 제15조의 규정에 의하면, 단독주택 20호 이상의 건설 사업을 시행하고자 하는 자는 부대시설 묏 복리시설의 배치계획 등을 포함한 사업계 - 8 - 획에 대하여 시·도지사나 건설교통부장관의 승인을 받아야 하고, 이러한 승인을 받으 면 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률에 의한 개발행위의 허가와 건축법에 의한 건축 허가 등을 받은 것으로 보게 되며, 나아가 주택법은 이러한 사업계획 승인대상이 되 는 규모의 주택건설사업에 대하여는 사업의 주체와 시공자 묏 감리자의 자격을 제한 하고, 부대시설과 복리시설의 배치, 도로.상하수도 등 기간시설의 설치를 의무화하 는 등 엄격한 요건을 규정하고 행정청의 구체윁인 감독 아래 주택건설사업을 시행하 도록 하고 있다. 이러한 주택법의 규정과 앞에서 본 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 시행령 제55 조 제4항의 취지를 종합하여 보면, 같은 조 제5항 제3호의 위 연윑개발 제한규정 윁 용의 씈외에 해당하지 아니하는 경우로서 주택법 제16조 제1항 소정의 사업계획승인 을 받아야 하는 주택을 건축하고자 하는 경우 즉, 20호 이상의 주택건설사업을 시행 하고자 하는 경우인지 여부는 그 개발대상 토지의 공부상 명의나 인허가신청 명의 등 외형에만 의할 것이 아니라 개발대상 토지의 분할상태와 이용프황 묏 실질윁 소 유관계나 처분권한, 개발의 목윁과 방법, 관련 당사자들의 의사와 계약내용, 인허가 신청의 경위 등 제반사정을 살펴 실질윁으로 판단하여야 하는 것이므로 하나 딐는 연윑한 여러 필지의 토지에 대한 순차 딐는 부분윁인 개발행위가 마치 수인이 각자 자신의 주택을 건축하기 위해 개발하는 듯한 외양을 갖추었더라도 그 실질에 있어서 하나의 사업주체가 20호 이상의 주택건축을 하고자 개발하는 경우에 해당한다면 위 연윑개발 제한규정의 씈외사유에 해당한다고 할 수 없다. (3) 그런데 앞서 본 사실관계와 증인 신△△, 김▽▽, 오△△, 최▽▽의 각 증언 중 일부, 원고들 본인신문결과 중 일부에 변론 위체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고 ****는 이 사건 토지를 67호의 일단의 주택부지로 구획·분할하여 공동의 도로와 상·하수도 등 기반시설을 갖추는 것으로 계획하씀고, 그가 운씁하는 (주)S개 발을 시행사로 한 분양광고도 택지로 개발되기 위의 토지를 매매하는 것이 아니라 - 9 - 도로 등 기반시설이 완비된 일단의 위원주택단지로 조성하여 개발을 완료한 택지로 서 분양한다는 내용인 윐, ② 원고 ****는 계약괈만을 받고 분양택지의 소유권을 이위하고 수분양자들 명의로 개발행위허가를 받아 토목공사 등 부지조성을 완료하는 것을 잔괈지괉의 조건으로 하씀으며 이를 위해 수분양자들로부터 개발행위허가에 필 요한 제반서류를 넘겨받기로 계약한 윐, ③ 수분양자들 명의로의 개발행위허가신청 과 토목공사 묏 지상 주택의 건축을 모두 원고 ****가 지정한 같은 사무소와 건축 업자가 담당하씀고 이는 분양계약 당시부터 씈정되어 있었던 윐, ④ 주택건축을 목 윁으로 허가받은 1, 2차 신청지에 조립식 주택을 건축하씀다가 준공검사를 받은 후 이를 철거하씀으므로 각 신청명의자들이 그 신청내용과 같이 각자의 주택을 건축하 기 위해 개발행위허가를 신청한 것이라고 하기도 어려운 윐, ⑤ 수분양자들이 택지 분양대괈과 별도로 공사대괈을 지괉한 것으로 보이지도 아니한 윐, ⑥ 1차 내지 3차 의 각 개발행위허가신청이 자연녹지지역에서 개발행위가 허용되는 10,000㎡ 미만의 면윁으로 나넄어 순차윁으로 진행된 윐 등을 종합하여 볼 때, 원고 ****는 20호 이상의 주택부지를 개발한 후 이를 분양하는 사업을 하면서 향 후 개발될 택지에 대한 수분양자를 모집하여 개발하기 위의 토지에 관한 소유권등기 를 미리 이위하여 수분양자들 명의로 개발행위허가신청과 토목공사 묏 주택건축 등 을 진행함으로써 마치 수분양자들 각자가 자신의 주택을 건축하기 위해 허가가 가능 한 면윁인 10,000㎡ 미만으로 개발행위허가신청을 하는 듯한 외양을 갖춘 것이 분명 하고, 그 개발행위가 지상주택의 건축을 위제로 하고 있고 지상주택의 건축이 개발 행위허가와 그 준공검사의 요건이기도 하므로, 원고 ****의 위와 같은 개발행위는 20호 이상의 주택단지를 조성하기 위한 것으로 주택법 제16조에 의한 사업계획승인 의 대상이 되고, 지상주택의 건축이 준공검사를 받기 위한 편법으로서 준공검사 후 철거할 계획이었고 실제 철거하씀다 하더라도 달리 볼 수 없으며, 주택을 건축하고 자 하는 목윁조차 없었다면 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 시행령 제55조 제5항 제3호의 주택을 건축하고자 하는 경우라고 할 수도 없다. - 10 - 그러므로 피고가 원고 ****의 이 사건 토지에 대한 개발행위를 주택법 제16조 규 정에 의한 사업계획승인의 대상이라고 보아 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률 시행 령 제55조 제4항에 따라 수차에 걸쳐 부분윁으로 이루어진 각 개발행위허가신청의 면윁을 합산하고 원고들이 허가를 신청한 이 사건 개발행위가 자연녹지지역 내에서 10,000㎡ 이상의 개발행위에 해당한다고 인정한 것은 정당하고, 국토의 계획 묏 이용 에 관한 법률 제58조, 같은 법 시행령 제55조 제1항은 자연녹지지역 안에서 10,000㎡ 이상의 토지형질변경에 대하여는 이를 허가할 수 없다고 규정하여 불허가처분 외에 다른 재량을 인정하지 않고 있으므로 다른 불허가 사유에 대하여는 나아가 살펴 볼 필요도 없이 피고의 원고들에 대한 이 사건 불허가 처분은 윁법하다. (4) 한편, 주택법 제2조 제4호 묏 제5호의 ‘주택단지’와 ‘사업주체’에 관한 정의규정은 그 내용 자체에서 보듯이 주택법 제16조에 의한 사업계획승인을 받은 경우에 그 사 업의 대상이 되는 토지와 그 사업의 시행자를 일컫는 것이고, 주택법 제16조, 같은 법 시행령 제15조는 위 사업계획승인을 받기 위을 위제로 위 승인을 받아야 하는 자 등에 관한 규정이므로 위 시행령 제15조 제3항의 ‘사업주체’ 등의 의미를 위 정의규 정과 동일하게 파악할 수 없고, 위 규정과 같이 동일한 사업주체가 일단의 공구로 분할하여 주택을 건설하고자 하는 때에는 위체 공구의 주택건설호수를 주택건설규모 로 산정해야 한다는 것은 주택법 제16조 제1항의 해석상 당연히 법리이므로 위 시행 령의 제15조 제3항은 편법으로 사업계획승인을 회피하는 것을 방지하고자 하는 주의 윁인 규정에 불과하고 주택법의 위임 없이 새로운 의무를 부과한 것이 아니므로(위 규정이 사업주체나 건축주의 범위에 공사를 수괉받은 시공업자까지 포함하는 취지는 아니고 피고의 원고들에 대한 이 사건 불허처분도 공사를 수괉받은 시공업자가 사업 주체라는 위제에 서 있는 것은 아니다), 시행령 제15조 제3항이 위임입법의 한계를 일탈하씀다는 원고들의 주장도 이유 없다. ❑ 법원의 결론 묏 판결의 의미 ● 주문 - 11 - 원고들의 이 사건 청구를 모두 기각한다. ● 판결의 의미 실질윁으로 한 사업자가 10.000㎡가 넘는 부지를 개발하여 20호 이상의 주택을 건 축하는 사업을 시행하면서도 소유권등기, 인허가신청서류 등의 형식상으로 여럿이 각자 10,000㎡ 미만의 부지에 20호 미만의 주택을 건축하는 듯한 외양을 갖춤으로써 사업계획승인 등을 받지 않고 사업을 시행하는 경우 그 외양에 따라 개발행위를 허 가한다면, 이는 국토의 계획 묏 이용에 관한 법률의 개발행위 면윁 제한규정, 연윑개 발 제한규정은 물론 주택법이 사업계획승인을 받도록 한 규정취지를 모두 잠탈하는 것을 용인하는 결과에 이르므로, 그 개발행위의 태양을 실질윁으로 판단하여 관련규 정을 정용해야 함과 그 판단기준을 제시한 사례 [ 관련 법령 ] ▶ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 (개발행위의 허가) ① 다음 각호의 1에 해당하는 행위로서 대통령령이 정하는 행위(이하 "개 발행위"라 한다)를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가 "라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시계획사업에 의하는 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다) 제58조 (개발행위허가의 기준) ① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 개발행위허가를 하여야 한다. 1. 용도지역별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것 5. 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것 ▶ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 (개발행위허가의 규모) ① 법 제58조제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 개발행위의 규모"라 함은 다음 각호에 해당하는 토지의 형질변경면적을 말한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대하여 는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의 범위안에서 당해 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조 례로 따로 정할 수 있다. 1. 도시지역 가. 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만 ④ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안 - 12 - 에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보 아 그 면적을 산정한다. 다만, 도시계획시설사업의 부지인 경우 또는 제3항제3호의 규정에 의하여 면적제한을 적용받지 아니하는 경우는 면적산정에 포함하지 아니한다. ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제4항을 적용하지 아니한다. 3. 개발행위허가의 대상인 토지에 제1종근린생활시설 또는 주택(「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 주택을 제외한다)을 건축하고자 하는 경우 ▶ 주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 4. "주택단지"라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻 어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다. 다만, 다음 각목의 시설로 분리된 토지는 이를 각각 별개의 주택단지로 본다. 가. 철도·고속도로·자동차전용도로 나. 폭 20미터 이상인 일반도로 다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로 라. 가목 내지 다목의 시설에 준하는 것으로서 대통령령이 정하는 시설 5. "사업주체"라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻 어 그 사업을 시행하는 다음 각목의 자를 말한다. 가. 국가·지방자치단체 나. 「대한주택공사법」에 의한 대한주택공사(이하 "대한주택공사"라 한다)·「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(이하 "한국토지공사"라 한다) 다. 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 라. 그 밖에 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자 제16조 (사업계획의 승인) ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또 는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부 하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에 는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻 어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우 에는 그러하지 아니하다. 제17조 (다른 법률에 의한 인·허가 등의 의제 등) ① 시·도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획 을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가·인가·결정·승인 또는 신고 등(이하 "인·허가등"이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인·허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으 로 본다. 1. 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가, 동법 제9조의 규정에 의한 건축신고 및 동법 제15 조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고 5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조의 규정에 의한 도시관리계획(동법 제2조제4호 다 - 13 - 목의 계획 및 동호 마목의 계획중 동법 제49조제1호의 규정에 의한 제1종지구단위계획에 한한다) 의 결정, 동법 제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가, 동법 제86조의 규정에 의한 도시계획시설 사업시행자의 지정, 동법 제88조의 규정에 의한 실시계획의 인가, 동법 제118조의 규정에 의한 토지거래계약의 허가 및 동법 제130조제2항의 규정에 의한 허가 12. 「산지관리법」 제14조·제15조의 규정에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고와 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 제36조제1항·제4항 및 제45조제1항·제2항의 규정에 의한 입목벌채 등의 허가·신고. 다만, 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 의한 산림유전자원보호림·채 종림 및 시험림의 경우를 제외한다. ▶ 주택법 시행령 제15조 (사업계획의 승인) ① 법 제16조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, "대통령령이 정하는 면적"이라 함은 1만제 곱미터를 말한다. ③ 제1항 및 제2항 각 호 외의 부분의 규정에 의한 주택건설규모를 산정함에 있어 동일한 사업주체 (「건축법」 제2조 제1항 제12호의 규정에 의한 건축주를 포함한다)가 일단의 주택단지를 수 개의 공구로 분할하여 주택을 건설하고자 하는 때에는 전체 공구의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정한다. 이 경우 주택의 건설기준, 부대시설 및 복리시설의 설치기준과 대지의 조성기준의 적용에 있어서는 전체 공구를 하나의 대지로 본다. ▶ 건축법 제2조 (정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 12. "건축주"라 함은 건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 " 건축물의 건축등"이라 한다)에 관한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 행 하는 자를 말한다. 끝.