개업공인중개사가 주택 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서를 제때 건네지 않고 서명도 빠뜨림

- 1 - 수 원 지 방 법 원 제 1행 정 부 판 결 사 건2024구합68416 업무정지처분취소 원 고A 소송대리인 변호사 **** 피 고****장 소송수행자 ****, **** 변 론 종 결2025. 3. 27. 판 결 선 고2025. 5. 22. 주 문 1. 피고가 2024. 6. 21. 원고에게 한 업무정지 4개월 15일의 처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항 기재 처분은 이 사건 항소심 판결 선고일까지 그 효력을 정지한다. 청 구 취 지 주문 제1항과 같다. - 2 - 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 **** **** ****에서 ‘B’를 운영하는 개업공인중개사이다. 나. 원고는 2023. 3. 28. **** **** **** ****(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임대인 D(이하 ‘임대인’이라고 한다)와 임차인 **** E, F(이하 ‘임 차인들’이라고 한다) 사이의 임대차계약(이하 ‘제1 계약’이라고 하고, 그에 관한 계약서 및 중개대상물 확인·설명서를 각각 ‘제1 계약서’, ‘제1 확인·설명서’라고 한다)을 중개하 였고, 2024. 2. 21. 이 사건 임대차계약을 연장하는 내용의 계약(이하 ‘제2 계약’이라고 하고, 그에 관한 계약서 및 중개대상물 확인·설명서를 각각 ‘제2 계약서’, ‘제2 확인·설 명서’라고 한다)을 중개하였다. 다. 임대인은 2024. 5. 2. 국민신문고에 제2 계약과 관련하여 원고 측에서 사전 설명 이나 협의 없이 정한 수수료를 요구하였다는 내용의 민원을 제기하였고, 그 과정에서 원고로부터 제2 계약서를 교부받지 못하였다는 민원도 제기하였다. 라. 이에 피고는 원고에 대한 조사를 한 뒤 그 결과 아래와 같은 사유가 있다고 보 아 2024. 5. 22. 원고에게 공인중개사법 위반에 따른 업무정지 처분 사전통지를 하였 다. 1. 계약일자: 2023. 3. 28. 물건지: 이 사건 주택(제1 처분사유) -공인중개사법 제25조 제3항에 따라 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하 는 때에는 중개대상물 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 한다 고 규정되어 있음. -해당 물건지에 대하여 중개가 완성되어 거래계약서(제1 계약서)를 작성할 때 중개대상물 확 - 3 - 마. 피고는 2024. 6. 21. 위와 같은 중개대상물 확인·설명서 및 거래계약서의 미교부, 거래계약서 서명 누락을 사유(이하 ‘이 사건 처분사유’라고 한다)로 원고에 대하여 업 무정지 4개월 15일(2024. 7. 1.부터 2024. 11. 14.까지)의 처분을 하였고(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다), 그 처분의 법적근거는 아래와 같다. 처분의 법적근거 공인중개사법 제25조 제3항(중개대상물의 확인·설명) 같은 법 제26조 제1항 및 제2항(거래계약서의 작성 등) 같은 법 제39조(업무의 정지) 제1항 제6호, 제8호, 제9호 같은 법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준) [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6, 7호증, 을 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관계 법령 별지 기재와 같다 인·설명서(제1 확인·설명서)를 작성·교부하지 않았으므로 법 제25조 제3항 위반에 해당함. 2. 계약일자: 2024. 2. 21. 물건지: 이 사건 주택(제2 처분사유) -공인중개사법 제25조 제3항 및 제26조 제1항에 따라 중개가 완성된 때에는 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 한다고 규정되어 있음. -해당 물건지에 대하여 중개가 완성되어 거래계약서(제2 계약서)를 작성한 때 위 계약서와 중 개대상물 확인·설명서(제2 확인·설명서)를 교부하지 않았으므로 법 제25조 제3항, 제26조 제1 항 위반에 해당함. 3. 계약일자: 2023. 3. 28., 2024. 2. 21. 계약서(제1, 2 계약서) 작성 공통위반사항(제3 처분사유) -공인중개사법 제26조 제2항에 따라 같은 법 제25조 제4항을 준용하여 거래계약서에 개업공 인중개사는 서명 및 날인을 하여야 함. -제1, 2 계약서를 검토한 결과, 개업공인중개사의 날인만 있고 서명이 누락되어 있으므로 법 제26조 제2항 위반에 해당함. - 4 - 3. 원고 주장의 요지 이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다. 가. 처분사유의 부존재 1) 제1 처분사유(제1 확인·설명서 미교부)에 관하여, 원고는 임대인에게 2023. 3. 28. 미군 주택관리과에서 실시한 주택검열의 결과지를 보냈고, 그 후 제1 계약서 및 제1 확인·설명서를 보내주었다. 위 검열결과지는 공인중개사법에서 정한 것보다 더 자 세하고, 공인중개사법 문언상 즉시 내지 특정기간 내에 위 서류를 교부해야 한다는 제 약도 없으므로, 위 결과지를 보냄으로써 내지 그 후 제1 계약서 및 제1 확인·설명서를 보냄으로써 제1 확인·설명서를 작성하여 교부한 것으로 보아야 한다. 2) 제2 처분사유(제2 계약서 및 제2 확인·설명서 미교부)에 관하여, 원고는 임대인 에게 제1 계약서를 교부하였고, 제1 계약의 갱신계약에 해당하는 제2 계약을 체결할 당시 원고에게 계약체결을 일임한 임대인의 불참으로 인하여 제2 계약서를 교부하지 않았던 것이고, 이후 이 부분이 문제가 되자 즉시 임대인에게 위 계약서를 전자송부하 였다. 그리고 제2 계약 체결 당시 주택검열이 없었고, 갱신계약을 체결하는 경우에는 중개대상물을 확인하지 않고 중개사사무실에서 계약서를 작성하는 현실을 고려하면, 제2 확인·설명서도 작성·교부하였다고 보아야 한다. 3) 제3 처분사유(제1, 2 계약서 서명 누락)에 관하여, 원고는 전자적 방법으로 제1, 2 계약서를 작성하면서 원고의 성명을 기재하였고, 위 각 계약서에 실제로 날인을 하 였던바, 자격요건을 갖춘 공인중개사가 직접 계약을 중개하였음을 확인하기 위하여 공 인중개사로 하여금 서명 및 날인을 하도록 하는 공인중개사법의 입법목적과 취지를 달 성하였으므로, 실질적으로 서명이 있는 것으로 보아야 한다. - 5 - 나. 재량권 일탈·남용 설령 이 사건 처분사유가 존재하더라도, 위반행위 경위, 태양, 이후의 정황, 위반행 위로 인한 실제 피해 발생 여부, 이 사건 처분으로 인해 원고가 입는 불이익의 정도 등 제반사정에 비추어 보면, 이 사건 처분사유의 각 위반행위는 원고의 과실로 인한 것이고, 원고가 그 위법을 시정하기 위하여 노력한 사실이 있는 등 업무정지기간을 줄 일 필요가 있는 경우에 해당하는바, 공인중개사법 시행규칙 제25조 및 [별표 4] 제1의 다항의 감경사유가 있다. 그럼에도 이를 하지 않은 이 사건 처분은 재량권 일탈·남용의 위법이 있다. 4. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단 가. 처분사유의 존재 여부 1) 관련 규정의 내용 개업공인중개사는, ① 공인중개사법 제25조 제1항, 구 공인중개사법 시행령(2024. 4. 9. 대통령령 제34401호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법 시행령’이라 한다) 제21조 제1항에 따라 중개를 의뢰받은 경우에 중개가 완성되기 전에 중개의뢰인에게 중개대상물의 상태ᆞ입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 중 개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 등을 확인.설명하여야 하고, ② 공인중개사법 제26조 제1항에 따라 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하 여 거래당사자에게 교부하여야 하며, ③ 공인중개사법 제25조 제3항, 공인중개사법 시 행령 제21조 제3항, 공인중개사법 시행규칙 제16조에 따라 중개가 완성되어 거래계약서 를 작성하는 때에는 위 ①항의 확인.설명사항을 위 시행규칙 제16조 각 호의 서식에 따른 중개대상물 확인.설명서로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 하고, ④ 공인중 - 6 - 개사법 제25조 제4항에 따라, 같은 조 제3항에 따른 확인·설명서에 서명 및 날인하여야 한다. 2) 제1 처분사유 가) 앞서 본 사실, 갑 제3, 5, 11, 12호증, 을 제4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 미군 주택관리과에서 2023. 3. 28. 이 사건 주택에 관한 주택검열을 실 시하고 그 결과서(점검 체크리스트)를 작성한 사실, 같은 날 이 사건 주택에 관한 임대 차계약(제1 계약)의 중개가 완성되어 제1 계약서가 작성된 사실, 원고가 임대인에게 문 자로 2023. 3. 28. 위 결과서를 보내고, 2023. 5. 16. 제1 확인·설명서를 보낸 사실이 인정된다. 나) 살피건대, 위 인정사실에다가 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 공인중개사법 시행규칙 제16조는 중개대상물의 확인·설명서 서식을 정하고 있고, 미군 주택관리과에서 이 사건 주택의 상태에 관하여 작성한 주택검열 결과서에는 중개대상물의 확인·설명서에 기재되어야 하는 같은 조 제 1항의 설명사항 중 중개대상물의 상태를 제외한 나머지 부분이 포함되어 있다고 볼 수 없어 위 결과서를 공인중개사법에 정한 중개대상물의 확인·설명서라고 볼 수 없는 점, ② 공인중개사법 제25조 제3항은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 중개대 상물의 확인·설명서를 교부하도록 정하고 있고, 제1 계약서는 2023. 3. 28. 작성되었던 바, 당시 원고가 제1 확인·설명서를 작성하여 교부하지 않은 이상 공인중개사법 제25 조 제3항을 위반한 것으로 봄이 타당하고, 그 후 원고가 위 서류를 작성하여 임대인에 게 교부하였더라도 이는 이미 그 위반행위가 성립한 뒤의 사정에 불과한 점 등을 더하 여 보면, 원고가 2023. 3. 28. 제1 계약에 관한 중개가 완성되어 제1 계약서를 작성할 - 7 - 때 임대인에게 제1 확인·설명서를 교부하지 않아 공인중개사법 제25조 제3항을 위반하 였음을 인정할 수 있다. 따라서 이에 반하는 원고 주장은 이유 없다. 3) 제2 처분사유 가) 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 임대인으로부터 제1 계약의 임대차기간을 연장하는 내용의 제2 계약 체결에 관하여 위임받아 2024. 2. 21. 제2 계약의 중개를 완성하여 임차인들과 사이에 제2 계약서를 작성하였으나, 그 무렵 임대인에게 위 계약서를 교부하지 않은 사실, 원고가 2024. 3. 30. 제2 확인·설명서를 작성하였으나, 임대인에게 이를 교부하지 않은 사실이 인정된다. 나) 살피건대, 위 인정사실에다가 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 공인중개사법 제25조 제3항, 제26조 제1항에 의하면 개업공인중개사는 중개가 완성된 때 거래계약서를 작성하여 교부하여야 하고, 위 계약서를 작성하는 때 중개대상물의 확인·설명서도 교부하여야 하는바, 제2 계약이 제1 계약의 임대차기간을 연장하는 계약이기는 하나 임대인과 임차인들 사이에 다시 협의를 거쳐 새로운 계약서가 작성되었으므로, 원고는 제2 계약서, 제2 확인·설명서를 작성할 의무를 부담한다고 보아야 하는 점, ② 위와 같이 원고가 공인중개사법이 정한 때 위 각 서류를 교부하지 않은 이상 그 위반행위가 성립된다고 보아야 하는 점, ③ 원고는 고의가 없었다고 주장하나, 행정법규 위반에 대한 제재조치는 행정목적의 달성 을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로 위반자의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에 게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과될 수 있고(대법원 2003. 9. 2. 선고 2002두 5177 판결 등 참조), 원고는 공인중개사로서 당연히 관련 규정을 숙지하고 있어야 하 - 8 - 는바 적어도 의무위반에 대한 과실은 인정되며, 설령 원고가 들고 있는 계약 당시 임 대인의 불참, 미군 주택관리의 검열 미실시, 갱신계약의 경우 관행 등이 있었더라도 그 러한 사정들이 위 각 서류 교부의무 불이행을 정당화할 만한 사유로 보이지 않는 점 등을 더하여 보면, 원고가 2024. 2. 21. 제2 계약의 중개가 완성되어 제2 계약서를 작 성할 때 위 계약서 및 제2 확인·설명서를 교부하지 않아 공인중개사법 제25조 제3항, 제26조 제1항을 위반하였음을 인정할 수 있다. 따라서 이에 반하는 원고 주장은 이유 없다. 4) 제3 처분사유 가) 갑 제2호증, 을 제4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 제1, 2 계약서의 각 ‘공인중개사(주택관리자) 이름’란에 ‘A’라고 원고의 이름이 인쇄되어 있고, 각 ‘등록인장’란에 원고의 인장이 날인된 사실이 인정된다. 나) 살피건대, 위 인정사실에다가 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 공인중개사법 제26조 제2항, 제25조 제4항에 의하면 개업공인중개사는 거래계약서에 ‘서명 및 날인’해야 하도록 정하고 있고, ‘서명 및 날인’은 서명과 날인을 모두 하여야 한다는 의미로 해석해야 하는 점(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008두16698 판결의 취지 등 참조), ② 위 조항은 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 개업공인중개사로 하 여금 확인.설명서 등에 자필로 서명하고 인장을 날인하게 함으로써 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있는바(대법원 2023. 2. 23. 선고 2022 두57381 판결 등 참조), 컴퓨터를 사용하여 개업공인중개사의 이름을 기재하는 것을 위 조항에서 정한 서명이라고 볼 수 없는 점 등을 더하여 보면, 원고가 2023. 3. 28. - 9 - 제1 계약서를 작성할 때 서명을 누락하고, 2024. 2. 21. 제2 계약서를 작성할 때 서명 을 누락하여 공인중개사법 제26조 제2항을 위반하였음을 인정할 수 있다. 따라서 이에 반하는 원고 주장은 이유 없다. 나. 재량권 일탈·남용 여부에 관한 판단 1) 관련 법리 행정청이 제재처분 양정을 하면서 공익과 사익의 형량을 전혀 하지 않았거나 이 익형량의 고려대상에 마땅히 포함하여야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였 으나 정당성·객관성이 결여된 경우에는 제재처분은 재량권을 일탈·남용한 것이라고 보 아야 한다. 처분상대방에게 법령에서 정한 임의적 감경사유가 있는 경우에, 행정청이 감경사유까지 고려하고도 감경하지 않은 채 개별처분기준에서 정한 상한으로 처분을 한 경우에는 재량권을 일탈·남용하였다고 단정할 수는 없으나, 행정청이 감경사유를 전 혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인하여 개별처분기준에서 정한 상한으로 처분을 한 경우에는 마땅히 고려대상에 포함하여야 할 사항을 누락하였거나 고려대상에 관한 사실을 오인한 경우에 해당하여 재량권을 일탈·남용한 것이라고 보아 야 한다(대법원 2020. 6. 25. 선고 2019두52980 판결 등 참조). 공인중개사법 제39조 제1항은 개업공인중개사가 같은 법 제25조 제3항의 규정 을 위반하여 중개대상물확인ᆞ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우(제 6호), 같은 법 제26조 제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ᆞ교부하 지 아니하거나 보존하지 아니한 경우(제8호), 같은 법 제26조 제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우(제9호) 등 어느 하나에 해당하는 경우 에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 정하고 있다. - 10 - 그리고 공인중개사법 시행규칙 제25조 및 [별표4] 제1의 나항에 의하면 위반행위가 둘 이상인 경우에는 각 업무정지기간을 합산한 기간을 넘지 않는 범위에서 가장 무거운 처분기준의 2분의 1의 범위에서 가중하고, 위 별표 제1의 다항에 의하면, 위반행위자 가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경우, 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우에 등록관청은 개별기준에 따른 업무정지기간을 2분의 1 범위에서 줄일 수 있다. 2) 구체적 판단 가) 공인중개사법 시행규칙 [별표4] 제2항 바, 아, 자목에 의하면 이 사건 처분 사유에 관한 업무정지 기준은 3개월로 모두 같고, 피고는 원고가 관련 규정 준수에 대 한 실행과 시도 등의 감경사유가 전혀 없다고 판단하여 위 별표 제1의 나항에 따라 원 고에 대한 업무정지기간을 1/2 범위에서 가중된 4개월 15일로 하고 이에 대한 별다른 감경 없이 이 사건 처분을 하였다. 나) 그러나 앞서 본 사실, 증거들, 갑 제9, 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 이 사건 처분은 의무위반의 내용에 비하여 과중하여 사회통념 상 현저하게 타당성을 잃은 경우에 해당하므로 재량권을 일탈·남용하여 위법하다. 따라 서 원고의 이 부분 주장은 이유 있다. (1) 원고는 제1 계약서를 작성한 때로부터 비교적 가까운 2023. 5.경 임대인에 게 제1 확인·설명서를 교부한 점, 원고는 제2 계약 체결 당시 임대인이 불참하여 제2 계약서를 교부하지 못하였으나 이 부분이 문제가 되자 즉시 임대인에게 위 계약서를 - 11 - 전자송부하여 교부한 점 등을 고려하면, 원고는 이 사건 처분사유의 위반행위를 시정 하였거나 시정하기 위하여 노력을 한 것으로 판단된다. (2) 그리고 원고가 위반한 공인중개사법 규정은 공인중개사가 서명날인한 거 래계약서, 중개대상물의 확인·설명서를 거래당사자에게 교부하도록 함으로써 공인중개 사의 직접성과 공식성을 확보하는 데에 그 입법취지가 있다고 할 것인바, 원고는 제1, 2계약서에 직접 날인을 하는 등 직접 제1, 2계약을 중개하고 위 각 계약서를 작성하였 음이 분명한 점, 원고는 위 각 계약 당시 중개대상물 확인·설명서와 비슷한 기능을 하 는 미군 주택관리과가 작성한 주택검열 결과지 등을 임대인에게 교부한 점, 그 밖에 원고의 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하면 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정된다. (3) 나아가 4개월 15일의 업무정지기간은 공인중개사를 업으로 하고 있는 원 고에게 상당한 경제적 부담을 지울 것으로 보이는 점, 원고의 위반행위로 인하여 임대 인, 임차인들에게 어떠한 피해가 발생하였던 것도 아닌 점 등의 사정까지 더하여 보면, 피고는 위와 같은 감경사유를 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인하여 처분기준에서 정한 상한으로 처분을 한 것으로서 마땅히 고려대상에 포함하 여야 할 사항을 누락하였거나 고려대상에 관한 사실을 오인한 경우에 해당하여 재량권 을 일탈·남용한 것이라고 볼 것이다. 5. 집행정지 한편, 원고로서는 이 사건 처분을 취소하는 승소판결에도 불구하고 항소심 판결 선 고일까지 이 사건 처분의 효력이 유지된다면 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있어 이를 예방하기 위한 필요가 있다고 인정되고, 달리 이 사건 처분의 효력정지로 - 12 - 말미암아 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있는 때에 해당한다고 인정할 만한 자료도 없으므로, 이 사건 처분은 이 사건 항소심 판결 선고일까지 직권으로 그 효력 을 정지한다. 6. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김용태 판사김도완 판사박기범 - 13 - 별지 ■ 공인중개사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 제9조(중개사무소의 개설등록) ① 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에 는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ᆞ군수 또는 구청장(이하 “등록관 청”이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 제25조(중개대상물의 확인ᆞ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ᆞ정 확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자 료를 제시하여야 한다. 1. 해당 중개대상물의 상태ᆞ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ᆞ설 명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대 통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인 ᆞ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조 제9호에 따른 공인전자문서센터(이 하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제3항에 따른 확인ᆞ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해 당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하 여야 한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) - 14 - ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보 관된 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제25조 제4항의 규정은 제1항에 따른 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대 하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 6. 제25조 제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ᆞ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하 지 아니한 경우 8. 제26조 제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ᆞ교부하지 아니하거나 보 존하지 아니한 경우 9. 제26조 제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 ② 제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. ■ 구 공인중개사법 시행령(2024. 4. 9. 대통령령 제34401호로 개정되기 전의 것) 제21조(중개대상물의 확인ᆞ설명) ① 법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ᆞ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 중개대상물의 종류ᆞ소재지ᆞ지번ᆞ지목ᆞ면적ᆞ용도ᆞ구조 및 건축연도 등 중개대상물 에 관한 기본적인 사항 2. 소유권ᆞ전세권ᆞ저당권ᆞ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래예정금액ᆞ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5. 수도ᆞ전기ᆞ가스ᆞ소방ᆞ열공급ᆞ승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6. 벽면ᆞ바닥면 및 도배의 상태 7. 일조ᆞ소음ᆞ진동 등 환경조건 - 15 - 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ᆞ학교와의 근접성 등 입지조건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 ③ 개업공인중개사는 법 제25조 제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인 ᆞ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다. ■ 공인중개사법 시행규칙 제16조(중개대상물의 확인ᆞ설명서의 서식) 영 제21조제3항에 따른 중개대상물 확인ᆞ설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분 에 따른다. 1. 중개대상물 확인ᆞ설명서[I](주거용건축물) : 별지 제20호서식 2. 중개대상물 확인ᆞ설명서[II](비주거용 건축물) : 별지 제20호의2서식 3. 중개대상물 확인ᆞ설명서[III](토지) : 별지 제20호의3서식 4. 중개대상물 확인ᆞ설명서[IV](입목ᆞ광업재단ᆞ공장재단) : 별지 제20호의4서식 제25조(업무정지의 기준) 법 제39조 제2항 및 법률 제7638호 부동산중개업법 전부개정법률 부칙 제6조제7항에 따른 업 무정지의 기준은 별표 4와 같다. [별표 4] 개업공인중개사 업무정지의 기준(제25조 관련) 1.일반기준 나. 위반행위가 둘 이상인 경우에는 각 업무정지기간을 합산한 기간을 넘지 않는 범위에서 가장 무거운 처분기준의 2분의 1의 범위에서 가중한다. 다만, 가중하는 경우에도 총 업 무정지기간은 6개월을 넘을 수 없다. 다. 등록관청은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2호의 개별기준에 따른 업무정지 기간의 2분의 1 범위에서 줄일 수 있다. 1) 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되는 경우 2) 위반행위자가 법 위반행위를 시정하거나 해소하기 위하여 노력한 사실이 인정되는 경 우 - 16 - 끝. 3) 그 밖에 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우 2. 개별기준 바. 법 제25조 제3항을 위반하여 중개대상물확인·설 명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우 법 제39조 제1항 제6호 업무정지 3개월 아. 법 제26조 제1항을 위반하여 적정하게 거래계약 서를 작성·교부하지 않거나 보존하지 않은 경우 법 제39조 제1항 제8호 업무정지 3개월 자. 법 제26조 제2항을 위반하여 거래계약서에 서명· 날인을 하지 않은 경우 법 제39조 제1항 제9호 업무정지 3개월