피고인A가 동업자B와 함께 다세대주택을 신축하고, 명의수탁자C 이름으로 소유권보존등기를 했다.

- 1 - 수 원 지 방 법 원 판 결 사 건2025고정1684 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 피 고 인A 검 사이정훈(기소), 신승욱, 김기홍, 임승욱(공판) 변 호 인변호사 ****, **** 판 결 선 고2026. 8. 21. 주 문 피고인을 벌금 7,000,000원에 처한다. 피고인이 위 벌금을 납입하지 아니하는 경우 100,000원을 1일로 환산한 기간 피고인을 노역장에 유치한다. 위 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다. 소송비용은 피고인의 부담으로 한다. 이 유 범 죄 사 실 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여 서는 아니 된다. 피고인은 동업관계인 B와 함께 2018. 3. 26.경 ****에 있는 C시 - 2 - 티 B동 다세대주택 건물을 신축하면서 D와 위 건물의 소유자 명의를 D 명의로 하는 명의신탁 약정을 체결한 후, 위 건물에 대하여 명의수탁자인 D 명의로 소유권보존등기 를 경료하였다. 이로써 피고인은 E와 공모하여 명의신탁약정에 따라 명의수탁자인 D의 명의로 등기 하였다. 증거의 요지 1. 피고인의 일부 법정진술 1. 증인 F, D, E의 각 법정진술 1. 각 고소장 및 첨부서류, 녹취록 1. 각 **** 계좌거래내역서, 전세계약서 법령의 적용 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택 부동산실권리자명의등기에관한법률 제7조 제1항 제1호, 제3조 제1항, 형법 제30조 (벌금형 선택) 1. 노역장유치 형법 제70조 제1항, 제69조 제2항 1. 가납명령 형사소송법 제334조 제1항 1. 소송비용의 부담 형사소송법 제186조 제1항 본문 피고인 및 변호인의 주장에 관한 판단 - 3 - 1.주장 요지 ****(주소생략)에 있는 **** B동(이하 “이 사건 건물”)은 D 소유이므로 명의신탁한 것이 아니다. 2. 판단 가. 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정, 특히 최초 피고인과 E가 투자금을 납부한 다음 전세보증금 등을 분배하고 대출 이자 등을 납부한 점을 감안하면 이 사건 건물은 최초 피고인과 E가 동업으로 D 명의로 토지를 매수한 후 건축한 것이고, 이 사건 건물과 같은 도시형 생활주택이나 다가구 주 택 등에 대한 갭투자로 인한 전세보증금 사기 사건 소위 ’빌라왕‘ 사건이 2019년부터 2022년 사이 공론화 되면서 새로운 임차인을 통한 전세보증금 변제나 전세보증금과 건물 가격 상승 등을 기대할 수 없는 상황에서 경제적 어려움이 있자 피고인이 이 사건 건물에 대한 관리 등을 포기한 것으로 보인다. 1) 피고인과 E는 2016.경 **** **** 토지를 매수하여 다가구 건물을 2채 신축하여 1채는 피고인의 사실혼 배우자 G 명의로, 1채는 E 명의로 하였다. 2) 피고인과 E는 2017.경 ****에 토지를 매수하여 건물을 신축하기로 하고, 피고인은 신용문제로, E는 건물이 있어 세금문제가 있다는 이유로 E의 동거녀인 D에게 명의를 대여받기로 하였다. 3) 피고인과 E는 2017. 4~5경 D 명의로 **** 계좌를 개설하고 ****대출을 받아 D 명의로 토지 매입 후 이 사건 건물을 신축한 후 2018. 3. 26.경 D 명의로 소유권 보 존등기를 하면서, ****으로부터 17억원 상당 대출을 받았다. 4) 토지 매입, 건축 신축 과정에서 피고인과 E가 일부 금액을 투자하였고 그 외 토지매수 비용 등은 대 - 4 - 출금 등으로 충당하였다. 5) 2018. 11.경에서 2019. 7.~8.경 이 사건 건물 관련 전세보증금 등을 피고인과 E가 분배하였고, 그 뒤로는 전세보증금이 증액되지 아니하여 새로운 임차인으로부터 임차보증 금을 받더라도 기존 보증금 변제에 충당되었고, 임차인이 부담하는 관리비 외에는 이 사 건 건물에 대한 세금 등 비용이 있을 뿐 추가적인 수익이 없었다. 6) D 명의 **** 통장을 보면 다음과 같다. 가) 2017. 4. 13. G 명의로 9천만원을 입금한 것을 비롯하여 같은 달 21.까지 3억 9 천만원이 입금되었고 그 뒤로도 2017년에는 계좌 잔액이 부족하면 지속적으로 입금되었 다. 이는 피고인이 입금한 것으로 보인다. 나) 2017. 12. 17.경에는 계좌잔고가 119,684원에 불과하였는데, 그 뒤 수백만원에서 수천만원 등이 입금되었고 이는 임차인들이 계약금과 보증금을 입금한 것으로 보인다. 다) 당시 임차인들의 전세 보증금은 1억 3천만원에서 1억 4천만원 정도였다. 라) 입금된 금원은 공사비, 건물 관련 비용, 피고인 지인 명의 등으로 지급되는 한편, 피고인에게 2018. 4. 3. 4천만원, 같은 달 13. 3천만원 각각 지급되고 4. 16. 피고인, E 에게 각각 1억원씩 지급되었고, 같은 날 E에게 2억원이 지급되는 등 피고인, E, 피고 인 지인에게 지급되어 2018. 12. 31.에는 계좌 잔고가 8,120,466원에 불과하였다. 마) 2019년경부터 2020. 9.경까지 전세보증금으로 추정되는 금액이 입금되면, 바로 피고인 또는 G 명의로 지급되었다. 7) 피고인과 E가 D 명의 **** 대출금 이자는 부담하기로 하여 2018. 3.경부터 2021. 4.~6.경까지 같이 이자를 납부하고 이 사건 건물 관련 세금도 납부하였다. 8) 건물신축 후 2018년부터 2020년 11월경까지 피고인이 임차인과의 계약을 임대인 - 5 - D 명의로 계약하면서, D 명의 **** 계좌도 2021년경까지 관리하였다. 9) 2021. 7.경부터 E가 **** 대출금 이자를 납부하면서(E가 2023. 4.경까지 납 부하였다) D 명의 **** 계좌도 E가 관리하다가 D가 관리하였다. 10) 2021년경부터 D가 임차인과 계약을 직접 체결하였다. 11) 피고인도 경찰에서 ‘대출이자를 피고인이 지급한 시기(2021. 5.~11.경까지)는 공 동 임대사업을 하였다’는 취지로 진술하였다.(증거순번 11 수사기록 251면 등) 나. 피고인과 변호인이 주장하는 제반 정황 즉 D 명의로 대출받은 점, 임대차계약서 의 임대인 명의를 D 명의로 한 점, D 명의 **** 계좌로 임차인에게 보증금과 차 임을 납부하라고 한 점, D가 2021년경부터 이 사건 건물을 관리한 점 등은 피고인과 E가 D 명의로 건물을 신축하고 전세보증금을 분배받은 결과 일 뿐 D가 이 사건 건물 의 소유자로 보기에는 부족하다. 다. 또한 수사기록상 피고인과 변호인 주장은, 피고인과 E가 2018. 11.경 내지 2021. 7.경 동업계약을 종료하면서 피고인의 사실혼 배우자 H, E, D가 각자 자기 명의 건물 을 명의자 소유로 하는데 동의하였다는 것인바, 이를 인정할 증거나 자료도 없을 뿐 아 니라 대출금과 전세보증금 반환 채무를 고려하면 경제적 가치가 없거나 채무가 더 큰 상 황에서 E, D가 위와 같은 약정을 하였다는 것은 논리와 상식에 부합하지 않는다. 설사 피 고인과 변호인의 주장에 따르더라도 2018. 3. 26.경 이 사건 부동산에 대해 명의신탁약 정에 따라 명의수탁자인 D의 명의로 등기하였다는 범죄사실은 인정된다. 라. ’D가 이 사건 건물을 본인 소유로 하는데 동의하였다‘는 취지의 피고인과 변호인의 공판에서 주장은 이를 입증할 직접적인 증거나 자료가 없을 뿐 아니라 대출금 채무는 D 명의인 반면, 대출금이나 임대차보증금 등을 피고인 등이 분배받은 점을 감안할 때 논리와 - 6 - 상식에 부합하지 않는다. 마. 피고인과 변호인의 주장은 이유 없다. 양형의 이유 이 사건 건물 임차인들은 전세보증금을 반환받지 못하는 등 막대한 경제적, 정신적 손해를 입고 있으며, 이는 피고인과 E가 소액의 자본금을 바탕으로 소위 갭투자와 명의신탁 을 통해 이 사건 건물을 신축한 후 전세보증금 등을 분배받았음에도 전세보증금 변제를 외면한 것이 그 원인이 된 것이고 재발방지와 사회적 경각심, 임차인들의 고통을 감안할 때 엄벌이 필요하다. 그 밖에 피고인의 성행, 환경, 범행의 동기 및 경위, 범행 후의 정황 등 이 사건 기록과 변론을 종합적으로 참작하고 약식명령 후 확인된 구체적 계좌내역 등 을 감안할 때 약식명령의 벌금액을 조정할 필요가 있어, 주문과 같이 형을 정한다. 판사윤상호_________________________