건물 대지 공유자 일부인 원고가 지하 주차장 관리·운영권 및 사용권한 확인을 청구함.

- 1 - 서울남부지방법원 제12민사부 판결 사 건2013가합101990 주차장 관리·운영권 확인 청구의 소 원 고**** (****) **** 소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 **** 피 고**** **** 대표자 단장 **** 소송대리인 법무법인 정음 담당변호사 **** 변 론 종 결2013. 9. 17. 판 결 선 고2013. 10. 15. 주문 1. 원고의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. - 2 - 청구취지 주위적으로, 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 지 하 3, 4, 5층 주차장을 명도하라. 제1 예비적으로, 이 사건 건물 지하 주차장 6개 중 지하 3, 4, 5층을 주차장으로 사용 할 권한은 원고가 소속된 동업체인 ****(사업자등록번호 ****)에 전속함을 확인한다. 제2 예비적으로, 피고는 원고가 소속된 동업체인 ****로부터 이 사건 건물의 주차장 이용의 허락을 받은 사람(이 사건 건물 주차장 진입구에서 종이 주차권을 뽑은 사람 및 RF 주차카드의 소지자, 단, RF 주차카드 소지자의 경우 **** 부여 일련번호 1번부 터 419번까지)들이 이 사건 건물 지하 6, 7, 8층 주차장으로 진입하여 주차하는 것을 방해하여서는 아니 된다. 제3 예비적으로 원고가 소속된 동업체인 ****가 이 사건 건물 주차장 전체에 대하여 11,382.23/22,548.73의 비율에 따른 사용권한이 있음을 확인한다. 이유 1. 기초사실 가. 원고는 **** 대지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 공유자 중 일부인데, 이 사건 토지의 공유자들은 이 사건 토지 위에 업무시설 빌딩을 신축하 기로 하고 1992. 11. 12. ****으로부터 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물의 건축허가를 받고, 1995. 2. 15. 상호를 ‘****’로, 사업의 종류를 임대, 주차장 운영업, 매매업으로 하여 공동사업자로서 사업자등록을 하였다(이하 원고를 비롯한 이 사건 토 - 3 - 지의 공유자들이 위 사업체 명의로 한 행위의 주체를 ‘****’라 한다). 나. 이 사건 건물은 2005. 10.경 이 사건 토지 위에 지하 8층, 지상 12층의 규모로 신축되었는데, 지하 3 내지 8층은 주차장(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)으로, 지하 1, 2층 및 지상 1층은 상가 및 업무용 사무실(이하 ‘이 사건 상가 부분’이라 한다)로, 지상 2 내지 12층은 주거용 오피스텔 396세대(이하 ‘이 사건 오피스텔 부분’이라 한다)로 구 성되어 있다. 이 사건 주차장은 총 551대의 차량이 주차할 수 있다. 다. ****는 이 사건 오피스텔 부분은 분양하고, 이 사건 상가 부분은 이 사건 토지 공유자들 명의로 공유하기로 하였다. 라. 이 사건 오피스텔 부분은 평형 내지 구조에 따라 18개의 종류로 나누어져 있는 데, ****가 이 사건 오피스텔 부분을 분양함에 있어서 사용한 분양계약서(이하 ‘이 사 건 분양계약서’라 한다)에는 위 종류에 따라 ‘목적물의 표시’란 중 ‘건물면적’란에 ‘전용 면적, 공용면적, 계약면적’이 각 구분되어 그 면적이 기재되어 있고, 제17조 제3항에는 ‘오피스텔 입주자는 지하주차장 중 6, 7, 8층을 사용하기로 한다’고 기재되어 있었다. 마. 이 사건 건물에 관한 건축물대장에는 공용부분의 표시란에 주차장의 면적만이 기재되어 있을 뿐 오피스텔 및 상가 구분소유자들이 사용할 지하주차장에 관한 사항이 구분되어 기재되어 있지는 않다. 다만 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층은 기둥이 연 두색으로, 지하 6, 7, 8층은 기둥이 오렌지색으로 되어 있다. 바. 2005. 10.경 제정된 피고의 관리규약에 의하면 ‘주차장 이용은 관리주체가 별도 로 정하는 규정에 의하되 운영위원회에서 주차장 관리규정을 제정할 경우 당해 규정에 따라 운영하여야 한다(제68조 제1항)’고 규정되어 있고, 2006. 1. 1.경 제정된 주차관리 규정에 의하면 ‘오피스텔 주차장은 기둥이 오렌지색인 지하 6, 7, 8층이다’(제3조 3호) - 4 - 제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또 라고 정하고 있으며, 월주차관리규정에는 ‘월 주차 주차장은 기둥이 연두색인 지하 3, 4, 5층이다’라고 정하고 있다. 사. 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들은 입주 후 이 사건 주차장의 전 층을 사실 상 아무런 제한 없이 사용하여 왔고, ****는 이 사건 주차장을 이용하는 외부 차량들 로부터 주차요금을 징수하는 등의 주차장영업을 하고 있었다. 그러던 중 이 사건 건물 의 관리단인 피고는 2013. 5.경 ****에게 지하 6, 7, 8층 지하주차장에는 ****에 주차 요금을 납부하는 외부 차량의 주차가 금지될 것임을 통보하고, 2013. 6.경부터 지하 5 층에서 지하 6층으로 내려가는 통로에 설치된 차단기를 가동하여 지하 6, 7, 8층에 주 차하려는 차량을 통제하였다. 아. 이에 ****의 구성원인 김****, 김****, 김****는 피고의 위 차단기 설치행위는 **** 측과 피고 사이에 이 사건 주차장 전부를 함께 사용하기로 하는 묵시적 합의에 반하여 위법하다고 주장하며 피고를 상대로 위 차단기 설치 등 주차장 영업 방해행위 의 금지를 구하는 가처분을 신청하였다(이 법원 2013카합416). 이 법원은 2013. 8. 16. 피고가 ****의 이 사건 주차장 중 지하 6, 7, 8층 사용에 대해 특별히 이의를 제기하 지 않았다 하여 이러한 사정만으로 피고가 ****에 대하여 위 부분에 관한 자신의 배타 적 이용권한을 포기하였다거나 피고의 주차금지 통보 이후에도 ****가 위 부분을 계속 이용할 수 있도록 하였다는 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 없음을 이유로 김**** 등의 가처분 신청을 기각한다는 취지의 결정을 하였다. 자. 이 사건과 관련된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 규정은 아래와 같다. - 5 - 는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 제5조(구분소유자의 권리ᆞ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다. 제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. (단서 생략) 제11조(공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. 제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 결의로써 결정한다. (단서 이하 생략) ② 제1항의 경우 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분 소유자의 승낙을 받아야 한다. 제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조 제1항 본문의 경우를 제외하고 는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. (단서 생략) ② 제1항의 규정은 규약으로써 달리 정할 수 있다. 제17조(공용부분의 부담ᆞ수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다. 제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. 1. 공용부분의 보존ᆞ관리 및 변경을 위한 행위 4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위 제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. 제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비 율에 따른다. 제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의등) ① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4이상이 서면이나 전자 적 방법 또는 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. (단서 이하 생략) [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10, 15호증, 을 제1, 4, 6호증(일부 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 - 6 - 가. 주위적 청구 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들은 분양계약 체결 당시 이 사건 주차장 중 지 하 6, 7, 8층만을 이용하기로 하였고, 이 사건 건물 주차관리규정에도 위 구분소유자들 은 이 사건 주차장 중 지하 6, 7, 8층만을 이용하게 되어 있는바, 이는 ****와의 상호 명의신탁약정에 해당하여 ****가 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층을 사용할 전속적 권한이 있다. ****의 구성원인 원고는 보존행위로서 피고에게 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층의 인도를 구한다. 나. 제1 예비적 청구 주위적 청구에서와 같이 ****는 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층의 전속적 사용 권이 있는데, 피고가 ****의 사용권을 부인하고 있으므로 ****의 구성원인 원고는 보 존행위로서 피고에게 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층의 전속적 사용권이 ****에게 있다는 확인을 구한다. 다. 제2, 3 예비적 청구 (1) ****와 이 사건 오피스텔 구분 소유자들은 이 사건 주차장 중 각 3층씩을 전속 적으로 분리.사용하기로 약정하였는데, 이는 이 사건 주차장을 지분 비율로 사용하기 로 묵시적으로 변경되었다. 또는 집합건물법 제11조, 제12조 제1항에 의하면 각 공유 자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고, 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전 유부분의 면적 비율에 따른다고 규정하고 있는바, 이 사건 건물 건축물대장 및 이 사 건 오피스텔 부분 분양안내문에 기재된 면적을 합산해 보면 ****의 경우 총 전용면적 은 6,277.5㎡, 주차장 면적은 11,382.23㎡이고, 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들의 경우 총 전용면적은 22,037.24㎡, 주차장 면적은 11,166.50㎡이다. - 7 - (2) 현재 이 사건 건물에는 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들의 412대 RF 주차 카드가 발급되어있는바, ****는 이 사건 주차장 중 50.48% 지분을 갖고 있어 이와 대 응하여 419.98대의 차량을 주차할 권한이 있으므로 ****의 구성원인 원고는 보존행위 로서 제2 예비적 청구로 피고에게 ****로부터 이 사건 건물의 주차장 이용의 허락을 받은 사람들 중 419대의 차량이 이 사건 주차장 중 지하 6, 7, 8층으로 진입하여 주차 할 수 있도록 할 의무가 있다. (3) ****는 위와 같이 이 사건 주차장 전체 면적 22,548.73㎡ 중 11,382.23㎡의 비 율에 의한 사용권한이 있음에도 피고는 이를 부인하고 있는바, ****의 구성원인 원고 는 보존행위로서 제3 예비적 청구로 ****가 이 사건 주차장 전체에 대하여 11,382.23/22,548.73의 비율에 따른 사용권한이 있다는 확인을 구한다. 3. 판단 가. 이 사건 주차장 시설이 공용부분인지에 관한 판단 집합건물의 어느 부분이 공용부분인지 여부는 구분소유자들 간에 특단의 합의가 없 는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하고(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 등 참조), 그 결정은 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으 로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 하여야 하며, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용 부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결 등 참 조). 살피건대, 앞서든 증거들, 을 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정 되는 다음과 같은 사정들, 즉 ****는 건축물대장에 이 사건 건물을 구분건물로 등록하 - 8 - 면서 이 사건 주차장을 공용부분으로 신고한 점, 이 사건 건물에 관하여 구분소유권등 기를 경료하면서 이 사건 주차장에 관한 구분소유권등기를 경료하지 않았고, 이 사건 주차장을 위한 대지지분도 남겨두지 않은 것으로 보이는 점, 이 사건 건물을 위한 주 차장은 이 사건 주차장 이외에 존재하지 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 주차장은 구분소유권자 또는 그 임차인 등의 주차에 사용될 목적으로 제공된 것으로서 공용부분 이라고 보아야 한다(이에 대하여 원고는 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층에 해당하는 면적에 대한 재산세를 ****가 부담하고, 이 사건 분양안내문에 기재된 주차장 면적에 는 지하 3, 4, 5층에 해당하는 부분이 포함되어 있지 않음을 근거로 ****는 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층은 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자에게 분양하지 않아 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층은 ****에게 전속적인 사용권한이 있다는 취지로 주장 하나, 앞서 살펴본 것처럼 이 사건 건물에 구분소유가 성립한 시점 이후의 이용상황 변화는 이 사건 주차장이 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으므 로, 원고의 위 주장은 이유 없다). 나. 원고의 주위적 청구 및 제1 예비적 청구에 관한 판단 (1) 이 사건 건물과 같은 집합건물의 경우 집합건물법에 따라 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 ‘관리단’이 당연히 설립되고(제23조 제1항), 이 사건 주차장 부분과 같은 공용부분 의 관리에 관한 사항은 관리단집회의 통상의 결의로써 결정하도록 되어 있다(제16조 제1항 본문, 제38조 제1항). 따라서 ****가 이 사건 주차장에 관하여 전속적인 사용권 을 갖고 주차장 영업을 하기 위해서는 관리단집회의 통상의 결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수) 또는 이에 갈음하는 서면에 의한 결의(구분소유자의 5분의 4 이 - 9 - 상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하는 경우, 제41조 제1항)가 있어야 한 다. (2) 그러므로 ****는 자신이 이 사건 주차장 지하 3, 4, 5층 부분에서 주차장 영업 을 하는 것에 관하여 관리단집회의 통상의 결의 또는 이에 갈음하는 서면에 의한 결의 가 있었다는 사실을 증명하지 못하는 한 이 사건 주차장에 관한 전속적 사용권을 갖지 못한다. (3) 살피건대, 이 사건 분양계약서 제17조 제3항에는 ‘오피스텔 입주자는 지하주차 장 중 6, 7, 8층을 사용하기로 한다’고 기재되어 있는 사실, 이 사건 주차장 중 지하 3, 4, 5층은 기둥이 연두색으로, 지하 6, 7, 8층은 기둥이 오렌지색으로 되어 있고, 이 사 건 건물 주차관리 규정에 의하면 ‘오피스텔 주차장은 기둥이 오렌지색인 지하 6, 7, 8 층이다’라고 정하고 있는 사실은 앞서본 바와 같으나 앞서든 증거들, 을 제3호증의 기 재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 분양 계약서에는 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들에 대한 주차장 사용만이 기재되어 있 을 뿐 이 사건 주차장 중 3, 4, 5층의 사용권을 ‘****’에게 부여한다는 문구는 기재되 어 있지 않은 점, ② 원칙적으로 집합건물의 구분소유자는 그 전유부분을 전면적으로 사용.수익하고 이를 처분할 수 있는 권리를 가지며, 공용부분을 용도에 따라 사용할 권리를 가지고 있으나 각 전유부분이 전부 동일건물의 일부분으로 일체성을 이루고 있 고, 각 공용부분은 구분소유자 전원 또는 그 일부 구분소유자의 공유에 속하는 집합건 물의 특성상 구분소유자가 특정 공용부분에 관하여 점유하면서 무제한적으로 사용할 경우 구분소유자 상호간의 권리가 서로 충동하여 집합건물의 원만한 사용.수익을 방 해할 뿐만 아니라 구분소유권을 인정하는 목적 자체에도 반하게 되므로 공용부분의 변 - 10 - 경에 관한 사항은 엄격하게 해석해야 하는 점, ③ 이 사건 건물 주차관리규정의 유효 여부를 별론으로 하더라도 위 규정만으로 ****가 이 사건 주차장 중 3, 4, 5층의 사용 권을 갖는다고 볼 수는 없는 점(더구나 이 사건 건물 주차관리규정은 이 사건 건물이 오피스텔 부분과 상가 부분 등 소유자로 구성되어 있음에도 상가 부분 소유자인 **** 측으로만 구성된 상태에서 제정되어 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자가 배제된 상태 에서 제정된 것으로 보이고, 그 내용에 있어서도 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자와 상가 부분 구분소유자의 주차권 발급 수, 주차장 이용범위 등 주차장 사용권에 차별을 두고 있으며, 앞서본 바와 같이 이 사건 주차장 중 3, 4, 5층은 모두 이 사건 건물 구 분소유자들 전체의 공용부분에 해당하는데 만일 원고의 주장과 같이 이 사건 건물 주 차관리규정이 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자에게도 효력이 미친다면 이로 인하여 이 사건 오피스텔 구분 소유자의 주차장 사용권에 특별한 영향을 미쳤다고 보아야 하 므로, ****로서는 이 사건 건물 주차관리규정을 제정함에 있어 집합건물법 제15조 제2 항에 따라 위 구분소유자의 승낙을 얻어야 함에도 이러한 절차를 거치지 않은 것으로 보이는 점에 비추어 이 사건 건물 주차관리규정은 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자 들의 공용부분 사용권을 부당하게 침해하는 것으로 그 효력이 위 구분소유자들에게는 마치지 아니한다고 판단된다), ④ ****가 이 사건 주차장 중 3, 4, 5층을 사용하도록 하는 내용의 결의가 있다거나 상호명의신탁약정이 있었다고 볼 만한 명시적인 자료는 없는 점 등에 비추어 보면, 앞서 인정사실만으로는 원고나 ****가 이 사건 건물 관리 단집회에서 구분소유자의 결의로써 이 사건 주차장 중 3, 4, 5층을 전속적으로 사용하 기로 하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 ****가 이 사건 주차장 중 3, 4, 5층에 관한 전속적 사용권이 있음을 전제로 한 원고의 주위적 - 11 - 청구 및 제1 예비적 청구는 이유 없다. 다. 원고의 제2, 3 예비적 청구에 관한 판단 (1) 집합건물법 제11조는 ‘각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다’ 고 규정하고 있는바, 공용주차장을 그 용도에 따라 사용한다는 것은 이 사건 건물 구 분소유자들 누구나 자유롭게 이 사건 주차장에 자동차를 주차할 수 있다는 것일 뿐 나 아가 원고나 ****가 이 사건 건물의 구분소유자라하여 전유부분비율만큼 이 사건 주차 장을 이용하여 주차장 영업을 할 수 있다는 것은 아니므로 주차장 영업을 하는 것은 그 용도에 따라 사용하는 행위라고 평가하기 어렵다. (2) 살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 오피스텔 구분소유자들이 이 사건 주차장 중 각 3층씩을 전속적으로 분리.사용하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고, 달리 이 를 인정할 증거가 없으므로 원고의 제2, 3 예비적 청구는 이유 없다{또한 공용부분의 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르는데(집합건물법 제12조 제1항), 갑 제13, 14, 25, 26호증(일부 가지번호 포함)의 각 기재만으로는 ****가 가지 는 전유부분의 면적이 11,382.23㎡임을 인정하기 부족하고 1) , 오히려 원고는 전용면적 이 아니라 이 사건 상가 부분은 전용면적 1㎡당 1.81㎡의 주차장을 보유하고, 이 사건 오피스텔 부분은 전용면적 1㎡당 0.51㎡의 주차장을 보유하고 있다고 주장하고 있을 뿐만 아니라 집합건물법 제11조, 제12조 제1항, 제17조, 제37조의 규정상 집합건물의 구분소유자들이 공용부분을 사용함에 있어 그 전유부분비율만큼 배타적 사용이 가능하 다는 것이 아니라 지분비율만큼 그 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하고, 이익 을 얻을 수 있으며 공용부분의 변경 등에 있어 의결권을 행사할 수 있다는 취지로 보 1) ****가 이 사건 상가 부분의 소유를 위하여 취득하게 되는 이 사건 주차장에 관한 공용부분 지분권은 ‘이 사건 주차장 면적 × 전체 전유면적에 대한 각 구분건물의 전유면적 비율’이라 할 것이다. - 12 - 이므로 이 사건 주차장에 관하여 ****가 11,382.23/22,548.73의 비율에 따른 사용권한 이 있음을 전제로 한 원고의 위 청구는 위와 같은 이유로도 이유 없다}. 4. 결론 원고의 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김종원 판사나원식 판사강나래 - 13 - - 14 -