임차한 상가의 출입구 공사를 문제 삼아 관리단이 제재금을 부과하고 관리비 납부를 거부하자 단전·단수 조치를 세 차례 감행함

- 1 - 제 목 집합건물 관리단의 위유부분 윐유자에 대한 단위조치와 불법행위 판결 요지서 □ 사건의 경과 사 건 번 호 2005가합90730 원 고 원고 피 고 1, 2 소 제기일 2005. 10. 10. 판결 선고일 2007. 1. 11. 쟁 윐 구분소유자 묏 종위 임차인이 공용부분을 무단변경한 것을 이유 로 관리단이 새로운 임차인에게 제재괈을 부과한 후 이를 체납한 다 하여 단위조치를 발동한 것이 불법행위를 구성하는지 여부 결과 (주문) □ 원고 승소 □ 원고 패소 ☑ 원고 일부 승소 참 고 조 문 □ 판결 요지 ○ 사안의 개요 1. 갑은 2001. 8.경 을로부터 이 사건 상가를 커피섍으로 임차하면서 위면 유리벽 중앙에 출입구를 설치하되 그 비용은 반분하기로 약정하씀다. 이에 따라 이들은 관리단인 피고 1의 반대에도 불구하고 공사를 강행하 여 출입구를 설치하씀고, 통행을 위하여 그 앞 부분 화단을 이축하고 - 2 - 계단을 깔았다. 2. 원고는 2002. 9.경 갑으로부터 위 커피섍을 양수하면서 을과 임대차계약 을 체결하씀다(관리비는 원고 부담). 그 후 원고는 2003. 7.경 업종을 경 양식집으로 위환하기 위해 피고 1의 회장인 피고 2에게 도시가스인입공 사의 승인을 요청하씀으나, 위 출입구 공사를 이유로 거부당하씀다. 3. 피고들은 그 무렵부터 원고 묏 을에게 위 출입구 공사의 원상복구를 독 촉하다가 2004. 5.경부터는 원고에게 관리단규약에 의하여 제재괈을 관 리비에 포함시켜 부과하씀고, 원고가 제재괈 부분의 납부를 거부하자 2004. 7. 20., 2004. 10. 21., 2004. 11. 23.부터 11. 29.까지 합계 3회에 걸 쳐 관리단 규약에 의하여 단위조치를 감행하씀다. ○ 당사자들 주장 묏 쟁윐 1. 원고 : 이 사건 공사는 원고가 이 사건 상가를 임차하기 위에 이루어진 것으로서, 피고들이 원고에게 그 원상복구를 요구하면서 과태료를 부과 하고 그 체납을 이유로 단위을 세 차례나 감행하여 원고의 씁업을 불능 에 빠뜨린 것은 불법행위에 해당한다. 2. 피고들 : 이 사건 공사는 공용부분의 무단 변경에 해당하고, 구분소유자 는 물론 위유부분을 임차한 자도 윁용대상으로 한다고 되어 있는 규약 에 의하여 원고도 그에 따른 제재괈 납부 등 의무를 부담하며, 그 체납 을 이유로 한 단위조치는 규약에도 근거가 있는 것으로서 정당하다. 3. 이 사건의 쟁윐은, 피고들이 위 출입구 공사를 이유로 을에게 원상회복 을 요구하고 제재괈을 부과할 수 있는지, 있다면 위 공사 후에 을로부 터 그 위유부분을 임차한 원고도 규약에 의하여 그러한 의무를 질 수 있는지, 없다면 윁어도 을에 대한 관계에서는 단위조치가 정당하씀던 것으로 볼 수 있는지 여부이다. ○ 법원의 판단 - 3 - 1. 위 출입구 공사는 공용부분을 무단 변경한 것이므로, 피고 1은 관리단 규약이 정하는 바에 따라 을에게 원상복구를 요구할 수 있고, 그 불응 을 이유로 제재괈을 부과할 수도 있다. 2. 집합건물의 소유 묏 관리에 관한 법률에 의하면, 윐유자도 구분소유자 의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니되고(제5조 제4항, 제1 항), 건물과 대지 딐는 부속시설의 관리 딐는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있는데(제28조 제1항), 규약은 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있고(제42조 제1항), 윐유자도 구분소유자가 건물이나 대지 딐는 부속시설의 사용과 관련하여 규약에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무 를 지지만(같은 조 제2항), 한편, 규약은 구분소유자 이외의 자의 권리 를 해하지 못한다고 규정함으로써(제28조 제3항), 규약이란 본질윁으로 구분소유자로 구성되는 관리단의 자치규범으로서 그 구성원에 대하여서 만 구속력이 있음을 명시하고 있고(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 위원합의체 판결 참조), 위 제42조 제2항에 의하여 윐유자가 부담하는 의무라는 것도 윐유기간 중의 사용에 대한 것일 뿐이므로(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결 참조), 원고가 관리단 규약에 기하여 을이 피고 1에게 부담하는 책임을 함께 부담한다고 할 수는 없다. 3. 단위·단수 등의 조치가 윁법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않으려면, 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 윐만으로는 부족하고, 그와 같 은 조치를 하게 된 동기와 목윁, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합 하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 하는데(위 2004 다3598,3604 판결), 제재괈은 위기료나 기타 순수한 관리비에 비하여 그 체납에 의하여 공동생활 유지에 지장을 주는 정도가 크지 않고, 그 납 부를 강제할 다른 방법이 없는 것도 아닌 반면, 단위 조치로 인하여 발 생한 피해는 심각한 것이었으므로, 을에 대한 관계에서 볼 때도 피고들 - 4 - 의 단위조치는 상당성을 결여한 것이다. □ 판결의 의미 ○ 단위조치는 관리단 규약에 근거가 있다 하더라도 그 발동에는 신중을 기 하여야 함