재개발 사업구역 내 무허가건축물을 무허가건물확인원상 면적 기준으로 평가하여 아파트 1세대를 분양하는 관리처분계획을 작성·인가받은 행위

• 서울특별시 관악구청장은 2000년 6월 15일 도시재개발법 제9조에 따라 피고 대한주택공사를 신림제1구역 주택재개발사업의 사업시행자로 지정하고, 같은 해 6월 20일 이를 고시하였다.
• 피고는 2001년 9월 28일 서울특별시 관악구청장으로부터 서울 관악구 신림동 산 101 일대 약 171,770㎡를 사업시행구역으로 하는 주택재개발사업 시행인가를 받았다.
• 원고들은 부부로서 위 사업시행구역 내 국·공유지인 임야상에 무허가건축물을 소유하고 있었는데, 관할 구청장이 발행한 무허가건물확인원에는 1982년 4월 8일 이전에 건립된 면적 50평(165.29㎡)의 벽돌조 무허가건축물을 원고들이 공유하고 있는 것으로 기재되어 있었다.
• 2002년 12월경 법원 증거보전사건에서 실시한 측량감정 결과, 위 임야상에 교회 예배당 등 합계 228㎡의 무허가건물과 주택·점포 84㎡의 무허가건물이 서로 잇대어 존재하는 것으로 밝혀졌다.
• 피고는 원고들이 면적 50평의 벽돌조 무허가건축물을 공유하고 있으며 그 평가금액이 39,256,375원○○라고 보아 원고들에게 34평형 아파트 1세대를 분양하는 내용의 관리처분계획을 작성한 후 2003년 11월 20일 관할 구청장으로부터 인가를 받고, 같은 해 11월 26일 원고들에게 이를 통지하였다.
• 원고들은 실제 소유 건물의 감정가액 합계 8,172만 원과 관리처분계획에 반영된 평가액 39,256,375원의 차액 42,454,625원 상당의 손해배상 및 부당이득반환을 청구하였다.

피고 대한주택공사가 신림제1구역 주택재개발사업 시행자로서 원고들이 소유한 무허가건축물을 무허가건물확인원상 면적(50평) 기준으로 평가하여 34평형 아파트 1세대를 분양하는 관리처분계획을 작성·인가받은 데 대해, 원고들이 실제 소유 건물 면적(228㎡, 84㎡)의 감정가액과 반영된 평가액의 차액 상당 손해배상 및 부당이득반환을 청구하였으나, 법원은 피고의 처분이 관계 법령과 시행규정에 따른 적법한 것이라고 보아 원고들의 청구를 모두 기각하였다.

• 도시재개발법의 위임을 받은 서울특별시 도시재개발사업조례는 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 하되, 규약·정관 또는 시행규정이 정하는 바에 따라 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있고, 이 경우 위법하게 건축된 부분의 면적(무허가건축물의 경우 기존무허가건축물에 추가된 면적)은 제외한다고 규정하고 있다.
• 조례는 무허가건축물인 경우 관할 동장이 발행한 무허가건물확인원 또는 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 소유권을 판단하도록 하고 있다.
• 피고가 작성하여 관할 구청장으로부터 인가받은 시행규정도 종전 건축물의 면적은 무허가건축물인 경우 무허가건물확인원상의 면적으로 하고, 무허가건물의 소유권은 무허가건물확인원에 의한다고 규정하고 있다.
• 따라서 피고가 위 조례와 시행규정에 따라 무허가건물확인원의 기재에 의거하여 원고들이 면적 50평의 벽돌조 무허가건물 1채를 공동으로 소유하고 있다고 보고 34평형 아파트 1세대를 분양하기로 한 행위는 위법하지 않다고 판단하였다.
• 원고들은 측량감정에서 확인된 무허가건물 전체가 기존무허가건축물에 해당한다고 주장하였으나, 제출된 증거만으로는 해당 건물 전체가 1981년 12월 31일 이전 또는 1982년 4월 8일 이전에 축조되었고 그 이후 추가된 면적이 없다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 보았다.
• 나아가 원고들의 청구에 실측면적과의 감정가액 차이에 대한 손실보상금 지급을 구하는 내용이 포함되어 있다고 보더라도, 이는 실질적으로 관리처분계획의 취소와 변경을 구하는 것인바, 피고가 관계규정에 따라 정한 관리처분계획은 행정주체가 행한 처분에 해당하므로 행정소송으로만 불복이나 변경을 구할 수 있다고 판단하였다.

재개발 사업에서 무허가건축물의 소유권과 면적은 무허가건물확인원을 기준으로 판단되며, 사업시행자가 이에 따라 관리처분계획을 작성·인가받은 행위는 적법하다. 실제 건물 면적이 확인원 기재보다 넓더라도 기존무허가건축물에 해당한다는 점을 입증하지 못하면 차액에 대한 손해배상이나 부당이득반환을 청구하기 어렵고, 관리처분계획 자체의 취소·변경은 행정소송을 통해야 한다는 점을 보여주는 사례이다.