부친으로부터 아파트 1/2 지분을 증여받고 공동주택가격을 기준으로 증여세를 신고·납부하였으나, 과세관청이 인근 주택의 매매가액을 시가로 보아 추가 증여세를 부과한 사안

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 4부 판 결 사 건2024구합76805 증여세부과처분취소 원 고1. A 2. B 피 고**** 변 론 종 결2025. 5. 30. 판 결 선 고2025. 7. 11. 주 문 1.피고가 2023. 12. 6. 원고 A에 대하여 한 증여세 69,129,000원의 부과처분, 2023. 12. 13. 원고 B에 대하여 한 증여세 65,208,390원의 부과처분을 각 취소한다. 2.소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 - 2 - 1. 처분의 경위 가. 부부 사이인 원고들은 2022. 12. 20. 원고 B의 부친인 C로부터 ****(이 하 ‘이 사건 아파트’라 한다) ****(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 1/2 지분을 각 증여받았다(이하 ‘이 사건 증여’라 한다). 나. 이에 관하여 원고들은 2022. 12. 28. 이 사건 주택에 관한 공동주택가격 894,000,000원(공시기준일 2022. 1. 1.)을 증여재산가액으로 하여 원고 A는 증여세 75,078,000원을, 원고 B는 증여세 67,318,000원을 각 신고·납부하였다. 다. 피고는 이 사건 아파트 ****(이하 ‘이 사건 비교대상 주택’이라 한다)가 2021. 7. 23. 매매대금 1,400,000,000원(이하 ‘이 사건 거래가액’이라 한다)에 거래(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)되었음을 확인하고, 서울지방국세청 평가심의위원회(이하 ‘평가심의위원회’라 한다)의 심의를 거쳐 이 사건 거래가액을 이 사건 주택의 증여재산 가액으로 보아야 한다는 전제에서 2023. 12. 6. 원고 A에게 증여세 69,129,000원을, 2023. 12. 13. 원고 B에게 증여세 65,208,390원을 각 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처 분’이라 한다). 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지 번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관련 법령 별지 기재와 같다. 3. 이 사건 처분의 위법 여부 가. 관련 규정 및 법리 1) 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전 - 3 - 의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하 지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있었던 매매 등에 대하여 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한하여 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다. 2) 증여재산의 평가방법과 관련하여 증여 당시의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적 인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것인바, 위 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당 시와 위 거래일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다고 할 것이며, 이러한 가격변동 이 없었다는 점은 과세관청이 주장.증명하여야 한다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89누 6907 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10765 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99두 2505 판결 등 참조). 나. 인정사실 갑 제3호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 아파트 중 이 사건 주택과 전용면적이 동일한 아파트에 관하여 이 사건 증여를 전후하 여 아래와 같은 거래가 이루어진 사실이 인정된다. 동·호수거래일자 공동주택가격(원) (2022. 1. 1. 기준) 거래대금(원) 203동 604호2023. 6. 24.966,000,0001,175,000,000 203동 2003호2023. 5. 1.992,000,0001,135,000,000 **** (이 사건 주택) 2022. 12. 20. (이 사건 증여일) 894,000,000이 사건 증여 202동 903호2022.4.29.969,000,0001,410,000,000 204동 903호2022.2.15.979,000,0001,515,000,000 - 4 - 다. 판단 앞서 든 증거들과 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있 는 다음과 같은 사실 또는 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 거래가액은 이 사건 증 여 당시 이 사건 주택의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 없고, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용되기 위한 요건인 이 사건 증여일과 이 사건 매매계약일까지의 기간 중 이 사건 주택에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 없 다고 보기도 어렵다. 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하다. 1) 증여재산의 평가방법과 관련하여 증여 당시의 '시가'라 함은 원칙적으로 정상 적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하고, 매매 등의 거래가격을 시 가로 인정하기 위해서는 증여일과 매매일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다. 이에 비추어 볼 때, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’을 피고의 주장과 같이 토지의 분할‧합병이나 형질변경, 용도변경 등과 같은 사정 으로 제한하여 해석할 것은 아니다. 2) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정’을 좁게 인 정하면 제1항 본문에서 원칙적으로 매매 등 거래가격의 시가 인정 기간을 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 제한하여 규정한 취지를 몰각하게 된다. 나아가 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정 자체에서 ‘시간의 경과’를 고려하여 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없는지 여부를 판단하도록 정하고 있으 **** (이 사건 비교대상 주택) 2021.7. 23. (이 사건 매매계약일) 876,000,000 1,400,000,000 (이 사건 거래가액) 201동 302호2021.6.11.944,000,0001,480,000,000 202동 603호2021. 6. 7.966,000,0001,330,000,000 - 5 - 므로, 시간의 경과에 따라 가격변동이 발생한 경우를 두고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수는 없다. 그러므로 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’이란 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모 든 사정을 의미한다고 보는 것이 타당하다. 3) 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매 매계약일(2021. 7. 23.)과 이 사건 증여일(2022. 12. 20.)까지의 약 1년 5개월의 기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점이 증명되었다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가) 이 사건 증여 이후인 2023. 5. 1.과 2023. 6. 24.에 이루어진 이 사건 아파트 에 관한 실제 거래내역을 보면, 이 사건 주택보다 공동주택가격이 높은 아파트가 1,135,000,000원과 1,175,000,000원에 각 거래되었다. 위 각 거래가 특수관계인과의 거 래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정할 만한 자료가 없다는 점에 비 추어 보면, 적어도 이 사건 매매계약일인 2021. 7. 23.부터 2023년 5월경까지 사이에는 이 사건 아파트에 관하여 객관적인 교환가격의 변동이 있었다고 볼 수 있다. 반면 이 사건 매매계약일과 이 사건 증여일 사이에 이 사건 아파트에 관한 객관적인 교환가격 의 변동이 없었다고 볼 만한 실제 거래내역 등 객관적인 자료는 확인되지 않는다. 나) 2022. 1. 1.을 기준으로 공시된 이 사건 주택의 공동주택가격은 894,000,000 원이었는데, 2023. 1. 1.을 기준으로 공시된 공동주택가격은 657,000,000원으로 약 26.5% 하락하였다. 2023년 공동주택가격에 관한 국토교통부의 2023. 3. 22.자 보도자 료에 의하면, 2023년 공통주택 공시가격은 ‘한국부동산원이 2022년 말 기준으로 산정 한 시세에 2023년 현실화율(평균 69%)을 적용한 결과{2023년 공시가격 = 2022년 말 - 6 - 시세 × 2023년 현실화율(69%)}라는 것이다. 위와 같은 산식을 기준으로 계산하면, 한 국부동산원이 이 사건 주택의 2023년 공동주택가격을 산정하기 위한 기준으로 삼은 금액은 2022년 말 기준으로 952,173,913원(= 657,000,000원 ÷ 69%, 원 미만 버림)이 다. 4) 피고는 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 심의하였으므로, 이 사건 거래가액은 이 사건 증여일 현재 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있 다는 취지로 주장한다. 그러나 평가심의위원회의 심의는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다. 라. 취소의 범위 이 사건에 제출된 자료만으로 이 사건 증여일 당시 이 사건 주택의 시가를 정하여 원고들이 납부하여야 할 세액을 계산할 수 없으므로, 이 사건 처분 전부를 취소할 수 밖에 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 각 인용하기로 하여 주문과 같이 판 결한다. - 7 - 별지 관련 법령 ■ 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평 가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으 로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ᆞ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기 관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액 이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사 유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년 의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가 액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다 만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액 - 8 - 은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ᆞ고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ᆞ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스 텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ᆞ고시 한 가액 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ᆞ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하 며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경 우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정 하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 ■ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ᆞ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ᆞ감정ᆞ수용ᆞ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기 간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평 가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에 도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사 의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없 - 9 - 다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심 의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재 산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하 는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가 액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가 액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ᆞ위치ᆞ용도ᆞ종목 및 기준 시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준 일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우 에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. ■ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ᆞ위치ᆞ용도ᆞ종목 및 기 준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에 는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) - 10 - 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대 상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내 일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ᆞ위치ᆞ용도ᆞ종목 및 기준시가가 동일하거 나 유사한 다른 재산