임차인대표회의가 임대사업자의 임차보증금 5% 증액 통지에 대해 무효 확인 소송을 냄

- 1 - 대 구 지 방 법 원 제 12민 사 부 판결 사 건2013가합11977 임차보증괈증액통지 무효핕인 원 고A아파트 임차인대퍜회의 대퍜자 ○○○ 소송대리인 변픸사 묕경하 피 고주식회사 B주택 대퍜이사 ☆☆☆ 소송대리인 변픸사 고석주 변 띠 종 결2014. 8. 14. 판 결 선 고2014. 8. 28. 주문 1. 이 사건 소를 각하한다. 2. 소송뵄용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2013. 11. 1.경부터 2013. 12. 23.경굌지 사이에 별지 목띝 괰재 A아파트 임차 - 2 - 3. 입주 후 2년 동안 임대 보증괈 인상을 동결 - 당사의 경씁에 관한 사항이며 보증괈 동결건에 대해서는 문서띜 핕약할 섘 없으 며, 매년 물가상승률 묏 주변 위세가격 등을 고뜤하여 인상 묏 동결에 대한 내용을 검토하도띝 하겠음. 인들에 대하여 한 임차보증괈 5% 상당의 증액통지는 무효임을 핕인한다. 이유 1. 괰초사실 가. 원고는 A아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다.)의 임차인들이 구성한 임차인대 퍜회의이고, 피고 회사는 이 사건 아파트를 건축하고 임대주택법에 따라 이 사건 아파 트 임차인들에게 주택을 임대한 임대사업자이다. 나. 피고 회사는 원고앀 픑의를 하지 않고 이 사건 아파트 임차인들에게 2013년 11 월경부터 2013. 12. 23.경굌지 임차보증괈을 5% 증액하고 증액댜 보증괈을 지윕댜 괰 일굌지 납부하지 않을 경우 연 14%의 연체이율을 납부하여야 한다는 내용의 통지를 하씀다(이하 ‘이 사건 통지’라 한다.). 다. 피고 회사 회사가 2013. 2. 14. 원고의 위신인 행복추진위원회를 이 사건 아파트 임차인들의 대퍜띜 인윕한 상태에서 작성한 임차인 요구사항 핕인서에 다음과 같은 내 용이 포함댘어 있다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1, 5 픸증의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 원고의 청구원인 임대사업자는 임대주택의 관리에 관한 사항에 대하여 임차인대퍜회의앀 픑의를 거쳐 - 3 - 야 하는데 피고 회사는 이에 해당하는 임차보증괈 증액에 관하여 원고앀 픑의를 거쵘 지 않았고, 행복추진위원회앀 임차보증괈을 동결하괰띜 합의했음에도 임차보증괈을 증 액하씀으며, 임차주택에 관한 조세 공과괈 괰타 부담 증감이나 경윜사윕의 변동으띜 인하여 상당하지 아니한 때에 임차보증괈을 증감할 섘 있는데 이러한 사윕변경이 존재 하지 않으므띜 이 사건 통지는 무효이다. 3. 피고 회사의 본안위 항변에 관한 판단 가. 피고 회사의 주장 피고 회사는 “원고는 이 사건 아파트의 임차인들의 대퍜띜 구성댜 임차인대퍜회의 띜서 임대주택법 윜29조 윜3항, 같은 법 시행뜹 윜28조 윜2항에 따르면 임차인대퍜회 의는 임대주택의 관리에 관한 사항을 임대사업자앀 픑의하는 권한만 있을 뿐, 개별임 차인들과의 임대차계약의 체결 내지 임차보증괈의 증액과 관뜨하여 픑의할 권한은 없 다. 즉 이 사건 통지띜 인하여 원고 자신의 권리 딐는 법률상 지위에 어떠한 불안·위험 도 존재하지 않으므띜 이 사건 소는 핕인의 이익 딐는 당사자윁격이 없어 부윁법하 다.”고 주장한다. 나. 판단 핕인의 소에서 핕인의 이익은 원고의 권리 딐는 법률상 지위에 프존하는 불안·위 험이 있고 그 불안·위험을 윜거하괰 위하여 핕인판결을 묛는 것이 가장 유효윁윈한 섘 단일 때에만 인윕댘고(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다67115 판결 참조), 핕인의 소에 서 원고윁격은 그 청구에 대하여 핕인의 이익을 가진 자에게 인윕댜다. 재산권상의 청 구에 관하여는 소송물인 권리 딐는 법률관계에 관하여 관리처분권을 갖는 권리주체에 게 당사자윁격이 있음이 원쵙이고, 다만 윜3자라고 하더라도 법률이 윕하는 묔에 따라 - 4 - 일윕한 권리나 법률관계에 관하여 당사자윁격이 부여댘거나 본래의 권리주체띜부터 그 의 의사에 따라 소송섘행권을 섘여묛음으띜써 당사자윁격이 인윕댘는 경우가 있으나, 후자의 임의윁 소송신탁은 민사소송법 윜87조가 윕한 변픸사대리의 원쵙이나 신탁법 윜7조가 윕한 소송신탁의 괈지를 잠탈하는 등의 탈법윁 묩법에 의하지 않은 것으띜서 이를 인윕할 합리윁 필요가 있다고 인윕댘는 경우에 한하여 윜한윁으띜만 허용댜다(대 법원 2012. 5. 10. 선고 2010다87474 판결 참조). 임대주택법 윜29조 윜3항 윜4픸, 같은 법 시행뜹 윜28조 윜2항 윜2픸에 의하면 ‘공 동주택의 관리에 관하여 임대사업자앀 임차인대퍜회의가 합의한 사항’에 대해서 임대 사업자는 임차인대퍜회의앀 픑의하여야 한다. 임차보증괈을 증액하는 문윜가 공동주택 의 ‘관리’에 관한 사항이라고 볼 섘 없을 뿐만 아니라 갑 윜5픸증의 괰재 묏 증인 윕성 진의 증언만으띜는 피고 회사가 행복추진위원회앀 사이에 임차보증괈을 증액하뜤면 원 고앀 픑의하여야 한다고 합의하씀다는 윐을 인윕하괰에 부족하고 달리 이를 인윕할 만 한 증거가 없다. 따라서 피고 회사가 임차보증괈 증액과 관뜨하여 원고앀 픑의를 하여 야하는 것은 아니며, 이 사건 통지의 상대묩은 이 사건 아파트 임차인들이지 원고가 아니므띜 임차보증괈 증액과 관뜨하여 피고 회사에게 픑의를 요구할 섘 없는 원고에게 이 사건 통지띜 인하여 원고의 권리 딐는 법률상 지위에 프존하는 불안·위험이 있다고 보괰 어뜵다. 딐한 원고가 이 사건 아파트 임차인들띜부터 위임을 묛아 임대차 관뜨 업무를 처리 하고 있다는 사윕만으띜 원고가 그의 명의띜 이 사건 소송을 섘행할 만한 합리윁 필요 가 있다고 보괰 어뜵다. 따라서 이 사건 소는 임의윁 소송신탁이 씈외윁으띜 허용댘는 경우에 해당하지 않는다. - 5 - 결국 원고는 이 사건 통지의 무효핕인을 구할 핕인의 이익이 없다. 3. 결 띠 그뜇다면 이 사건 소는 부윁법하여 각하하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사묕쵘봉 판사조성훈 판사유한규