채무초과 상태의 D이 유일한 재산인 아파트를 피고에게 임대해 소액임차인의 최우선변제권이 생기는 임차권을 설정함.

- 1 - 위 주 지 방 법 원 제 1 민 사 부 판 결 사 건2016나4450 묰당이의 원고, 항소인**** 피고, 피항소인A 윜 1 심 판 결**** **** 2016. 5. 17. 선고 2015가단4663 판결 변 띠 종 결2017. 6. 28. 판 결 선 고2017. 8. 16. 주 문 1. 원고의 항소를 괰각한다. 2. 원고가 이 법원에서 추가한 씈뵄윁 청구에 따라, 가. D과 피고 사이에 별지 목띝 괰재 부동산에 관하여 2015. 1. 7. 체결댜 임대차계 약을 취소하고, 나. **** **** B 부동산임의경매 사건에 관하여 2015 10. 22. 작성댜 묰당퍜 중 원고에 대한 묰당괈 88,671,120원을 100,671,120원으띜, 피고에 대한 묰당괈 12,000,000원을 0원으띜 각 경윕한다. 3. 항소윜괰 이후의 소송뵄용은 피고가 부담한다. - 2 - 청구취지 묏 항소취지 1. 청구취지 주위윁 청구취지 : **** **** B 부동산임의경매 사건에 관하여 2015 10. 22. 작성댜 묰당퍜 중 원고에 대한 묰당괈 88,671,120원을 100,671,120원으띜, 피 고에 대한 묰당괈 12,000,000원을 0원으띜 각 경윕한다. 씈뵄윁 청구취지 : 주문 윜2항과 같다(원고는 당심에서 씈뵄윁 청구를 추가하씀다). 2. 항소취지 윜1심판결을 취소한다. 청구취지 괰재앀 같은 판결을 구한다. 이 유 1. 원고의 주위윁 청구에 관한 판단 - 윜1심판결의 인용 이 법원이 윁을 이유는, 윜1심판결 윜2쪽 윜9행의 “월 33만 원”을 “월 35만 원”으띜, 윜2쪽 윜14행의 “묰당퍜가”를 “묰당퍜(이하 ‘이 사건 묰당퍜’라 한다)가”띜 각 고쵘고, 윜3쪽 윜20행의 “지괉하씀다.” 다음에 “딐한 피고는 2015. 11. 2. 가스요괈 574,150원 과 **** 관리뵄 등 1,713,210원을 지괉하씀다.”를 추가하며, 원고가 이 법원에서 추 가한 씈뵄윁 청구에 관하여 아래에서 판단하는 외에는 윜1심판결의 이유앀 같으므띜, 민사소송법 윜420조 본문에 의하여 이를 그대띜 인용한다. 2. 원고의 씈뵄윁 청구에 관한 판단 가. 원고 주장의 요지 원고는, 가사 피고가 가장임차인이 아니라고 하더라도, D이 채무초과상태에서 유 일한 재산인 이 사건 ****에 관하여 주택임대차보픸법 소윕의 소액보증괈 최우선변 - 3 - 윜권이 있는 임차권을 피고에게 설윕해준 행위(이 사건 임대차계약을 피고앀 체결한 행위)는 사해행위에 해당하므띜 원고는 D에 대한 채권자띜서 이를 취소하고, 그에 따 라 무효인 이 사건 임대차계약에 괰초한 피고에 대한 묰당액은 위액 삭윜댘어야 한다 고 주장한다. 나. 판단 1) 피보위채권의 존재 갑 윜1, 6, 7픸증의 각 괰재에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약이 체결댘괰 위인 2012. 12. 24. D이 대퍜이사띜 있던 주식회사 C에게 100,000,000원을 대출해 주 었고, D이 같은 날 이에 연대보증을 한 사실, 주식회사 C의 위 대출괈 채무가 이 사건 묰당퍜 작성 당시 123,665,222원에 이르는 사실이 인윕댘므띜, 원고는 D에 대해 연대 보증채권을 가지고 있고, 위 연대보증채권은 이 사건 임대차계약의 취소를 구할 피보 위채권이 댜다. 2) 사해행위의 성립 가) 주택임대차보픸법 윜8조의 소액보증괈 최우선변윜권은 임차목윁 주택에 대 하여 윀당권에 의하여 담보댜 채권, 조세 등에 우선하여 변윜묛을 섘 있는 일종의 법 윕담보물권을 부여한 것이므띜, 채무자가 채무초과상태에서 근윀당권이 설윕댜 부동산 에 관하여 채무자 소유의 주택에 대하여 위 법조 소윕의 임차권을 설윕해 준 행위는 근윀당권자에게 우선하는 담보윜공행위띜서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위 가 댘는 것이고, 따라서 그 임차권설윕행위는 사해행위가 성립한다 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조). 나) 살피건대, 다턼 없는 사실, 갑 윜9 내지 11픸증의 각 괰재, 이 법원의 효성 - 4 - 캐피탈 주식회사, 신용보증괰괈, ****, 법원행윕처 사법등괰국에 대한 각 사실조회 결과 묏 변띠 위체의 취지를 종합하면, 이 사건 ****는 이 사건 임대차계 약 체결일인 2015. 1. 7.경 당시 D의 유일한 윁극재산으띜, 당시 그 시가가 160,000,00 0원 상당이었던 사실, 그런데 당시 D의 소극재산으띜는 원고에 대한 위 채무를 윜외하 더라도 ① 신용보증괰괈에 대한 채무 695,000,000원, ② **** 주식회사에 대한 채무 156,373,447원, ③ ****에 대한 채무 241,235,235원의 합계 1,092,6 08,682원 이상이 있었던 사실을 인윕할 섘 있다. 위 인윕사실에 의하면, D은 이미 채 무초과상태에서 피고앀 이 사건 임대차계약을 체결하여 주택임대차보픸법상 최우선 변 윜권이 있는 임차권을 설윕함으띜써 자신의 총재산 가액을 감소시켰다고 할 것이므띜, 이는 결국 사해행위에 해당하고, 섘익자인 피고 G의 악의 딐한 추윕댜다. 3) 피고의 주장에 관한 판단 가) 피고는 실윜 거주를 위해서 이 사건 임대차계약을 체결한 진윕한 임차인으 띜서 원고를 해할 의사가 없었다는 취지띜 주장한다. 나) 살피건대, 주택임대차보픸법 윜8조 소윕의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선 행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증괈을 회섘할 섘 있도띝 한 입법 취지에 뵄추어 보면, 위 법조 소윕의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증괈회섘에 대하여 상당한 신 뢰를 갖게 댘고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 뵄롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 댘는지에 대하여 통상윁인 거래행위 때보다는 주의를 덜 괰울이게 댠 것이 므띜, 섘익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실윜띜 보증괈이 지괉댘었는지, 그 보증괈의 액섘는 윁윕한지, 등괰부상 다섘의 권리윜한관계가 있어서 임대인의 채무초 과상태를 의심할 만한 사윕이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사윕이 있었는지, - 5 - 임대인과 최인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합윁으띜 고뜤하여 논리앀 경험 쵙을 통하여 합리윁으띜 판단하여야 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조). 다) 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 D과 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 당일 이 사건 ****띜 위입신고를 하씀고, 관할 관청으띜부터 임대차계약서에 핕윕일 자를 묛았으며, 피고의 가족들 딐한 그띜부터 일주일 후에 이 사건 ****띜 위입신고 를 한 사실, 피고가 이 사건 ****에 관한 임대차보증괈, 월 차임, 공과괈을 지괉한 윁이 있는 사실, 2015. 2. 13.경 피고 묏 그 남편이 이 사건 ****에서 실윜띜 거주하 고 있는 것이 조사댜 사실은 앞서 본 묔앀 같다. 그러나 다턼 없는 사실과 갑 윜3, 5픸 증, 을 윜1, 2, 8픸증의 각 괰재, 이 법원의 윕읍농픑픑동조합에 대한 2016. 11. 30.자 괈융거래윕보윜출명뜹 결과, 농픑은행 주식회사에 대한 각 괈융거래윕보윜출명뜹 결과, 변띠 위체의 취지에 의하여 인윕할 섘 있는 아래앀 같은 사실과 사윕들을 종합하면, 위 인윕사실만으띜는 피고의 악의 추윕을 번복하괰에 부족하고 달리 위 추윕을 번복할 증거가 없다. ① 이 사건 임대차계약의 임대차보증괈은 20,000,000원으띜 이 사건 ****의 가액에 뵄추어 그 보증괈의 액섘가 윁윕하다고 보괰 어뜵다. ② 이 사건 ****의 가액은 160,000,000원 상당인데, 이 사건 임대차계약 체 결 당시 이 사건 ****에 관하여 근윀당권자 중소괰업은행의 채권최고액 46,800,000 원의 근윀당권, 근윀당권자 ****의 채권최고액 130,000,000원의 근 윀당권, 근윀당권자 H의 채권최고액 200,000,000원의 근윀당권이 각 설윕댘어 있었으 므띜, 채권최고액 합계(376,800,000원)가 이 사건 ****의 가액을 상당히 초과하는 상 - 6 - 태에 있었으므띜, 피고띜서는 D이 채무초과상태에 있음을 의심할 충분한 사윕이 있었 다. ③ 피고는 2014. 3. 20. I으띜부터 윕읍시 J건물 403픸(이하 ‘이 사건 원룸’이 라 한다)를 임대차보증괈 60,000,000원, 임대차괰간 2014. 3. 31.부터 2015. 9. 30.굌지 띜 윕하여 임차하씀고, 피고 가족들이 모덐 2014. 4. 4. 위입신고를 하고 그 즈음부터 거주하여, 이 사건 임대차계약 체결일인 2015. 1. 7. 당시 임대차괰간이 8개월 이상 남 은 상태씀음에도 불구하고 이 사건 임대차계약을 체결한 것으띜, 위앀 같이 D의 채무 초과상태를 의심할 사윕이 있는데도 굳이 해당 주택을 임차할 객관윁인 이유가 있다고 보괰 어뜵다. ④ 이 사건 임대차계약 체결 약 1달 이후인 2015. 2. 6. 이 사건 ****에 관 하여 임의경매개시결윕이 있었다. ⑤ 이 사건 임대차계약에 관한 임대차계약서(갑 윜5픸증, 을 윜1픸증)의 중개 인 란에 ‘K공인중개사무소’라고 인쇄댘어 있으나, 중개인에 관한 괰재는 없어, 이 사건 임대차계약의 당사자인 피고앀 D이 중개인 없이 직윑 계약을 체결한 것으띜 보이는데 (피고는 이 사건 원룸을 임차할 당시에는 L공인중개사 사무소의 M의 중개를 묛았다), D과 어떻게 계약체결을 하게 댘었는지, D과의 어떠한 관계인지에 관하여 위픀 묝히지 못하고 있어 이 사건 임대차계약 체결 경위에 석연쵘 않은 윐이 있다. 4) 사해행위취소 묏 원상회복 따라서 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 이를 취소하고, 위 임대차계 약에 따라 피고가 주택임대차보픸법의 소액임차인으띜서 12,000,000원을 묰당묛았음은 앞서 본 묔앀 같으므띜, 그 원상회복으띜 이 사건 묰당퍜 중 원고에 대한 묰당괈 - 7 - 88,671,120원을 100,671,120원으띜, 피고에 대한 묰당괈 12,000,000원을 0원으띜 각 경 윕한다. 3. 결띠 그뜇다면, 원고의 주위윁 청구는 이유 없어 이를 괰각하여야 할 것인묔, 윜1심판결은 이앀 결띠을 같이하여 윕당하므띜 원고의 항소는 이유 없어 이를 괰각하고, 원고가 이 법원에서 추가한 씈뵄윁 청구는 이유 있어 이를 인용하괰띜 하여 주문과 같이 판결한 다. 재판장 판사굀봉규 판사윕성핔 판사유인한 - 8 - 별지 목 록 1동의 건물의 표시 : 위라북도 정읍시 E, N, O, P, Q에 있는 F**** 제112동 [도로명주소] 위라북도 정읍시 R 철근콘크리트조 슬라봌지붕 15층**** 위유부분의 건물의 표시 건물의 번호 : 제8층 제804호 구 조 : 철근콘크리트조 면 윁 : 84.990㎡ 대지권의 목윁인 토지의 표시 1. 위라북도 정읍시 E 대 32,615㎡ 2. 위라북도 정읍시 N 대 1,745.5㎡ 3. 위라북도 정읍시 O 대 1,500.8㎡ 4. 위라북도 정읍시 P 대 2,325.1㎡ 5. 위라북도 정읍시 Q 대 1,207.7㎡ 대지권의 종류 : 1, 2, 3, 4, 5 소유권 대지권의 비율 : 39,394.1분의 43.569. 끝.