재개발 사업시행자가 관리처분계획 인가를 받은 뒤, 상가 임차인들에게 건물을 비워달라는 소송을 내면서 위 조항의 위헌 여부가 문제 된 사건

• 사업시행자인 재개발 조합(원고)이 OO지역 일대를 정비구역으로 정하고 설립인가를 받은 뒤, 사업시행인가와 관리처분계획 인가를 차례로 받았다.
• 상가 임차인들(신청인들)은 그 구역 안에서 건물 소유자들과 임대차계약을 맺고 장사를 해 오던 사람들이었다.
• 원고는 관리처분계획 인가·고시가 있었으니 도시정비법 제49조 제3항에 따라 임차인들이 쓰고 있는 건물을 당연히 넘겨받을 권한이 생겼다며 건물 인도 소송을 냈다.
• 이에 맞서 임차인들은 그 조항 때문에 보상도 받지 못한 채 재산권을 빼앗긴다며 위헌법률심판을 청구했다.
• 이 조항이 위헌으로 판단되면 원고의 청구는 근거를 잃어 기각될 가능성이 크고, 합헌이면 임차인들에 대한 청구가 받아들여질 가능성이 큰 상황이었다.

재개발 사업시행자가 관리처분계획 인가를 받으면 기존 건물 소유자나 임차인은 더 이상 그 건물을 사용하거나 수익할 수 없다는 도시정비법 조항이 헌법에 어긋나는지가 핵심 쟁점이었다. 임차인들은 보상도 없이 재산권을 빼앗는다고 맞섰고, 이 조항이 위헌이면 사업시행자의 건물 인도 청구도 근거를 잃게 되므로 재판의 결론이 달려 있었다.

• 이 조항은 공공필요에 따라 관리처분계획 인가 고시 때부터 이전 고시 때까지 일정 기간 기존 토지·건물의 사용과 수익을 제한하는, 헌법 제23조 제3항이 말하는 공용사용·공용제한의 성격을 가진다.
• 도시정비사업은 도시기능 회복과 주거환경 개선을 목적으로 하므로 그 과정의 재산권 침해는 공공필요에 따른 것으로 볼 수 있다.
• 대법원은 예전 도시재개발법 시절부터 이 조항을 별도 행정처분 없이 인가 고시만으로 기존 소유자 등의 사용·수익권을 사업시행자에게 넘기는 규정으로 해석해 왔고, 이 해석은 통합된 도시정비법 아래에서도 그대로 유지되고 있다.
• 실무에서도 사업시행자는 이 조항을 근거로 건물 인도 소송을 내 승소한 뒤 건물을 철거하고 새 건물 공사를 시작해 왔다.
• 임차인들이 보상금 지급 전에는 건물을 비울 수 없다고 다투어도, 법원은 보상금 지급 요구가 인도 청구를 막을 권리가 되지 않는다고 보아 대체로 임차인 주장을 배척해 왔다.

재개발·정비사업에서 관리처분계획 인가 고시가 나면 기존 건물 소유자나 임차인은 보상 문제와 별개로 더 이상 그 건물을 사용·수익할 수 없고, 사업시행자는 이를 근거로 건물 인도를 청구할 수 있다는 점이 이 사건의 핵심이다. 임차인 입장에서는 보상 협의가 끝나기 전이라도 영업 기반을 잃을 수 있어, 계약 전 보상 조건과 이주 대책을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.