철도시설을 이전해 나지 상태가 된 토지의 개별공시지가를 두고, 공기업인 원고가 토지이용상황을 '공공용지(철도)'로 봐야 한다며 처분 취소를 청구함

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 14부 판 결 사 건2025구합55269 개별공시지가결정취소 원 고A 피 고**** 변 론 종 결2026. 5. 28. 판 결 선 고2026. 7. 9. 주 문 1.원고의 청구를 모두 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2025. 5. 19. 별지1 목록 기재 각 토지에 관하여 한 2022. 1. 1. 기준, 2023. 1. 1. 기준, 2024. 1. 1. 기준 각 개별공시지가결정을 모두 취소한다. 이 유 1. 처분의 경위 - 2 - 가. 원고는 철도를 운영하는 공기업으로서 과거 철도시설로 사용하던 별지1 목록 기 재 각 토지(이하 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 하고, 순번에 따라 ‘제○토지’라 한다)를 소유하고 있다. 나. 피고는 20xx. x. xx. 토지이용상황을 ‘주.상복합용 기타’로, 비교표준지를 서울 용산구 이촌동 x-xx으로 하여 20xx. x. x. 기준 이 사건 각 토지의 개별공시지가를 9,286,000원/㎡으로 결정하였고(제47토지의 경우 9,541,000원/㎡), 20xx. x. xx. 및 20xx. x. xx. 동일한 방법으로 20xx. x. x. 기준 개별공시지가를 8,522,000원/㎡으로(제47토지 의 경우 8,785,000원/㎡), 20xx. x. x. 기준 개별공시지가를 8,576,000원/㎡으로(제47토 지의 경우 8,843,000원/㎡) 결정하였다. 다. 원고는 피고를 상대로 20xx. x. x. 기준 개별공시지가결정에 관한 취소소송을 제 기하였고, ｢이 사건 각 토지의 이용상황을 ‘주.상복합용 기타’로 볼 수 없기 때문에, 토지이용상황 평가를 잘못한 20xx. x. x. 기준 개별공시지가결정은 위법하다｣는 판결이 선고.확정되었다(1심 서울행정법원 2024. 6. 21. 선고 2022구합xxxxx 판결, 항소심 서 울고등법원 2025. 1. 24. 선고 2024누xxxxx 판결, 이하 ’이 사건 선행판결‘이라 한다). 다 만 이 사건 선행판결에는 ｢이 사건 각 토지가 ’공공용지(철도)‘로 이용되고 있었다｣는 판시가 있었다. 라. 원고는 피고를 상대로 20xx. x. x. 기준 개별공시지가결정에 관하여도 취소소송을 제기하였고, ｢이 사건 각 토지의 이용상황을 주거용, 상업용 또는 주.상복합용 나지로 볼 여지는 있으나 ’주.상복합용 기타‘로 볼 수 없기 때문에, 토지이용상황 평가를 잘 못한 20xx. x. x. 기준 개별공시지가결정은 위법하다｣는 판결이 선고.확정되었다(서울 행정법원 2024. 8. 13. 선고 2023구합xxxxx 판결). - 3 - 마. 20xx. x. x. 기준, 20xx. x. x. 기준 각 개별공시지가결정이 확정판결로 모두 취소되 자, 피고는 20xx. x. x. 기준 개별공시지가결정도 정정하기로 하였다. 이에 따라 피고는 20xx. x. xx. 토지이용상황을 ‘기타’로 비교표준지를 ****으로 하여 20xx. x. x. 기준 ∼ 20xx. x. x. 기준(이하 ‘이 사건 공시기준일’이라 한다) 이 사건 각 토지의 연도별 개별공시지가를 8,715,000원/㎡, 8,188,000원/㎡, 8,310,000원/㎡(제47 토지의 경우 9,094,000원/㎡, 8,573,000원/㎡, 8,707,000원/㎡)으로 결정하였다(구체적인 내용은 별지1 목록 기재와 같고, 이하 통틀어 ‘이 사건 각 처분’이라 한다). [인정근거] 갑 제1∼4, 7호증, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 각 처분의 위법 여부 가. 원고 주장의 요지 1) 이 사건 각 토지의 현실적인 이용상황은 철도유휴부지로서 ‘공공용지(철도)’에 해 당하고, ‘기타’는 분류가 곤란한 경우에만 보충적으로 적용되는 토지이용상황이므로, 이 사건 각 토지를 ‘기타’로 평가해서는 안 된다. 2) 이 사건 선행판결은 이 사건 각 토지를 ‘공공용지(철도)’로 판단한 바 있으므로, 이와 달리 이 사건 각 토지의 이용상황을 ‘기타’로 분류한 것은 이 사건 선행판결의 기 속력에 반하는 것이다. 3) 피고는 이 사건 각 토지와 이용상황이 현저히 다른 토지를 비교표준지로 선정하 였고, 토지이용상황을 ‘기타’로 평가함으로써 가격배율을 적용할 수도 없게 만들어 개 별공시지가에 중대한 왜곡을 초래하였다. 나. 관련 법령 및 법리 1) ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣(약칭: 부동산공시법)에 의하면 시장ᆞ군수.구청 - 4 - 장은 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용 하기 위하여 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 내 개별토지의 단위면적당 가격(개별공시지가)을 결정ᆞ공시하고(제10조 제1 항), 이 경우 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토 지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다(제10조 제4항). 2) 개별공시지가 결정에서 대상토지의 이용상황은 현실적인 이용상황을 기준으로 하 되 일시적인 이용상황은 이를 고려하여서는 아니 된다. 개별공시지가가 각종 조세와 부 담금의 부과 등 일정한 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 쓰이는 것으로서 매년 1 월 1일을 기준으로 하여 결정ᆞ공시되는 것인 점을 고려하면, 당해 토지의 기준시점 당 시의 현실적 이용상황을 기준으로 하여야 하고 그 장래의 이용가능성 등을 미리 참작할 수는 없다(대법원 2000. 12. 8. 선고 99두1953 판결 참조). 3) 개별공시지가결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 그 개별공시지가결정이 적법하 다는 증명책임은 행정청에게 있으나, 행정청으로서는 그 가격 결정시 비교표준지의 선 정이나 토지특성의 조사.비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 관련 법규가 정 한 절차.기준에 따라 이루어진 것임을 증명하는 정도로 족하고, 이러한 절차.기준에 따라 결정되었다고 하더라도 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가 등에 비하여 현저하게 불합리하다는 점에 관하여는 이를 다투는 원고에게 증명책임이 있다(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결 참조). 다. 개별공시지가 조사.산정지침의 내용(원문은 별지2와 같다) 1) 부동산공시법 제10조 제8항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제17조 제1항에 의하 - 5 - 면, 국토교통부장관은 개별공시지가 조사.산정의 기준을 정하여 시장ᆞ군수.구청장 에게 통보하여야 하고, 시장ᆞ군수.구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사. 산정하여야 한다. 이에 따라 국토교통부장관은 매년 ‘개별공시지가 조사.산정지침’(이 하 ‘이 사건 지침’이라 한다)을 작성하였는데, 이 사건과 관련한 내용은 연도별로 크게 다르지 않다. 2) 이 사건 지침에 의하면, 토지이용상황은 크게 주거용, 상업.업무용, 주.상복합 용, 공업용, 전, 답, 임야, 특수토지, 공공용지, 기타로 나뉘고, 그중 주.상복합용의 ‘주.상복합용 나지’, ‘주.상복합용 기타’와 ‘공공용지’, ‘기타’의 의미는 아래와 같다. 3) 토지이용상황은 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하되 일시적인 이용상황은 고려하지 않는다. 지적공부상 철도용지로 등록된 필지의 경우라 도 토지이용상황은 실제 이용상황과 주위의 주된 토지이용상황에 맞게 조사해야 하고, 폐선부지, 열차 미운행구간 등 철도유휴부지가 공익 외 목적(영리목적)으로 사용.임 대.대부되는 경우에는 지목에도 불구하고 공공용지(철도)로 보지 않을 수 있다. 한편, 토지수용 방식의 개발사업지의 경우 확정예정지번 부여 시점을 기준으로 그 시점이전 구분의미 주 . 상복합용 주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 그 토지에 건축물 이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주 상복합용으로 이용 . 개발될 가능성이 높은 토지 주 . 상복합용 나지 주 . 상복합용 기타 주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 관공서, 교육시설, 종교시설 또는 주거용 건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지 공공용지 도시 . 군계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공내지 완료된 경우 또는 영리목적이 아닌 공공성격이 강한 토지, 도로, 철도 포함 기타 일반토지(주거용, 상업용, 주 . 상복합용, 공업용, 전, 답, 임야), 특수 토지, 공공용지 등으로 분류하기 곤란한 미분류 토지 - 6 - 에는 종전의 이용상황을 기준으로, 그 시점 이후에는 개발사업지 내 용도구획별 획지 를 기준으로 조사하고 해당 용도목적의 나지로 기재한다. 4) 개별공시지가는 토지가격비준표상 토지특성 차이에 따른 가격배율을 표준지 공시 지가에 곱하여 산정하는 것이 원칙인데, 토지이용상황이 ‘기타’로 분류될 경우 토지이 용상황과 상관관계가 높은 특성(지목, 면적, 형상, 방위 등)을 제외한 공적규제사항(용 도지구, 계획시설, 기타제한), 물리적 특성(고저, 도로접면), 거리특성(도로거리, 유해시 설거리, 위험시설거리)에 관하여만 가격배율을 적용하게 된다. 라. 인정사실 1) 이 사건 각 토지는 19xx년경부터 용산역 인근의 철도시설로 사용되었는데, 서울 특별시장은 20xx. x. xx. 구 도시계획법(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 폐지되기 전의 것) 제24조 제1항에 따라 이 사건 각 토지를 ‘용산국제업무지구 특별계획구역’으로 지 정.고시하였다. 2) 건설교통부는 20xx. xx.경 원고의 경영상태 개선을 위해 이 사건 각 토지의 철도 시설을 이전하고 그 부지를 개발하고자 하였다. 이에 따라 원고는 이 사건 각 토지를 ‘용산역세권 국제업무지구’로 개발하는 사업을 추진하였고, 20xx. xx. xx. 민간출자사들 과 사업협약을 체결하였으며, 20xx. xx. xx. 민간출자사들과 함께 개발사업의 시행사인 B프로젝트금융투자(주)(이하 ‘B’라 한다)를 설립하여 사업협약의 당사자 지위를 인수하도 록 하였다. 3) 원고는 20xx. x.경부터 20xx. x.경까지 이 사건 각 토지의 철도시설을 모두 다른 지역으로 이전하였고, 이후로는 이 사건 각 토지에 더 이상 철도시설이 존재하지 않는 다. 서울특별시장은 20xx. x. xx. 도시개발법 제3조 제1항에 따라 이 사건 각 토지를 - 7 - ‘용산국제업무지구 도시개발구역’으로 지정.고시하였다. 4) 원고는 20xx. xx. xx.부터 20xx. x. xx.까지 4차례에 걸쳐 B에 이 사건 각 토지를 매도하였고, B는 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. B는 위 매매대금 등 사업자금을 조달하기 위하여 여러 금융기관들로부터 합계 2조4,363억원을 대출받았 으나 차용금 이자를 변제하지 못했다. 이에 따라 원고는 20xx. x. xx. 이 사건 각 토지 에 관한 매매계약을, 20xx. x. xx. B와의 사업협약을 해제하였고, 이 사건 각 토지의 소 유권을 회복하였다. 개발사업이 실패로 마무리되자 서울특별시장은 20xx. xx. xx. 이 사 건 각 토지의 도시개발구역 지정을 해제.고시하였다. 5) 한편, 피고는 20xx. x. xx. 원고에게 이 사건 각 토지에 관한 오염토양정화를 명령 하였는데, 원고와 B 사이의 사업협약에 의하면 B가 이 사건 각 토지의 오염원을 처리 할 의무를 부담하였다. B는 20xx. x. xx. C(주) 등과 이 사건 각 토지에 관한 오염토양정 화공사 용역계약을 체결하였으나, 도중 용역대금을 지급하지 못하여 20xx. x. x. 공사 가 중단되었고, C(주) 등은 그 무렵부터 유치권을 행사하다가 20xx. x. xx.경에야 이 사건 각 토지를 원고에게 인도하였다. 6) 피고는 20xx. x.경 다시 원고에게 이 사건 각 토지에 관한 오염토양정화를 명령하 였고, 원고는 20xx. x. xx. 한국환경공단과 이 사건 각 토지에 관한 오염토양정화공사 용역계약을 체결하였다. 한국환경공단은 20xx. xx.까지 토공사, 토양세척, 지하수 정화, 폐기물처리 등 전체공정의 78.2% 가량을 진행하였고, 현재까지도 오염토양정화공사를 계속하고 있다. 7) 원고는 20xx년경부터 이 사건 각 토지에 관한 개발사업을 공공부문이 주도하여 다시 추진하는 방안을 검토하였고, 20xx. x.경 서울주택도시공사와 위 개발사업에 관한 - 8 - 실시협약을 체결하였다. 서울특별시는 20xx. x.경 ‘용산국제업무지구 개발구상(안)’을 발 표하였고, 20xx. xx.경 ‘용산국제업무지구 개발계획(안)’을 확정.발표하였다. 8) 이 사건 각 토지는 이 사건 공시기준일 기준으로 제3종일반주거지역으로 지정되 어 있고, 도시.군계획시설(철도)로 고시되지 않았다. [인정근거] 을 제2∼7, 9∼11, 14, 15, 17∼20, 27, 28, 30호증, 변론 전체의 취지 마. 토지이용상황 평가가 위법한지 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 아래 사정들을 종합하면, 이 사건 공시기준일 기 준으로 이 사건 각 토지의 이용상황을 ‘공공용지(철도)’가 아닌 ‘기타’로 분류하는 것이 타당하므로, 피고의 토지이용상황 평가가 위법하다고 볼 수 없다. 1) 이 사건 각 토지의 철도시설은 20xx. x.경 이미 모두 철거된 상태였고, 이 사건 공시기준일 무렵 이 사건 각 토지는 10년 넘게 ‘나지’이거나 지상에 오염토양정화공사 시설만 존재하였으므로, 이 사건 각 토지의 실제이용상황을 철도용지로 볼 수는 없다. 또한 이 사건 지침에 따라 공공용지(철도)에 해당하기 위해서는 도시.군계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공 내지 완료되어야 하는데, 이 사건 각 토지는 도시.군계 획시설(철도)로 고시되지 않았고, 철도와 관련된 공사 역시 착공된 바 없다. 2) 이 사건 각 토지가 철도용지로 다시 사용될 가능성도 희박하다. 서울특별시장이 20xx년 이 사건 각 토지를 ‘용산국제업무지구 특별계획구역’으로 지정한 이후 원고는 20xx년경부터 이 사건 각 토지를 개발하고자 하였고, 20xx. x.경부터 20xx. x.경까지 3,389억원의 비용을 들여 지상 철도시설을 이전하였다(을 제11호증의2). 원고가 이러한 막대한 비용을 지출한 이상 이 사건 각 토지를 다시 철도용지로 사용한다는 것은 쉽게 상정하기 어렵고, 오히려 원고는 20xx년부터 지속적으로 이 사건 각 토지를 다시 개발 - 9 - 하는 방안을 추진하였다. 또한 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제76조 제1항, 같 은 법 시행령 [별표6]에 의하면, 제3종일반주거지역에서 건축법 시행령 [별표1] 제8호 나.목의 철도시설을 건축할 수는 없으므로, 이미 제3종일반주거지역으로 지정된 이 사 건 각 토지에다가 용도지역 변경 없이 철도시설을 설치할 수도 없다. 3) 원고가 이 사건 각 토지에 오염토양정화공사를 하였으나 이는 이 사건 각 토지를 철도용지로 다시 사용할 것을 전제로 한 공사가 아니다. 애당초 오염토양정화공사가 시작된 것은 원고와 B가 이 사건 각 토지에 개발사업을 시행하기 위해서였고, 그 개발 사업이 실패한 이후에도 원고는 향후 있을 개발사업에 대비하여 오염토양정화공사를 하고 있는 것으로 보인다. 피고가 20xx. x. xx. 원고에게 오염토양정화명령 이행기간 연장승인을 하면서 그 연장사유를 ‘철도정상운행 및 운행선 안전확보’라고 기재하긴 하 였으나(을 제29호증), 이는 ‘이 사건 각 토지가 경부선과 인접하여 오염토양정화공사 시 철도정상운행 및 운행선 안전확보를 위한 추가적 조치가 필요하므로 이행기간 연장 이 필요하다’는 취지이지 오염토양정화공사 자체가 철도운영을 위해 이루어졌다는 내 용이 아니다. 4) 한편 이 사건 공시기준일 무렵 이 사건 각 토지의 개발사업에 관한 논의가 이루 어지고는 있었으나, 도시개발구역 지정이 이루어지거나 확정예정지번이 부여될 정도로 개발사업이 진행된 정도는 아니었으므로, 이 사건 각 토지를 ‘주.상복합용 나지’ 또는 ‘주.상복합용 기타’로 분류하는 것은 적절하지 않다. 또한 이 사건 각 토지는 공업용, 전, 답, 임야, 특수토지라고 할 수도 없으므로, 결국 어디에도 분류하기 곤란한 토지에 해당한다. 피고는 이러한 사정을 반영하여 이 사건 각 토지를 ‘기타’로 분류한 것으로 보이므로 그 합리성을 수긍할 수 있다. - 10 - 5) 이에 관하여 원고는 이 사건 각 토지가 철도유휴부지로서 영리목적으로 사용되고 있지 않으므로 ‘공공용지(철도)‘로 분류되어야 한다고 주장한다. 이 사건 지침은 ’폐선 부지, 열차 미운행구간 등 철도유휴부지가 공익 외 목적(영리목적)으로 사용.임대.대 부되는 경우에는 지목에도 불구하고 공공용지(철도)로 보지 않을 수 있다‘고 규정하고 있다. 그러나 이는 철도유휴부지가 영리목적으로 사용되는 경우에는 이를 ’공공용지(철 도)‘로 보지 않을 수 있다는 취지일 뿐, 그 반대의 경우 즉 영리목적으로 사용되지 않 는 철도유휴부지는 언제나 ’공공용지(철도)‘로 보아야 한다는 의미는 아니다[원명제와 그 이(裏)명제는 논리적으로 다르기 때문이다]. 오히려 이 사건 지침은 토지이용상황을 실제 이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하도록 규정하고 있으므 로, 이 사건 각 토지 역시 실제이용상황, 즉 10년 넘게 철도시설이 철거되어 나지로 있 는 상황을 기초로 토지이용상황을 판단하여야 한다. 바. 이 사건 선행판결의 기속력에 저촉되는지 1) 행정소송법 제30조 제1항에 의하면, 처분등을 취소하는 확정판결은 그 사건에 관 하여 당사자인 행정청과 그 밖의 관계행정청을 기속한다. 취소 확정판결의 기속력은 판결의 주문 및 전제가 되는 처분등의 구체적 위법사유에 관한 판단에만 미치므로(대 법원 2016. 3. 24. 선고 2015두48235 판결 참조), 판결의 구체적 위법사유와 직접 관계 없는 ’방론‘ 내지 판결의 필수적 요소가 아니어서 그 결론에 영향을 미칠 수 없는 ’부 가적.보충적 판단‘이나 ’간접사실 인정‘에는 미치지 않는다. 2) 이 사건 선행판결은 20xx. x. x. 기준 개별공시지가결정에 관한 것이므로, 20xx. x. x. 기준, 20xx. x. x. 기준 각 개별공시지가결정에까지 그 기속력이 미친다고 볼 수 는 없고, 다만 이 사건 선행판결을 사실인정의 참고자료로서 활용할 여지가 있을 뿐이다. - 11 - 3) 또한 이 사건 선행판결이 지적한 20xx. x. x. 기준 개별공시지가결정의 구체적 위 법사유는 ｢이 사건 각 토지의 이용상황이 ‘주.상복합용 기타’에 해당하지 않는데도 피 고가 토지이용상황을 잘못 평가하여 개별공시지가를 산정하였다｣는 것이므로, 기속력 은 위와 같은 구체적 위법사유에만 미친다고 봄이 타당하다. 이 사건 선행판결이 이 사건 각 토지의 이용상황을 여러 가지 분류 중 ‘공공용지(철도)‘로 판단하였더라도, 이 는 피고가 토지이용상황 평가를 잘못하였다는 점을 지적하면서 이루어진 방론에 불과 하므로, 그 판시 부분까지 기속력이 미쳐 재처분의 내용을 기속한다고 보기는 어렵다. 사. 비교표준지 선정이 위법한지 1) 이 사건 지침에 의하면 토지이용상황이 ’기타‘에 해당하는 토지의 경우 용도지역 과 이용상황이 동일.유사한 표준지를 우선적으로 선정하고, 이러한 표준지가 없는 경 우 조사대상 토지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정해야 한다. 2) 이 사건 각 토지와 이용상황이 ’기타‘로 동일한 인근 토지는 군부대와 공원인 노 들섬뿐이었고, 용도지역이 제3종일반주거지역으로 동일한 토지는 이미 개발이 이루어 져 주거.상업용으로 사용되었기 때문에 모두 비교표준지로 삼기 적절하지 않았다. 이 에 피고는 용도지역과 이용상황이 유사한 토지를 3곳 선정하여 그중 지목(철도용지). 실제이용상황(나지).연혁(과거 철도시설 일부).위치(철도와 인근)가 동일하고 용도지 역이 제2종일반주거지역으로 유사한 ****를 비교표준지로 삼 은 것이므로, 피고의 비교표준지 선정이 불합리하다고 볼 수 없다. 3) 나아가, 이 사건 각 토지의 이용상황이 ‘기타’에 해당하는 이상 이 사건 지침에 따라 지목, 면적, 형상, 방위 등을 고려한 가격배율을 따로 적용해야만 하는 것은 아니 - 12 - 고, 가격배율을 적용하지 않아 개별공시지가가 부당하게 높게 산정되었다는 원고의 주 장은 이 사건 각 토지의 이용상황이 ‘공공용지(철도)’에 해당함을 전제로 하는 것이므 로 받아들일 수 없다. 3. 결론 결국 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없고, 그 밖에 사실오인 등 이 사건 각 처분이 위법하다고 볼 만한 다른 특별한 사정도 없다. 그렇다면 원고의 청구는 모두 이유 없으 므로 기각하고, 소송비용은 패소한 원고가 부담하도록 정하여, 주문과 같이 판결한다. - 13 - [별지1] 부동산 목록 [생략] - 14 - - 15 - [별지2] 개별공시지가 조사 . 산정지침 II. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재 하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 해 당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이 용하고 있거나 해당 토지의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되 는 이용을 말한다. ㉰ 토지이용상황을 판단하기 어려운 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 내용을 참조할 수 있으며, 지상건축물의 규모와 용도는 건축법 시행령 별표1(용도별 건축물의 종류) 및 주택 법 시행령을 참조하여 결정한다. ㉳ 토지이용상황은 관계법령에 의하여 건축허가를 받고 실공사(착공신고 등 적법한 절차에 따른 실공사를 의미)를 착공한 시점 또는 개발행위 허가 등을 받고 실공사를 착공한 시점 을 기준으로 건축용도 또는 부지 조성의 용도에 맞추어 조사한다. - 연말 건축물대장, 허가신고현황 등을 필히 확인하여 정확한 이용상황 조사 필요 ※ 다만, 실공사를 착공한 시점을 기준으로 조사하는 것이 불합리한 때에는 해당 시·군·구 와 협의하여 종전 토지이용상황으로 조사할 수 있다. ㉴ 개발사업지의 경우 아래와 같이 조사한다. - 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록ᆞ롯트 포함)의 부여 시점을 기 준으로 그 시점 이전에는 종전의 이용상황을 기준으로 기재하고, 그 시점 이후에는 개발 사업지 내 용도구획별 획지(또는 필지)를 기준으로 조사하며, 해당 용도목적의 나지로 기 재하고, 기타 토지특성은 확정예정지번이 부여된 도면에 의해 조사ᆞ기재한다. - 다만, 확정예정지번(블록ᆞ롯트 포함) 부여 시점을 기준으로 조사하는 것이 불합리한 때 에는 종전의 지번을 기준으로 필지별 종전 토지이용 상황으로 조사할 수 있다. - 개발사업지를 개발사업 후의 용도별 획지(또는 필지)로 조사한 이후에 환지방식의 사업 지는 환지처분 공고 시점을 기준으로 개별필지별 이용 상황을 건축용도에 맞추어 조사하 며, 수용방식의 사업지는 실공사 착공(착공신고 등 적법한 절차에 따른 실공사를 의미)과 확정예정지번이 부여된 시점을 기준으로 개별 필지별 토지이용상황을 건축용도에 맞추어 - 16 - 조사한다. ※ 수용 방식의 경우, 실공사를 착공하였음에도 불구하고, 확정예정지번이 부여되지 않은 경우 해당 시·군·구에 확정예정지번 부여 여부를 확인하여야 한다. ㉵ 지적공부상 철도용지로 등록된 필지의 경우라도 토지이용상황은 실제 이용상황에 맞는 현 황을 조사한다. ⇒ 폐선부지, 열차 미운행구간 등 철도유휴부지가 공익 외 목적(영리목적)으로 사용, 임대 또는 대부되는 경우에는 지목에도 불구하고 공공용지(철도)로 보지 아니할 수 있으며, 토지이용상황은 해당 부지의 실제이용상황과 주위의 주된 토지이용상황을 고려하여 조 사하여야 한다. ㉸ 토지이용상황의 구분은 다음과 같다. 토지이용상황 구분 III. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토 지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. 구분범위 전산 코드 기재 방법 주.상복합용 주.상복합용 나지 주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용 되고 있으나, 가 까운 장래에 주상복합용으로 이용. 개발될 가능성이 높은 토지 예) 전, 답, 조경수목재배지, 야적장 등 320주상나지 주.상복합용 기타 주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 관공서, 교 육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 주거용 건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지 ※ 기타로 조사된 경우에는 “※기 타( )”란에 구체적인 토지이 용상황을 한글 4자 이내로 기재한다. 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고 주거건물 등) 330주상기타 공공용지 등 도시 . 군계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공내지 완료된 경우 또는 영리목적이 아닌 공공성격이 강한 토지 900 도로 등도로(사도 포함), 철도, 녹지, 수도, 공동구910도로 등 기타 ‘일반토지(주거용, 상업용, 주.상복합용, 공업용, 전,답, 임야)’, ‘특수토지’, ‘공공용지 등’으로 분류하기곤란한 미분류 토지 990기타 - 17 - ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업ᆞ업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토 지이용상황의 대분류를 의미함 나. 조사대상 토지가 “특수조지”, “공공요지 등”, “기타”의 경우 ③ 조사대상 필지가 ́기타 ́인 경우에는 용도지역과 이용상황이 동일하거나 유사한 표준지를 우선적으로 선정하고, 이러한 표준지가 없는 경우에는 조사대상 필지 인근의 토지이용 상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정한다. IV. 토지가격비준표 활용 3. 토지특성 항목별 적용방법 바. 토지이용상황 ◦ 기타 - 용도를 특정하기 곤란한 미분류 토지는 토지이용상황과 상관관계가 높은특성(지목, 면 적, 형상, 방위, 농지구분, 비옥도, 경지정리, 경작여건, 임야구분)을 제외한 공적규제 사항(용도지구, 계획시설, 기타제한), 물리적 특성(고저, 도로접면), 거리특성(도로거리, 유해시설거리, 위험시설거리)에 대해서만 가격배율을 적용한다. [끝]