미성년 원고들이 할아버지와 아버지가 지배하는 회사의 비상장주식을 1주당 10원에 매수하고 유상증자로 추가 배정받아 보유하던 중, 회사가 운영하던 임대아파트가 분양전환됨에 따라 주식가치가 상승하였다.

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 5부 판 결 사 건2023구합51960 증여세부과처분취소 원 고1. A 2. B 피 고삼성세무서장 변 론 종 결2024. 6. 27. 판 결 선 고2024. 8. 22. 주 문 1. 피고가 2021. 3. 5. 원고들에게 한 2017. 7. 18.자 증여분 증여세 각 2,902,956,310 원(가산세 포함)의 부과처분을 모두 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 - 2 - 1. 처분의 경위 가. 임대주택건설사업계획 승인 1) C(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)는 2009년경 **** **** ****에 1,470세대 규모의 임대주택(아파트)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건설하여 이를 일 정기간 임대하는 내용의 사업에 관하여 주택법에 의한 임대주택건설사업계획 승인을 받았다. 2) 이 사건 회사는 2009. 12.경 입주자모집공고를 하였다. 위 공고에 의하면, 이 사건 아파트는 10년 임대기간 종료 후 분양전환되는 주택이나, 다만 관련 법령에 따라 임대의무기간의 1/2, 즉 5년이 경과하는 경우 분양전환이 가능하고, 5년 후 분양전환하 는 것을 조건으로 확정 분양가로 계약할 수 있다. 3) 이 사건 아파트는 2012. 6.경 준공되었고, 그 무렵 임대가 개시되었다. 나. 원고들의 주식 취득 1) 원고들은 2015. 8. 20. 할아버지인 F로부터 이 사건 회사의 비상장주식 각 2,500주씩을 1주당 10원에 매수하고, 아버지인 G가 72%의 주식지분을 보유한 H로부터 이 사건 회사의 비상장주식 각 4,500주씩을 1주당 10원에 매수하였다. 2) 이 사건 회사는 2016. 4. 27. 1주당 액면가액 10,000원에 50,000주를 발행하는 유상증자를 실시하고, 원고들은 그 과정에서 각 7,000주씩 배정받아 취득하였다(이하 원고들이 보유한 이 사건 회사의 주식 합계 28,000주를 ‘이 사건 주식’이라 한다). 다. 분양전환신고 및 수리 1) 이 사건 회사는 2017. 7.경 이 사건 아파트의 임차인들에게 분양전환가격(임대 차계약 체결 시 확정한 분양가) 등을 알리면서, 2017. 7. 18.부터 같은 달 21. 사이에 - 3 - 분양전환계약을 체결하겠다고 안내하였다. 2) 이 사건 회사는 2017년경 ****장에게 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제 13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것) 제16조 제3항 등에 따라 ‘임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 1/2이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의하였다’는 이유로 이 사건 아파트 중 약 1,420여 세대에 관 하여 분양전환 신고를 하였다. 3) ****장은 2017. 8. 14.부터 같은 해 11. 16. 사이에 원고에게 위 신고를 수리 한다고 통지하였다. 라. 증여세 부과처분 1) 피고는 이 사건 아파트가 2017. 7. 18. 분양전환됨에 따라, 이 사건 회사의 가 치 및 미성년자인 원고들이 취득한 이 사건 주식의 가치가 증가하였으므로, 위 분양전 환은 구 상속세 및 증여세법(2023. 12. 31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 상증세법‘이라 한다) 제42조의3 제1항에서 정한 재산가치 증가사유로서 증여세 과 세대상이라고 판단하였다. 2) 이에 피고는 2021. 3. 5. 원고들에게 2017. 7. 18.자 증여분 증여세 각 4,007,114,870원(가산세 포함)을 결정ᆞ고지하였다가, 2022. 3. 18. 직권으로 위 세액에 서 각 1,104,158,560원씩을 감액경정하였다(이하 위와 같이 감액되고 남은 세액 2,902,956,310원에 대한 각 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 9, 11, 12, 17호증, 을 제1, 3, 5호 증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 처분의 위법 여부 - 4 - 가. 관계 규정의 내용 구 상증세법 제42조의3 제1항 본문은 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력 으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취 득한 경우 등에는, 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가ᆞ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 ‘재산가치 증가사 유’라 한다)로 인하여 이익을 얻었다면, 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자 의 증여재산가액으로 한다고 규정하고 있다. 그리고 구 상증세법 시행령(2021. 1. 15. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제32조의3 제1항은 ‘대통령령으로 정하는 사유’에 관하여 구체적으로 정하 면서 제1호에서 ‘개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 지하수개발‧이용권 등의 인 가‧허가 및 그 밖에 사업의 인가‧허가’를, 제3호에서 ‘그 밖에 제1호 및 제2호의 사유 와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’를 들고 있다. 한편 구 상증세법 시행 령 제24조는 증여재산의 취득시기에 관하여 규정하면서 제1항 제3호에서 ‘타인의 기여 에 의하여 재산가치가 증가한 경우’에 관하여 정하고 있는데, 개발사업의 시행의 경우 ’개발구역으로 지정되어 고시된 날‘, 형질변경의 경우 ’해당 형질변경허가일‘, 공유물의 분할의 경우 ’공유물 분할등기일‘, 사업의 인가‧허가 또는 지하수개발‧이용의 허가 등 의 경우 ’해당 인가‧허가일‘을 각 취득시기로 정하고 있다. 나. 구 상증세법 제42조의3 제1항의 과세요건 충족 여부 1) 원고들이 이 사건 주식을 취득하면서 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니 한 내부 정보를 제공받았는지 - 5 - 앞서 든 사실관계와 갑 제18, 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 회사는 2009년경 관할 행정청으로부터 장래 일정한 기간이 경과하면 분양전환이 가능한 임대아파트를 건설하는 내용의 임대주택건설사업계획에 관하여 승인을 받았고, 그 무렵 실시한 입주자모집 공고에도 5년이 경과한 후의 분양전환과 관련하여 분양대 금의 상한 등 분양전환 조건을 정해두었으며, 그러한 정보가 언론에도 상세하게 공개 되었음을 알 수 있다. 또한 구 임대주택법 등 관련 법령은 위와 같은 아파트에 관하여 분양전환이 가능한 시기와 조건, 분양전환가격의 산정방법을 미리 법정화하고 있다(제 21조). 나아가 일반적인 주택연수에 비하여 구 임대주택법이 정한 의무임대기간이 비 교적 단기간으로 규정됨에 따라, 분양전환이 예정된 임대주택의 공급은 통상 분양주택 의 공급으로 받아들여지고 있는 현실도 존재한다(실제로 이 사건 아파트의 입주자 대 부분이 분양전환을 조건으로 임대차계약을 체결한 것으로 보인다). 이처럼 이 사건 아파트는 위 승인 당시에 이미 일정한 기간이 경과하면 정해진 조 건 아래 분양주택으로 전환될 것임이 예정되어 있었다고 볼 수 있으므로, 원고들이 이 사건 주식을 취득한 시점을 기준으로 이 사건 아파트가 장래에 분양전환될 것이라는 내용과 그 분양대금 등은 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보에 해당 한다고 볼 수 없다. 그 밖에 원고들이 구 상증세법 제42조의3 제1항 각 호에서 정한 사유로 이 사건 주식을 취득하였다고 평가할 만한 사정은 없으므로, 이 사건 처분은 주체의 요건을 흠 결하였다. 2) 분양전환이 재산가치 증가사유에 해당하는지 구 상증세법 제42조의3 제1항에서 열거한 재산가치 증가사유인 개발사업의 시 - 6 - 행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가ᆞ허가 등은 예시규정으로서 공통적으로 해당 사유로 인하여 장래 재산가치가 증가할 것이 객관적으로 예정된 경우라는 특징을 가지 고 있다. 따라서 어떤 사유가 재산가치 증가사유에 해당하기 위해서는, 적어도 위와 같 이 열거된 사유가 지닌 공통된 특징을 가지고 있어야 한다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2019두31921 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 보건대, 다음과 같은 이유로 이 사건 아파트에 대한 분양전환이나 관할 행정청이 이 사건 회사의 분양전환신고를 수리한 것 은 사업의 인가ᆞ허가 또는 그와 유사한 재산가치 증가사유에 해당한다고 볼 수 없다. ① 구 상증세법 제42조의3 제1항이 개발사업의 시행을 재산가치 증가사유로 규 정하고, 같은 법 시행령 제24조 제1항 제3호가 개발구역으로 지정되어 고시된 날을 증 여재산의 취득시기로 규정한 것은 개발사업의 시행이 예정되었다는 사실만으로도 불로 소득의 일종이라고 볼 수 있는 개발이익에 대한 기대가 현실화되어 그 시점에 재산가 치의 상승이 확실하게 이루어진다고 볼 수 있기 때문이다. 따라서 어떠한 사업의 인가 ᆞ허가가 재산가치 증가사유에 해당하기 위해서는 그러한 인가ᆞ허가만으로 그 사업시 행 이익에 대한 기대가 현실화되었다고 평가할 수 있어야 한다. ② 그러나 분양전환은 자산의 매각에 해당할 뿐이다(구 임대주택법 제2조 제6호 참조). 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전하고 상대방은 그 대금을 지급 하는 것으로서, 원칙적으로는 자산과 금전의 등가적 교환에 불과하다. 따라서 분양전환 사실만으로는 이 사건 회사가 원래부터 자산으로 보유하던 이 사건 아파트에 그 통상 적인 교환가치를 넘어 추가적인 가치상승이 초래된다고 보기 어렵다. 피고는 분양전환 만으로 이 사건 회사의 순자산가액이 약 11억 원에서 약 489억 원으로 증가하였다고 주장하나, 전국적으로 부동산 가격이 급격히 상승하였다는 사정 등 다른 원인이 개재 - 7 - 되지 아니한 채, 단순히 분양전환 사실만으로 그 전ᆞ후로 이 사건 회사의 순자산가액 이 큰 폭으로 변동하였다는 주장은 선뜻 받아들일 수 없다. 결국 분양전환은 구 상증 세법 제42조의3 제1항 및 그 시행령 제32조의3 제1항 각 호에서 열거한 재산가치 증 가사유가 지닌 공통된 특징을 가지고 있다고 보기 어렵다. ③ 또한 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항을 해석함에 있어 구 상증세법 시 행령 제24조 제1항 제3호를 고려할 필요가 있다. 구 상증세법 시행령 제24조 제1항 제 3호는 개발사업 시행의 경우 해당 개발사업이 마무리되는 준공일이 아니라 그 개발사 업의 법률상 개시 시점인 개발구역 지정·고시일을 그 사유 발생일로 삼고 있다. 형질변 경의 경우 해당 토지에 대한 개발행위를 전제로 하는데, 그 개발행위가 모두 종료되어 형질변경이 완료된 시점을 사유 발생일로 삼지 않고 그 구체적 작업 착수가 가능해지 는 ‘형질변경허가일’을 가치증가사유 발생일로 삼았다. 사업의 인가·허가 또는 지하수개 발·이용의 허가 등의 경우에도 해당 사업이나 관련 공사의 준공 시를 사유 발생일로 삼지 않고 그 착수가 가능해지는 ‘인가·허가일’을 발생일로 삼았다. 위 각 재산가치 증 가사유 발생일은 모두 해당 재산가치 증가사유와 관련한 절차나 시행이 모두 종료되어 그로 인한 최종 손익이 확정 지어진 때가 아님은 분명하다. 그러므로 이 사건 아파트 의 분양사업을 개발사업의 시행과 유사한 것으로서 재산가치 증가사유에 해당한다고 본다면, 그 사유 발생일 역시 개발사업의 시행에 관한 사유 발생일인 개발구역의 지정· 고시일에 준하는 시기, 즉 원고들이 이 사건 주식을 취득하기 전으로서 이 사건 회사 가 임대주택건설사업계획을 승인받은 날로 볼 여지가 있을 뿐, 분양전환일이 재산가치 증가사유 발생일이라고 보기는 어렵다. 3) 소결론 - 8 - 이 사건 처분은 구 상증세법 제42조의3 제1항에서 정한 과세요건을 충족하지 못 하였다. 다. 구 상증세법 제4조 제1항 제6호에 근거한 과세 가능 여부 구 상증세법 제4조 제1항은 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해 서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다’고 규정하면서, 제4호에서 ‘제33조부터 제39조까 지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익’을 들고 있고, 제6호에서 ‘제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재 산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익’을 들고 있다. 그런데 분양전환이 기존에 임대주택으로서 보유하던 자산을 미리 정한 바에 따라 분양ᆞ매각하는 절차에 불과함은 앞서 인정하였다. 그러므로 개발사업의 시행 또는 사 업의 인가ᆞ허가와 그로 인한 불로소득 유사의 가치 상승분 추출을 핵심으로 하는 상 증세법 제42조의3 제1항 등에서 정한 재산가치 증가사유와 분양전환은 그 경제적 실 질이 유사하다고 볼 수 없다. 피고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다. 3. 결론 이 사건 처분은 위법하므로 원고들의 청구를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. - 9 - 별지 관계 법령 ■ 구 상속세 및 증여세법(2023. 12. 31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것) 제4조(증여세 과세대상) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한 다. 1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익 2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높 은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다. 3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간 의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다. 4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익 5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익 6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여 재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익 제32조(증여재산의 취득시기) 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부 터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조 의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령 으로 정하는 날로 한다. 제42조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여) ① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업 의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ᆞ허가 등 대통령령으로 정하는 사유 (이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상 당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금 - 10 - 액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. 1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우 2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우 3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산 을 취득한 경우 ② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사 유 발생일로 본다. ■ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 15. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것) 제24조(증여재산의 취득시기) ① 법 제32조에서 “재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다. 3. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날 가. 개발사업의 시행: 개발구역으로 지정되어 고시된 날 나. 형질변경: 해당 형질변경허가일 다. 공유물(共有物)의 분할: 공유물 분할등기일 라. 사업의 인가ᆞ허가 또는 지하수개발ᆞ이용의 허가 등: 해당 인가ᆞ허가일 마. 주식등의 상장 및 비상장주식의 등록, 법인의 합병: 주식등의 상장일 또는 비상장주식의 등록일, 법인의 합병등기일 바. 생명보험 또는 손해보험의 보험금 지급: 보험사고가 발생한 날 사. 가목부터 바목까지의 규정 외의 경우: 재산가치증가사유가 발생한 날 제32조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등) ① 법 제42조의3제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발ᆞ이용권 등의 인가ᆞ허가 및 - 11 - 그 밖에 사업의 인가ᆞ허가 2. 비상장주식의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투 자협회에의 등록 3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유 ③ 법 제42조의3제2항 전단에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다. 1. 해당 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인 정되는 경우에는 개별공시지가ᆞ개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50 조제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다) 2. 해당 재산의 취득가액: 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여 세 과세가액을 말한다) 3. 통상적인 가치 상승분: 제31조의3제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률ᆞ연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재 산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액 4. 가치상승기여분: 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가ᆞ허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액 ■ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되 기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기 간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년 - 12 - 4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령 령으로 정하는 기간 ③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건 설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차 인에게 우선 분양전환하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ᆞ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경 우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인 3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주 한 무주택자인 임차인 4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차 인 5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인 ② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도등(제2조제7호나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통 령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등 으로 본다. 이하 이 조에서 같다), 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ᆞ지방 자치단체ᆞ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류 를 첨부하여 시장ᆞ군수ᆞ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인” 이라 한다)을 신청하여야 한다. ④ 시장ᆞ군수ᆞ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ᆞ군수ᆞ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인 하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다. ⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도등, 파산, 그 밖에 대통령령으 로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니 - 13 - 하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다. ⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다. ⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환 에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토교통부 령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다. ⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 4개월 이상 분양전환 에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청 구할 수 있다. ⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ᆞ군수ᆞ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한 다)이 이의신청을 하는 경우 시장ᆞ군수 ᆞ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다. ⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법ᆞ절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.