원고 법인이 토지를 사서 건물 신축 공사를 시작한 뒤 매매계약을 맺고, 소외인들이 세운 ○○과 건설 중인 자산 매매계약을 체결함.

【심급】 1심 【세목】 취득세 【주문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 2019. 4. 11. ****에 본점을 두고 설립되어 호텔업, 호텔시설 및 운영 컨설팅업 등을 영위하는 법인이다. 나. 원고는 2019. 5. 31. **** 대 936.6㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 함)를 취득하여 2019. 6. 10. 위 토지 위에 [별지1] ‘건물의 표시’ 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 함)의 신축을 위한 공사를 시작하였다. 다. 원고는 2019. 8. 30. ****, ****(이하 ‘소외인들’이라 함)과 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관하여 ‘관광숙박시설 매매계약’(이하 ‘2019. 8. 30.자 매매계약’이라 함)을 체결하였는데, 위 계약의 주요 조항은 다음과 같다. ****과 ****을 (갑)이라 칭하고 원고를 (을)이라 칭하여 아래와 같이 매매계약 약정을 체결한다. [제2조] (을)은 (갑)에게 상기 1조 부동산의 표시 부동산을 총계 4,600,000,000원 매매하기로 약정하고 아래와 같이 세부적인 내용을 정한다. 1. 토지 : 3,160,000,000원 2. 건물(건설 중인 자산) : 1,440,000,000원. 다만, 약정일 이후(2019. 9. 1.부터) 발생하는 건물(건설 중인 자산) 건축비용(건축에 사용된 융자금의 이자금액을 포함한 회계기준에 따라 건설 중인 자산 계정으로 분류되는 비용을 기준으로 정한다)은 (갑)이 전액 부담하기로 한다. [제3조] (을)은 본 약정 이후 상기 제1조 부동산의 표시에 건설 중인 건물에 대하여 아래와 같은 업무를 하기로 한다. 1. 상기 부동산의 표시 건설 중인 건물을 완공(약정일 이전에 상기 부동산의 표시에 (을)이 계약한 공사계약은 (을)명의로 계약을 유지해서 완공하기로 한다) 2. 숙박시설(관광숙박시설)로 신축 건축물 사용승인 3. 관광숙박업(관광호텔) 영업허가 [제4조] 제3조에의 (을)의 업무가 완료되었을 때 토지 및 건물(건설 중인 자산) 매매계약을 체결하기로 한다. 다만, 1. 토지는 (갑)과 (을)이 협의하여 매매계약일을 정할 수 있으며, 상기 2조의 매매금액으로 매매계약을 체결하기로 하고 (을)은 (갑)에게 부동산에 관한 매매로 인한 소유권이전등기절차를 이행하고 해당 토지를 인도 및 명도한다. 2. 건물(건설 중인 자산)은 완공 이전에 건설 중인 자산 매매 계약서를 작성하여 건축주를 (갑)으로 변경하여 양도하기로 한다. 만약, 여러 가지 사정상 건축주 명의를 (갑)으로 변경하지 못한 경우라도 제1조 부동산의 표시 건물의 최종 소유권보전등기는 (갑)으로 한다. [제5조] (갑)은 (을)에게 본 매매계약의 약정금액으로 1,000,000,000원을 지급하기로 하며(약정이로부터 1월 이내 약정금액을 (을)의 계좌로 지급하기로 한다) 위 금액은 제2조의 금액에서 공제한다. 다만, (을)은 본 약정금액을 건물(건설 중인 자산) 건축비용에만 사용하기로 한다. 특약사항 1. 제2조 제2항에 따라 본 약정일 이후(2019. 9. 1.부터) 건물(건설 중인 자산)에 대한 (갑)이 부담하는 건축비용은 (을)이 먼저 지급하고, 이후 (갑)과 (을)은 건물(건설 중인 자산) 매매금액 1,440,000,000원과 (갑)이 부담하는 본 약정일 이후 건축비용을 건설 중인 자산 매매 계약을 체결하여 (갑)이 (을)에게 지급하기로 한다. 2. 제3조에 따라 본 약정일 이전에 원고가 체결한 건설 중인 건물 공사계약 계약금액이 본 약정일 이후 증가되는 경우 약정일 이후 증가되는 비용은 (갑)이 전액 부담하기로 한다. 다만, (을)은 공사 금액 증가에 따른 공사금액 증액계약을 (갑)과 협의한 후 체결하기로 한다. 다. 소외인들은 2020. 7. 31. 주식회사 ○○(이하 ‘○○’이라 함)을 설립하였고, 원고는 2020. 9. 26. ○○과 사이에 이 사건 건물에 관하여 ‘건설 중인 자산 매매계약’(이하 ‘이 사건 건물 매매계약’이라 함)을 체결하였는데, 위 매매계약의 주요 조항은 다음과 같다. 1. 반환조건부 매매계약(시행령 제28조) - 그 조건이 성취된 때 가. 본 건설 중인 자산 매매계약은 ○○이 숙박시설(관광숙박시설)로 신축 건축물 사용승인 처리될 때 효력이 발생한다. 만약, 2020년 12월 31일까지 건축물 사용승인이 처리되지 않을 경우 본 매매계약을 해제한다. 나. 2020년 10월 31일까지 건축주는 ○○으로 변경하되, 해당 건설 중인 자산이 숙박시설(관광숙박시설)로 완공될 때까지 소요되는 모든 건축비용은 원고가 부담한다. 2. 매매대금 관련 매매대금 : 일금 칠십삼억사천만 원(￦7,340,000,000) 계약금 : 일금 구억사천만 원(￦940,000,000) - 사용승인일로부터 2개월 이내 지급하기로 한다. 잔금 : 일금 육심사억 원(￦6,400,000,000) - 보존등기일에 지급하기로 한다.(단, 은행대출 사항에 따라 변경할 수 있다) 라. 부산·진해경제자유구역청장은 2020. 10. 28. 이 사건 건물의 건축주를 원고에서 ○○으로 변경하는 신고를 수리하였다. 마. ○○은 이 사건 건물의 사용승인일인 2020. 11. 16.을 취득일로 하여 2021. 1. 15. 피고에게 이 사건 건물의 원시취득가액 7,340,000,000원을 과세표준으로 취득세 등을 신고하고 2021. 2. 9. 가산세를 포함한 취득세 등 233,393,650원을 납부한 후 이 사건 건물에 대한 소유권보존등기를 마쳤다. 바. 피고는 ○○에 대한 2022년 지방세 정기세무조사를 통해 원고가 이 사건 건물을 원시취득 하였다고 판단하고, 2022. 11. 28. 이 사건 건물의 원시취득과 관련하여 원고에게 취득세 315,381,300원(가산세 포함), 지방교육세 15,381,700원(가산세 포함), 농어촌특별세 19,171,690원(가산세 포함), 합계 349,934,690원의 부과처분을 하였다. 사. 원고는 이에 불복하여 2023. 2. 15. 부산광역시 지방세심의위원회에 이의신청을 하였고, 위 위원회는 2023. 3. 23. ‘취득세 과세표준에서 건설용지 대체비용 64,824,324원을 제외하여 그 결과에 따라 세액을 경정하고 신청인의 나머지 이의신청을 기각한다’는 결정(이하 ‘지방세심의위원회 결정’이라 함)을 하였다. 이에 원고는 2023. 6. 15. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2023. 12. 19. 원고의 청구를 기각하였다. 아. 피고는 지방세심의위원회 결정에 따라 감액세액 2,048,430원, 감액되어야 할 가산세액 701,110원, 합계 2,749,540원을 산정하였는데, 이에 따라 세목별로 감액되고 남은 금액은 취득세 312,903,260원(가산세 포함), 농어촌특별세 19,021,050원(가산세 포함), 지방교육세 15,260,840원(가산세 포함), 합계 347,185,150원이 된다(이하 피고의 원고에 대한 2022. 11. 28.자 취득세 등 부과처분에서 위와 같이 감액되고 남은 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 함). 자. 피고는 2024. 9. 12. 이 사건 처분에 따른 부과세액에서 원고가 2023. 3. 31. 납부한 취득세, 지방교육세 합계 175,934,690원을 공제하고 남은 세액을 다음과 같이 산정하여 원고에게 납부고지 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제9호증, 을제1호증 내지 을제5호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단 가. 원고 주장의 요지 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다. (1) 2019. 8. 30.자 매매계약에 의하면, 이 사건 건물의 신축 비용은 이 사건 건물의 매수인인 소외인들이 부담하였으므로, 이 사건 건물을 원시취득 한 것은 원고가 아니라 소외인들이 설립한 회사인 ○○이라고 해야 한다. (2) 이 사건 건물을 원고가 원시취득 한 것으로 보는 경우에도, 건물을 신축하여 취득하는 경우에는 지방세법 시행령 제20조 제6항에 따라 ‘사용승인서를 내주는 날’과 ‘사실상 사용일’ 중 빠른 날을 취득일로 보아야 하므로, 민법상 건축물의 원시취득 여부와 무관하게 이 사건 건물의 취득세 납세의무는 2020. 11. 16. 이 사건 건물에 대한 사용승인을 받은 ○○이 부담하는 것으로 보아야 한다. (3) 이 사건 건물의 실질적인 건축주는 ○○이고, 원고는 ○○으로부터 이 사건 건물에 대한 명의신탁을 받은 것에 불과하지 이 사건 건물을 원시취득한 것이 아니다. 따라서 이 사건 건물에 대한 취득세는 명의신탁자인 ○○에게 부과되어야 한다. 나. 관계 법령 [별지2] 기재와 같다. 다. 판단 (1) 관련 법리 (가) 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인일과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 그 건축물의 취득일이 되고, 당시의 건축물 소유자가 취득세 등의 납세의무자에 해당한다고 보아야 한다. 이와 같은 건축물의 취득시기가 도래하기 전까지는, 비록 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추었고 그 건물에 대하여 사용승인을 신청하였다거나 소유권보존등기를 마쳤다 하더라도 그 건물에 대하여 취득세 등 납세의무가 성립하였다고 볼 수 없다(대법원 2023. 12. 28. 선고 2020두49997 판결 참조). (나) 건축허가서는 허가된 건물에 관한 실체적 권리의 득실변경의 공시방법이 아니고 추정력도 없으므로, 건축허가서에 건축주로 기재된 사람이 건물의 소유권을 취득하는 것이 아니라, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 사람이 건축허가 명의에 관계없이 그 소유권을 원시취득 한다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 참조). (2) 구체적 판단 살피건대, 앞서 본 법리에다 앞서 든 증거와 갑제10호증, 을제6호증 내지 을제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 따라 인정되는 다음의 사실 및 사정들을 비추어 보면, 이 사건 건물에 대한 취득세의 납세의무자는 원고로 보아야 한다. 원고의 주장은 모두 이유 없다. (가) 원고는 이 사건 건물의 신축을 위한 각종 계약을 자신의 명의로 체결하였고, 건축비용도 부담하였는바, 이러한 점에서 보면 이 사건 건물을 원시취득 한 자는 원고라고 해야 한다. 그런데, 원고와 소외인들은 2019. 8. 30.자 매매계약에서 위 계약 체결일 이후에 발생하는 이 사건 건물 건축에 소요되는 비용을 사후적으로 소외인들이 부담하는 것으로 정한 것은 사실이다. 하지만 (1) 위 계약 제3조, 제4조에는 건물의 완공, 숙박시설로 사용승인, 관광숙박업 영업허가의 의무는 원고가 부담하고, 위 업무들이 완료되었을 때 원고와 소외인들이 이 사건 건물에 관한 매매계약을 체결하기로 되어 있는 점, (2) 위 계약 특약 사항 제1항에 의하면 원고가 부담한 건축비용은 향후 이 사건 건물에 관한 매매계약이 체결된 후 소외인들이 원고에게 지급하는 것으로 되어 있고, 이 점에서 보면 소외인들이 부담하기로 한 비용은 매매대금의 성질을 갖는 것으로 봄이 타당한 점, ③ 이 사건 건물 매매계약 제1항에 의하면 2020. 12. 31.까지 이 건물에 대한 건축물 사용승인이 처리되지 않을 경우 매매계약이 해제되는 것으로 되어 있을 뿐이고, 소외인들이 이 사건 건물 매매계약과 동시에 이 사건 건물의 건축비용을 확정적으로 부담하기로 한 것은 아닌 점, ④ 원고는 소외인들과 이 사건 건물의 건축을 위한 도급계약을 별도로 체결하지도 않은 점 등을 종합하면, 소외인들이 2019. 8. 30.자 매매계약에서 이 사건 건물 건축에 소요되는 비용을 사후적으로 부담하기로 한 것만으로는 이 사건 건물의 건축비용을 소외인들 또는 그들이 설립한 ○○이 부담한 것으로 보기 어렵다. (나) 지방세법 시행령 제20조 제6항은 건축물을 건축하여 취득하는 경우 취득일을 언제로 보아야 하는지를 정하고 있을 뿐, 그 사용승인을 받은 자를 납세의무자로 본다고 정하고 있는 것은 아니다. 앞서 본 법리에 의하면 취득일 당시의 건축물 소유자가 취득세 등의 납세의무자에 해당한다고 보아야 하는바, 이 사건 건물의 취득일은 그에 대한 사용승인일인 2020. 11. 16.이라고 할 것이고, 그 당시 이 사건 건물의 원시취득자가 원고임은 앞에서 본 바와 같으므로, 결국 이 사건 건물의 취득세의 납세의무자는 이 사건 건물의 원시취득자인 원고라고 해야 한다. (다) 이와 같이 원고가 이 사건 건물을 원시취득 하였다고 보는 이상 이 사건 건물의 실질적인 건축주 및 원시취득자는 ○○이고, 원고는 ○○으로부터 이 사건 건물에 대한 명의신탁을 받은 것이라는 원고의 주장은 받아들일 수 없고, 달리 그와 같이 볼 만한 사정도 보이지 않는다. 3. 결론 따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하여, 주문과 같이 판결한다.