공인중개사가 임대차계약을 중개하며 중개수수료 감액으로 확인·설명서를 다시 작성해 서명·날인 후 교부했으나, 수정 전 확인·설명서에 서명이 누락되었다는 이유로 영업정지 처분을 받음

- 1 - 서 울 행 정 법 원 판 결 사 건2024구단52550 영업정지처분취소 원 고 피 고**** 변 론 종 결2024. 4. 24. 판 결 선 고2024. 5. 8. 주 문 1. 피고가 2023. 9. 19. 원고에게 한 영업정지 3개월의 처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 ****에서 ‘B’(이하 ’이 사건 사무소‘라 한다)를 운영하는 개업공인중개사이다. 나. 피고는 2023. 9. 19. ’원고가 2023. 1. 14. 건물 임대차계약(이하 ’이 사건 임대차 - 2 - 계약‘이라 한다)을 중개하면서 작성한 중개대상물 확인·설명서에 원고의 서명이 누락되 었다’는 이유로 공인중개사법 제39조 제1항 제7호, 제25조 제4항에 근거하여 원고에 대하여 영업정지 3개월의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관계 법령 별지 기재와 같다. 3. 이 사건 처분의 위법 여부 가. 공인중개사법 제25조 제3항은 ‘개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ᆞ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면 으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사 본 또는 전자문서를 보존하여야 한다’고 규정하여 그 보관 대상인 중개·확인설명서를 원본에 국한하고 있지 않다. 또한 같은 조 제4항은 ‘제3항에 따른 확인ᆞ설명서에는 개 업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에 는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다’고 규정하고 있다. 개업공인중개사 로 하여금 거래계약서 또는 확인·설명서에 서명 및 날인하도록 하는 것은 거래계약 당 사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 개업공인 중개사로 하여금 확인·설명서 등에 자필로 서명하고 인장을 날인하게 함으로써 중개업 무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있다(대법원 2009. 2. 12. 선 고 2007두7987 판결 참조). 이와 같은 공인중개사법 내용과 취지 등을 고려하면, 공인중개사법 제25조 제4항 에서 말하는 ‘제3항에 따른 확인·설명서’란 개업공인중개사가 ‘거래당사자에게 교부하 - 3 - 는’ 중개대상물 확인·설명서를 의미한다고 봄이 타당하다. 나. 갑 제4, 6, 7호증, 을 제2, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원 고는 2023. 1. 14. 이 사건 임대차계약을 중개하면서 중개대상물 확인·설명서(이하 ‘수 정 전 확인·설명서’라 한다)를 작성하였는데, 임차인이 갑자기 중개수수료 감액을 요구 함에 따라 감액된 중개수수료를 반영한 새로운 중개대상물 확인·설명서(이하 ‘수정 후 확인·설명서’라 한다)를 다시 작성한 사실, 원고는 수정 후 확인·설명서에 서명·날인을 하여 이를 거래당사자에게 교부한 사실을 인정할 수 있다. 이 사건 처분은 수정 전 확인·설명서에 개업공인중개사인 원고의 서명이 누락되어 있음을 처분사유로 하고 있다. 그런데 위 인정사실에 의하면, 원고가 보관하던 수정 전 확인·설명서는 공인중개사법 제25조 제3항에 따라 중개가 완성된 후 최종적인 거래 내 용을 반영하여 작성된 확인·설명서라고 보기 어렵다. 설령 피고의 주장처럼 수정 전 확 인·설명서가 최종적으로 작성된 확인·설명서에 해당한다고 하더라도, 거래당사자에게 교부된 수정 전 확인·설명서에도 원고의 서명이 누락되었다는 점을 인정할 만한 아무 런 증거가 없다. 따라서 원고가 보관하고 있던 수정 전 확인·설명서에 서명을 하지 아니한 행위는 공인중개사법 제25조 제4항 위반에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이 사건 처분은 처분 사유가 인정되지 않아 위법하다. 4. 결론 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. - 4 - 별지 관계법령 ■ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ᆞ설명) ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ᆞ설 명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대 통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인 ᆞ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 " 공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제3항에 따른 확인ᆞ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해 당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하 여야 한다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대 하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 7. 제25조 제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ᆞ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우