아파트 분양광고에서 서쪽 도로를 실제보다 넓은 '20m 도로'로 표시해 분양한 뒤, 이를 믿고 계약한 수분양자들이 손해배상을 청구함

- 1 - 사 건2010가합1713 매매대금 원 고**** 외 16명 피 고1. 주식회사 ○○개발 2. 주식회사 △△건설 판 결 선 고2011. 6. 8. 1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 피고들은 연대하여 원고들에게 별지 표(※) 청구금액란 기재 각 금원 및 그에 대하여 2009. 9. 9.부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날 까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. - 2 - 가. 당사자들의 지위 및 분양계약의 체결 1) 피고 주식회사 ○○개발(이하 ‘피고 ○○개발’이라 한다)은 **** 일대에 있는 ****(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 시행사이자 분양자 (매도인)이고, 피고 주식회사 △△건설(이하 ‘피고 △△건설’이라 한다)은 이 사건 아파 트의 시공사이자 분양광고자이다. 2) 원고들은 별지 표(※ ) 계약일란 기재 날짜에 피고 ○○개발로부터 같 은 표 동-호수란 기재 구분소유 아파트를 같은 표 분양가란 기재 분양대금에 분양받은 후, 위 각 분양대금을 납입하였다. 나. 이 사건 아파트에 대한 분양광고 및 그 중 도로 부분 1) 피고들은 2007. 10.경 이 사건 아파트의 모델하우스 내에 분양사무소를 설치하 고, 이 사건 아파트에 대한 카탈로그, 공급안내문 등을 비치.배포하고, 분양사무소 내 에 조감도를 걸었다. 또한, 피고 △△건설 인터넷 홈페이지에는 위 카탈로그, 공급안내 문과 같은 내용의 분양광고를 게재하였다. 2) 위 카탈로그, 공급안내문 및 조감도, 인터넷 홈페이지에는 이 사건 아파트에 진 입하는 도로가 아파트 서쪽에는 “20m 도로”(이하 ‘이 사건 아파트 서쪽 도로’라 한다), 동, 남, 북쪽에는 각 “10m 도로”로 표시되어 있었다(이하 위 카탈로그, 공급안내문 및 조감도, 인터넷 홈페이지를 통틀어 ‘이 사건 분양광고’라 한다). 다. 이 사건 아파트 서쪽 도로의 도시계획예정도로 결정 등 1) 한편, 이 사건 아파트 서쪽 도로는 2006. 5. 1.자로 ****도시계획시설 결정에 의하여 중로 1-24호선 도시계획예정도로로 지정되었다. - 3 - 2) 그러나 피고 ○○개발은 2007. 2. 26. 이 사건 아파트 서쪽 도로를 포함한 이 사건 아파트 부근의 4개 도로에 대하여 폭 10m 도로를 개설하여 ****에 무상귀속하 기로 하는 조건으로 ****장으로부터 주택건설사업승인을 받았다. 라. 피고들의 이 사건 아파트에 대한 분양광고 정정 및 공정거래위원회의 경고 1) 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭에 대한 문제가 제기되자 피고들은 2008. 5. 1. 부터는 카탈로그 및 공급안내문 중 이 사건 아파트 서쪽 도로 부분에 기재된 “20m 도 로” 부분을 “도시계획예정도로”로 정정하여 광고하였고, 피고 △△건설 인터넷 홈페이 지에 게재된 이 사건 아파트 단지 배치도 중 “20m 도로” 표시를 “분양가이드(배치도)” 란에서는 2008. 9. 19., “인테리어/시스템(테마파크)”란에서는 2009. 3. 9. 각 삭제하였 다. 2) 공정거래위원회는 피고 △△건설이 이 사건 아파트 서쪽 도로를 폭 10m의 도 로를 개설함에도 불구하고 20m의 도로를 개설하는 것처럼 표시한 광고내용은 사실과 부합하지 않는데, 이는 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 행위로서 공정거래저해성이 있으므로 표시.광고의 공정화에 관한 법률에 위반되는 행 위라는 이유로 2009. 3.경 피고 △△건설에 대하여 경고조치를 하였다. 마. 이 사건 아파트 서쪽 도로의 현황 원고들의 소장 제출일인 2010. 1. 28. 현재 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭을 10m로 하는 확장 공사가 진행 중이다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증(각 가지번호 있는 경우 가지번호 포 함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 - 4 - 가. 원고들의 주장 피고들은 이 사건 아파트 서쪽 도로가 폭 10m로 개설된다는 사실을 알면서도 폭 20m로 개설된다고 허위 광고하였으므로 이는 기망에 의한 불법행위에 해당하고, 피고 들은 연대하여 이 사건 아파트 서쪽 도로가 폭 20m로 개설된다는 피고들의 광고를 믿 고 이 사건 아파트의 분양계약을 체결한 원고들에게 위 허위 광고로 인한 원고들 각 구분소유 아파트의 가치감소분(= 위 서쪽 도로가 폭 20m로 개설될 경우의 원고들 구 분소유 아파트의 가치- 위 서쪽 도로가 폭 10m로 개설될 경우의 원고들 구분소유 아 파트의 가치)만큼의 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 피고들의 주장 1) 이 사건 분양광고는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내에 있으므로, 기망성이 결여되어 있다. 2) 원고들 중 원고 금○○은 피고 ○○개발이 이 사건 아파트 서쪽 도로에 관한 설명을 정정한 이후인 2008. 6. 1. 이 사건 아파트에 대한 분양계약을 체결하였으므로, 이 사건 아파트 서쪽 도로가 폭 20m로 개설된다는 점을 믿고 분양계약을 체결하였다 고 할 수 없다. 3) 설령 피고들의 손해배상책임이 인정된다 할 지라도, 도로의 폭은 분양계약을 체결하는 하나의 요소에 불과하고, 원고들도 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭에 관하여 관할관청에 문의하는 방법 등으로 확인하지 않은 과실이 있으므로, 피고들의 손해배상 책임은 감경되어야 한다. 가. 분양광고 및 기망행위에 관한 법리 - 5 - 1) 대규모 아파트 등을 분양하는 자가 분양광고를 통하여 아파트의 입지조건이나 주변 자연환경, 교통환경, 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고를 하였다고 하더라도 그러한 광고내용이 분양계약서에 포함되어 있지 않은 경우에는 그것이 상거래 관행이 나 신의칙에 비추어 그 상당성을 인정할 수 있는 한도 내에서는 ‘청약의 유인’에 불과 할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없다고 할 것이다. 한편, 아직 대단위 아파트가 완공되지 않은 상태에서 대략의 위치만을 정한 채 평형 과 대지 면적만을 특정하여 사전 분양하는 경우에는, 분양자는 분양광고를 통하여 불 특정 다수의 수요자들에게 아파트의 위치, 평형, 구조, 단지 전체의 크기와 배치 등은 물론 주변여건이나 특별한 편의시설, 공용시설인 주차장, 정원 등의 배치와 면적, 기타 주요시설 등과 그에 기초한 동호수와 평형 등에 따른 분양금액과 그 납부조건 등에 관 하여 일률적으로 미리 알리게 되고, 분양희망자들은 그와 같은 내용을 토대로 아파트 분양청약을 하게 되며, 그 후 추첨을 거쳐, 분양자는 당첨자들과 사이에 자신이 미리 마련한 정형화된 아파트 분양계약서를 토대로 분양계약을 체결하는 절차를 밟게 되는 데, 이 경우 분양자는 장차 완공될 아파트가 분양광고에서 제시된 것과 동일한 시설, 환경, 품질 등을 구비하고 있다는 것을 명시적 또는 묵시적으로 보증한 것이라고 할 것이고, 수분양자들도 분양자의 그와 같은 보증을 믿고 분양계약을 체결한 것이라고 봄이 상당하다고 할 것이지만, 다른 한편으로는, 위와 같은 대단위 아파트의 사전 분양 이라고 하더라도, 분양광고에서 제시된 내용이 모두 분양계약의 내용이 된다고 볼 수 는 없고, 경우에 따라서는 앞서 본 바와 같이 분양계약서에 명시적으로 포함되지 않은 내용은 ‘청약의 유인’에 불과한 것으로 보아야 할 경우도 있다고 할 것이다. 결국 분양광고를 통하여 제시된 내용이 분양계약서에 명시되지 않았음에도 불구하고 - 6 - 분양계약의 내용이 되었다고 보아야 하는지 여부는 상거래에서 어느 정도의 과장된 광 고나 홍보가 허용된다는 점을 고려한 다음, 그것이 아파트의 구조, 시설, 기능 등 분양 계약의 본질적인 내용과 관련된 사항인지 여부, 개별적인 분양계약서에 표시하기 부적 당한 내용, 즉 아파트 공용시설의 구조, 크기, 재료, 배치 등에 관한 사항인지 여부, 수 분양자들이 당해 분양계약을 체결함에 있어 중요하게 고려할 만한 사항인지 여부, 기 타 분양계약 당시의 주택공급현황이나 일반 상거래 관행 등을 종합하여 결정하여야 할 것이다. 2) 한편, 과장광고의 기망성과 관련하여서는, 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법 으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소 의 과장이나 허위 또는 지나친 주관적인 예측이 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다27510 판 결 등 참조) 나. 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭이 분양계약의 내용이 되었는지 여부 갑 제1호증의 1 내지 18호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들과 피고 들의 이 사건 아파트 분양계약서에는 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭에 관하여는 어떠 한 기재도 없는 사실을 인정할 수 있다. 이에 더하여 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭 은 이 사건 아파트의 구조, 시설, 기능 등 분양계약의 본질적인 내용과 관련된 사항이 아닌 점, 또한 이 사건 아파트 서쪽 도로는 이 사건 아파트의 주민들만이 이용할 수 있는 ‘아파트 공용시설’이라고 보기 어려운 점, 수분양자인 원고들이 이 사건 서쪽 도 - 7 - 로의 폭을 분양계약을 체결함에 있어 중요하게 고려하였다고 볼 만한 사정, 즉 이 사 건 서쪽 도로가 이 사건 아파트의 진출입에 있어서 유독 중요한 기능을 수행한다는 점 등이 나타나 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트 서쪽 도로에 관한 위 분양광고의 내용은 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없다. 다. 이 사건 분양광고의 기망성 유무 1) 위 기초사실 및 위 각 증거에 의하면, 피고 ○○개발은 2007. 2. 26. 이 사건 아파트의 서쪽 도로를 포함한 이 사건 아파트 부근의 4개 도로에 대하여 폭 10m 도로 를 개설하여 ****에 무상귀속하기로 하는 조건으로 ****장으로부터 이 사건 아파 트에 대한 주택건설사업승인을 받았음에도 불구하고, 이 사건 분양광고에는 이 사건 아파트 서쪽 도로를 “20m 도로”로 표시한 점은 인정된다. 2) 그러나 이 사건 아파트 서쪽 도로는 2006. 5. 1.자로 ****도시계획시설에 의 하여 중로 1-24호선 도시계획예정도로로 결정된 사실, 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭 에 대한 문제가 제기되자 피고들은 2008. 5. 1.부터는 카탈로그 및 공급안내문 중 이 사건 아파트 서쪽 도로 부분에 기재된 “20m 도로” 부분을 “도시계획예정도로”로 정정 하여 광고하였고, 피고 △△건설 인터넷 홈페이지에 게재된 이 사건 아파트 단지 배치 도 중 “20m 도로” 표시를 “분양가이드(배치도)”란에서는 2008. 9. 19., “인테리어/시스 템(테마파크)”란에서는 2009. 3. 9. 각 삭제한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 을 제1, 3, 4호증에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들은 이 사건 아파트 서쪽 도로가 위와 같 이 중로 1-24호선 도시계획예정도로로 결정되었음을 알고 이를 "20m 도로"로 표시하 여 이 사건 아파트의 설계도면을 작성하였고, 이를 토대로 이 사건 분양광고에 이 사 건 아파트의 서쪽 도로를 “20m 도로”로 표시한 사실을 인정할 수 있으며, 한편 도시계 - 8 - 획시설의 결정.구조 및 설치기준에 관한 규칙(타법개정 2010.10.14 국토해양부령 제 163호) 제9조 제2호 다목 (1)항에 의하면, 중로 1류는 ‘폭 20m 이상 25m미만인 도로’ 로 규정되어 있다. 3) 그러므로 위 1)항에서 인정한 바와 같이 이 사건 분양광고에는 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭에 관한 허위 사실이 기재되어 있었다 하더라도, 피고들이 이 사건 분 양광고에 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭을 20m로 기재한 점에는 그 경위에 있어 위 2)항에서 인정한 사실과 같은 참작할 만한 사정이 있었다 할 것이다. 또한, 이에 더하 여, ① 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭에 대한 문제가 제기되자 피고들이 위와 같이 이 부분을 정정하여 분양광고하였다는 점, ② 이 사건 아파트를 둘러싼 4개의 도로 중 서쪽 도로에 관하여만 허위의 사실이 담겼다는 점, ③ 피고들이 분양가를 높이거나 분 양을 촉진하기 위하여 적극적으로 이 사건 아파트 서쪽 도로에 관하여만 "20m 도로 “로 표기하였다고는 보이지 아니하는 점, ④ 2006. 5. 1.자 ****도시계획시설 결정이 유효한 이상 향후 이 사건 아파트 서쪽 도로가 폭 20m로 건설될 가능성 역시 존재하 는 점 등을 아울러 고려하면, 피고들이 이 사건 아파트 서쪽 도로의 폭에 관하여 신의 성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 해당하지 아 니하고, 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도에 그친다 할 것 이다. 라. 소결론 그러므로 이 사건 분양광고는 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없으며 기망성이 결여되어 있다 할 것이므로, 위 분양광고가 기망행위임을 전제로 그 손해배상을 구하 는 원고들의 피고들에 대한 청구는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다. - 9 - 따라서 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판 결한다. 재판장 판사홍이표 판사송영복 판사범선윤