농지 소재지에 실제 거주하지 않고 거주한 것처럼 속여 농지매매증명을 발급받음

【원고, 피항소인】 원고 【피고, 항소인】 피고 1 외 7인 【원심판결】 대전지법 천안지원(1993.2.10. 선고 91가단4726 판결) 【주 문】 1. 원심판결을 취소한다. 2. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 선택적으로, 피고들은 원고에게 별지 부동산목록 기재 각 부동산 중 별지 상속지분표 기재의 각 지분에 관하여 1989.5.1. 매매 또는 대전지방법원 온양등기소 1989.6.19. 접수 제12443호로 마친 가등기에 기하여 이 사건 소장부본 송달일 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 【이 유】 1 기초사실 갑 제1호증의 1 내지 4(각 등기부등본), 갑 제3호증(농지매매증명신청서, 을 제5호증, 을 제8호증의 4와 각 같다), 을 제1호증(제적등본), 을 제2호증(호적등본), 을 제3호증(부동산매매계약서)의 각 기재와 원심증인 소외 1, 원심 및 당심증인 소외 2, 당심증인 소외 3, 소외 4의 각 증언(다만 위 증인 소외 4의 증언 중 뒤에서 믿지 않는 부분 제외)에 변론의 전취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 위 증인 소외 4의 일부 증언은 믿지 아니하며 달리 반증이 없다. 가. 원고는 1989.5.1. 망 소외 5로부터 그 소유의 별지 부동산목록 기재 각 부동산(이하 이 사건 토지라 한다)을 대금 105,000,000원에 매수(이하 이 사건 매매계약이라 한다)하면서 그날 계약금 15,000,000원을 지급하고, 중도금 40,000,000원은 같은 달 22., 잔대금 50,000,000원은 같은 해 6.10.까지 각 지급하기로 약정하였다. 나. 원고는 1989.5.22. 위 소외 5에게 중도금 40,000,000원을 지급하고, 위 잔대금에 대하여는 위 소외 5와 사이에, 위 소외 5가 이 사건 토지에 관하여 마쳐진 소외 산림조합중앙회 명의의 각 근저당권설정등기를 말소하여 주지 아니하는 대신 원고가 위 근저당권에 의하여 담보된 위 소외 5의 아들인 피고 2의 소외 산림조합중앙회에 대한 차용금 채무 금 25,200,000원을 인수하고 위 잔대금과의 차액만 지급하기로 약정한 다음, 같은 해 6.10. 위 소외 5에게 차액 금 24,800,000원을 지급하였다. 다. 이 사건 매매계약 당시 원고는 그 주소지가 안양이었기 때문에 농지인 이 사건 토지에 관하여 그 소재지 관서의 농지매매증명을 발급받지 못하여 위 잔대금을 지급하고도 즉시 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마칠 수 없게 되자, 원고와 피고 사이에 우선 원고 명의의 가등기를 마쳐 두기로 약정하여 이에 따라 이 사건 토지에 관하여 대전지방법원 온양등기소 1989.6.19. 접수 제12443호로 1989.6.13. 매매예약을 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기(이하 이 사건 가등기라 한다)가 각 마쳐졌다. 라. 원고는 1991.8.30. 이 사건 토지의 소재지 관서인 중남 아산군 배방면장으로부터 원고가 위 소외 5로부터 이 사건 토지를 자경의 목적으로 매수함을 증명한다는 내용의 농지매매증명을 발급받았다. 마. 위 소외 5는 1991.10.14. 사망하여 그 재산상속인들인 피고들이 별지 상속지분표 기재의 각 지분에 따라 위 소외 5의 재산을 공동상속하였다. 2. 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구에 관한 판단 가. 쟁 점 원고는 망 소외 5로부터 이 사건 토지를 매수한 다음 그 소재지 관서의 농지매매증명 을 발급받았으므로 위 소외 5의 재산상속인들인 피고등은 원고에게 이 사건 토지 중 별지 상속지분표 기재의 각 지분에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장함에 대하여, 피고들은 위 농지매매증명은 사위 기타 부정한 방법으로 발급받은 것이므로 효력이 없고 따라서 이 사건 매매계약에 따른 물권변동의 효력이 발생할수 없으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 다툰다(다만, 이 사건 토지의 매매에 그 소재지 관서의 증명이 필요한 점에 대하여는 당사자 사이에 다툼이 없다). 따라서 위 농지매매증명이 사위 기타 부정한 방법에 의하여 발급 되었는지의 여부와 나아가 농지매매증명이 사위 기타 부정한 방법에 의하여 발급된 경우의 농지 매매계약의 효력이 이 사건의 쟁점이라 할 것이다. 나. 농지매매증명의 발급절차 농지매매증명이 사위 기타 부정한 방법에 의하여 발급되었는지의 여부를 알아보기 위하여는 농지매매증명의 발급절차에 관한 검토가 선행되어야 할 것이므로 원고가 위 농지매매증명을 발급받을 당시의 그 절차에 관하여 살펴본다. 농지는 소재지 관서의 농지매매증명을 얻어야만 당사자가 직접 매매할 수 있는데(농지개혁법 제 19조 제2항), 농지매매증명을 발급 받고자 하는 자는 농지소재지를 관할하는 농지관리위원회의 위원 2인 이상의 확인을 받아 시, 구, 읍 또는 면의 장에게 그 발급을 신청하여야 하고(농지 임대차관리법 제19조), 특히 농민이 아닌 자가 자경의 목적으로 농지를 매수하기 위하여 농지매매증명을 발급받고자 하는 경우에는 그 가족 전부가 해당 농지의 소재지에 주민등록을 이전하고 실제 거주한 기간이 6월을 경과한 경우에 한하며(농지임대차관리법시행규칙 제9조 제3항), 이 경우에는 해당 농지의 소재지를 관할하는 농지위원회의 위원 중 해당농지가 소재하는 지역에 거주하는 위원 1인과 해당 농업협동조합장 및 농촌지도소장이 주천하는 위원 각 1인이 매수자의 거주기간 등 농지매매증명 발급요건에 해당되는지 여부를 조사한 후 이를 확인하여야 하고(1991.9.19. 대통령령 제 13472호로 개정되기 이전의 구 농지임대차관리법시행령 제23조 제2항, 제1항, 위 1991.9.19.자 개정으로 해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 위원 중 해당 농지가 소재하는 지역에 거주하는 위원 2인이 위 확인을 하도록 함으로써 그 요건이 강화되었다), 시장, 구청장.읍장 또는 면장은 매수인이 자경을 목적으로 하는 자로서 농지의 소재지에 주민등록이 이전되어 있고 실제 거주기간이 6월을 경과하였는지의 여부 등 농지매매증명 발급요건을 확인한 다음 농지매매증명을 발급하여야 한다(농지 임대차관리법시행규칙 제10조 제1항). 다. 이 사건 농지매매증명의 발급경위 (1) 을 제7호증, 을 제8호증의 14(각 주민등록등본, 을 제8호증의 14는 갑 제9호증의 4, 갑 제11호증과 각 같다), 을 제8호증의 1(수사상황보고), 5,6,7(각 확인서), 9 내지 13(각 진술조서, 을 제8호증의 13은 갑 제9호증의 9와 같다), 18(자술서), 을 제10호증(피의자신문조서), 위 갑 제3호증의 각 기재(다만 을 제10호증의 기재 중 뒤에서 믿지 않는 부분 제외)와 위 증인 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 4의 각 증언(다만 위 증인 소외 4의 증언 중 뒤에서 믿지 않는 부분 제외)에 변론의 전취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 위 을 제10호증, 갑 제9호증의 6(진술조서), 7(확인서)의 각 일부 기재와 위 증인 소외 4의 일부 증언은 믿지 아니하며 달리 반증이 없다. (가) 원고는 이 사건 매매계약 당시 그 주소지가 안양시 (주소 1 생략)으로서 농지인 이 사건 토지의 소재지에 주민등록이 되어 있지 아니하여 농지매매증명을 발급받을 수 없자, 이 사건 토지에 관하여 원고 명의의 이 사건 가등기를 경료한 다음, 1990.4.29. 온양시 (주소 2 생략)으로 주민등록을 이전하였다. (나) 원고는, 위 온양시는 이 사건 토지의 경작이 가능한 거리 이내이므로 농지매매증명을 발급받을 수 있을 것으로 생각하고 위 온양시로 주민등록을 이전하였던 것인데, 이 사건 토지는 위 온양시의 관할구역 내에 있는 농지가 아니라는 이유로 농지매매증명을 발급받지 못하자, 충남 아산군 (주소 3 생략) 소재 소외 6 집의 방 한 칸을 월세 금 40,000원에 임차한 다음 1991.2.10. 원고와 원고의 처인 소외 7의 주민등록을 이 사건 토지 소재지 관서의 관할구역 내인 위 (주소 3 생략)으로 이전하였다. (다) 그런데, 원고와 위 소외 7은 주민등록을 이전한 후에도 위 (주소 3 생략)에 실제 거주하지 아니하였고 단지 원고만 1-2개월에 한 번 정도 위 (주소 3 생략)에 들렀을 뿐이었다. (라) 원고와 위 소외 7이 위 (주소 3 생략)으로 주민등록을 이전한 후 6개월이 지난 1991.8.30. 원고는 이 사건 토지의 소재지에 거주하는 농지관리위원회 위원인 소외 8에게 자신이 위 소외 5로부터 이 사건 토지를 매수하였으니 농지매매증명신청서에 확인을 하여 달라고 하여, 위 소외 8은 원고의 주민등록이 위 (주소 3 생략)으로 이전되어 있을 뿐만 아니라 원고의 거주사실을 확인하는 위 소외 6의 확인서도 첨부되어 있어 이를 진실로 믿고 원고의 위 주소와 거주지가 일치하며 원고에게 영농능력이 있다는 내용의 확인을 하여 주고, 나머지 농지위원인 소외 9, 소외 10은 원고의 주민등록이 이전되어 있고 이 사건 토지 소재지에 거주하는 농지위원인 위 소외 8이 이미 확인한 바 있기 때문에 더 이상 원고의 실제거주 여부를 확인하지 아니한 채 위 농지매매증명신청서에 각 서명 날인하여 주었고, 원고는 이를 이용하여 아산군 배방면장으로부터 이 사건 토지에 관한 농지매매증명을 발급받았다. (2) 농민이 아닌 원고가 농지인 이 사건 토지를 취득하기 위해서는 농지 소재지로 주민등록을 이전하고 그 주소지를 주된 생활의 근거지로 삼아 6개월 이상 실제로 거주하여야 하는바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 단지 주민등록만을 위 (주소 3 생략)으로 이전하였을 뿐이고 실제로 거주한 사실이 없음에도 위 농지위원들에게 마치 원고가 위 (주소 3 생략)에서 6개월 이상 실제 거주한 것처럼 기망하여 이에 속은 농지위원들로부터 농지매매증명 발급요건을 확인받고 이를 이용하여 위 농지매매증명을 발급받았으므로 위 농지매매증명은 사위의 방법으로 농지위원의 확인을 받아 발급받은 것이라 할 것이다. 라. 이 사건 매매계약의 효력 농지매매에 있어서 농지소재지 관서의 증명은 소유권이전의 효력발생요건인데, 농지매매증명의 발급과 관련하여 농지개혁법의 입법취지인 경자유전의 이념을 실현하기 위하여 농지임대차관리법, 동시행령, 동시행규칙에서는 그 발급절차에 관하여 앞서 살펴본 바와 같이 상세한 규정을 두고 있고, 나아가 농지임대차관리법 제24조에서는 사위 기타 부정한 방법으로 농지위원의 확인을 받아 농지매매증명을 발급받은 자는 2,000,000원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 그렇다면, 농지개혁법의 입법취지, 위 법규들의 내용 등을 종합해 볼 때, 농지매매증명은 농지 임대차관리법, 동시행령, 동시행규칙에 정하여진 절차에 따라 적법하게 발급되어야만 농지매매의 효력발생요건으로서의 효력이 있다 할 것이고, 농지매매증명발급의 요건을 충족하지 못하였음에도 위장전입 등 사위 기타 부정한 방법으로 농지위원의 확인을 받아 발급받은 경우에는 그 효력이 없다 할 것이다. 따라서 이 사건에 있어서 위 1991.8.30.자 농지매매증명은 사위의 방법으로 농지위원의 확인을 받아 발급받은 것이므로 그 효력이 없고 달리 그 이후 당심 변론종결시까지 원고가 이 사건 토지에 관하여 적법한 농지매매증명을 발급받았음을 인정할 만한 증거가 없는 이상 이 사건 매매계약으로 인한 소유권이전의 효과를 발생할 수 없어 원고는 피고들에게 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없으므로 원고의 위 청구는 이유 없다. 3. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기청구에 관한 판단 원고는 위 청구와 선택적으로 이 사건 가등기에 기하여 이 사건 소장부본 송달로 매매예약 완결의 의사표시를 하였으므로 피고들은 원고에게 이 사건 토지에 관하여 위 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장한다. 그러나, 농지에 관하여 가등기에 기한 매매예약의 완결을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 경우에도 농지매매증명은 그 효력발생요건으로 필요하다 할 것인데, 앞서 살펴본 바와 같이 위 1991.8.30. 자 농지매매증명은 그 효력이 없고 달리 그 이후 당심 변론종결시까지 원고가 이 사건 토지에 관하여 적법한 농지매매증명을 발급받았음을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 위 매매예약 완결로 인한 소유권이전의 효과를 발생할 수 없어 원고는 피고들에게 이 사건 토지에 관하여 위 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없으므로 나머지 점에 대하여 살필 필요도 없이 원고의 위 청구도 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고들의 항소를 받아들여 원심판결을 취소하고, 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제89조를 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 장용국(재판장) 차기환 이재영