임대사업자가 아파트 587세대를 1,467억 원에 사들이며 8년 이상 장기임대를 하겠다며 취득세 감면을 받은 뒤, 1~2년 만에 277세대를 분양전환하고 일부를 일반분양함

【심급】 4심 【세목】 취득세 【주문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소제기 이후의 소송비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰거나, 아래 제3항과 같이 이 법원에서 추가된 원고의 예비적 주장에 관하여 판단하는 이외에는, 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 고쳐 쓰는 부분 가. 제1심판결 제10면 15행부터 제11면 13행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 「구 지방세특례제한법(2018. 12. 24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. ② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.」 나. 제1심판결 제11면 14행의 “지방세법”을 “구 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것)”으로 고쳐 쓴다. 다. 제1심판결 제12면 아래에서 제5행부터 제15면 제2행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 1) 원고가 이 사건 아파트를 취득할 당시 8년 이상의 장기임대 목적을 가지고 있었다는 점은 취득세 등의 감면 요건에 해당하고, 이와 같은 조세의 감면 요건은 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있다(대법원 1994. 10. 21. 선고 94누996 판결,대법원 2008. 10. 23. 선고 2008두7830판결 등 참조). 그런데 이 사건 아파트의 취득 당시 원고에게 8년 이상의 장기임대 목적이 있었는지 여부는 원고의 내부적인 의사에 불과하므로, 그 입증을 위해서는 이를 외부에서 인정할 수 있는 객관적인 사정이 필요하다. 따라서 원고가 이 사건 아파트를 취득하게 된 경위, 이 사건 아파트의 보유 기간과 처분 내역 등 여러 가지 사정을 종합하여, 원고가 이 사건 아파트의 취득 당시 이를 8년 이상 장기간 임대할 구체적인 계획을 가지고 있었음이 객관적으로 입증되어야만 그 목적이 존재하였음을 인정할 수 있고, 원고가 막연히 8년 이상의 장기임대를 희망하면서 이 사건 아파트를 취득하였다는 사정만으로는 그 목적이 존재하였음을 인정하기 어렵다(대법원 2002. 12. 24. 선고 2001두2133 판결 등의 취지 참조). 2) 위 법리에 따라 이 사건에서 보건대, 갑 제6, 8, 9호증의 각 기재에 의하면, 강남구청장은 2018. 1. 9.경 원고를 8년 이상의 임대사업을 목적으로 하는 기업형임대사업자로 등록(등록번호 2017-강남구-임대사업자-14149)하여 준 사실, 강남구청장이 2018. 1. 24. 위 기업형임대사업자의 등록 철회에 따른 사전통지를 하자, 원고가 2018. 2. 1. 이에 불복하는 취지로 의견서를 제출한 사실은 각 인정할 수 있으나, 아래와 3)항에서 보는 여러 사정에 비추어 보면, 위와 같은 사정만으로 이 사건 아파트의 취득 당시 원고에게 8년 이상의 장기임대 목적이 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 3) 오히려, 갑 제3호증, 을 제6, 12, 14, 17, 18, 20호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고가 이 사건 아파트를 취득할 당시 8년 이상의 장기임대 목적을 가지고 있지 않았던 것으로 보인다. 가) 원고는 2000. 5. 29. 설립되어 2006. 5.경부터 부동산 임대업·매매업 등을 영위하여 온 회사로서, 이 사건 아파트 이외에도 공공건설임대주택 등 주거용 부동산의 임대사업자로부터 해당 주택을 포함한 임대사업자의 지위를 포괄적으로 양수한 후 임대 운용을 하다가 이를 제3자에게 매각하는 등의 방법으로 사업을 영위하여 왔다. 이와 같이 원고가 전문적으로 이와 같은 사업을 하여 온 이상, 원고로서는 합계 1,467억 5,000만 원에 이 사건 아파트 587세대를 매수하여 이를 임대하다가 제3자에게 매각하는 사업을 함에 있어서는 구체적인 사업계획을 수립하였을 것으로 추정된다. 또한, 그와 같은 원고의 내부적인 사업계획에 이 사건 아파트를 8년 이상 장기임대할 목적이 분명하게 드러나지 않는 이상, 원고가 그와 같은 목적을 가지고 있었다고 인정하기는 어렵다. 더욱이 이 법원에서 그와 같은 사업계획의 제출을 권고하였음에도 불구하고, 원고는 그와 같은 자료가 없다는 이유로 이를 제출하지 아니하였다. 원고가 자료를 보유하고 있음에도 자신에게 불리할 것으로 판단하여 제출하지 아니한 것이든, 아니면 그러한 자료가 실제로 존재하지 아니하는 것이든, 이 사건 아파트의 취득 무렵에 원고 회사 내부적으로 이 사건 아파트를 8년 이상 장기임대할 구체적인 사업계획을 세웠음이 증거로 입증되지 아니하는 이상, 원고에게 그와 같은 목적이 있었음이 외부에 객관적으로 드러났다고 볼 수는 없다. 나) 이 사건 아파트는 공공건설임대주택으로서 그 임대의무기간이 5년이므로, 이 사건 아파트 임대사업자인 영무건설의 지위를 포괄적으로 승계한 원고는 그 임대의무기간 5년이 경과하고 자격을 갖춘 임차인들이 분양전환을 신청할 경우에 분양전환을 해 줄 의무를 부담할 가능성이 있다. 원고는 이 사건 아파트의 매매계약 당시 그 매매계약서에 위와 같은 임대의무기간 및 분양전환 의무 등을 명시하였으므로, 이 사건 아파트 중 상당 부분을 8년 이상 임대하지 못할 가능성이 매우 높음을 분명하게 인식하고 있었다고 볼 수 있다. 이와 같이 이 사건 아파트의 법적 성격과 매매계약서의 내용상 원고가 이 사건 아파트의 취득 당시 이 사건 아파트를 8년 이상 장기임대하지 못할 가능성이 높음을 인식하였다는 사정도 원고에게 8년 이상 장기임대 목적이 없었음을 뒷받침한다. 다) 원고는 이 사건 아파트를 취득한 후 단기간에 상당 부분을 처분하였다. 원고가 이 사건 아파트 전부를 8년 이상 임대하지 못한 것은 물론이고, 이 사건 아파트의 취득일로부터 1~2년 이내에 이 사건 아파트의 임대의무기간 5년도 지나지 아니한 시점에서 법령이나 계약상 분양전환 의무를 부담하지도 아니한 아파트를 다수 처분한 것은 그 취득 당시에 장기임대 목적이 없었음을 뒷받침하는 객관적인 사정이다. 이를 일컬어 사후적인 사정 변경으로 구 지방세특례제한법 제31조 제2항에 따라 감면된 취득세의 추징 사유가 발생한 것에 불과하다고 볼 수는 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다. (1) 구 임대주택법 제21조 제1항, 제3항, 제5항에 의하면, 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 자격을 갖춘 임차인에게 우선 분양전환할 의무가 있고, 이는 임대사업자가 관할 시장 등에게 분양전환승인을 신청함으로써 하며, 만약 임대사업자가 임대의무기간이 경과하고 6개월 이상 지날 때까지 분양전환승인을 신청하지 아니하면 임차인이 임차인 총수의 2/3 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다. 다만, 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되기 전의 것) 제13조 제2항 제3호에 의하면, 예외적으로 임대의무기간의 1/2이 지난 경우에도 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의하여 임대사업자가 관할 시장 등에게 신고하면 임차인에게 분양전환이 가능하다. 따라서 임대의무기간 이내에는 원고가 동의하지 아니하는 이상 분양전환을 할 의무가 없고, 임대의무기간이 지난 경우에도 임차인이 적극적으로 요구하지 아니하는 이상, 원고가 먼저 나서서 분양전환승인을 신청해야 하는 것은 아니다. (2) 이 사건 아파트의 임대의무기간 5년이 경과하고 최초로 분양전환이 가능한 시점은 2019. 12. 1.이다(최초 입주지정기간 종료일인 2014. 11. 30.의 다음 달 1일부터 5년 이후). 그런데 원고는 2018. 12. 19. 피고로부터 이 사건 아파트 중 90세대에 대한 분양전환 신고수리를 받은 데 이어, 2019. 4. 17.까지 총 6회에 걸쳐 피고로부터 이 사건 아파트 중 277세대에 대한 분양전환 신고수리를 받았다. 이는 이 사건 아파트 취득일(2018. 1.)로부터 불과 11개월 내지 15개월이 지난 시점이고, 임대의무기간 5년도 경과하지 아니한 시점이다. 이와 같이 원고가 임대의무기간이 지나지 아니한 시점에서 이 사건 아파트 587세대 중 절반에 가까운 277세대에 대하여 적극적으로 분양전환 신고수리를 받은 것은, 법령에 따른 분양전환 의무와 무관하게, 원고의 계획에 따라 이 사건 아파트의 상당 부분을 분양전환함으로써 처분하고자 한 것으로 볼 수밖에 없다. (3) 원고는 이 사건 아파트의 임대의무기간 5년이 경과한 직후인 2019. 12. 2. 피고로부터 이 사건 아파트 중 277세대(우선공급 30세대, 일반공급 244세대)에 대한 분양전환승인도 받았다. (4) 원고는 이 사건 아파트를 임차인들에게 우선 분양전환할 경우 그 취득가격인 250,000,000원보다 약 14,600,000원 낮은 235,400,000원에 처분하게 되므로 분양전환을 할수록 손해가 쌓이게 되어 그렇게 할 동기가 없다고 주장한다. 그러나 관련 법령에 따라 자격을 갖춘 임차인들에게 우선 분양전환할 경우에는 법령에 따라 그 분양가격이 제한되므로, 원고가 어느 시점에 분양전환을 하더라도 일정한 손해를 입는 것이 불가피한 반면, 조기에 분양전환하면 원고로서는 신속하게 현금화를 할 수 있다는 이점도 있다. 한편, 원고는 2018. 8.경부터 2020. 5.경까지 세대당 취득가격(250,000,000원)보다 수천만 원 내지 1억 원 이상 높은 가격에 총 96세대를 처분함으로써 합계 31,899,517,640원을 취득하였고, 이로써 7,899,517,640원[= 31,899,517,640원 - (250,000,000원 × 96세대)]의 차익을 얻었다. 이는 원고가 임차인들에게 우선 분양전환함으로써 입게 되었다고 주장하는 손해를 모두 보충하고도 수십억 원이 남는 금원이다(원고는 이 사건 소송 계속 중 및 그 이후에도 계속하여 같은 방식으로 임차인 아닌 자들에게 일반분양을 함으로써 차익을 실현할 가능성이 있다). 이와 같이 원고의 분양전환은 전체적으로 원고에게 이익을 가져온다고 볼 수 있어, 이것이 원고의 계획에 반하여 이루어진 것이라고 볼 수 없다. (5) 원고는 위와 같이 이 사건 아파트를 취득한 지 얼마 되지 않은 시점에 이 사건 아파트의 상당 부분을 처분한 이유가 일부 임차인들의 강력한 조기 우선 분양전환 요구 또는 손실 보전 등을 통한 임대사업의 안정화 목적이라고 주장한다. 그러나 갑 제9, 12, 13호증의 각 기재 등 원고가 제출한 모든 증거를 종합하여 보더라도, 원고의 그와 같은 주장을 인정하기 어렵다. 오히려, 앞서 본 여러 사정 등을 종합하여 보면, 원고의 계획과 필요에 따라 이 사건 아파트를 처분해 온 것으로 보일 뿐이다. (6) 원고는 공공주택사업자인 원고가 임차인과 사이의 임대주택의 분양전환에 합의하여 분양전환하는 경우에는 구 지방세특례제한법 제31조 제2항, 같은 법 시행령 제13조 제1항, 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제2호의 추징 예외사유에 해당한다는 취지로도 주장한다. 그러나 이 사건 처분은 원고에 대하여 추징 사유가 발생하였음을 이유로 한 추징 처분이 아니라 착오 감면된 취득세를 부과한 본래의 부과처분에 해당하므로 원고에 대한 추징 처분 요건을 갖추지 못하였다는 사정이 이 사건 처분의 적법 여부에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수는 없다.」 3. 추가 판단 가. 원고의 예비적 주장 원고는 이 법원에서 예비적으로, 이 사건 아파트 587세대 중 분양전환한 307세대를 제외한 나머지 280세대에 대해서는 장기임대 목적을 인정하여, 그에 해당하는 취득세 등을 감면하여야 한다고 주장한다. 나. 판단 앞에서 인정한 여러 사정들을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 아파트를 취득할 당시 8년 이상의 장기임대 목적을 가지고 있었음을 인정하기 어렵다. 나아가 원고가 이 사건 아파트 중 307세대에 대해서는 장기임대 목적을 가지고 있지 않았지만, 280세대에 대해서는 장기임대 목적을 가지고 있었다고 구별하여 처리해야 할 만한 아무런 근거가 존재하지 아니한다. 원고가 하나의 매매계약으로 이 사건 아파트 587세대를 취득하였고, 그중 상당 부분을 장기임대하지 아니하고 조기에 처분한 이상, 일부가 처분되지 아니하고 임대 중이라고 하더라도, 그와 같은 우연한 사정만으로 그 일부에 대해서 장기임대 목적을 인정할 수는 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.