재개발사업 시행사가 이미 계약금을 준 상태인 주택을 소유자에게 더 많은 돈을 제시해 가로챈 뒤 시행사에 약 5배 가격에 되팜

□ 사건의 경과 사 건 번 호 2007노4003 피 고 인 1. **** 2. **** 판결 선고일 2008. 2. 1. 쟁 점 아파트 재개발사업 시행사인 피해자가 아파트 건설을 위하여 재 개발을 추진하는 지역내에 존재하는 **** 소유의 주택에 관하 여 이미 피해자와 토지 매매계약을 체결한 후 계약금까지 지급 받은 ****에게 피해자와 계약한 금액보다 1200만 원정도 더 주겠다고 제의하면서 ****를 대신하여 계약금의 배액을 공탁 하고 매매계약해제통보를 함으로써 피해자와의 매매계약을 해제 하도록 함과 동시에 ****으로부터 위 주택을 127,967,000에 매수한 후 이를 피해자에게 7억 원에 매도한 피고인들의 행위가 부당이득을 취한 것에 해당하는지 여부 결과 (주문) 피고인 1. 징역 10월 피고인 2. 징역 8월, 집행유예 2년, 사회봉사명령 80시간 참 고 조 문 형법 제349조 제1항, 제30조 □ 판결 요지 ○ 사안의 개요 (가) ****은 2005. 7. 14. 피해자와 사이에 **** 소유의 **** 소재 대 109㎡ 및 그 지상 주택(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 관하여 매매대금을 115,670,000원으로 정하여 매매계약을 체결하고 2005. 10. 17. 계약금 11,567,000원을 지급받았다. (나) 그런데 피고인 ****은 2005. 12.경 피고인 ****에게 대구 ○○구 ○○ 동 또는 **** 일대에 주택을 한 채 구입해 달라고 부탁을 하였고, 그 부탁을 받은 피고인 ****은 ****과 **** 일대의 부동산 중개사무소를 찾아다니며 매입할 주 택을 알아보았지만 마땅한 주택이 없자 이 사건 사업부지 내인 **** 소재 주택을 몇 군데 알아본 후 그 주소의 등기부등본을 발급받아 본 다음 인터넷 ****에 들어가 소 유자의 전화번호를 검색하였으며, 검색된 전화번호로 전화를 걸어 집을 팔 생각이 있 는지 물어보았다. (다) 그러한 와중에 피고인 ****은 2006. 1. 12. 18:00경 ****에게 전화를 하게 되었는데, 이 사건 부동산의 소유자인 ****로부터 이 사건 부동산을 이미 피해 자에게 매도하고 계약금을 지급받은 상태라는 대답을 듣고는 매수인에게 계약금의 배 액을 지급하면 기존의 매매계약은 해제할 수 있다며 ****에게 기존의 매매대금인 115,670,000원보다 1,200만 원 정도 더 많은 128,000,000원을 매매대금으로 제시하면 서 그 다음날 당장 만나자고 하였으나, ****은 생각해 보겠다고 말하고 전화를 끊은 후 ****과 그 지역 재개발추진위원장인 ****에게 문의해 본 즉 계약금의 배액을 배상하면 아무런 법적 문제가 없다는 대답을 듣고, 2006. 1. 16. 피고인 **** 에게 연락하여 ****에 있는 **** 중개사무소 사무실에서 피고인 ****을 만나기로 하였다. (라) ****은 2006. 1. 16. 부동산중개사무소의 중개를 통하지 아니하고 피고 인 ****을 대리한 피고인 ****과 사이에 이 사건 부동산을 127,967,000원에 매도 하기로 하는 내용의 매매계약을 체결한 다음 피고인 ****로부터 직접 **** 명의의 **** 계좌로 116,400,000원을 지급받았으며(총 매매대금 127,967,000원에서 **** 이 이미 피해자로부터 지급받은 계약금 11,567,000원을 제외한 금액임), 피해자에 대한 계약해제 통보와 함께 계약금의 배액공탁은 피고인 ****이 하기로 하였다. 이에 따 라 피고인 ****은 ****을 대리하여 ****과 피해자 사이의 이 사건 부동산에 대 한 매매계약을 해제한다는 내용이 담긴 2006. 1. 16.자 ‘부동산매매계약해지의 건‘이라 는 제목의 내용증명우편을 피해자에게 발송함과 함께 피해자에게 위약금 명목으로 계 약금의 배액인 23,134,000원을 공탁하였다. (마) 위 매매 당시 이 사건 부동산이 소재한 일대에는 재개발을 한다는 내용 의 현수막이 여러곳에 걸려 있었으며, 특히 이 사건 부동산으로 출입하기 위하여는 넓 이 약 6미터가 되는 **** 옆 도로를 이용하여야 하는데, 그 도로는 평소 에도 사람과 차량이 빈번하게 다니고 있고 도로 중간중간에 재개발을 알리는 현수막이 걸려 있었다. (바) 피해자는 2006. 9. 27. 대구지방법원 2006가단128894호로 피고인 **** 의 어머니인 ****이 피해자의 사업승인일인 2006. 7. 11.로부터 3년 이내인 2006. 1. 20. 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하였다는 이유로 주택법 제18조의2 제1항에 근거하여 매도청구권을 행사하는 내용의 소유권이전등기청구소송을 제기하였고, 위 소 송진행과정에서 밝혀진 이 사건 부동산의 감정가액은 2006. 10. 13.을 기준으로 하여 144,935,040원이었다. (사) 위 소송의 담당재판부는 2006. 12. 1. 피해자가 ****에게 이 사건 부동 산에 대한 감정가액의 2배가 넘는 3억 원을 지급하고 소유권이전등기를 받는 것으로 하여 강제조정결정을 하였으나 2006. 12. 6. ****이 이의신청을 하였고 이에 2007. 1. 10.로 판결선고기일이 지정되었는데, 소유권이전등기청구사건의 경우는 선고기일에 피해자가 승소하더라도 ****이 항소, 상고를 제기할 경우 소송이 장기간 계속될 수 밖에 없고, 그러할 경우 피해자로서는 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하 고 재개발사업이 지연되어 막대한 금융비용을 추가로 부담해야하는 상황이므로 피해자 는 2006. 12. 28. “피해자는 ****에게 2007. 1. 2.까지 7억 원을 지급하고, 이 사건 부동산의 소유권이전과 관련된 양도소득세 등 세금 및 제반 비용은 피해자가 부담하 며, 피고인 ****과 ****이 피해자를 상대로 제기한 대구지방법원 2006가단110169 호 손해배상청구소송은 취하하고, 대구지방법원 2006카합953호 방해금지가처분사건의 집행을 해제하며, 피해자·****·****을 상대로 제기한 형사고소도 취하한다.”는 내용 의 화해를 하였다. ○ 쟁윐 아파트 재개발사업 시행사인 피해자가 아파트 건설을 위하여 재개발을 추진하는 지 역내에 존재하는 **** 소유의 주택에 관하여 이미 피해자와 토지 매매계약을 체 결한 후 계약금까지 지급받은 ****에게 피해자와 계약한 금액보다 1200만 원정도 더 주겠다고 제의하면서 ****를 대신하여 계약금의 배액을 공탁하고 매매계약해 제통보를 함으로써 피해자와의 매매계약을 해제하도록 함과 동시에 ****으로부터 위 주택을 127,967,000에 매수한 후 이를 피해자에게 7억 원에 매도한 피고인들의 행위가 부당이득을 취한 것에 해당하는지 여부 ○ 법원의 판단 피고인들은 피해자가 재개발사업을 추진중인 사업부지 내에 토지를 소유한 소유자 들에게 무작위로 건 전화로 우연히 ****에게 연락을 하게 된 이후 위와 같이 이 미 피해자와 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급받은 **** 소유의 주택에 관하 여 적극적으로 매도를 권유하며 ****과 피해자 사이의 매매계약의 해제에 관한 업무처리까지 직접 해가면서 ****로부터 이 사건 부동산을 취득하게 된 점, 피고 인들은 이 사건 부동산이 소재한 일대에 재개발이 추진중인 사실을 몰랐고 단지 피 고인 ****의 어머니인 ****의 거주를 위하여 취득하였다고 주장하나, 그 일대 에 재개발이 추진되지 않았다면 시가가 5천~ 6천만 원도 채 되지 아니하였을 이 사 건 부동산을 127,967,000원에 매입한 점, 피고인 ****은 이 사건 부동산을 매입 하기 전에 이 사건 부동산의 내부구조를 살펴보거나 ****과 이사날짜를 맞춰본 적도 없고, ****은 실제로 이 사건 부동산에 거주한 적 없었을뿐만 아니라, 이 사 건 부동산에 거주하기 위하여 필요한 수도, 보일러 수리 등도 일체 한 적이 없었으 며, 오히려 기존에 살던 집을 6,300만 원을 들여 수리한 점, 이 사건 부동산이 소재 한 일대에는 피해자의 재개발을 알리는 현수막이 곳곳에 걸려 있었던 점, 피해자가 이미 부지매입비, 사무실운영비 등으로 ****으로부터 1,190억 원을 대출받은 상태여서 한 달의 금융기관대출이자만 6~7억 원을 부담하고 있고 매월 관리비용으 로 1억 원 상당이 소요되었을 뿐만 아니라 이 사건 부동산은 이 사건 사업부지의 한가운데 위치하고 있어서 그것을 제외하고는 아파트 신축공사를 진행할 수 없는 상태였던 점, 피고인 ****은 결국 피해자에게 이 사건 부동산을 7억 원에 매도하 면서 그 양도소득세까지 피해자에게 부담하도록 한 점 등에 비추어 보면, 피고인들 이 이 사건 부동산을 감정가액인 144,935,040원보다 약 5배 가량 현저히 높은 금 7 억 원에 매도하여 피해자의 궁박한 상태를 이용하여 555,064,960원 상당의 현저하 게 부당한 이익을 취득한 사실을 충분히 인정할 수 있다. □ 판결의 의미 폭리행위는 단지 현저히 부당한 이익을 취득하였다는 결과적 측면뿐만 아니라 행위 적 측면에서 그러한 이익취득이 정당한 노력의 댓가가 아니라 상대방의 궁박상태를 이용한 결과라는 점에서 사회적 비난가능성이 높으므로 부당이득죄에 있어서 현저 하게 부당한 이득인지 여부를 판단함에 있어서는 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단할 것은 아니고, 피고인들이 이 사건 부동산을 매입하게 된 경위와 과정, 매도 가격, 매도 경위와 과정, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반사정을 종합 하여 판단하여야 한다는 것을 밝인 점에서 의미가 있음.