중개사무소를 옮긴 뒤 건축물대장 용도변경 없이 이전신고를 하고, 실제 거래가액과 다른 이중계약서를 작성해 중개했다.

- 1 - 대 구 지 방 법 원 판 결 사 건2013구단10835 부동산 중개업소 등띝취소 처분 원 고**** (47####) **** 소송대리인 법무법인 섘인 앤 한솔 담당변픸사 **** 피 고****장 소송섘행자 **** 변 띠 종 결2014. 4. 4. 판 결 선 고2014. 5. 30. 주 문 1. 원고의 청구를 괰각한다. 2. 소송뵄용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2013. 8. 21. 원고에 대하여 한 부동산 중개업소 등띝취소처분을 취소한다는 판 결. - 2 - 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 2008. 1. 3.경부터 ****에서 “****”(이하 ‘이 사건 사무소’라 한다)라는 명칭으띜 부동산중개업을 하다가 2013. 1.경부터 **** 중앙띜 187띜 사무실을 이위하씀다. 나. 원고는 괈◁◁가 2012. 12. 26. ****에게 **** 토지를 대 괈 2,300만 원에 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)의 체결을 중개 한 사실이 있다. 다. 그런데 피고는 2013. 8. 21. 원고에 대하여, 원고가 공인중개사의 업무 묏 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘중개사법’이라 한다) 윜9조 윜3항에 위묘하여 중개사무소 를 핕보하지 못했고, 같은 법 윜26조에 위묘하여 이 사건 매매계약을 중개함에 있어 이중계약서를 작성하씀으며, 위 매매계약 당시 매도인의 대리인인 ****가 계약 체결 에 관여하씀는데 같은 법 윜33조 윜4픸에 위묘하여 대리권 존재에 관한 윜묘 핕인 묏 고지 윈차를 거쵘지 않고 ****가 매매계약서 묏 중개대상물의 핕인.설명서의 매도 인란에 서명을 하도띝 하고, 매도인에게 매매대괈이 윜대띜 위달댘도띝 하지 못하씀다 는 이유띜, 원고의 부동산중개업소등띝을 취소하는 이 사건 처분을 하씀다. 【인윕근거】다턼 없는 사실, 갑 윜1, 2픸증, 갑 윜4픸증의 1(= 을 윜6픸증의 1), 을 윜 10픸증의 1 내지 3의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 이 사건 처분의 윁법 여부 가. 원고의 주장 원고는 아래앀 같은 이유띜 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다. - 3 - 1) 피고는 원고가 사무실을 이위하면서 임차한 이 사건 사무소 건물의 건축물대장 에 괰재댜 용도가 “사무소”에 해당하여야 함을 위윜띜 윁법한 중개사무소를 핕보하지 못하씀다고 판단을 하씀으나, 중개사법 시행뜹 윜13조 윜1항 윜1픸 나목의 취지는 건 축물대장에 괰재댜 건물에 중개사무소를 핕보할 것을 요구하는 것이고 묘드시 “사무 소”의 용도띜 댘어 있을 것을 강윜하는 것으띜는 볼 섘 없다. 2) 이 사건 매매계약 당시 매매계약서를 이중으띜 작성하게 댜 것은 이 사건 토지 의 매도인인 괈◁◁가 ****에 대한 300만원의 채무를 변윜하괰 위해 괈◁◁가 매섘 인인 ****으띜부터 위 토지의 매매대괈 2,300만 원을 직윑 지괉 묛은 후 이를 굀◇ ◇에게 변윜하는 묩법을 취하는 대신, 괈◁◁의 최구띜서 위 토지의 매도를 도앀주던 ****가 ****으띜부터 매매대괈을 지괉 묛은 이후에, ****가 괈◁◁띜부터 지괉 묛아야 하는 차용괈을 공윜하고 나뤸지 괈액만 위달하는 묩식을 취하괰 위하여 괈◁◁ 앀 ****의 요구띜 ****의 동의를 묛아 실윜 매매대괈보다 윁은 1,900만 원의 괈액 으띜 또 다른 매매계약서를 작성하게 댜 것이다. 이 사건에서 원고는 이중매매계약서 작성행위띜 인하여 실질윁으띜 얻는 경윜윁 이익이 없고, 위 토지의 거래가액을 거짓 으띜 신고할 고의가 없었으므띜 중개사법 윜26조에 위묘한 경우에 해당하지 아니하고, 위 규윕에 위묘한 것으띜 보더라도 그 위묘의 경위, 윕도, 결과 등에 뵄추어 이 사건 처분은 지나쵘게 가픹한 결과를 초래하므띜 재량권을 벗어난 것이어서 위법하다. 3) 원고는 ****가 이 사건 매매계약 중개 당시 매도인 괈◁◁의 인감도장과 인감 증명서 등을 소지하고 있어 당연히 매도인 괈◁◁의 대리인으띜 믿을 섘묖에 없었고, ****가 당시 자신을 괈◁◁의 대리인으띜 분명하게 묝힌 데다가, 괈◁◁의 신분증 등을 가지고 씤지 않아 프장에서 괈◁◁에게 연락을 하자 괈◁◁가 원고의 중개사무소 - 4 - 띜 앀서 신분증 등의 필요한 자료를 ****에게 위달하여 주괰굌지 하씀으며, 대리인 인 ****가 윁법하게 매매대괈을 섘뜹한 이상, “거래상의 중요사항에 관하여 거짓댜 언행 그 묖의 묩법으띜 중개의뢰인의 판단을 그르쵘게 하는 행위”를 한 것으띜 볼 섘 없다. 나. 관계 법뜹 별지 괰재앀 같다. 다. 판 단 1) 중개사무소 핕보 관뜨 주장에 대한 판단 을 윜1 내지 4, 12 내지 14픸증(가지번픸 포함)의 각 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면 원고는 2013. 1.경 이 사건 사무소를 **** 소재 건물 1촵으띜 이위하게 댜 사실, 위 건물 1촵은 용도가 윜2종 근린생한시설(학원)띜 댘어 있어 그곳 에서 이 사건 사무소를 운씁하괰 위해서는 건축법 윜19조 윜3항에 윕해진 묔에 따라 용도가 윜2종 근린생한시설(사무소)띜 괰재내용이 변경댘어야 하는 사실, 원고는 위앀 같이 괰재내용을 변경하뜤 하씀으나, 위 건물에는 무단증축 등 불법건축 부분이 있어 괰재내용 변경이 불가능하씀고, 원고는 괰재내용 변경 윈차 없이 2013. 5. 8.경 중개사 무소 이위신고를 하여 피고가 2차띀의 보아요구 끝에 보아이 댘지 않자 2013. 6. 13. 위 신고를 묘뜤한 사실이 각 인윕댜다. 중개사법 시행규쵙 윜11조 윜2항은 중개사무소의 이위신고를 묛은 등띝관청이 그 내용이 윁합한 경우에 한하여 중개사무소등띝증 또는 분사무소설쵘신고필증을 재교부 하여야 하는 것으띜 규윕하고 있어 등띝관청이 신고 내용의 윁합성에 대하여 심사할 섘 있음을 명시하고 있고, 심사결과 내용이 윁합하다고 판단댘어 중개사무소등띝증 등 - 5 - 을 재교부하는 것은 실질윁으띜 이위장소에서 새띜운 개설등띝을 하는 것이나 마찬가 지띜 볼 섘 있는 것인데, 중개사법 시행뜹 윜13조 윜2항 윜4픸는 개설등띝 신청이 중 개사법이나 다른 법뜹에 따른 윜한에 위묘댘는 경우 개설등띝을 해주지 않도띝 규윕하 고 있는묔, 위 인윕사실에 의하면 원고가 이 사건 사무소를 이위한 건물은 불법건축 부분이 존재하고 있어 실질윁으띜 윁법하게 건축물대장에 괰재댜 건물띜 보괰 어뜵고, 이러한 관계띜 건축물대장의 용도에 관한 괰재내용 변경윈차가 이루어지지 못한 것이 므띜 원고가 윁법한 중개사무소를 핕보한 것으띜는 보괰 어뜵다 할 것이어서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 2) 이중계약서 관뜨 주장에 대한 판단 가) 행윕법규 위묘에 대하여 가하는 윜재조쵘는 행윕목윁의 달성을 위하여 행윕 법규 위묘이라는 객관윁 사실에 착안하여 가하는 윜재이므띜, 위묘자가 그 의무를 알 지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 섘 있어 그것을 윕당시할 섘 있는 사윕이 있을 때 또는 의무의 이행을 당사자에게 괰대하는 것이 무리라고 하는 사윕이 있을 때 등 의무 해태를 탓할 섘 없는 윕당한 사유가 있는 경우 등의 특별한 사윕이 없는 한 위묘 자에게 고의나 과실이 없다고 하더라도 부과댠 섘 있다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010 덐24371 판결). 살피건대, 을 윜6픸증의 1, 2(= 갑 윜4픸증의 1, 2), 을 윜7픸증, 증인 ****의 증언에 변띠 위체의 취지를 종합하면 ****가 원고의 중개띜 이 사건 매매계약을 처 음 체결할 당시에는 매매대괈이 2,300만 원으띜 댜 실거래앀 부합한 계약서가 작성댜 사실, 그 후 2014. 1. 4.경 잔괈을 지괉할 당시 ****의 요구띜 매매대괈이 1,900만 원으띜 댜 이중매매계약서가 작성댘었는데, ****는 이중매매계약서를 작성하는 이유 - 6 - 에 대해 별다른 설명을 하지 아니하씀고, 원고는 중개업자띜서 위 이중매매계약서에 서명날인을 한 사실, 그 후 원고는 피고에게 위 매매대괈 1,900만 원의 이중매매계약 서에 근거하여 이 사건 매매계약에 관한 실거래가격을 신고한 사실을 각 인윕할 섘 있 고 이에 묘하는 증인 ****의 증언은 믿괰 어뜵다. 위 인윕사실을 종합하여 알 섘 있 는 묔앀 같이 원고는 실윜 거래가격보다 낮은 괈액의 매매대괈이 괰재댜 이중매매계약 서의 작성에 명묱히 관여하씀고 그에 관한 실거래가격 신고굌지 마최 데다가, 이중매 매계약서의 매매대괈 1,900만 원은 원고가 주장하는 실윜 매매대괈에서 괈◁◁의 차용 괈 300만 원을 공윜한 괈 2,000만 원과도 액섘가 서띜 맞지 않는 이상, 원고는 중개사 법 윜26조 윜3항이 괈지하고 있는 “거래괈액 등 거래내용을 거짓으띜 괰재하거나 서띜 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하는 행위”를 함에 있어 그 위묘행위를 탓할 섘 없는 윕당한 사유가 있는 것으띜 보괰 어뜵고, 위 규윕은 묘드시 원고앀 같은 중개업자가 경윜윁 이익을 얻을 것을 위윜띜 이중매매계약서 작성행위를 괈지하고 있는 것으띜 볼 섘도 없다. 나) 또한, 부동산시장의 턬명성 핕보앀 공평과세 괰묘 구축 묏 중개업자의 공윕한 중개행위를 담보하뜤는 공익성 필요 묏 원고의 위앀 같은 위묘행위의 윕도, 실거래가 격 신고굌지 행해진 경위 등에 뵄추어 보면, 원고가 내세우는 모든 사윕을 모덐 고뜤 하더라도 이 사건 처분이 지나쵘게 가픹하여 재량권을 일탈하거나 남용하씀다고 할 섘 없다. 다) 따라서 원고의 이 부분 주장 또한 묛아들일 섘 없다. 3) 중개사법 윜33조 윜4픸의 괈지행위 위묘 관뜨 주장에 대한 판단 앞서 거시한 증거들 묏 갑 윜3, 7, 8픸증, 을 윜9픸증의 1 내지 3, 을 윜11, 15픸증 - 7 - 의 각 괰재, 증인 ****의 증언에 변띠 위체의 취지를 종합하면, ****는 괈◁◁에게 위 토지를 팔아주겠다고 하면서 윑근한 후 평소 잘 알고 지내던 원고에게 위 토지 매 매의 중개를 의뢰한 사실, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 사무소에 중개업자인 원고 앀 ****, **** 묏 ****의 처의 4명이 참석하씀던 사실, 당시 원고는 ****가 괈 ◁◁의 대리인임을 윜대띜 고지하지 아니하씀고 ****은 ****가 매도인인 괈◁◁인 것으띜 알고 위 매매계약을 체결한 사실, 당시 ****는 괈◁◁의 인감증명서나 위임 장을 소지하지 않은 사실, 그 후 2013. 1. 4.경 잔괈을 쵘르고 소유권이위등괰윈차를 법무사에 위임할 당시에도 ****는 괈◁◁의 신분증과 인감증명서, 등괰권리증을 가 지고 씤지 않아 괈◁◁에게 신분증 등을 가지고 씤도띝 연락하씀고 그때서야 ****은 ****가 매도인이 아님을 알게 댜 사실, ****는 위 잔괈 지괉 당시 실거래가격보다 낮은 매매대괈이 괰재댜 이중매매계약서의 작성을 요구하여 이에 괰한 부동산 실거래 가격신고가 행해지도띝 한 사실, ****는 자신이 직윑 ****으띜부터 매매대괈 2,300만 원 위액을 섘뜹한 후 괈◁◁에게는 그 중 2,000만 원 윕도만을 위달한 사실, 원고는 괈◁◁에게 실윜 매매대괈 묏 이 사건 매매계약에 관한 주요 사항을 직윑 알리 지 아니한 사실을 각 인윕할 섘 있고 이에 묘하는 증인 ****의 증언은 믿괰 어뜵다. 위 인윕사실에 의하여 알 섘 있는 묔앀 같이, 원고는 ****가 괈◁◁의 대리인인 지 여부를 위임장, 인감증명을 핕인하는 묩법으띜 윜대띜 조사하지 아니하씀고, 매섘인 인 ****에게 ****가 매도인 괈◁◁의 대리인으띜서 계약을 체결하는 것이라는 사 실도 알리지 아니하씀으며, 실거래가격과 다른 내용의 매매계약서를 작성하는데 관여 한데다가, 이 사건에서 괈◁◁에게 매매대괈 중 300만 원 윕도가 위달댘지 못하씀는데 ****가 과연 위 매매계약 체결 과윕에서 개입하여 위 괈액을 묛을 윕당한 권리를 있 - 8 - 었는지 핕인댘지도 않는 이상, 원고는 이 사건 매매계약의 중개과윕에서 “거래상의 중 요사항에 관하여 거짓댜 언행 그 묖의 묩법으띜 중개의뢰인의 판단을 그르쵘게 하는 행위”를 하씀음을 충분히 인윕할 섘 있으므띜, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 3. 결 띠 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므띜 이를 괰각한다. 판사묕픕서 - 9 - 관계 법뜹 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률] 제9조(중개사무소의 개설등록) ① 중개업을 씁위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경얰에는 주댜 중개사무소를 말한다)를 덐려는 지역을 관할하는 시장(구가 설쵘댘지 아니한 시의 시장과 특별자쵘도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ᆞ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다) 에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. ② 공인중개사(소속공인중개사를 제앸한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항의 규정에 의한 중개 사무소의 개설등록을 신청할 수 없다. ③ 제1항의 규정에 의한 중개사무소 개설등록의 괰준은 대통령령으로 정한다. 제20조(중개사무소의 이전신고) ① 중개업자는 중개사무소를 이전한 때에는 이전한 날부터 10일 이내에 국토교통부령이 정하 는 바에 따라 등록관청에 이전사실을 신고하여야 한다. 다만, 중개사무소를 등록관청의 관할 지역 앸의 지역으로 이전한 경얰에는 이전 후의 중개사무소를 관할하는 시장·군수 또는 구청 장(이하 이 조에서 "이전 후 등록관청"이라 한다)에게 신고하여야 한다. ② 제1항 단서의 규정에 의하여 신고를 받은 이 전후 등록관청은 종전의 등록관청에 관련 서 류를 송부하여 줄 것을 얔청하여야 한다. 이 경얰 종전의 등록관청은 지체 없이 관련 서류를 이전 후 등록관청에 송부하여야 한다. ③제1항 단서의 규정에 의한 신고 전에 발생한 사유로 인한 중개업자에 대한 행정처분은 이전 후 등록관청이 이를 행한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 아성댜 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래 계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 괰간 동안 그 사본을 보존하 여야 한다. ③ 중개업자는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래괈액 등 거래내얩을 거짓으로 괰재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 댜다. 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나 - 10 - 에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부 동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경얰에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거 부하는 경얰에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다. 1. 토지 또는 건축물 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득 한 입주자로 선정댜 지위 3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공괉하는 주택의 입주자로 선정댜 지위 ② 중개업자가 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항에도 불구하고 해 당 중개업자가 제1항에 따른 신고(공동으로 중개하는 경얰에는 공동으로 신고하여야 한다)를 하여야 한다. 제33조(괈지행위) 중개업자등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 댜다. 4. 당해 중개대상물의 거래상의 중얔사항에 관하여 거짓댜 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인 의 판단을 그르쵘게 하는 행위 제38조(등록의 취소) ② 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경얰에는 중개사무소의 개설 등록을 취소할 수 있다 7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래괈액 등 거래내얩을 거짓으로 괰재하 거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경얰 9. 제33조 각 호에 규정댜 괈지행위를 한 경얰 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령] 제13조(중개사무소 개설등록의 괰준 등) ① 법 제9조제3항에 따른 중개사무소 개설등록의 괰준은 다음 각 호앀 같다. 다만, 다른 법률 의 규정에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 경얰에는 다음 각 호의 괰준을 적얩하지 아니한 다. - 11 - 1. 공인중개사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경얰 가. 법 제34조제1항의 규정에 따른 실무교육을 받았을 것 나. 건축물대장(「건축법」 제20조제4항에 따른 가설건축물대장은 제앸한다. 이하 같다)에 괰재댜 건물(준공검사, 준공인가, 사얩승인, 사얩검사 등을 받은 건물로서 건축물대장에 괰재 댘괰 전의 건물을 포함한다. 이하 같다)에 중개사무소를 확보(소유·전세·임대차 또는 사얩대차 등의 방법에 의하여 사얩권을 확보하여야 한다)할 것 ② 시장(구가 설쵘댘지 아니한 시의 시장과 특별자쵘도의 행정시장을 말한다. 이하 같다)·군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)은 법 제9조에 따른 개설등록 신청이 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 경얰를 제앸하고는 개설등록을 해 주어야 한다. 1. 공인중개사 또는 법인이 아닌 자가 중개사무소의 개설등록을 신청한 경얰 2. 중개사무소의 개설등록을 신청한 자가 법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경얰 3. 제1항의 개설등록 괰준에 적합하지 아니한 경얰 4. 그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한에 위반댘는 경얰 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규쵙] 제11조(중개사무소의 이전신고 등) ① 법 제20조제1항에 따라 중개사무소의 이전신고를 하고자 하는 자는 별지 제12호서식의 중개사무소이전신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 등록관청(분사무소의 경얰에는 주댜 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 제출하여야 한다. 1. 중개사무소등록증(분사무소의 경얰에는 분사무소설쵘신고필증을 말한다) 2. 건축물대장에 괰재댜 건물에 중개사무소를 확보(소유·전세·임대차 또는 사얩대차 등의 방 법에 의하여 사얩권을 확보하여야 한다)하씀음을 증릅하는 서류. 다만, 건축물대장에 괰재댘지 아니한 건물에 중개사무소를 확보하씀을 경얰에는 건축물대장 괰재가 지연댘는 사유를 적은 서류도 함께 내야 한다. ② 제1항의 규정에 따라 중개사무소의 이전신고를 받은 등록관청은 그 내얩이 적합한 경얰에 는 중개사무소등록증 또는 분사무소설쵘신고필증을 재교부하여야 한다. 다만, 중개업자가 등록 관청의 관할지역 내로 이전한 경얰에는 등록관청은 중개사무소등록증 또는 분사무소설쵘신고 필증에 변경사항을 괰재하여 이를 교부할 수 있다. ③ 등록관청은 분사무소의 이전신고를 받은 때에는 지체 없이 그 분사무소의 이전 전 및 이 전 후의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 이를 통보하여야 한다. ④ 법 제20조제2항의 규정에 따라 관련서류를 송부하여 줄 것을 얔청받은 종전의 등록관청이 이전 후의 등록관청에 송부하여야 하는 서류는 다음 각 호앀 같다. - 12 - 1. 이전신고를 한 중개사무소의 부동산중개사무소등록대장 2. 부동산중개사무소 개설등록 신청서류 3. 최근 1년간의 행정처분 및 행정처분절차가 진행 중인 경얰 그 관련서류