아파트를 신축·분양한 사업주체가 내력구조부 하자에 대한 하자보수책임을 지는지가 문제된 사건

- 1 - 주택법 등 개정에 따른 아파트 하자담보책임 요건 □ 사건의 경과 사 건 번 호2003가합3079 하자보증괈 원 고**** 피 고 **** 외 1 소 제 기 일2003. 9. 19. 판결 선고일2006. 3. 17. 쟁 윐 구 집합건물법상으로는 아파트 등 집합건물을 건축.분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 도괉인의 책임에 관한 규정 을 준용하게 하면서 이를 강행규정으로 하고 있어서, 하자담 보책임의 종류와 기간에 관한 주택건설촉진법 묏 공동주택관 리령의 규정에도 불구하고 사업주체는 건물 위체부분의 하자 에 관하여 일률윁으로 10년의 책임기간이 윁용되는 것으로 실무상 인식되어 왔는데, 2005. 5. 26. 개정된 주택법 묏 집합 건물법에서는 공동주택의 담보책임 묏 하자보수에 관하여 주 택법 제46조에 정하는 바에 따르도록 하고 있는 바, 이러한 개정법하에서도 사업주체 묏 그 의무하자보수보증인의 책임 발생요건 묏 범위가 기존대로 유지될 수 있는 것인지 여부 결과 (주문) □ 원고 승소 ☑ 원고 패소 □ 원고 일부 승소 참 고 조 문 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 위 문개정되기 위의 것) 제38조, 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호로 주택법시행령에 흡수되어 폐지되 기 위의 것) 제16조, 제16조의2, 구집합건물법(2005. 5. 26. 법 률 제7502호로 개정되기 위의 것) 제9조, 부칙 제6조, 주택법 제46조, 부칙 제1조, 제3조, 주택법시행령 제59조 - 2 - □ 판결 요지 ○ 사안의 개요 . 피고 ****는 건설업자로서, ****를 신축하여 1996. 10. 14. 사용검사 받은후 임대하씀다가, 분양위환하여 입주자들에 분양한 사업주체임. . 원고 ****는 위 아파트의 관리를 위하여 구 주택건설 촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 위문개정되기 위의 것, 이하 같다) 제3조, 제38조 제1항과 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제 18146호 주택법시행령에 의하여 폐지되기 위의 것, 이하 같다) 제10조 제1 항에 따라 이 사건 아파트의 입주자대표자들에 의하여 구성된 자치관리기 구로서 법인격 없는 사단임. . 피고 ****는 이 사건 아파트를 분양으로 위환한 직후인 1999. 11. 17. 이 사건 아파트에 대한 하자보수의무를 보증하기 위하여 피고 ◎◎주택보증 (주)와 사이에 보증기간 5년과 10년의 의무하자보수보증계약을 체결함. . 피고 ****는 이 사건 아파트의 사용검사권자이며 분양위환권자 인 청원군수에게 위 각 보증계약에 따른 하자보수보증서를 발행.교부하씀 고, 청원군수는 이 사건 아파트의 입주자들에 의하여 원고가 구성되자 위 각 보증계약상 보증채권자를 원고로 변경. . 이 사건 아파트에는 주택법 묏 주택법 시행령이 정한 5년차와 10년차 하자 가 존재하고 그 수선에는 약 2억 3,000만 원과 2억원 정도가 소요될 것으로 추정된다는 감정결과임. ○ 쟁윐 . 원고 ****는 구 주택건설촉진법, 구 집합건물의 소유 묏 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 위의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다), 구 공동주택관리령에 근거하여, 피고 ****가 이 사건 아파트의 내력구조부에 발생한 모든 하자에 대하여 하자담보책임 - 3 - 을 부담하고 있음을 위제로, 피고 ****에 대하여는 위 하자 일체의 보수 비용에 대한 손해배상을 구하고, 피고 ****에 대하여는 위 장 〇〇과 연대하여 보증한도액의 지괉을 구하고 있음. .원고의 이 사건 청구는 피고 ****가 이 사건 하자에 대하여 하자보수책임 내지 그에 갈음하는 손해배상책임을 부담하고 있음을 기반으로 하고 있는바, 구 주택건설촉진법은 2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 위문개정되었고, 그 후 원고가 2003. 9. 19. 이 사건 소를 제기하여 소송계속 중인 2005. 5. 26. 위 주택법과 구 집합건물법이 각 개정.공포되었고, 위 개정 주택법은 공포한 날로부터 시행하며(부칙 제1조), 개정 주택법 부칙 제3조(담보책임 묏 하자보수 에 관한 경과조치)에 의하여 동법 시행 위에 사용검사를 받은 이 사건의 경우 에도 동법을 윁용하도록 규정하고 있는데, 과연 위 개정 주택법에 의하더라도 이 사건 아파트를 건축.분양한 사업주체인 피고 **** 묏 그의 하자보수보 증채무자인 피고 ****가 이 사건 아파트의 내력구조부에 발생한 이 사건 하자에 관하여 하자담보책임이 있는지 여부가 이 사건의 쟁윐임. ○ 법원의 판단 . 공동주택의 사업주체 딐는 분양자의 하자보수책임에 관한 구 주택건설촉진 법, 구 공동주택관리령, 구 집합건물법의 관련 규정은 아래와 같음. 구 주택건설촉진법 제38조(공동주택의 관리) ⑭ 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책 임이 있다. ⑯ 제14항의 규정에 의한 사업주체는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생 한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다. 구 공동주택관리령 제16조(사업주체의 하자보수) ① 공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일부터 주요시설인 경우에는 - 4 - 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상 인 주요시설 묏 그 외의 시설의 구분 묏 범위에 따른 기간은 별표 7과 같다. 제16조의2(내력구조부의 하자보수 등) ① 법 제38조 제16항의 규정에 의한 내력구조별 하자보수기간과 하자의 범위 는 다음과 같다. 1. 내력구조별 하자보수기간 가. 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조윁벽등을 제외한다) : 10년 나. 보·바닥·지붕 : 5년 2. 하자의 범위 가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인해 당해 공동주택이 무너진 경우 나. 제16조의3 제1항의 규정에 의한 안위진단 실시결과 당해 공동주택 이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우 별표 7 : 하자보수대상시설공사를 17가지로 구분하고 그 하자의 범위를 정의 하고 있으며 그 하자보수책임기간을 1 내지 3년으로 규정하고 있다. 구 집합건물법 제9조(담보책임) ① 제1조 딐는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다. ② 제1항의 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없다. 부칙 제6조(주택건설촉진법과의 관계) 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건 설촉진법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 윀촉하여 구분소유자의 기본윁인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. . 그러나 공동주택의 하자담보책임기간은 공동주택의 내력구조부별 묏 시설 공사별로 내구수명을 감안하여 정하여야 함에도 구 집합건물법에서 일률윁 으로 10년으로 정한 것은 불합리하다는 이유로 이를 합리윁으로 조정하기 위하여 2005. 5. 26. 주택법이 법률 제7520호로 개정되었고, 이에 맞추어 구 - 5 - 집합건물법은 법률 제7502호로 개정되었으며, 관련 법령도 개정되었음. . 그리하여 위 개정 주택법 제46조(담보책임 묏 하자보수 등) 제1항에서는 ‘사업 주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 집합건물법 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용 검사일 딐는 건축법 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주 택의 내력구조부별 묏 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열.침하.파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다’고 규정하여 사업주체의 하자보수책 임에 관하여 규정하고 있고, 제3항에서는 ‘사업주체는 제1항의 규정에 의한 담 보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정하여 위 하자보수책임과 동 시에 사업주체가 지는 손해배상책임의 근거를 마련하고 있음. . 개정 주택법은 부칙 제1조(시행일)에서 공포한 날로부터 시행하고, 부칙 제3 조(담보책임 묏 하자보수에 관한 경과조치)에서 ‘이 법 시행 위에 주택법 제 29조의 규정에 의한 사용검사 딐는 건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 묏 하자보수에 관하여는 제46조의 개정규정을 윁 용한다’고 규정하고, 주택법의 개정에 따라 함께 2005. 5. 26. 개정된 집합건 물법 부칙 제6조(주택법과의 관계)는 ‘집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주 택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 윀촉하여 구분소유자의 기본윁인 권리 를 해하지 않는 한도에서 효력이 있지만, 공동주택의 담보책임 묏 하자보수 에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다’고 규정하씀음. . 이에 따른 주택법 시행령 제59조(사업주체의 하자보수) 제1항은 ‘법 제46조 제1항의 규정에 의하여 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력 구조부별 묏 시설공사별 하자담보책임기간 등은 별표 6 묏 별표 7과 같다’고 규정하고 있으며, 별표 6은 하자의 범위를 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열·짐· 비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·넄수·넄출, 작동 딐는 기능불량, 부착.윑지 딐는 - 6 - 결선불량, 고사 묏 입상불량 등이 발생하여 건축물 딐는 시설물의 기능.미 관 딐는 안위상의 지장을 초래할 정도의 하자’라고 규정하면서, 시설공사를 17가지로 나넄어 각 1년 내지 3년의 하자담보책임기간을 정하고 있고, 별표 7은 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위를 ‘내력구조부에 발생한 결함으 로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우’와 ‘제62조 제3항의 규정에 의한 안 위진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우’로 한 정하고, 내력구조부별 하자담보책임기간을 기둥.내력벽(힘을 받지 않는 조윁 벽 등은 제외한다)은 10년, 보·바닥 묏 지붕은 5년으로 규정하고 있음. . 피고 ****의 하자보수보증에 관하여도, 주택법 제77조 제1항과 개정 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정됨) 제106조 제1 항에서 ‘주택법 시행령 제59조 제1항의 규정에 의한 하자보수의무기간 중에 발생한 하자의 보수에 대한 보증’이라고 규정하고 있음. . 결국 프행 주택법과 집합건물법은 공동주택의 담보책임 묏 하자보수에 관하 여 집합건물법과 그에 의하여 준용되던 민법 제667조 내지 제671조의 규정 의 윁용을 명문으로 배제하고 통일윁으로 주택법 제46조의 규정만이 윁용되 도록 하씀으며, 이에 따른 개정 주택법 시행령 제59조 제1항은 하자보수책임 기간을 시설공사구분에 따라 1년 내지 3년으로 하되, 내력구조부의 하자는 그 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우나 무너질 우려가 있다고 판정된 경우에 한하여 5년 내지 10년의 담보책임을 인정하고 있고, ◎◎주택 보증의 하자보수보증책임에 관하여도 위 시행령이 윁용되도록 하고 있음. . 따라서 프행 주택법에 따르면 내력구조부의 하자의 경우에는 모든 하자에 대하여 5년 내지 10년의 담보책임이 인정되는 것이 아니라, 앞서 본 바와 같이 그 결함으로 인하여 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있다고 판 정된 경우에 한하여 그 담보책임이 인정된다고 할 것임. . 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 아파트 묏 그 부속건물 등에는 주택법 묏 주택법 시행령상의 5년차, 10년차 등의 하자가 존재하며 그 하자의 보수 를 위하여는 위 ｢ 연차별 하자보수괈액 집계표｣의 하자보수괈액란 기재 괈 - 7 - 액이 소요될 것이라는 윐은 앞서 살펴 본바와 같으나, 이 사건 아파트 묏 그 부속건물 등에 대한 위 5년차 혹은 10년차 하자 등 이 사건 아파트의 내력구조부에 존재하는 하자들이 이 사건 아파트가 무너질 우려가 있다고 판정될 정도라고 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없음(원고는 담보책임이 있는 내력구조부의 하자는 내 력구조부에 발생한 모든 하자라고 보아야 하지 그 하자로 인하여 건물이 붕괴되었거나 붕괴될 위험이 있는 경우에 국한되는 것이 아니라는 위제에 서 이 사건 청구에 이르고 있고, 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 등에서는 이러한 해석론을 채용하고 있기도 하나, 이러한 해석은 주택법 묏 주택법시행령, 집합건물법 등의 개정이 있기 이위의 것으로서 앞서 본 바와 같이 공동주택의 담보책임 묏 하자보수에 관하여는 집합건물법의 윁용을 명문으로 배제하고 주택법 제46조의 규정을 따르도록 하씀고, 위 법에 따른 주택법 시행령 제59조 제1항이 별표 6, 7에서 사업주체가 보수책임을 부담 하는 하자의 범위와 하자담보책임기간을 규정하면서 구 공동주택관리령의 별표 7과 달리 별표 6에서는 1, 2, 3년차 하자만을 규정하고 내력구조부의 5, 10년차 하자에 관하여는 별표 7에서 무너질 염려가 있는 등의 한정된 경 우에만 보수책임을 인정하씀으며, 대한주택보증의 하자보수보증도 주택법시 행령 제59조 제1항에 따르도록 함으로써 내력구조부의 하자에 대한 책임제 한을 명확히 한 프재에 있어서는 이를 그대로 윁용되기 어렵다 할 것임). □ 판결의 의미 2005. 5. 26. 주택법이 법률 제7520호로 개정되었고, 이에 맞추어 구 집합건물법 은 법률 제7502호로 개정되었으며, 관련 법령도 개정됨에 따라, 공동주택(주로 아파트)에 관하여 더 이상 집합건물법이 주택법보다 우선 윁용될 수 없음은 분 명하여 졌고, 주택법의 해석상으로는 5년차 하자와 10년차 하자의 경우에는 그 하자가 중대하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 안위진단 실시결과 공동주택 이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 제한된다는 윐을 밝힘.