원고 등이 부동산을 취득하며 기존 매수인에게 매수인 지위 승계 대가로 금원을 지급하고 이를 필요경비로 신고했다.

- 1 - 서 울 행 정 법 원 판 결 사 건2024구단58855 양도소득세부과처분취소 원 고A 피 고**** 변 론 종 결2025. 8. 27. 판 결 선 고2025. 9. 24. 주 문 1. 피고가 2023. 6. 28. 원고에게 한 2021년 귀속 양도소득세 144,387,360원(가산세 27,387,360원 포함)의 부과처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고 및 배우자 B(이하 ‘원고 등’이라 한다)는 각 2분의 1 지분으로 2019. 8. 13. C로부터 ‘**** 대지 및 같은 동 E 지상 3층 근린생활시설(이하 ‘이 사건 부 - 2 - 동산’이라 한다)를 33억 7,250만 원에 취득하여 보유하다, 2021. 8. 18. F에 65억 원에 양도한 후, 2021. 8.경 피고에 2021년 귀속 양도소득세를 신고‧납부하였다. 나. 피고는 원고에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 필요경비로 신고된 비 용 중 G에 지급된 5억 2,000만원(원고 지분 해당액은 2억 6,000만 원임. 이하 ‘이 사건 금원’라 한다)은 취득과 관련하여 직접적으로 지출한 비용에 해당하지 아니하는 것으로 보고 이를 제외하여, 2023. 6. 22. 원고에게 2021년 귀속 양도소득세 143,924,040원(가 산세 27,387,360원 포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 다. 원고는 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2024. 1. 23. 기각결정을 받 았다. [인정근거] 갑 제1, 2, 7 내지 9호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 당사자들 주장의 요지 1) 원고 원고는 G로부터 매수인 지위를 이전받기 위하여 G에 이 사건 금원을 지급하였다. 이는 이 사건 부동산 취득과 관련하여 필수적으로 지출된 비용이므로 필요경비로 인정 되어야 한다. 2) 피고 이 사건 금원의 세부내역을 보면, 과세대상인 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약 을 해제하기 위하여 지출한 위약금이거나, 컨설팅 수수료 명목 내용도 구체적 내용이 확인되지 않아 일반적으로 용인되는 통상적인 것으로 볼 수 없으며, G가 H에게 지급 한 수수료도 원고가 지급한 수수료가 아니다. 이 사건 금원은 기존 매매계약의 해지 - 3 - 과정에서 발생한 것이어서 원고 등의 이 사건 부동산 취득‧양도와 무관하므로 이 사건 부동산의 취득‧양도에 직접 수반되는 비용으로 보기 어렵다. 나. 관계 법령 별지. 관계 법령 기재와 같다. 다. 인정사실 1) 1차 매매계약 • C는 2018. 9. 19. I와 사이에, I에게 이 사건 부동산을 33억 3,725만 원에 매도하기로 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 3억 3,725만 원을 지급받았다. • I는 2018. 11. 6. G 및 J와 사이에, ‘I가 계약금 전액을 반환받음과 동시에 이 사건 부동산에 관한 계약과 관련한 모든 권리를 G 등에게 양도한다‘는 취지로 확인서를 작 성하였다. G는 2018. 11. 13. I에게 계약금 상당액을 지급하였다. • C와 I 사이의 매매계약은 그 무렵 해제되었고, I가 C에게 지급한 당초 계약금은 계약 해제 위약금으로 대체되었으며, C는 위 위약금에 관하여 2018년 귀속 종합소득세를 신 고‧납부하였다. 2) 원고 등의 매매계약 • C는 2019. 5. 31. G와 사이에, G에 이 사건 부동산을 33억 7,250만 원에 매도하기로 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 3억 3,725만 원을 지급받았다. • C는 2019. 8. 13 원고 등과 사이에, 원고 등에게 이 사건 부동산을 33억 7,250만 원 에 매도하기로 매매계약을 체결하고, 계약금 3억 3,725만 원은 G가 지급한 계약금으로 대체하기로 하였다. 원고 등은 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마 쳤다. - 4 - • G는 2019. 8. 13.과 2019. 9. 3. 자신의 매매계약을 중개한 H에게 중개수수료 2,000 만 원을 지급하였고, 2019. 12. 23.과 2019. 12. 27. K(대표 J)에 컨설팅수수료 1억 6,200만 원을 지급하였다. • 원고 등은 2019. 12.경 G와 사이에 다음과 같은 내용의 약정을 하였다(갑(甲)은 원고 등이고, 을(乙)은 G이다. 이하 ’이 사건 약정‘이라 한다). 제2조(당사자간의 지위) ① 甲은 乙에게 이 사건 부동산의 매매에 대한 용역업무를 위탁하고, 乙은 甲으로부터 위탁 받은 용역업무를 성실히 수행한다. 제3조(용역업무의 범위) 乙은 다음 각 호의 업무를 수행하여야 한다. ① 당해 부동산의 매매의 대리 ② 乙이 기 계약한 매매계약금의 승계 제4조(용역기간) 용역기간은 약정체결일로부터 용역업무 종료시까지로 한다. 용역업무 종료시란 甲이 제3자에게 당해 부동산을 매매하고 잔금을 받은 날로 한다. 제5조(약정금액) 본 약정의 용역비는 일금 1,000만 원으로 한다(부가가치세 별도). 제6조(용역비 지불방법) ① 용역비는 용역의 종료시 지급하기로 한다. ② 甲의 당해 부동산의 취득가액은 乙이 소유주와 기계약한 금액으로 하여야 한다. 제7조(당해 부동산의 취득에 지출한 비용의 지급) ① 乙이 당초 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지출한 비용(매매계약금 제외) 중 甲이 적 정한 지출로 인정한 것은 甲이 乙에게 지급한다(지출한 비용의 내역은 별첨한다). ② 본 비용은 용역의 종료시 지급하기로 한다. • 원고 등은 이 사건 약정에 다음과 같이, 이 사건 약정 제7조에서 원고 등이 적정한 지출로 인정하여 지급하기로 하는 금액 5억 2,000만 원(이 사건 금원)의 상세 내역을 첨부하였다. - 5 - • 원고 등은 이 사건 부동산을 매도한 후인 2021. 8. 24. G에 이 사건 금원을 지급하 였다. [인정근거] 갑 제3 내지 6호증, 을 제1 내지 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 라. 판단 1) 소득세법 제97조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제163조 제1항에 따르면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액 은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하고, 그 실지취득가액은 타인으로부터 매 입한 자산의 경우 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액에 상당 하는 가액이다. 2) 처분의 경위 및 인정사실에서 알 수 있는 다음 사정을 고려하면, 원고 등이 폴라 리스에 지급한 이 사건 금원은 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 실제 지출한 비용으 로 인정할 수 있으므로 취득가액에 포함되고, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위 법하다. ❶ G는 2019. 5. 31. C로부터 이 사건 부동산을 매수하기로 계약을 체결하였다. C는 G가 지급한 계약금을 1차 계약과 같이 위약금으로 몰취하지 않고, 2019. 8. 13. 원고 등과 매매계약서를 다시 작성하면서 G가 지급한 계약금을 원고 등이 지급하는 것으로 대체하였다. G의 2019. 5. 31.자 계약과 원고 등의 2019. 8. 13.자 각 매매계약, 계약금 - 6 - 의 승계를 보면, C, G, 원고 등은 이 사건 부동산의 매수와 관련하여 원고 등이 G의 매수인 지위를 넘겨받는 것으로 합의하였다고 봄이 상당하다. ❷ 이 사건 약정서상 G의 업무는 ’당해 부동산의 매매의 대리‘ 뿐 아니라 ’G가 기 계 약한 매매계약금의 승계‘까지 포함되어 있다. 원고 등과 G가 별도로 매수인 지위 이전 에 관한 약정서를 작성하지는 않았지만, 이 사건 약정서상 내용은 G의 기존 매수인 지 위 이전에 대한 부분까지 포함되어 있다. ❸ 이 사건 금원은 이 사건 부동산을 취득하기 위해 원고 등이 G에 지급한 금원이다. 원고 등이 이 사건 부동산의 매수인 지위를 이전받기 위해 기존 매수인에게 기존 매수 인이 지출한 금원을 지급하는 것은 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이다. 원고 등 이 G에 지급한 이 사건 금원은 이 사건 부동산의 취득에 있어 필요한 부대비용으로 볼 수 있다. 이 사건 약정에서 원고 등과 G가 원고 등이 지급할 금원을 산정하기 위해 특약에서 그 세부 내역을 정리하였다고 하여, 원고 등이 이 사건 부동산을 취득하기 위해 G에 지급한 금원의 성격이 달라지지 않는다. ❹ 원고 등은 G와 특별한 관계가 없고, G에 이 사건 약정에 따라 실제로 금원을 지급 하였다. 과세관청이 특별한 사유 없이 약정의 효력을 부인할 수 없다. 3. 결 론 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. - 7 - 별지. 관계법령 ▣ 구 소득세법(2021. 11. 11. 법률 제18370호로 개정되기 전의 것) 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응 하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 제39조【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】 ② 거주자가 매입ᆞ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가 에 부대비용을 더한 금액으로 한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금 액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 □ 구 소득세법 시행령(2021. 11. 9. 대통령령 제32104호로 개정되기 전의 것) 제89조 【자산의 취득가액등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ᆞ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서 류를 수취ᆞ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말 한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송 비용ᆞ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비 에 산입된 것을 제외한 금액 - 8 - 2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소 송비용ᆞ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필 요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다. 3. 양도자산의 용도변경ᆞ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ᆞ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서 로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ᆞ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택 채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령 으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 끝.