파산관재인이 파산 부동산을 14차례 공매로 유찰시킨 뒤 최저가를 낮춰 15회 공매를 진행해 낙찰자를 정하고 매매계약 체결 허가를 신청함

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 5 0 민 사 부 결 정 사 건2010라1622 파산선고 신청인, 파산관재인 **** **** 이해관계인, 항고인 **** **** 대표이사 **** 소송대리인 변호사 ****, **** 파 산 **** **** 제 1 심 결 정서울중앙지방법원 2010. 7. 16.자 98하128 결정 주 문 1. 제1심 결정을 취소한다. 2. 서울중앙지방법원 98하128호 파산사건에서 신청인이 2010. 7. 6. 별지 목록 부동산 에 관하여 신청한 “제15회차 공매 낙찰물건 매각결정 및 매매계약 체결 허가 요청 건(문서번호 : 98하128-3183호)”에 따른 매매계약의 체결을 허가한다. - 2 - ① 이 사건 부동산의 최저입찰가를 제14회 입찰 시의 최저입찰가보다 5% 감액된 신청취지 묏 항고취지 1. 신청취지 주문 제2항과 같다. 2. 항고취지 제1심 결정을 취소하고, 다시 적당한 재판을 구한다. 이 유 1. 공매절차 및 매매계약 체결 불허가 경위 가. 파산자의 파산관재인으로 선임된 신청인은 서울중앙지방법원(이하 “파산법원”이 라 한다)의 허가를 받아 별지 목록 기재 부동산(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)에 관 하여 공매절차를 진행하씀다. 신청인은 최초 공매 당시 이 사건 부동산의 시가에 관한 감정평가 등의 절차를 거치지 않고 최저입찰가를 예상 시가보다 높은 700억 원으로 정 하여 입찰을 실시하씀다. 나. 신청인은 이 사건 부동산에 관한 입찰이 유찰되면 최저입찰가를 전회보다 10% 감액하는 방식으로 재입찰을 반복하씀으나, 최저입찰가가 337억 원으로 저감된 제14회 입찰에서도 유찰되었다. 다. 신청인은 2010. 6. 10. 파산법원에 이 사건 부동산에 관한 제15회 공매시행에 관 한 허가를 신청하씀다. 그 신청 내용 중 주요한 사항은 다음과 같다. 그리고 파산법원 은 2010. 6. 14. 위 공매시행을 허가하는 결정을 하씀다. - 3 - 320억 원으로 정하여 제1차 입찰을 실시하고, 만일 유찰될 경우에는 최저입찰 가를 다시 5% 감액한 304억 원으로 하여 제2차 입찰을 실시한다. ② 입찰보증금은 입찰금액의 10% 이상으로 한다. ③ 입찰보증금은 매매계약의 계약금으로 대체되며, 중도금 및 잔금은 계약일부터 6개월 이내로 계약 시 협의한 시점에 납부하는 것으로 한다. ④ 입찰공고문에는 “매매계약은 파산법원의 승인을 득하여야 유효하며, 만약 파산 법원의 불허로 매매계약이 이루어지지 않을 경우 그 낙찰은 무효로 보며 입찰 보증금은 반환하나 이자는 지급하지 않습니다.”는 내용을 명시한다. 라. 신청인은 2010. 6. 30. 13:00 ****에서 이 사건 부 동산에 관한 제15회 공매절차를 실시하씀다. 그 공매절차에는 모두 3인이 참석하씀으 나 제1차 입찰에서 유찰되었다. 그로부터 30분 후에 실시된 제2차 입찰에는 2인이 참 석하씀는데, 이해관계인이 305억 원에 입찰하여 낙찰자로 결정되었다. 마. 신청인은 낙찰자인 이해관계인과 매매계약의 세부적인 내용에 관하여 협의를 진 행한 후, 2010. 7. 6. 파산법원에 매매계약 체결 허가 신청을 하씀다. 그러나 파산법원 은 2010. 7. 16. 위 매매계약 체결을 불허하는 결정(이하 “제1심 결정”이라 한다)을 하 씀다. 2. 판단 가. 즉시항고의 허용 여부 구 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(2006. 3. 24. 법률 제7892호로 개정되기 전의 것) 제3조는 위 법 시행 당시 종전의 파산법에 의하여 파산신청을 한 파산사건에는 종 전의 파산법을 적용하도록 규정하고 있다. ****에 대하여는 위 법률의 시행 - 4 - 전에 파산신청이 제기되었으므로, 이 사건에 대하여는 구 파산법(2005. 3. 31. 법률 제 7428호로 폐지되기 전의 것, 이하 같다)이 적용된다. 그런데 구 파산법 제103조 제1항은 파산절차에 관한 재판에 대하여는 특별한 규정 이 없는 한 그 재판에 이해관계를 가진 자가 즉시항고를 할 수 있다고 규정하는 한편, 파산관재인의 부동산 임의매각에 대한 법원의 허가 여부에 대하여는 즉시항고를 배제 하는 특별한 규정을 두고 있지 않다. 따라서 파산관재인의 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결 신청에 대하여 파산법원 이 한 불허가 결정에 대하여는 즉시항고가 허용된다. 나. 매매계약 체결의 허가 여부에 대한 판단 구 파산법 제187조, 제188조는 파산관재인의 직무행위 중 특히 중요한 사항에 대하 여 부정행위를 막고 파산재단에 불이익이 없도록 감독을 확실히 하기 위하여, 부동산 의 임의매각 등 중요한 행위에 관하여는 감사위원의 동의나 법원의 허가 또는 채권자 집회의 결의를 얻도록 규정하고 있다. 법원이 위 규정에 따라 부동산의 임의매각에 대하여 허가 여부를 결정할 때에는 매 각방법, 매각가액의 결정방식, 매각의 상대방 등과 함께 부동산의 매각이 파산재단에 미칠 씁향, 파산채권자의 이익, 파산절차의 신속성과 공정성의 확보 등 제반 사정을 고 려하여야 한다. 특히, 파산관재인이 법원의 허가를 받아 최저입찰가액 등 최소한의 매각조건을 제시 한 후 공개입찰절차를 실시하는 방법으로 부동산의 임의매각을 실시한 경우에는, 그 입찰절차에서 결정된 낙찰자와 매매계약을 체결하는 행위를 허가할 것인지를 결정함에 있어서는 낙찰자의 신뢰와 이익도 아울러 고려하여야 하며, 부동산의 임의매각이 파산 - 5 - 채권자의 일반의 이익에 적합하지 않은 사정이 밝혀졌다거나, 매각허가조건이 준수되 지 않았거나, 낙찰자의 변제자력을 신뢰할 수 없다거나, 입찰참가자 사이에 담합이 이 루어졌다는 등 매각 불허가를 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한, 낙찰자에 대한 부동산 매각을 허가하는 것이 타당하다. 이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 기록에 의하면, 파산법원이 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결을 불허가한 이유는 염가 매각으로 인하여 채권자 일반의 이익이 침해될 수 있다는 판단에 따른 것으로 보인다. 그러나 앞서 본 바와 같이 신청인은 파산법원의 불허가로 인하여 매매계약이 이루어 지지 않을 경우 낙찰은 무효가 되고 입찰보증금에 대하여는 이자를 붙이지 않고 원금 만 반환한다는 것을 입찰조건으로 하여 이 사건 부동산에 관한 공매를 실시하씀으므 로, 파산법원으로서는 신청인과 낙찰자 사이의 매매계약 체결이 불허가될 경우 낙찰자 는 다액의 입찰보증금에 대한 이자 상당의 손실을 입게 된다는 점을 아울러 고려하면 서, 그 매매계약 체결의 허가 여부를 신중하게 판단하여야 한다. 앞서 인정한 사실에 의하면, 신청인은 이 사건 부동산에 관하여 최저입찰가를 700억 원으로 정한 제1회 공매절차를 실시한 이후, 최저입찰가를 10%씩 순차로 낮추면서 14 회에 걸친 공매절차를 진행하씀음에도 계속 유찰되자 다시 최저입찰가를 5% 낮추어 제15회 공매절차를 실시하씀으므로, 비록 최초의 공매 실시 이전에 이 사건 부동산의 시가에 관한 감정평가를 거치지 않았다고 하더라도, 이 사건 부동산의 적정 거래가격 에 관한 검증은 공매절차를 통해 어느 정도 이루어졌다고 볼 여지가 있고, 막연히 염 가 매각일지도 모른다는 우려만으로 낙찰자와의 매매계약 체결을 허가하지 않는 것이 채권자 일반의 이익에 적합하다고 단정할 수 없다. - 6 - 또한, 이 사건 기록에 의하면, 제1심 결정 이후 신청인은 파산법원의 허가를 얻어 한 국감정원에 이사건 부동산의 시가에 관한 감정을 의뢰하씀는데, ****은 2010. 8. 13.을 기준으로 한 이 사건 부동산의 시가를 347억 원으로 평가한 사실을 인정할 수 있다. 이해관계인에 대한 이 사건 부동산의 매각가격은 위와 같은 감정평가액의 약 87.9%에 해당하는 금액으로서 공매절차의 특성을 감안하면 부당한 염가라고 보기도 어렵고, 앞서 본 바와 같은 공매절차의 진행 경과를 고려하면 그 감정평가액을 토대로 재입찰을 실시한다고 하여 더 높은 가격에 매각될 것이라고 볼 만한 사정도 엿보이지 않는다. 게다가, 파산절차에서 법원이 최저입찰가를 정한 부동산의 공매 실시를 허가한 후에, 막연히 염가 매각의 우려가 있다는 이유를 들어 최저입찰가 이상의 가격으로 입찰에 참가하여 낙찰자로 선정된 자와의 매매계약 체결을 허가하지 않게 되면, 법원의 허가 를 받아 실시되는 공매절차의 신뢰가 무너지게 되어, 파산재단에 속하는 재산에 관한 공매절차 일반에 부정적인 씁향을 미치게 될 수 있다. 위와 같은 사정을 모두 고려하면, 파산법원이 염가 매각일지 모른다는 막연한 추측 을 이유로 하여 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결을 불허가한 것은 타당하다고 볼 수 없다. 한편, 이해관계인은 신청인이 파산법원의 허가를 받아 실시한 공매절차에서 최저입 찰가 이상의 가격으로 입찰에 참여한 결과 낙찰자로 선정되었음은 앞서 본 바와 같고, 그 공매절차나 낙찰자 선정 과정에서 부정한 담합 등에 의하여 입찰절차의 공정성이나 투명성이 훼손되었다고 볼 만한 사정은 없다. 따라서 신청인의 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결 허가 신청은 이를 받아들이 - 7 - 는 것이 타당하다. 3. 결론 그렇다면, 신청인과 이해관계인 사이의 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결은 이 를 허가하여야 한다. 제1심 결정은 이와 결론이 달라 부당하므로, 제1심 결정을 취소하 고 위 매매계약 체결을 허가하기로 하여 주문과 같이 결정한다. 2010. 10. 19. 재 판 장 판 사 구 욱 서 판 사 손 철 우 판 사 오 민 석 - 8 - 목 록 (이하 생략)