재건축조합이 잔금 10%를 안 낸 수분양자들의 입주 주택에 대해 조합 측에 재산세를 부과한 처분을 취소해달라고 청구함.

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 4부 판 결 사 건2025구합54534 재산세등 부과처분 취소 원 고A 피 고**** 변 론 종 결2026. 1. 16. 판 결 선 고2026. 3. 20. 주 문 1.원고의 청구를 모두 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024. 7. 10. 및 2024. 9. 10. 원고에게 한 별지1 목록 기재 각 재산세 등 부과 처분을 모두 취소한다. 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 주택재건축정비사업조합으로서 **** B 일대를 사업부지로 하는 - 2 - 재건축사업을 시행하여 공동주택 0,000세대 등을 신축하였고, 2023. 00. 00. 임시사용 승인을 받았다. 나. 원고가 신축한 공동주택 중 별지1 목록 ‘동-호수’란 기재 405세대(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)의 수분양자들(이하 ‘이 사건 수분양자들’이라 한다)은 주택공급에 관한 규칙 제60조 제4항 제4호에 따라 분양대금의 10%를 납부하지 않은 상태에서 2024. 6. 1. 이전에 이 사건 공동주택에 입주하였다. 다. 피고는 2024. 7. 10. 및 2024. 9. 10. 이 사건 공동주택에 관하여 2024년도 재산 세 과세기준일 당시 소유자를 원고로 보아 별지1 목록 기재 각 재산세 등을 부과하였 다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 7호증(가지번호 포함, 이하 같 다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관련 법령 별지2 기재와 같다. 3. 이 사건 처분의 위법 여부 가. 원고의 주장 요지 이 사건 수분양자들은 분양대금의 90%를 납부하고 이 사건 공동주택에 입주하여 이를 사용·수익하고 있으므로, 지방세법 제107조 제1항의 재산세 과세기준일 당시 재 산을 사실상 소유하고 있는 자는 원고가 아니라 이 사건 수분양자들이다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다. 나. 판단 1) 지방세법 제107조 제1항은 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 - 3 - 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있는바, 재산세 납세의무자인 ‘사 실상 소유자’란 공부상 소유자로 등재한 여부를 불문하고 재산에 대한 실질적인 소유 권을 가진 자를 말한다(대법원 2016. 12. 29. 선고 2014두2980, 2997 판결 등 참조). 여기서 재산을 사실상 소유하게 된다는 것은 지방세법상 취득세의 과세객체인 ‘취득’을 전제로 한다고 할 것이고, 취득세에 있어서 ‘사실상 취득’이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대법원 2005. 1. 13. 선고 2003두10343 판결 등 참 조). 2) 위에서 본 사실과 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 2024년도 재산세 과세기준일 당시 이 사건 공동주택을 사실 상 소유하고 있는 자는 이 사건 수분양자들이 아니라 원고라 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다. 가) 재산을 사실상 소유한다는 것은 지방세법상 취득세의 과세객체인 '취득'을 전제로 하고, 지방세법 시행령 제20조 제2항은 취득세 과세물건의 취득 시기에 관하여 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 공동주택에 관한 사실상의 소유권 취득이 인정되기 위 해서는 대금 지급과 같은 명확하고 실질적인 요건을 갖추어야 한다고 봄이 타당하다. 그런데 이 사건 수분양자들은 2024년 재산세 과세 기준일 당시 원고에게 이 사건 공 동주택의 분양대금 중 10%를 지급하지 않았고, 이 사건 공동주택에 관하여 수분양자들 명의의 소유권이전등기도 마치지 않았다. 나) 사용.수익권능은 소유권의 일면에 불과하고, 이를 점유권이나 용익물권과 - 4 - 구분하는 핵심 요소는 처분권능이다. 그런데 이 사건 수분양자들은 이 사건 공동주택 에 관하여 소유권등기를 마치지 아니하였고 등기권리증도 받지 않은 상태에 있었으므 로, 이를 제3자에게 처분하거나 담보로 제공하는 등 소유자로서의 처분권능을 행사할 수 있는 지위에 있다고 보기 어렵다. 반면, 원고는 매매대금이 완납될 때까지는 수분양 자들의 잔금 미지급을 이유로 분양계약을 해제하고 이 사건 공동주택을 다른 사람에게 처분할 수 있는 지위에 있었다. 또한, 이 사건 수분양자들은 잔금을 모두 지급하고 입 주한 다른 일반분양자들과 법률상 지위가 다르므로, 이 사건 처분이 조세평등원칙이나 실질과세원칙에 반한다고 할 수 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판 결한다. - 5 - 별지1 2024년 주택 재산세 부과 내역 (생략) 별지2 관련 법령 ■ 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것 으로 본다)에 대해서는 그 지분권자 2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(안분계산)한 부분에 대 해서는 그 소유자 ■ 주택공급에 관한 규칙 제60조(입주금의 납부) ① 사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분한다. ④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다. 1. 청약금: 입주자 모집시 2. 계약금: 계약 체결시 3. 중도금: 다음 각 목에 해당하는 때 가. 공공임대주택의 경우에는 건축공정이 다음의 어느 하나에 달할 것　 (1) 아파트의 경우: 전 체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상이 투입된 때. 다만, 동별 건축공정이 30 퍼센트 이상이어야 한다.　 (2) 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우: 지붕의 구조가 완 성된 때 나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것　 (1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때 - 6 - 를 기준으로 그 전후 각 2회(중도금이 분양가격의 30퍼센트 이하인 경우 1회) 이상 분할하 여 받을 것. 다만, 이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다.　 (2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받을 것 4. 잔금: 사용검사일 이후. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용 에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다. 가. 법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승 인을 받아 입주하는 경우 나. 법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승 인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 아니하는 경우 (끝)