공공주택사업을 위해 토지를 수용하면서 구분지상권 가액을 권리설정계약 기준으로 평가해 손실보상금 증액을 청구함

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 1부 판 결 사 건2024구합60619 손실보상금 원 고1. A 2. B 3. C 4. D 5. E 6. F 7. G 8. H 9. I 피 고1. 한국토지주택공사 2. 경기도 3. 경기주택도시공사 4. **** 변 론 종 결2025. 4. 25. 판 결 선 고2025. 8. 22. - 2 - 주 문 1. 피고들은 공동하여 원고 A, B, C, E, F, G에게 각 4,070,250원, 원고 D에게 83,967,750원, 원고 H에게 50,000원, 원고 I에게 6,126,000원과 위 각 돈에 대하여 2023. 7. 6.부터 2025. 4. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고들이 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 재결의 경위 등 가. 사업인정 및 고시 - 사업명: 공공주택사업(****) - 사업시행자: 피고들 - 사업인정고시: 2020. 3. 6. 국토교통부 고시 제2020-245호 나. 중앙토지수용위원회의 2023. 5. 11.자 수용재결(이하 ‘이 사건 수용재결’이라 하 고, 아래 표 수용대상토지 기재 각 토지를 통틀어 칭할 때에는 ‘이 사건 각 수용대상토 지’라고 한다) 피수용자 수용대상토지 손실보상금 수용개시일 - 3 - 다. 원고 D는 2023. 5. 24. 원고 A, B, C, E, F, G(이하 ‘원고 A 등’이라 한다)에게 이 사건 제1토지 중 각 135/3,595 지분을 증여함 라. 중앙토지수용위원회의 2024. 2. 29.자 이의재결 - 원고들의 이의신청을 모두 기각 마. 법원감정인 J의 감정결과 - 이 사건 제1토지에 설정된 구분지상권의 가액 평가 [생략] - 이 사건 각 수용대상토지의 가액 평가 [생략] [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 J에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과, 변 [생략] - 4 - 론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 [원고들] 피고들은 원고들에게 이 사건 각 수용대상토지에 대한 정당한 손실보상금 과 이 사건 수용재결에서 정한 손실보상금의 차액 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 특히, 이 사건 제1토지에 설정된 구분지상권의 가액은 설정계약 기준으로 평가되 어야 한다. [피고들] 이 사건 제1토지에 설정된 구분지상권의 가액은 토지가액에 감가율(입체이 용저해율)을 곱한 금액으로 평가되어야 한다. 3. 이 사건 각 수용대상토지의 손실보상에 관한 판단 가. 감정가액 선택에 대한 판단 1) 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에서 수용재결 및 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등 비교 등에서 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가는 사실심 법원의 재량에 속한다. 2) 앞서 거시한 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 각 수용대상토지 에 관한 재결절차에서의 감정과 법원감정은 모두 관련 법령에 따라 손실보상금을 산정 한 것으로 보이고, 그 내용 및 방식 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없으므로 모두 적법하다. 그러나 법원감정이 이 사건 각 수용대상토지의 특성과 가격형성상 제반요인 등을 더 적절히 반영하였다고 판단되므로, 법원감정에 따라 손실보상금을 산정하기로 한다. - 5 - 나. 구분지상권의 평가방법에 대한 판단 1) 관련 규정 가) ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(이하 ‘토지보상법’ 이라 한다) 제70조는 ‘취득하는 토지의 보상’에 관하여, 협의나 재결에 의하여 취득하 는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 하여 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관 계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지 의 위치ᆞ형상ᆞ환경ᆞ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 하고 (제1항), 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적 이용방법에 의한 객관 적 상황을 고려하여 산정함을 원칙으로 하며(제2항), 취득하는 토지와 이에 관한 소유 권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거 래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다(제6항)고 규정하고 있다. 한편 토지보 상법 제71조는 ‘사용하는 토지의 보상 등’에 관하여, 협의 또는 재결에 의하여 사용하 는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사토지의 지료, 임대료, 사용방법, 사용기간 및 그 토지의 가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 하고(제1항), 사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투 자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다(제2항)고 규정 하고 있다. 나) 토지보상법 시행규칙 제29조는 ‘소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지 의 평가’에 관하여, ‘취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토 지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 토지보상법 시행규칙 제22조 내지 제27 조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권 외의 권 - 6 - 리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다’고 규정하고 있고, 제28조는 ‘토지에 관한 소유권 외의 권리의 평가’에 관하여, 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리에 대하여는 당 해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가하고(제1항), 제 1항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권 외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하 여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다(제2항)고 규정하고 있 다. 다) 한편 토지보상법 시행규칙 제31조는 ‘토지의 지하ᆞ지상공간의 사용에 대한 평가’에 관하여, 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간 을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율, 즉 입체이용 저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가하고(제1항), 토지의 지하 또는 지상공간을 일정 한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정 한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다(제2항) 고 규정하고 있다. 2) 판단 앞서 거시한 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 고려하면, 이 사건 제1토지의 손실보상금을 산정함에 있어 이 사건 제1토지 에 설정된 구분지상권의 가액은 토지보상법 시행규칙 제28조 제2항의 ‘권리설정계약’을 기준으로 평가함이 타당하다. ❶ 이 사건 제1토지는 피고들이 ‘취득’하는 토지이므로, 토지보상법 제70조, 토 - 7 - 지보상법 시행규칙 제29조에 따라 평가하는 것이 토지보상법령의 체계 및 해석에 부합 하고, 토지보상법 시행규칙 제29조는 소유권 외의 권리의 가액을 제28조의 규정에 의 하여 평가하도록 정하고 있다. ❷ 토지보상법 시행규칙 제31조는 토지의 지하 또는 지상공간을 ‘사용’하는 경우 당해 공간의 사용료를 입체이용저해율을 기초로 산정하도록 한 규정으로, 구분지상권 을 설정할 경우 토지소유자에게 지급되는 보상액에 관해 적용된다. 이 사건은 이미 설 정되어 있는 구분지상권으로 인해 수용대상토지의 가격시점(수용재결일)에서의 적정한 가치를 어떻게 평가할 것인지에 관한 것이므로, 토지보상법 시행규칙 제31조가 적용된 다고 볼 수 없다. ❸ 이 사건 제1토지에 설정된 구분지상권은 구분지상권의 설정 목적 및 성질, 구분지상권자가 공공기관인 점 등에 비추어 양도성이 없는 권리라고 할 수 있다. 토지 보상법 시행규칙 제28조 제2항에 따르면 토지에 관한 소유권 외의 권리 중 일반적으로 양도성이 없는 권리의 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격 차액 또는 권리 설정계약을 기준으로 평가하도록 하고 있다. ❹ 사업시행자인 피고들은 원고들에게 구분지상권이 설정된 상태의 이 사건 제1 토지의 가액을 보상하고, 구분지상권자에게는 구분지상권의 가액을 보상해야 한다. 따 라서 이 사건은 피고들이 보상할 나지 상태인 이 사건 제1토지의 가액을 원고들과 구 분지상권자에 어떻게 분배하느냐의 문제로 귀착된다. 구분지상권자는 이 사건 제1토지 의 일부를 사실상 영구적으로 사용할 목적으로 구분지상권을 설정 받으면서 그 대가로 지료를 일시에 지급한 것으로 보이는데, 해당 지료를 산정함에 있어 이 사건 제1토지 의 지가 상승 예상분이 고려되었다거나 이후 지가 상승분을 반영하여 지료를 증액하였 - 8 - 다고 볼 만한 자료는 존재하지 않는다. 결국 이와 같은 권리관계를 고려하면, 구분지상권이 설정될 당시보다 상승한 이 사건 제1토지의 지가 상승분은 그 소유자인 원고 D, A 등에게 귀속하는 것이 보상 의 형평성 측면에서 타당하다. 따라서 수용 당시의 이 사건 제1토지의 가액에서 구분 지상권이 설정될 당시의 지료를 공제하는 방법이 가격시점(수용재결시)에서의 이 사건 제1토지의 가치를 적절히 반영하는 것이라고 봄이 타당하다. 다. 소결론 따라서 사업시행자인 피고들은 공동하여 원고들에게 위와 같은 방법으로 평가한 법원감정금액과 이 사건 수용재결에서 정한 손실보상금의 차액인 아래 표 원고들별 인 정금액란 기재 각 돈과 위 각 돈에 대하여 수용개시일 다음날인 2023. 7. 6.부터 이 사 건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일인 2025. 4. 23.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비 율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. [생략] 4. 결론 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용한다.