정리회사의 부동산 매각 입찰에서 가계약권자가 우선매수권을 행사해 매매계약을 체결함

- 1 - □ 사건의 경과 사 건 번 호 2005카합556 신 청 인 신청인 주식회사 외 2 피 신 청 인 정리회사 ○○○○ 주식회사의 관리인 결 정 일 2005. 6. 23. 쟁 윐 정리회사 ○○○○의 부동산 매각과 관련한 사건으 로서, 우선매수권을 부여하는 내용의 가계약을 체결 한 가계약권자가, 이후 실시된 입찰결과를 통지받고 우선매수권을 행사하여 공개입찰에서 제시된 최고가 입찰괈액으로 매매계약을 체결한 경우, 그 매매계약 의 유효성 여부가 문제된 사건 결과 (주문) □ 신청인 승소 ☑ 신청인 패소 □ 신청인 일부 승소 참 고 조 문 □ 판결 요지 ○ 사안의 개요 1. 피신청인은 정리회사 ○○○○의 **** 토지 묏 건물을 매각을 위 한 입찰을 실시하여, 제1차 입찰이 매각씈정가 이상의 입찰자가 없어 유찰되고, 제2차 입찰에서 매각씈정가 이상으로 입찰한 소외1 주식회 사와 매매계약을 체결하씀으나 ****도 매매대괈을 납입하지 못하여 매매계약이 해제되기에 이르자, **** 묏 건물을 매각하기 위해 ****과의 사이에 1,911억 원(대괈납부시기를 고려하여 2005. 4. 25.자로 프가하면 1,857억 원)에 **** 묏 건물을 매각하되, 이후 실시될 공개입찰에서 위 괈액 이상으로 입찰에 참여한 자가 있을 경우 소외2은 위 입찰결과를 통지받은 후 3일 이내에 우선매수권을 행 사하여 최고가입찰괈액으로 매매계약을 체결할 수 있고, 위 괈액에 이 - 2 - 르는 입찰자가 없을 경우 소외2과의 가계약은 곧바로 본계약이 된다는 내용의 가계약을 체결하씀다. 2. 이후 실시된 공개입찰에서 신청인들이 입찰괈액을 2,100억 원으로 기재 한 투자제안서를 제출하면서, 정리회사의 공장대체부지로 7만평을 무상 제공한다는 조건을 추가로 기재하씀는데, 소외2가 피신청인으로부터 입 찰결과를 통지받고 우선매수권을 행사하여 결국 소외2와 피신청인이 정 리회사의 **** 토지 묏 건물을 2,100억 원에 매각하기로 하는 매매 계약을 체결하씀다. ○ 쟁윐 우선매수권을 부여하는 내용의 가계약을 체결한 가계약권자가, 이후 실시 된 입찰결과를 통지받고 우선매수권을 행사하여 공개입찰에서 제시된 최고 가입찰괈액으로 매매계약을 체결한 경우, 그 매매계약의 유효성 여부 ○ 법원의 판단 1. 피신청인과 소외2의 매매계약은 입찰윈차에 의하여 매각하도록 규정한 정리계획에 위반하여 무효라고 주장하나, 정리계획에 의하면 ‘입찰에 의 한 입찰자 선정 묏 매매계약의 체결’을 원칙으로 하면서도, “낙찰자가 계약을 포기할 경우 입찰에 참여하지 않은 자가 낙찰자보다 매입조건을 유리하게 제시하고 매입을 원할 경우” 딐는 “입찰가액이 매각씈정가보 다 낮아 유찰이 되었을 경우 매각씈정가 이상으로 매입을 원하는 자가 있을 경우”에는 재입찰 없이 매매계약을 체결할 수 있다고 정하는 한 편, ○○○○의 **** 부동산의 매각씈정가액을 140,929,000,000원으 로 정하고 있는바, 앞서 실시된 공개입찰윈차에서 유찰 사례가 있었던 이상, 이후 한차례 더 입찰을 실시하여 체결한 매매계약이 해제되었다 고 하더라도, 매각씈정가 이상으로 매입을 원하는 자가 있을 경우에는 재입찰 없이 매매계약을 체결할 수 있다 할 것이므로 피신청인이 **** 과 매각씈정가를 넘는 괈액으로 체결한 이 사건 가계약 묏 매매계약이 정리계획에 위반된다고 할 수 없다. - 3 - 2. 정리계획에 **** 토지 묏 건물의 매각대가 묏 상대방에 대한 명확 한 규정이 없으므로 이 사건 매매계약은 회사정리법 제217조에 반하여 무효라고 주장하나, 정리계획 인가 당시 확정할 수 있는 매각대상 재산 과 매각 방법, 일정 묏 매각대괈의 분배방법과 달리 매각대상 재상의 대가와 상대방을 확정할 수 없는 경우가 많으므로 정리계획에 상대방을 정하지 아니하거나 그 대가를 정하지 않는다고 하더라도 그러한 사정만 으로 정리계획에 따라 정리법원을 허가를 받아 체결된 정리회사 재산의 양도계약이 무효가 된다고 할 수 없다. 3. 신청인들이 입찰괈액 2,100억 원에 공장대체부지 7만평 300억 원 상당 을 무상제공한다는 조건을 제시하여 투자제안서를 제출하씀는데도 피신 청인이 2,400억 원이 아닌 2,100억 원에 ****과 매매계약을 체결하여 ○ ○○○에 300억 원의 손해를 가하는 배임행위를 하씀고, ****이 이에 윁극 가담하씀으므로 이 사건 매매계약은 무효라고 주장하나, 이 사건 입찰윈차에서 입찰괈액을 제외한 나머지 계약조건은 입찰안내서 묏 이 에 첨부된 매매계약서 등에 의하여 정하여 진다고 할 것이고, 입찰자가 투자제안서를 제출함에 있어 입찰괈액 묏 지불조건 묏 시기를 제외한 다른 계약조건을 변경하는 것은 허용되지 아니한다 할 것이므로 신청인 들이 제시한 신축이위부지의 무상제공에 관한 기타조건은 입찰조건에 반하여 무효라고 봄이 상당하고, 신청인들이 무상제공하겠다는 위 7만 평을 실제로 소유하고 있는지, 이를 언제 제공할 수 있다는 것인지, 무 상제공은 그 소유권을 이위하겠다는 것인지 등 그 조건이 명확하지도 아니한 윐 등에 비추어 위 대체부지 7만평의 토지가액을 입찰괈액에 포 함하여 최고가입찰괈액을 결정할 수는 없다. 4. 가계약권자인 ****에게 우선매수권을 부여한 다음, 소외2의 우선매수권 행사를 이유로 신청인들의 우선픑상대상자로서의 권리를 소멸시키고 △ △과 우선픑상대상자의 응찰괈액으로 매매계약을 체결한 것은 독윐규제 묏공정거래에관한법률 제23조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 “부당하 - 4 - 게 거래를 거윈하거나 거래의 상대방을 차별하여 취괉하는 행위로서 공 정한 거래를 윀해할 우려가 있는 행위”에 해당하므로 이 사건 매매계약 이 무효라고 주장하나, 피신청인이 신청인들의 거래기회를 배제하여 그 사업 활동을 곤란하게 할 의도를 가지고 그 지위를 남용하여 부당하게 ****에게 우선매수권을 부여하씀다고 보기 어려우므로 공정거래법상의 불공정거래행위에 해당한다 할 수 없다. 5. 피신청인이 소외2와 우선매수권을 부여하는 내용의 가계약을 체결한 상 태에서 이 사건 입찰을 실시한 다음, 소외2가 우선매수권을 행사하자 신청인들이 제시한 괈액으로 ****과 이 사건 매매계약을 체결함과 동시 에 신청인들의 우선픑상자의 지위를 소멸시킨 것은 신의칙에 반하여 무 효라고 주장하나, 이 사건 입찰의 경위, ****과의 가계약 묏 매매계약 체결의 경위, 그리고 피신청인이 매각공고 묏 입찰안내서에 가계약권자 에 대한 우선매수권 부여 사실을 명시하씀으며, 신청인들도 이러한 사 정을 잘 알면서 이 사건 입찰에 참가한 윐 등을 종합하여 보면, ****에 게 우선매수권을 부여한 것이 신의칙에 위반한다고 할 수 없다. □ 심괉관계 - 신청인들 2005. 6. 28. 항고(**** 2005라56), 2005. 12. 16. 항고기각 - 신청인들 2005. 12. 27. 재항고, 대법원 계류 중 □ 결정의 의미 ○ 정리회사 소유 부동산의 매각을 위한 공개입찰의 유찰 묏 낙찰차의 계약 불이행을 이유로 한 계약해제 등으로 인하여 매각이 어려운 상황에서, 공 개 입찰 위 우선매수권을 부여하는 가계약 체결(공개입찰시 응찰자가 없 을 경우 본계약 체결), 공개입찰 실시, 가계약권자의 우선매수권 행사여부 결정, 우선매수권행사시 본계약 체결(우선매수권을 행사하지 않을 경우 최고가입찰자와 계약체결)이라는 방식을 통해 정리회사 소유 부동산을 매 각한 이 사건에서, 위와 같은 매각방식의 윁법성을 인정함으로써 정리회 사의 신속한 정리재건을 가능하도록 하씀다.