오피스텔 임대차 계약에 따른 관리비 미납 청구

【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 김성곤) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 김석보) 【원심판결】 서울지법 1995. 4. 26. 선고 94가소387169 판결 【주 문】 1. 원심판결을 취소한다. 2. 원고의 청구(당심에서 확장된 부분 포함)를 기각한다. 3. 소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 금 6,976,939원 및 위 금원 중 금 4,247,750원에 대하여는 1995. 2. 26.부터 금 2,729,189원에 대하여는 1995. 7. 29.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 각 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결(원고는 당심에서 청구취지를 확장하였다.) 【이 유】 1. 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(임대차계약서), 원심 및 당심소외인의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제3호증(청구서), 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제5호증의 1 내지 3(각 산출내역)의 각 기재와 당심법원의 제주시장에 대한 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고 반증이 없다. 가. 원고는 제주시 (주소 생략) 소재 ○○○○○ 오피스텔(이하 ‘본건 오피스텔’이라 한다)의 지하 1층 253.31평의 소유자로서, 피고와 사이에 위 지하 1층을 임대보증금 150,000,000원, 임대기간 1991. 12. 20.부터 1993. 12. 20.까지, 사용목적 목용탕업으로 정하여 피고에게 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하였고, 피고는 위 계약기간 동안 위 장소에서 목욕탕을 운영하여 왔다. 나. 피고가 본건 오피스텔의 지하 1층에서 위와 같이 목욕탕을 운영하는 동안 위 지하 1층 목욕탕 부분에 대하여 부과된 관리비 및 기타 비용 중, 1993. 4. 1.부터 같은 해 12. 20.까지의 기간에 해당하는 특별수선충당금(매월 금 178,380원) 합계 금 1,545,960원과 1992. 7. 21.부터 1994. 12. 20.까지의 기간에 해당하는 환경개선부담금 합계 금 5,430,979원(＝1992. 7. 21.부터 같은 해 12. 31.까지 금 111,916원＋1993. 1. 1.부터 같은 해 6. 30.까지 금 2,701,790원＋1993. 7. 1.부터 같은 해 12. 20.까지 금 2,617,273원) 등 합계 금 6,976,939원(＝1,545,960원＋5,430,979원)이 납부되지 아니하였다. 2. 원고는 이 사건 청구원인으로, 원고와 피고간의 위 임대차계약 및 본건 오피스텔의 관리규정에 기하여 피고에 대하여 위 미납된 특별수선충당금 및 환경개선부담금 상당 금원의 지급을 구하므로 살피건대, 위 갑 제1, 3호증, 갑 제2호증(관리규정), 을 제2호증(관리규약)의 각 기재와 위 소외인의 일부 증언만으로는 원고와 피고간에 피고가 본건 오피스텔의 지하 1층을 임차하여 목욕탕으로 사용하는 기간 동안 위 지하 1층 목욕탕 부분에 대하여 부과되는 관리비 및 공동사용비(전기 및 수도요금) 이외에 위와 같은 특별수선충당금 및 환경개선부담금을 피고가 부담하기로 약정하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 원고가 증거로 제출한 본건 오피스텔 관리규정(갑 제2호증이다)과 피고가 증거로 제출한 본건 오피스텔 관리규정(을 제2호증이다)은 그 규정내용에 차이가 있고, 구체적으로 어느 관리규정이 어느 시기에 적용되는 것인가에 관하여는 분명치 않은데, 위 갑 제2호증의 기재에 의하면 위 지하 1층을 임차하여 목욕탕으로 사용하여 온 피고가 그 사용기간 동안에 대한 위 특별수선충당금을 부담할 책임이 있는 듯이 볼 여지가 있으나, 원고와 피고간의 이 사건 임대차계약 체결 당시에 본건 오피스텔 관리규정(갑 제2호증)의 내용을 위 임대차계약의 내용으로 포함시킨다거나 피고가 위 관리규정의 내용을 준수할 것을 약정하였음을 인정할 아무런 증거가 없어 위 관리규정은 피고에 대하여는 효력이 없다고 할 것이므로(위 관리규정 제3조 및 부칙에서 이 규정은 전세입자 및 임차자에게도 적용된다고 규정하고 있으나, 실제로 관리규정의 약정 당사자도 아니고 별도의 약정으로 위 관리규정의 내용을 준수하기로 약정하지도 아니한 제3자에 대하여 위 관리규정의 효력이 미친다고 볼 수는 없다), 다른 특별한 사정이 없는 한, 위 관리규정만을 근거로 피고에 대하여 위 특별수선충당금의 부담책임을 인정할 수는 없다. 3. 원고는 또한, 위 특별수선충당금 및 환경개선부담금의 성질상 이는 당연히 그 건물 부분의 소유자가 아니라 실제로 이를 점유, 사용한 사용자가 부담하여야 할 비용이며 실제로도 사용자가 그 비용을 부담하는 것이 관례로 되어 있으므로 위 지하 1층 목욕탕 부분의 사용자인 피고에 대하여 위 금액 상당 금원의 지급을 구한다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 위 갑 제2호증의 기재에 의하면 본건 오피스텔 관리규정 제2조에서 ‘입주자’라 함은 소유권의 목적으로 오피스텔의 전유부분의 소유자를 말하고, ‘사용자’라 함은 입주자 이외의 자로서 오피스텔 내에 상주하는 자를 의미한다고 규정하고, 제57조에서 공동건물의 장기수선에 관한 기준에서 정하는 바에 따라 공용부분에 대한 장기수선 계획에 의하여 매월 입주자 또는 사용자별로 특별수선충당금을 부담하여야 한다고 규정하고 있는 점 및 환경개선비용부담법 제9조에 의하면 환경처장관은 유통, 소비과정에서 환경오염물질의 다량 배출로 인하여 환경오염의 직접적인 원인이 되는 건물 기타 시설물(이하 ‘시설물’이라 한다)의 소유자 또는 점유자로부터 환경개선부담금을 부과, 징수하도록 규정되어 있고, 같은법시행령 제5조에 의하면 시설물에 대한 환경개선부담금의 부과대상자는 부과기준일 현재 당해 시설물을 소유하고 있는 자로 하되 동일한 시설물을 공동 또는 분할하여 소유하고 있는 경우에는 각각 그 소유지분에 따라 개선부담금을 부담하고, 다만 소유자를 알 수 없는 경우에는 그 점유자가 개선부담금을 부담하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 공동건물의 전유부분에 대한 소유자(임대인)와 사용자(임차인) 사이에 별도의 약정이 없더라도 당연히 사용자(임차인)가 그 부분에 대한 특별수선충당금 및 환경개선부담금을 부담하여야 한다고 보기는 어렵고, 사용자가 특별수선충당금 및 환경개선부담금을 부담하는 것이 관례라는 원고의 주장에 부합하는 듯한 위 소외인의 일부 증언은 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 4. 따라서, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하여 원고의 청구(당심에서 확장된 부분 포함)를 기각하기로 하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제89조를 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 박준수(재판장) 노만경 강승준