개업공인중개사가 임대권한 없는 회사를 임대인으로 한 임대차계약서를 작성하고 확인·설명서를 부실하게 작성함

- 1 - 서 울 행 정 법 원 판 결 사 건2025구단51097 업무정지처분취소 원 고G 피 고**** 변 론 종 결2025. 11. 19. 판 결 선 고2026. 1. 14. 주 문 1. 이 사건 소를 각하한다. 2. 소송비용은 각자 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024. 9. 24. ****(이하 ‘B’라 한다)에게 한 3개월의 업무정지처분을 취소 한다(소장에는 피고가 원고에게 한 업무정지처분의 취소를 구한다고 기재되어 있으나, 이 사건 소송 과정에서 위 업무정지처분의 상대방이 원고가 아니라 B인 사실이 밝혀 졌으므로, 원고가 B를 상대방으로 한 업무정지처분의 취소를 구하는 것으로 선해한다). 이 유 1. 처분의 경위 - 2 - 가. 당사자 B는 공인중개사법에 따라 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사이고, 원고는 위 회사의 대표자(사내이사)이다. 나. 피고의 B에 대한 업무정지처분 1) C 주식회사(이하 ‘C’라 한다)는 2020. 11. 25. **** (비실명화로 생략) 외 1필지 지상 D(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 이 사건 건물에 관하여 신탁을 원인으로 하여 **** 앞으로 소유권이전 등기를 마쳤다. 2) C와 F는 2021. 12. 5. B의 중개 하에 임대차보증금을 100,000,000원, 차임을 월 70,000원, 임대차기간을 2021. 12. 27.부터 2023. 12. 26.까지로 하여 C가 F에게 이 사 건 건물 ****호를 임대하는 내용의 계약을 체결하였다. B는 2021. 12. 5. C를 임대인 으로 한 임대차계약서를 작성하였다. 3) 피고는 C가 이 사건 건물의 소유자가 아닌 위탁자에 불과하여 수탁자(E 주식회 사) 및 우선수익자의 사전 동의를 받아야만 이 사건 건물을 임대할 수 있음에도 그 동 의 여부를 확인하지 않은 채 임대권한이 없는 C를 임대인으로 한 임대차계약서를 작 성하고, C를 이 사건 건물의 소유자로 기재한 중개대상물 확인.설명서를 작성하는 등 거래계약서를 적정하지 않게 작성함으로써 공인중개사법 제26조 제1항을 위반하였다고 보아 2024. 9. 24. 공인중개사법 제39조 제1항 제8호에 따라 B에게 3개월의 업무정지 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 다. 원고의 소 제기 및 소송 진행 경과 1) 원고는 자신을 청구인으로 하여 ****에 이 사건 처분의 - 3 - 취소를 구하는 행정심판을 청구하였으나 기각되었다. 이에 원고는 이 사건 소를 제기 하였다. 2) 이 법원은 ‘원고가 B의 명칭으로 중개사무소 개설등록을 한 것인지, 아니면 B 가 중개사무소 개설등록을 한 것인지 여부를 밝히고, 이 사건 처분의 상대방이 원고와 B 중 누구인지에 관하여 의견을 제출하라’는 내용의 석명준비명령을 하였다. 3) 원고는 B가 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사로서 이 사건 처분의 상 대방임을 밝히면서, 이 사건 소의 원고 표시를 원고 개인에서 B로 정정할 것을 신청하 였다. 【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1호증의 5, 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관계 규정 별지 기재와 같다. 3. 피고의 본안 전 항변에 대한 판단 가. 피고의 본안 전 항변 원고는 이 사건 처분의 상대방이 아니어서 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이 익이 없으므로, 이 사건 소는 부적법하다. 나. 이 사건 소의 당사자의 확정 및 당사자 표시 정정 허용 여부 1) 관련 법리 당사자는 소장에 기재된 표시 및 청구의 내용과 원인 사실을 종합하여 확정하여 야 하고, 당사자 표시 변경은 당사자로 표시된 자의 동일성이 인정되는 범위 내에서 그 표시만을 변경하는 경우에 한하여 허용된다(대법원 1996. 3. 22. 선고 94다61243 - 4 - 판결 등 참조). 2) 구체적 판단 앞서 본 처분의 경위와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사실 또는 사정에 비추어 보면, 이 사건 소의 당사자는 B가 아닌 원고 개인이라고 봄이 타당하 다. 따라서 이 사건 소의 당사자를 원고에서 동일성이 인정되지 않는 B로 정정하는 내 용의 당사자 표시 정정은 당사자 변경을 가져오는 것으로서 허용될 수 없다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다11276 판결 등 참조). 가) 이 사건 소장의 원고란에는 원고 개인의 이름이 기재되어 있고, 첨부된 소송 위임장의 위임인란에도 원고 개인의 이름이 기재되어 있고 원고 개인의 도장이 날인되 어 있다. 이 사건 소 제기에 앞서 이루어진 행정심판 재결서(갑 제2호증)의 청구인란에 도 원고 개인의 이름이 기재되어 있다. 나) 이 사건 소장에는 소의 당사자가 B임을 인식할 수 있는 내용이 기재되어 있 지 않다. 즉, 소장의 원고란에 B의 명칭이 기재되어 있지 않을 뿐더러, 원고가 B의 대 표자로서 B를 대표하여 이 사건 소를 제기한다는 내용도 전혀 기재되어 있지 않고, B 의 등기사항증명서도 첨부되어 있지 않다. 소장의 원고 주소란에 B의 본점 소재지[서 울 관악구 (비실명화로 생략)]가 기재되어 있기는 하나, 그러한 사정만으로 소의 당사 자가 B임을 인식하기 어렵다. 다) 공인중개사법 제39조 제1항에 따르면, 업무정지처분의 상대방은 개업공인중 개사(공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자)이다. 그런데 원고는 소장 에 자신이 개업공인중개사라는 취지를 기재하였을 뿐[‘원고는 **** (비실명화로 생략)에 소재한 B의 개업공인중개사입니다.’라고 기재되어 있다] B가 개업공인중개사이 - 5 - 고 자신은 B의 대표자라는 취지를 기재하지 않았고, B의 중개사무소 등록증도 소장에 첨부하지 않았다. 나아가 이 사건 소장의 청구취지에는 ‘피고가 2024. 9. 24. 원고에게 한 업무정지처분을 취소한다.’고 기재되어 있고, 청구원인도 이 사건 처분의 상대방이 원고라는 전제에서 기재되어 있을 뿐, 이 사건 처분의 상대방이 B임을 알 수 있는 내 용이 기재되어 있지 않다. 라) 원고는 대법원 1997. 6. 27. 선고 97누5725 판결을 근거로 단지 소장에 B의 대표자인 원고 개인을 원고로 잘못 표시한 것이어서 당사자 표시 정정이 허용되어야 한다고 주장한다. 그러나 위 판결은 원고가 대표이사로 있는 A회사가 보험료 부과처분 을 받고 이에 불복하여 A회사 명의로 행정심판을 청구하였다가 기각되자 소장의 당사 자란에 ‘원고(A회사 대표이사)’라고 기재하여 처분의 취소를 구하는 소를 제기한 사안 으로서, B가 아닌 원고 개인이 행정심판을 청구하였을 뿐더러 소장의 당사자란에 원고 가 B의 대표자임을 표시하지도 않은 이 사건과는 사실관계를 달리 하므로, 이 사건에 그대로 원용할 수 없다. 마) 원고는 소 제기 당시 원고의 주관적 의사가 B를 당사자로 삼으려는 데 있었 으나 행정심판 절차에서 원고를 청구인으로 잘못 표시함에 따라 소장에도 원고를 당사 자로 표시한 것이라고 주장한다. 그러나 원고가 자신을 청구인 및 원고로 하여 이 사 건 처분의 취소를 구하는 행정심판 및 이 사건 소를 제기하였고, 소장에도 피고가 원 고 개인에게 이 사건 처분을 하였다는 취지로 기재한 점, 원고가 이 법원으로부터 석 명준비명령을 받은 이후에야 이 사건 처분의 상대방이 B임을 밝히면서 B의 등기사항 증명서 및 중개사무소 등록증을 제출한 점 등을 종합하면, 원고는 이 사건 소 제기 당 시에는 이 사건 처분의 상대방을 B가 아닌 원고 개인으로 인식한 것으로 보이므로, 소 - 6 - 제기 당시 원고의 주관적 의사가 B를 당사자로 삼으려는 데 있었다고 보기도 어렵다. 다. 원고에게 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 인정되는지 여부 1) 관련 법리 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인하여 법 률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 그 처분의 취소 또는 무효확인을 구하는 행 정소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있으나, 여기에서 말하는 법률상 보 호되는 이익이라 함은 당해 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별 적.직접적.구체적 이익이 있는 경우를 말한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2043 판결 등 참조). 2) 구체적 판단 앞서 본 대로 이 사건 처분의 상대방은 B일 뿐 원고가 아니다. 원고가 B의 대표 자이기는 하나, 이 사건 처분으로 인해 이 사건 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의 하여 보호되는 개별적.직접적.구체적 이익이 침해당한다고 볼 만한 사정도 찾을 수 없다. 따라서 원고에게는 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 없으므로, 이 사 건 소는 부적법하다(이에 대하여 원고는 ‘피고가 원고를 청구인으로 한 행정심판 청구 에 적극적으로 응소하였고, 이 사건 소송에서도 원고가 이 사건 처분의 상대방임을 전 제로 적극적으로 응소하였음에도 뒤늦게 원고에게 원고적격이 없다는 내용의 본안 전 항변을 하는 것은 신의칙에 반한다.’고 주장하나, 피고의 행정심판 단계에서의 응소로 인해 원고가 자신에게 이 사건 처분의 취소를 구할 원고적격이 인정된다고 신뢰하게 되었다고 보기 어려울 뿐더러 그러한 신뢰를 가진 것이 정당하다고 볼 수도 없으므로, 피고의 본안 전 항변이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다). - 7 - 4. 결론 이 사건 소는 부적법하므로 각하하고, 소송비용의 부담에 관하여는 이 사건 처분의 경위 및 처분사유, 소송의 진행 경과 등을 종합적으로 고려하여 각자 부담하도록 하여 주문과 같이 판결한다. - 8 - 별지 관계 규정 ■ 공인중개사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원 본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. (후문 생략) 8. 제26조 제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ᆞ교부하지 아니하거나 보 존하지 아니한 경우 (끝)