공유 토지를 주택 부지와 축사·밭으로 나누어 사용하던 중, 여러 용도라는 사정을 들어 공시지가를 수작업으로 낮춰 조정했습니다.

- 1 - 서 울 행 정 법 원 제 7부 판 결 사 건2020구합70830 개별공시지가결정취소 원 고 피 고**** 변 론 종 결2021. 5. 27. 판 결 선 고2021. 7. 22. 주 문 1. 피고가 2020. 5. 29. **** 에 관하여 한 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 결 정을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 처분의 경위 - 2 - 가. **** (다음부터는 ‘이 사건 토지’라 한다)는 원고가 330.67/3,058 지분, , 가 각각 2,727.33/6,116 지분을 소유하고 있다. 나. 이 사건 토지 중, 원고는 자신의 공유지분에 상당하는 면적(330.67㎡)을 사용하 면서 그 지상에 건축면적 94.98㎡인 주택 1동을 소유하고, 와 은 자신들의 공유지 분에 상당하는 면적(2,727.33㎡)을 사용하면서 그 지상에 건축면적 146.88㎡인 축사 2 동을 소유하고 나머지 부분은 전으로 사용하고 있다. 다. 이 사건 토지의 개별공시지가의 변동내역은 아래 표 기재와 같다. 기준일개별공시지가(원/㎡) 2015. 1. 1.857,000 2016. 1. 1.927,200 2017. 1. 1.2,151,000 2018. 1. 1.2,370,000 2019. 1. 1.2,538,000 라. 피고는 토지특성 조사.산정 시 이 사건 토지 용도를 주거용(주거기타)으로 구분 하였고, 주거용인 비교표준지(2019년도의 **** 토지에서 2020년에는 같은 동 토지로 교체되었다)의 공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 지가를 2,538,000원/ ㎡(다음부터는 ‘이 사건 산정지가’라 한다)으로 산정하였다. 마. 은 피고에게 ‘이 사건 토지 지상 주택은 원고 소유이고 자신의 지분 상당 부분 은 “전”으로 사용 중이어서 이 사건 토지 전체를 주거용으로 보아 개별공시지가를 결 정하는 것은 부당하다‘고 민원을 제기하였다. 바. 피고는 2020. 4.경 (다음부터는 ’이 사건 감정인‘이라 한다)에 이 사건 토지가 둘 이상 용도로 이용되고 있음을 반영하여 이 사건 산정지가의 검증을 요구하였고, 이 사건 감정인은 이 사건 산정지가를 수작업으로 조정하여 1,447,000원/㎡으로 검증지가 를 산정하였다. - 3 - 사. 피고는 토지소유자 등의 의견수렴 절차와 서초구 부동산가격공시위원회의 심의 를 거쳐 2020. 5. 29. 이 사건 토지의 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,447,000원/㎡ (다음부터는 ‘이 사건 공시지가’라 한다)으로 결정.고시하였다(다음부터는 ‘이 사건 결 정’이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 5, 8, 14, 15호증(가지번호 포 함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 결정의 적법 여부 앞서 본 사실 및 증거들, 을 제6, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정하거나 알 수 있는 다음 각 사실 및 사정에 따르면, 피고는 2015 년경부터 이 사건 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 것을 알았고, 구 부동산 가격공 시에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것, 다음부터는 ‘법’이라 고만 한다)에 따라 감정평가업자의 검증 등을 거쳐 이 사건 결정을 한 사정을 고려하 더라도, 달리 이 사건 토지 특성에 변동이 있었다고 볼 자료가 없고 토지가격비준표에 따른 이 사건 산정지가의 수작업 조정에 관한 구체적인 계산근거를 제시하지 못 하는 사정 등을 고려할 때 이 사건 공시지가를 정하는 과정에서 고려하여야 할 요소들을 객 관적이고 합리적으로 반영하였다고 보기 어려우므로 이 사건 결정은 적법하다고 하기 어렵다. 가. 피고는 개별공시지가 산정대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비 교표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정대상 토지의 가격과 비교표준지 공시지가가 균형을 유지하도록 개별공시지가를 산정하여야 한다(법 제10조 제4항). 법 제10조 제4항, 제8항, 법 시행령 제17조 제1항에 따라 국토교통부장관이 - 4 - 2019. 10.경 정한 2020년 개별공시지가 조사.산정지침(다음부터는 ‘이 사건 지침’이라 한다)은 비교표준지의 토지특성 항목별(지목, 토지면적, 공적규제, 농지 구분, 토지이용 상황 등) 가격배율을 추출하고 비교표준지 공시지가에 가격배율을 곱하여 개별공시지 가를 산정하도록 정하고 있다. 나. 은 2015. 4. 29.에도 피고에게 원고의 주택 및 지분 330㎡와 관계없이 이 사건 토지 중 자신이 소유하는 부분을 답으로 이용 중임을 이유로 개별공시지가를 조정하여 달라는 의견을 제출하였고, 피고는 토지가격비준표를 사용하여 산정한 이 사건 토지의 지가 1,098,000원/㎡을 감정인의 검증을 거쳐 조정하여 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 를 위 지가의 약 78.05%인 857,000원/㎡으로 결정하였으며, 2016. 1. 1. 기준 개별공시 지가를 전년도 대비 표준지 상승률만큼 상향한 927,200원/㎡으로 조정.결정하였다. 원고와 , 는 현재도 이 사건 토지를 각자의 공유지분에 상당하는 면적으로 나 누어 다른 용도로 사용 중이다. 이 사건 지침에 따르면 피고는 각종 공부 및 필요한 경우 현장확인 등을 통해 토지특성을 정확하게 조사하여야 하는데, 이 사건 토지의 특 성이 이전과 다르게 조사되었다고 볼 자료는 없다. 다. 개별공시지가업무 감독기관인 국토교통부장관은 수작업으로 지가를 조정하여 검 증지가를 산정하지 않도록 권고하고 있다. 이 사건 토지의 2017년, 2018년, 2019년 개 별공시지가에 관하여는 2015년, 2016년과 같이 토지공유자의 의견을 반영하여 수작업 으로 지가를 조정하지는 않았다. 피고는 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정과 관련하 여 토지공유자의 의견을 반영하여 이 사건 토지가 둘 이상의 용도로 사용되고 있는 사 정을 이유로 이 사건 감정인에게 이 사건 산정지가의 조정을 요구하였고, 이 사건 감 정인은 수작업으로 이 사건 산정지가를 조정하여 산정지가의 약 54.6%인 1,447,000원/ - 5 - ㎡으로 검증지가를 산정하였다. 법 제10조 제5항, 법 시행령 제18조에 따른 개별공시지가의 검증업무 처리지침 (2019. 10. 23. 국토교통부훈령 제1230호)에 따르면, 감정평가업자는 산정지가를 검증 할 때 비교표준지 공시지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 등을 충실히 검 토.확인하여야 하고(제11조 제1항), 요청이 있을 경우 부동산가격공시위원회에 출석하 여 산정지가에 대한 검증결과를 설명하여야 한다(제13조 제1항). 이 사건 감정인은 이 사건 산정지가를 1,447,000원/㎡으로 조정한 근거에 관하여 ‘전문지식과 합리적인 판단 에 따른 임의 배율로 조정하였다’고 회신할 뿐 구체적인 요소별 가격배율 등을 제시하 지는 않고 있고, 위 54.6%가 어떻게 도출되었는지도 설명하지 아니한다. 아울러 2015 년에는 산정지가 1,098,000원/㎡의 78.05%인 857,000원/㎡으로 개별공시지가가 결정되 었는데, 2020년에는 왜 54.6%가 적용되었는지에 대한 설명도 없다. 라. 피고가 이 사건 지가 산정 과정에서 비교표준지를 2019년과 다른 토지로 교체하 였으나, 2019년 및 2020년 비교표준지의 이용현황(주거용)과 공시지가(2,650,000원/㎡) 에 차이가 없다. 이 사건 산정지가가 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가와 같은 금액인 사 정을 더하여 보면, 이 사건 공시지가를 이 사건 산정지가와 다르게 정한 것을 비교표 준지 교체에 따른 것이라고 보기도 어렵다. 3. 결 론 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 한다.