주택건설사업을 하면서 개발부담금 부과처분을 받고, 실제 매입가액을 기준으로 개시시점지가를 산정해야 한다며 처분 취소를 청구함

【심급】 4심 【세목】 지역자원시설세 【주문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소 제기 이후의 비용은 원고가 모두 부담한다. 【이유】 1. 처분의 경위 가. 주택건설사업계획의 승인 ****(이하 ‘****’이라 한다)은 2001. 10. 8. 피고로부터 ****외 37필지 9,527.7㎡(이 토지 중 일부인 623.3㎡는 도로로 기부채납되어 이 사건 처분의 대상이 된 토지의 실제 면적은 8,904.5㎡가 되었다. 이하 ‘이 사건 토지들’이라 한다) 지상에 115세대 아파트 2개 동(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 건축하는 사업(이하 '이 사건 주택건설사업'이라 한다)에 관하여주택건설촉진법(2003. 7. 25. 법률 제6943호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것) 제33조에 따른 주택건설사업계획승인(이하 '이 사건 사업계획승인'이라 한다)을 받은 다음 2001. 10. 26. 이 사건 주택건설사업 주체를****(이하 ‘****’이라 한다)로 변경하였고,****은 2002. 3. 30. 피고로부터 이 사건 주택건설사업 주체를 다시 원고로 변경하는 주택건설사업계획 변경승인을 받았으며, 원고는 이 사건 주택건설사업을 진행하여 2004. 8. 24. 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 받았다. 나. 개발부담금의 산정·부과 피고는 2005. 1. 7. 원고에게 이 사건 사업계획승인과 관련하여 이 사건 토지들의 개발부담금으로 아래 내역과 같이 산정한 2,150,681,300원을 부과하였다. 구분 산출금액 ① 종료시점지가 이 사건 아파트 사용검사일인 2004. 8. 24. 24,431,406,250 ② 개시시점지가 이 사건 주택건설사업 승인일인 2001. 10. 8. 9,814,243,509 ③ 개발비용 1,358,184,542 ④ 정상지가상승분 3,813,339,912 ⑤ 기부토지가액 842,913,041 ⑥ 개발이익 ① - ② - ③ - ④ - ⑤ 8,602,725,246 개발부담금 ⑥ 개발이익 × 부담률 25% 2,150,681,300 피고는 2005. 4. 28. 원고에게 기부토지의 개시시점지가 산정 시 계산착오를 이유로 위 개발부담금을 2,099,295,700원으로 정정하여 통지하였다(이하 감액된 후의 금액에 대해서만 '이 사건 처분'이라 한다). [인정 근거] 다툼 없음, 갑 제1, 6 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 개발부담금의 개시시점지가 산정방법에 관한 규정의 위헌·위법 1) 원고의 주장 구 개발이익환수에 관한 법률(2008. 3. 28. 법률 제9045호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제3항 제5호가 그에 따른구 개발이익환수에 관한 법률 시행령(2006. 12. 15. 대통령령 제19752호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법 시행령’이라 한다) 제9조 제5항각 호의 규정에 열거된 사유에 해당하는 경우에만 실제의 매입가액을 기준으로 개시시점지가를 산정하고 그 밖의 경우에는 개별공시지가를 기준으로 개시시점지가를 산정하도록 규정한 것으로 해석한다면, 이는헌법 제75조의 위임입법의 한계를 일탈하였을 뿐만 아니라헌법 제11조의 평등의 원칙,제23조의 재산권 보장 원칙에 위배되고, 이 사건 처분은 위헌인 법률에 근거하였다는 점에서 위법하다. 2) 판단 개발사업 토지의 소유자에게 부과하는 개발부담금의 산정에서 전제되는 개발이익은 부과대상자가 현실적으로 얻게 되는 실제 이익에 가깝도록 객관적인 기준에 따라 산정하여야 하고, 환수할 개발이익의 종류, 산정방법과 기준은 입법정책의 문제이다. 부과종료시점의 지가를 표준지의 공시지가를 기초로 산정하는 것에 상응하여법 제10조 제3항이 부과개시시점의 지가를 표준지의 공시지가를 기초로 산정한 개별공시지가를 기준으로 하는 것이 합리성을 크게 벗어나지 않는 한 타당하다. 그런데법 제10조 제3항단서는 이에 대한 예외로서 실제의 매입가액 또는 취득가액을 부과개시시점의 지가산정 기준으로 할 수 있는 경우를 제1호 내지 제4호에서 열거하면서 그 제5호에서 ‘실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우’라고 규정하고 있다. 이는 그 위임 범위를 구체적으로 명확하게 규정하고 있으므로, 이에 따른 시행령의 규정 내용이 미비하다는 사유만으로 위 법률 규정이 곧바로 위임입법의 한계를 일탈하였다고 볼 수 없다. 그리고법 제10조 제3항 제5호,법 시행령 제9조 제5항에 따르면, 부과개시시점 이후에 토지를 매입한 때에는 개발부담금 납부의무자가 실제의 매입가액에 기초하여 부과개시시점의 지가를 산정할 수 없게 되나, 개발사업의 인가 등 부과개시시점 이후에는 개발부담금의 부과를 예상하면서 토지를 취득하고 이러한 관계로 취득세 등의 과세표준을 실제거래가격보다 높게 신고하는 등 ‘실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우’에 해당된다고 보기 어려우므로, 이러한 경우에 실제의 매입가액을 기초로 부과개시시점의 지가산정 기준으로 하지 아니한다고 하여 위 법률 규정이 재산권보장의 원칙이나 평등의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다. 그리고법 시행령 제9조 제5항은 모법에 근거를 두고 그 규정이 예정하고 있는 범위 내에서 규정하고 있다(대법원 2007. 5. 31. 선고 2007두4711 판결참조). 따라서법 제10조 제3항 제5호의 규정은 개발부담금제도의 근본취지에 들어맞을 뿐만 아니라 입법적 재량 범위 내에서 이루어진 것으로서 합리성과 타당성을 수긍할 수 있고, 실제의 매입가액을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있는 경우를 지나치게 제한하여 재산권을 침해하는 규정이라고 할 수 없으므로, 위임입법의 한계를 규정한헌법 제75조, 평등원칙을 규정한헌법 제11조또는 재산권 보장을 규정한헌법 제23조에 위반되지 않는다. 따라서 이 부분 원고 주장은 이유 없다. 나. 주택건설사업계획 변경승인 전의 매매계약 1) 원고의 주장 원고가 2002. 3. 30. 이 사건 건설사업계획 변경승인을 받기 전인 2001. 12. 14.부터 2002. 2. 14.까지 이 사건 토지들에 관한 매매계약을 체결하였으므로, 그 실제의 매입가액을 기준으로 이 사건 개발부담금의 개시시점지가를 산정하여야 한다. 2) 판단 법 제9조는 제1항에서 "부과개시시점은 사업시행자가 국가 또는지방자치단체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날로 한다"고 규정하면서 제2항에서 "제1항의 규정에 의한 개발사업의 인가 등을 받은 날과 취득일은 대통령령으로 정한다"고 규정하고 있고,법 시행령 제7조 제1항[별표 2]의 1호는 주택건설사업의 경우 사업계획승인일을 인가 등을 받은 날로 규정하고 있다. 그런데 원고는****이 2001. 10. 8. 피고에게서 건설사업계획승인을 받은 이 사건 주택건설사업의 주체를 ****을 거쳐 다시 원고로 변경하는 것 때문에 2002. 3. 30. 피고에게서 이 사건 건설사업계획의 변경승인을 받았을 뿐임은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 건설사업계획 승인일인 2001. 10. 8.을 이 사건 개발부담금의 부과개시시점으로 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에서 선 이 부분 원고 주장은 이유 없다. 다. 정상적인 거래가격으로서 실제의 매입가액 1) 원고의 주장 개발부담금 산정에서 실제의 매입가액이 개시시점지가가 되는 경우를 규정하는법 시행령 제9조 제5항각 호는 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우를 '예시적으로' 나열한 것에 불과하다. 그러므로 비록법 시행령 제9조 제5항각 호에 해당하지 않더라도, 개발부담금 납부의무자는 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 실제의 매입가액을 입증함으로써 이를 개시시점지가의 산정기준으로 인정받을 수 있다. 그런데****과****은 먼저 이 사건 토지들을 소유자들로부터 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 후에 피고에게서 이 사건 사업계획승인을 받아 원고에게 이 사건 주택건설사업을 양도하였고, 그 토지 소유자들이 2001. 12. 14. 원고의 계약당사자 지위 인수에 동의하였다. 따라서 이 사건 개발부담금의 개시시점지가는 원고가 피고에게 신고한 이 사건 토지들의 실제의 매입가액인 33,996,155,011원으로 보아야 한다. 2) 판단 구 법 제10조 제3항 제5호는 개별공시지가가 아닌 실제의 매입가액을 기준으로 개발부담금의 개시시점지가를 산정할 수 있는 경우로 “실제의 매입가액이 ‘정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정’되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우”를 들고 있고, 그 ‘대통령령이 정하는 경우’에 관하여구 개발이익환수에 관한 법률 시행령(2006. 12. 15. 대통령령 제19752호로 개정되기 전의 것) 제9조 제5항 제1호는 “부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우”를 들고 있다. 이러한 규정의 내용 및 개발부담금 제도의 취지 등에 비추어 보면, 실제의 매입가액을 기준으로 개시시점지가를 산정하기 위하여는 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 될 뿐만 아니라 그 매입가격이 개발이익이 포함되지 아니한 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정될 수 있어야 한다. 갑 제10호증의 1 내지 27, 갑 제11호증, 갑 제15, 16호증의 각 1, 2, 3의 기재, 제1심 증인 유숙자의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 살펴보면, 아래 각 사실을 인정할 수 있다. ① 원고에게 이 사건 주택건설사업을 양도한****은 매매계약을 체결할 당시 토지 소유자들과 ‘주택건설사업계획 승인을 받은 후 사업대상 토지 전체에 관한 부동산매매계약서의 작성이 완료되어 계약금을 지급하였을 때 계약의 효력이 발생하고, 사업승인 신청 용적률 265%를 기준으로 하지만 용적률이 감소하면 매매금액을 일괄 협의 조정한다’고 약정하였다. ② 위 토지들에 관한 매입가액은 부과개시시점의 개별공시지가보다 2 ~ 3배 높고, 표준지 공시지가를 기준으로 산정한 부과종료시점 지가에 상당하거나 이를 초과한다. ㆍ****은 위 매매계약 당시 계약금 등의 지급시기도 특정하지 않은 채 주택건설사업계획 승인과 연계하여 매매대금을 지급하기로 하였고, 결국 원고가 이 사건 주택건설사업계획 승인 후에 매매대금을 지급하였다. 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 토지들에 관한 매매계약은 주택건설사업계획 승인을 받는 것을 조건으로 하고 있고 그 매매대금 또한 신청한 용적률대로 승인될 것을 전제로 할 뿐만 아니라 부과개시시점의 개별공시지가를 현저히 초과함은 물론 부과종료시점의 표준지 공시지가에 상당하거나 이를 초과하는 사정을 알 수 있는 점에 비추어 볼 때, 제1심과 환송전당심에서 제출된 증거를 모두 모아보더라도 원고가 주장하는 매입가액은 개발이익이 포함되지 아니한 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정하기가 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그러므로 이 부분 원고 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 결론 따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하다. 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.