토지거래허가를 받아 취득한 부동산을 허가 목적과 다르게 콜라텍으로 임대한 뒤, 임차인에게 이행강제금을 대신 내라고 요구함

- 1 - 서울남부지방법원 판결 사 건2011가단10215 손해배상(기) 원 고1. **** (51 -1 ) **** 2. **** (58 -1 ) **** 원고들 소송대리인 변호사 **** 피 고**** (51 -1 ) **** 소송대리인 법무법인 로직 담당변호사 **** 변 론 종 결2012. 8. 24. 판 결 선 고2012. 9. 14. 주문 1. 원고들의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 - 2 - 피고는 원고 ****에게 28,196,560원, 원고 ****에게 14,098,280원 및 위 각 돈에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈 을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 원고들은 2007. 2. 16. **** **** **** 소재 지하2층 지상 7 층 건물 중 지하 2층 ****(전유부분 922.81㎡; 이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한 다)에 관하여 2007. 1. 4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(원고 ****는 2/3 지분, 원고 ****은 1/3)를 경료받아 그 소유권을 취득하였다. 위 매매의 거래가액은 11억 5,000만 원이다. 나. 이 사건 부동산의 토지 부분은 토지거래허가구역에 있었고, 원고들은 2007. 1. 4. ‘자기사업용 목욕탕’을 토지이용목적으로 하여 토지거래허가를 받았다. 당시 이 사건 부동산은 임차인들에 의하여 그 중 절반 정도는 대중목욕탕, 나머지는 콜라텍으로 이 용되고 있었다. 원고들은 (생략) 임대차관계를 종료시키고 목욕탕 시설을 철거한 후 이 사건 부동산 전체를 콜라텍을 운영하고 있던 ****에게 임대하였다. 다. 피고는, ****로부터 위 콜라텍 영업에 관한 권리 및 비품 등을 3억 6,000만 원 에 매수하고, 2008. 10. 13. 원고들로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 6,000만 원, 차임 월 420만 원, 임대차기간 2008. 10. 14.부터 48개월로 정하여 임차하였으며, 2010. 5. 31.경 임대차 합의 해지 시까지 이 사건 부동산에서 콜라텍 영업을 하였다. 라. 원고들과 피고는 위 임대차계약을 체결하면서 “을(피고)의 영업으로 인하여 갑 - 3 - (원고들)의 명의로 과태료나 벌금 및 기타로 인하여 갑에게 부과될 시는 을은 즉시 납 부하여야 하며 영수증은 갑에게 주어야 한다.’는 내용의 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 고 한다)을 하였다. 마. ****은, 2009. 10.경 복지편익시설(목욕탕)로 이용되지 않고 있 는 위반사실을 적발하고 2010. 1. 21.과 2010. 3. 22.의 이행명령을 거친 후, 2010. 6. 4. ‘자기사업용 목욕탕’인 토지거래허가 이용목적을 위반하여 위락시설(콜라텍)로 무단 이용하였음을 이유로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라고 한다) 제124조의2 제2항 및 같은 법 시행령 제124조의3 제3항 제3호에 의하여 원고 **** 에게 28,196,560원, 원고 ****에게 14,098,280원의 각 이행강제금(이하 ‘이 사건 이행 강제금’이라고 한다)을 부과하였다. 바. 피고는, 이 사건 부동산의 무단용도변경(472.42㎡)의 건축법 위반으로 인하여 2010. 2. 18.경 원고들에게 부과된 26,833,450원의 이행강제금은 이 사건 약정에 따라 2010. 5.경 납부하였으나, 이 사건 이행강제금은 납부하지 않았다. 사. 부동산등기부에는, 이 사건 부동산이 있는 건물은 철근콘크리트조 평스라브 7층 의 근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설 및 운동시설이고, 그 지하 2층 1342.77㎡ 중 922.21㎡(이 사건 부동산에 해당함)의 용도는 헬스클럽인 것으로 기재되어 있다. 한편 집합건축물대장에는 이 사건 부동산 중 406.46㎡는 일반목욕장, 85.02㎡는 대중음식점, 431.34㎡는 탁구장인 것으로 기재되어 있다. 아. 원고들은 국토계획법 제119조 제1호 나목의 목적(허가구역을 포함한 지역의 주 민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장.군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것인 경우)으로 허가를 받아서 같은 법 제124조 제1항, 같은 법 시 - 4 - 행령 제124조 제2항 제2호에 따라 토지의 취득 시로부터 4년 동안 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 있다. 이에 따라 원고들에 대한 국토계획법 위반의 이행강 제금은 같은 법 제124조의2 제3항, 같은 법 시행령 124조의3 제3항 제3호에 의해 이 행명령을 위반할 경우 1년에 1회씩 토지취득가액의 5/100 상당액이 원고들의 이 사건 부동산 토지 취득 시로부터 4년 동안에 한하여 부과되는 것으로 규정되어 있다. 자. 이 사건 부동산이 있는 상가건물은 서울 지하철 ᄋ호선 ****에서 ᄋ쪽 ᄋᄋᄋ m의 번화한 거리에 위치해 있다. 원고들은 이 사건 약정 당시 피고에게 원고들이 토지 거래 허가를 받아서 이 사건 부동산의 토지를 취득한 것이라는 사실을 알리지는 않았 다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증의 1 내지 3, 갑 제7호증의 1, 2, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제3호증의 1 내지 3, 을 제4호증의 각 기재, 이 법원의 ****청장, ᄋᄋ세무서장에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고 피고가 원고들로부터 이 사건 부동산을 임차하여 사용하던 중 2009. 10.경 콜라텍 영업사실이 ****청에 적발됨으로써 이 사건 강제이행금이 부과되었으므로, 피고들은 이 사건 약정에 따라 원고들에게 그 이행강제금을 지급해야 한다. 나. 피고 국토계획법상의 토지거래허가조건 위반의 무단이용은 피고의 영업으로 인한 것이 아니므로, 이 사건 이행강제금은 이 사건 약정에서 피고가 부담하기로 한 대상에 포함 - 5 - 되지 아니한다. 3. 판단 가. 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문 언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존 재와 내용을 인정하여야 하지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의 하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사 회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래 의 통념에 따라 계약 내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하 는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용 을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 참조). 나. 살피건대, 원고들과 피고는 이 사건 약정에서 ‘피고의 이 사건 부동산에서의 영 업으로 인하여 원고들에게 부과될 과태료, 벌금 등을 피고가 부담한다.’는 취지로 약정 한 사실은 앞에서 본 바와 같으나, ① 이 사건 이행강제금은 건축법상의 건물 자체의 불법이용이 문제된 것이라기보다는 토지거래허가조건을 위반한 무단이용이 문제된 것 인 점, ② 토지거래허가조건 위반으로 인한 이행강제금은 원고들의 토지 취득 시로부 터 4년 동안에 한하여 1년에 1회씩의 부과되도록 되어 있어 토지의 취득과 밀접히 관 련되어 있는 점, ③ 원고들이 ‘자기사업용 목욕탕’을 토지이용목적으로 토지거래허가를 받은 다음 이 사건 부동산 중 대중목욕탕 시설부분을 철거했고 그 이후 위 토지이용목 적에 맞도록 시설설치를 하는 등의 적극적인 노력을 하지는 않았고, 피고가 이 사건 부동산을 임차하여 건물의 이용현황을 변경한 것은 아니한 점, ④ 서울 시내의 번화한 - 6 - 곳에 위치한 비교적 큰 규모의 상가건물의 토지가 토지거래허가의 대상이라는 사정은 예상하기 쉽지 않을 것으로 보이는 점, ⑤ 원고들이 임대차계약 당시 피고에게 이 사 건 부동산에 토지거래허가조건이 부여되어 있다는 사실을 알리지 아니한 점, ⑥ 이 사 건 약정 당시 원고들과 피고 모두 이 사건 부동산에 토지거래허가조건 위반으로 인한 이행강제금이 부과될 것을 예상하지 못한 것으로 보이는 점, ⑦ 이 사건 이행강제금은 합계 42,294,840원으로 상당한 금액이고 여기에 피고가 부담한 건축법위반의 이행강제 금 26,833,450원을 더하면 피고의 1년간 차임 50,400,000원(= 4,200,000원 x 12개월)을 넘어서는데, 토지소유자인 원고들이 취득 시로부터 4년 동안에 한하여 부담하는 토지 거래허가조건위반으로 인한 상당한 금액의 이행강제금을 임차기간 동안만 건물을 사 용, 수익할 수 있는 임차인인 피고가 모두 부담하기로 한 것이 당사자의 진정한 의사 라고 여겨지지 않는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 이행강제금은 이 사건 약정에서 피고가 부담하기로 한 ‘과태료, 벌금 및 기타’에 해당하지 아니한다고 할 것이다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판 결한다. 판사장성훈